☆经营分析☆ ◇000002 万科A 更新日期：2025-11-02◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
【2.主营构成分析】
【2025年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发业务 ｜11425000.0｜ --｜ -｜ 70.79｜
｜ ｜ 0｜ ｜ ｜ ｜
｜其他业务 ｜3332841.54｜ --｜ -｜ 20.65｜
｜商业开发与运营 ｜ 621000.00｜ --｜ -｜ 3.85｜
｜物流仓储 ｜ 318000.00｜ --｜ -｜ 1.97｜
｜租赁住宅 ｜ 274000.00｜ --｜ -｜ 1.70｜
｜物业服务 ｜ 168000.00｜ --｜ -｜ 1.04｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜8443605.13｜ 734850.79｜ 8.70｜ 80.17｜
｜业务 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜1709017.20｜ 238186.23｜ 13.94｜ 16.23｜
｜其他业务 ｜ 379708.11｜ 76839.09｜ 20.24｜ 3.61｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他业务 ｜2730310.78｜ --｜ -｜ 25.92｜
｜上海区域 ｜2660725.94｜ --｜ -｜ 25.26｜
｜南方区域 ｜2142123.76｜ --｜ -｜ 20.34｜
｜华中区域 ｜1114407.18｜ --｜ -｜ 10.58｜
｜北京区域 ｜ 836346.92｜ --｜ -｜ 7.94｜
｜西南区域 ｜ 617252.72｜ --｜ -｜ 5.86｜
｜西北区域 ｜ 260711.85｜ --｜ -｜ 2.48｜
｜东北区域 ｜ 170451.29｜ --｜ -｜ 1.62｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜30102839.7｜2870246.01｜ 9.53｜ 87.72｜
｜业务 ｜ 7｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜3313231.20｜ 437611.19｜ 13.21｜ 9.65｜
｜其他业务 ｜ 901573.10｜ 183299.73｜ 20.33｜ 2.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海区域 ｜8250528.76｜ --｜ -｜ 24.04｜
｜南方区域 ｜6763106.71｜ --｜ -｜ 19.71｜
｜北京区域 ｜5266105.51｜ --｜ -｜ 15.35｜
｜其他业务 ｜4873527.93｜ --｜ -｜ 14.20｜
｜华中区域 ｜3112523.43｜ --｜ -｜ 9.07｜
｜西南区域 ｜2600393.88｜ --｜ -｜ 7.58｜
｜西北区域 ｜2389160.58｜ --｜ -｜ 6.96｜
｜东北区域 ｜1062297.27｜ --｜ -｜ 3.10｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发及相关资产经营｜12339876.4｜ 894181.59｜ 7.25｜ 86.43｜
｜业务 ｜ 0｜ ｜ ｜ ｜
｜物业服务 ｜1599940.29｜ 218415.62｜ 13.65｜ 11.21｜
｜其他业务 ｜ 338059.72｜ 46075.39｜ 13.63｜ 2.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海区域 ｜4432488.31｜ --｜ -｜ 31.04｜
｜南方区域 ｜2762184.77｜ --｜ -｜ 19.35｜
｜物业管理公司 ｜1763036.05｜ --｜ -｜ 12.35｜
｜北京区域 ｜1463105.88｜ --｜ -｜ 10.25｜
｜西南区域 ｜1398337.50｜ --｜ -｜ 9.79｜
｜华中区域 ｜1213773.78｜ --｜ -｜ 8.50｜
｜未分配项目 ｜ 772064.14｜ --｜ -｜ 5.41｜
｜东北区域 ｜ 467234.66｜ --｜ -｜ 3.27｜
｜西北区域 ｜ 346098.58｜ --｜ -｜ 2.42｜
｜抵销 ｜-340447.26｜ --｜ -｜ -2.38｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-09-30】
（一）本集团业务进展
前三季度本集团实现营业收入1,613.9亿元，权益净亏损280.2亿元，在经营上仍面
临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务
稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下
滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压
力。
在经营端，本集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”
行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1,004.6亿元；完成19
个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径
，累计盘活优化及新增产能178.4亿；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中
旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入
435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。
在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表
范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全
年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，
截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于
市场惯例水平。截至本报告披露日，本集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。
本集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合。集团持续与各地政府、央
国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。万纬物流与
深铁集团合作探索“轨道交通+机器人配送”场景，实现地铁无人配送，报告期内
已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。集团
着力强化业务的协同发展，第三季度泊寓联合万物梁行获取东莞潢涌项目一期人才
公寓运营及物业管理，并协同深圳万科推进深圳老地方项目资产盘活；商业业务与
酒店业务部分会员权益已互通落地，后续将在用户体验和感知上深度优化，实现商
业与酒店会员全面融合，打造商业与酒店会员生态体系。
为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，报告期内本集团实施组织调整
，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作
仍在推进。
1、主要财务指标情况
第三季度本集团实现营业收入560.7亿元。其中，房地产开发业务结算面积为299.7
万平方米，贡献营业收入402.0亿元。归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，主
要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部
分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
1-9月，本集团累计营业收入为1,613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损280.2
亿元。其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1,142.5亿
元。
1-9月，本集团整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其
中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2.0%。
截至报告期末，本集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3,629.3亿元；
资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。
2、主要业务情况
（1）房地产开发
第三季度本集团实现合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比
分别下降39.7%和41.8%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合
同销售金额1,004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。十一假期本集团取得良好
销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，16家
地区公司均完成认购目标。
截至9月底，本集团合并报表范围内有1,321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同
金额合计约1,548.1亿元。
保障项目高品质交付。1-9月，本集团合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房
的交付。围绕场景、服务、体验、品质四个维度，集团持续开展“城市兴交付”主
题行动，实现从“保交付”向“精益交付”的升级。
新开项目表现良好，持续推动库存去化。前三季度，本集团11个首开项目均兑现投
资承诺，平均销售去化率近7成，其中报告期内首开的广州万科檐屿城项目，首开
销售套数为广州市前三。前三季度，本集团年初现房实现销售202亿元，年初准现
房实现销售206亿元，车（位）商（铺）办（公）销售130亿元，共109个项目实现
销售斩尾。集团积极推进全民经纪人分享家、直播、短视频、垂直类媒体等自有渠
道获客模式，持续优化获客结构和营销费用，累计贡献销售超205亿元。
依托场景化落地与精细化设计，推动产品力升级。报告期内，本集团完成对产品体
系和标准的迭代升级，已在新建项目中全面应用，同时通过市场优选及与优质供应
商的联合共建研发，持续提升装修模块产品品质。广州檐屿城和花地湾傲璟2个项
目，通过核心模块的场景化呈现，强化用户体验；长沙松湖天地隐秀，系统性升级
归家体系模块，打造高品质的社区商业和精致的景观园林，为客户创造高品质生活
体验；合肥云映青澜项目通过归家体系、公区及架空层等空间场景模块营造，并打
造高浓度公园商业配套，实现开盘即售罄。三季度引入厨房电器、智能家居等与装
修模块相关的59款新产品，并通过方案技术优化、招采供应链整合、工艺工法调整
等关键举措，实现产品品质和性价比优化。
坚持存量资源盘活为主的投资策略，优化产能结构。公司通过多种方式推进存量盘
活，三季度盘活优化和新增产能83.3亿，其中7月新获取的石家庄万科公园隐秀项
目，通过规划调整、方案优化等方式，实现盘活新增产能28亿。1-9月，公司通过
盘活累计优化和新增产能178.4亿，通过存量盘活回款71.1亿。前三季度，本集团
累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。
1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积472.7万平方米，占全年开复工计划的70
.7%；实现竣工计容面积837.2万平方米，占全年计划竣工面积的59.2%。
截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约2,978.1万平方米，权益建筑面积约1,96
1.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2,957.7万平方米，权益建筑面积约1,892.
4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建
筑面积合计约338.6万平方米。
（2）物业服务
依托服务品质与品牌影响力，持续拓展优质项目。在住宅领域，凭借“蝶城”战略
的浓度优势，存量项目拓展稳步推进，万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8
亿元，其中，通过弹性定价体系新拓项目41个，对应1.4亿元年化饱和收入；商写
业务方面，三季度在上海、西安、珠海等地拓展多个标杆项目，新增年化饱和收入
7.9亿元。
推动社会责任与基础服务融合，加强居民健康安全的多维关怀。报告期内，万物云
大力普及应急救援技能。截至9月底，累计已有超过26,892名在职员工获得CPR（心
肺复苏术）认证，在住宅区域配置的AED（自动体外除颤器）超过3,488台，并已成
功运用这些技能挽救生命31起，守护了业主与客户的生命安全。
“保值力”获得行业权威认可。报告期内，万科物业在中国房地产业协会与克而瑞
联合发布的“保值力”系列测评中，荣获“2025年中国房地产保值力卓越物业企业
”奖项。
鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市。
（3）租赁住宅
1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4
.4%。管理规模持续领先。三季度，本集团旗下“泊寓”新拓展房源7,608间，新开
业10,089间。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开
业，出租率94.3%。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.3万
间纳入保障性租赁住房。
拓展渠道资源，深化高端产品线。泊寓在深化和各地国资平台合作的基础上，进一
步丰富资源获取渠道，三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源
占比达到41%。持续深化中高端产品线打造，深圳“壹铭101公馆”作为产、建、运
营一体的中高端项目，于9月开业，深受客户好评。
品牌价值获得广泛认可。中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》
中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”；
泊寓广州三元里旗舰店荣获“2025中国住房租赁项目优秀品牌”。
（4）商业开发与运营
1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿元（含非并表收入）。截
至报告期末，商业业务整体出租率为92.1%。
客流和销售额保持增长。1-9月，万科商业客流同店同比增长5.0%，销售额同店同
比增长3.8%，商业会员数量达4,538万，同比增长10.9%。
新项目顺利开业。郑州嵩南印象城于8月28日开业，项目以多元体验场景和特色户
外空间赢得客户认可，开业当天实现出租率97%，开业率95%。伴随项目开业，华为
双层高标店、必胜客社区概念店、KFC宠物主题店以及7-ELEVEN青年旗舰店也在当
地实现首次亮相。
持续强化与各品牌方的共建共创。报告期内，盒马鲜生作为城市首店进驻靖江印象
城与马鞍山印象汇，有效丰富了当地的消费场景。印力与麦当劳中国签署战略合作
协议，同时进一步深化与百胜中国、NBA中国等知名品牌的合作关系，巩固品牌矩
阵生态圈。
（5）物流仓储
1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入31.8亿元，同比增加7
.4%。其中冷链营业收入16.8亿元，同比增长24.4%，高标库收入15.0亿元，同比下
降6.8%。
开业规模行业领先，出租率保持行业较高水平。截至三季度末，万纬物流累计开业
项目约148个，可租赁面积1,046万平方米，其中高标库可租赁面积845万平方米，
稳定期出租率86%；冷链可租赁面积201万平方米，稳定期库容使用率70%。
聚焦重点行业做深做透，影响力持续提升。万纬物流聚焦茶饮、咖啡、餐饮与商超
等行业，持续强化品牌影响力。三季度新拓4家茶咖头部品牌、15家餐饮品牌，今
年以来已累计新拓20家茶咖品牌、34家餐饮品牌。
提升运营服务能力，扩大服务覆盖范围。前三季度，库内运营、运输等服务收入10
.5亿元，同比提升39%。“万家配”业务基于全国“高标准、多温层”仓网，全国
范围的一件代发服务订单量稳步爬升，前三季度累计发运1,950万单，是去年同期
的3倍。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜佛山市万科置业有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜西安万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜长沙市万科企业有限公司 ｜ 6900.00｜ -｜ -｜
｜天津万科房地产有限公司 ｜ 39000.00｜ -｜ -｜
｜东莞市万科物业服务有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜天津万科物业服务有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜万科物流发展有限公司 ｜ 3596800.00｜ -｜ -｜
｜福建伯恩物业集团有限公司 ｜ 6210.00｜ -｜ -｜
｜太原万科企业有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜北京万科物业服务有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜万物云空间科技服务股份有限｜ 117156.50｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波万科企业有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜万科地产(香港)有限公司 ｜ 630921.70｜ -｜ -｜
｜青岛万科房地产有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜常州万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜贵阳万科房地产有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜广州万科企业有限公司 ｜ 500000.00｜ -｜ -｜
｜万科(重庆)企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜北京万科企业有限公司 ｜ 200000.00｜ -｜ -｜
｜广州市万科物业服务有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海万科物业服务有限公司 ｜ 2600.00｜ -｜ -｜
｜万科(成都)企业有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜广西万科企业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜徐州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜CWVS HOLDING LIMITED ｜ 0.10｜ -｜ -｜
｜惠州市万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜郑州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜云南万科企业有限公司 ｜ 4000.00｜ -｜ -｜
｜成都万科物业服务有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜芜湖万科房地产有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜扬州万科房地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜包头万科房地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜无锡万科企业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海万科企业有限公司 ｜ 1000000.00｜ -｜ -｜
｜苏州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海阳光智博生活服务集团股｜ 21250.00｜ -｜ -｜
｜份有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜兰州万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜临沂万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南京万科企业有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜武汉市万科房地产有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜南京万科物业管理有限公司 ｜ 1200.00｜ -｜ -｜
｜武汉市万科物业服务有限公司｜ 1200.00｜ -｜ -｜
｜佛山市万科物业服务有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜江西万科益达置业投资有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江门万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜万科置业地产(香港)有限公司｜ 9000.00｜ -｜ -｜
｜沈阳万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜万科(新疆)企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜Vanke Holdings USA LLC ｜ 97250.10｜ -｜ -｜
｜沈阳万科物业服务有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南通万科企业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜济南万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜厦门市万科企业有限公司 ｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜盐城万科房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜浙江万科南都房地产有限公司｜ 365000.00｜ -｜ -｜
｜浙江浙南万科房地产有限公司｜ 130000.00｜ -｜ -｜
｜福州市万科发展有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜海南万科企业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜珠海市泊寓公寓管理有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜万科置业(香港)有限公司 ｜ 49000.00｜ -｜ -｜
｜合肥万科企业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市万睿智能科技有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜长春万科房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市万科发展有限公司 ｜ 60000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市万科物业服务有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜哈尔滨万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜唐山万科房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜长春万科物业服务有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜嘉兴万科房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜东莞市万科建筑技术研究有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东莞市万科房地产有限公司 ｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜Vanke Overseas Investment ｜ 750.00｜ -｜ -｜
｜Holding Company Limited ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄万科企业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜烟台万科企业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜环山集团股份有限公司 ｜ 14498.10｜ -｜ -｜
｜中山万科企业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜珠海万科发展有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜大连万科置业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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