☆风险因素☆ ◇600683 京投银泰 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
谨慎推荐——银河证券:未来值得关注【2011-11-26】
预计公司2011、2012年每股收益达0.37、0.41元；公司两个高端酒店今年开业会有部
分摊销费用的影响，但是考虑到酒店的位置和质量，未来能够给公司带来持续稳定的
现金流；公司北京地区项目位置都处于地铁周边或地铁上盖，能够保障销售；外地项
目大多处于风景优美经济实力较强的地区，并致力于打造高端以及综合体。公司资产
质量较高，大股东背景实力雄厚，但是这两年处于集中建设期，业绩释放需要等待，
维持公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——天相投顾:项目拓展顺利，积极做大资产规模【2011-10-27】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.46元和0.67元，按最近收盘价5.92元计
算，对应的动态市盈率分别为13倍和9倍，考虑到公司大股东在北京轨道物业方面的
优势，以及其对公司的支持，公司未来有望实现快速发展，维持“增持”投资评级。
增 持——海通证券:梦想照进现实，轨道物业模式正式落实【2011-09-21】
目前公司项目储备在240万平米，权益建筑面积在182万平左右。按照工程进度，公司
2011年下半年大部分项目均有望实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源
。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至9月20日，公司收盘于6
.98元，对应2011年PE为16.23倍，2012年PE为9.06倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园
项目的前提下，公司地产业务RNAV在8.27元左右。计算以上三项目的话RNAV在10.13
元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优
势。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级，将RNAV上限折价20%，对应目标价
格8.1元。
增 持——海通证券:能否利用股东资源实现“弯道超车”是后期关键【2011-08-29】
受调控影响，公司上半年京内土地储备低于市场预期。下半年能否利用股东资源实现
“弯道超车”是决定股价弹性的关键因素。按照工程进度推算，公司北京房山项目、
内蒙项目和长沙项目均有望在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业
绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至8月26日，
公司收盘于7.63元，对应2011年PE为17.74倍，2012年PE为9.91倍。不计算潭柘寺和
无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在8.27元左右。计算以上两项目的话
RNAV在10.73元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中
具备明显优势。以公司重估净资产值为股价上限，目标价格8.27元，维持对公司的“
增持”评级。
增 持——海通证券:当季经营正常、土地市场有所收获【2011-04-27】
我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势，
未来将具有广阔的成长空间。公司PE估值相对较高；按RNAV估值，合理价格在10.13
元。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级。
增 持——天相投顾:拥有大股东支持，做大资产规模【2011-04-27】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.51元和0.70元，按最近收盘价8.80元计
算，对应的动态市盈率分别为17倍和13倍，考虑到大股东在北京轨道物业方面的优势
，以及其对公司的支持，公司未来有望实现快速发展，维持“增持”的投资评级。
增 持——海通证券:进入海南旅游地产开发【2011-04-15】
按照工程进度推算，公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目均有望在2011年下半年
实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收
益分别是0.43和0.77元。截至4月6日，公司收盘于9.23元，对应2011年PE为21.46倍
，2012PE为11.98倍。不计算潭柘寺、无锡嘉仁花园和陵水项目的前提下，公司地产
业务RNAV在6.47元左右。计算以上三项目的话RNAV在10.13元。我们认为公司所主导
的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。目前陵水项目使得公
司有望进入海南旅游地产开发业务。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:将受益于北京轨道交通建设提速【2011-04-07】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月6日，公司收盘于9.23
元，对应2011年PE为21.46倍，2012年PE为11.98倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项
目的前提下，公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.23元。
我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。
如果公司能将以上优质落实到经营，未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因，维
持对公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:落实轨道物业用地是后期战略关键【2011-03-01】
预计2011、2012年每股收益分别是0.43元和0.77元。截至2月28日，公司收盘于6.78
元，对应2010年PE为18.83倍，2011PE为15.76倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目
的前提下，公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话RNAV在9.23元。我
们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。如
果公司能将以上优质落实到经营，未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因，维持
对公司的“增持”评级。
增 持——天相投顾:大股东持续支持【2011-03-01】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.51元和0.70元，按最近收盘价6.78元计
算，对应的动态市盈率分别为13倍和10倍，考虑到大股东在北京轨道物业方面的优势
，以及其对公司的支持，公司有望实现快速发展，维持“增持”的投资评级。
审慎推荐——招商证券:成为地铁 物业模式的载体【2011-03-01】
预计2011-2013年EPS为0.46元、0.61元和0.80元，RNAV5.33元。2011年20倍PE对应9.
2元。维持“审慎推荐-A”评级。
增 持——海通证券:轨道物业用地首获进展，顺利取得长阳西站地块【2010-12-15】
12月14日，公司收盘于7.81元，对应2010年PE为25.16倍，2011PE为16.95倍。不计算
潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两
项目的话RNAV在9.33元。我们在前期报告中曾指出“如果公司后期能在土地市场上将
轨道物业模式正式实现，基本面将进一步改善”（具体情况请参见12月6日《京投银
泰（600683）深度报告：轨道物业获得实质支持，基本面有望逐步转好》）。目前公
司正在朝这一趋势发展。如果20号《议案》能够得到股东大会通过，公司“轨道物业
”式有望实现更大突破。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:轨道物业获得实质支持，基本面有望逐步转好【2010-12-06】
12月3日，公司收盘于7.8元，对应2010年PE为25.16倍，2011PE为16.95倍。不计算潭
柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下，公司地产业务RNAV在6.57元左右。计算以上两项
目的话RNAV在9.33元。本次《议案》中大股东对上市公司在拿地和资金上的支持使得
公司“轨道物业”的独特战略定位从实质上得到利好。公司基本面有望逐步转好。首
次给予公司“增持”评级。如果公司后期能在土地市场上将“轨道物业”模式正式实
现，基本面将进一步改善。
增 持——天相投顾:前三季度业绩同比增长近六成【2010-10-26】
预计公司2010、2011年可分别实现每股收益0.40元和0.55元，按10月25日的收盘价7.
03元计算，对应的动态市盈率分别为18倍和13倍。考虑到大股东的背景以及公司未来
的发展前景，维持“增持”的投资评级。
增 持——天相投顾:上半年净利润主要源自投资收益【2010-08-31】
按转增后的最新总股本计算，预计公司2010、2011年可分别实现每股收益0.4元和0.5
5元。以8月30日的收盘价6.95元计算，对应的动态市盈率分别为17倍和13倍。考虑到
大股东的背景以及公司未来的发展前景，维持“增持”的投资评级。
审慎推荐——招商证券:低基数效应下的业绩高增长确定无疑【2010-08-31】
预计2010-2012年EPS分别为0.34元、0.54元和0.74元，年均复合增长71%。鉴于公司
业绩的高增长与高确定性，我们给予2010年25倍PE，目标价8.5元。维持“审慎推荐-
A”的投资评级。
审慎推荐——招商证券:短期高确定高增长，长期有强势股东支撑 【2010-08-24】
2010-2012年公司EPS分别为0.34元、0.54元和0.74元，年均复合增长率71%。给予201
0年20倍PE，目标价6.8元，首次覆盖给予“审慎推荐—A”的投资评级。
持 有——中银国际:京投银泰2010年 1季度投资收益致净利润持平【2010-04-23】
1季度末， 公司预收帐款从09年末的10.56亿元上升至17.84 亿元，加上1季度营业收
入 0.58亿元，已经锁定了我们 2010 年收入预测的 100%和 2011年收入预测的 11%
。公司业绩锁定能力较强，但根据项目进度，今年项目能否按期结算仍有不确定性。
公司 2010年 1季度期末的净负债率为 25%，资产负债率为71%，负债率较为合宜，我
们维持对京投银泰的持有评级。
增 持——天相投顾:背靠大股东，前景广阔【2010-04-23】
预计公司 2010、2011 年可分别实现每股收益 0.4 元和 0.55 元，以 4 月 22 日的
收盘价 7.16 元计算，对应的动态市盈率分别为 18 倍和 13 倍.考虑到大股东的背
景以及公司未来的发展前景，维持“增持”的投资评级。
增 持——天相投顾:依靠大股东，做大做强房地产主业【2010-03-16】
我们预计公司2010、2011年可分别实现每股收益0.6元和0.83元，以3月15日的收盘价
13.52元计算，对应的动态市盈率分别为23倍和16倍，考虑到大股东的背景以及公司
未来的发展前景，维持“增持”的投资评级。
增 持——国泰君安:京投有望发力，高度关注10年公司经营计划【2010-02-25】
公司 RNAV 10.5元，预计 10年和 11年 EPS 为 0.62元和 0.88元。鉴于公司大股东
的强悍背景、公司的特殊资源优势，可以给与公司高于行业平均的溢价。维持 15元
目标价不变，维持增持评级，短期重点推荐。
持 有——中银国际:京投快线销售乐观【2010-02-11】
京投银泰 09年实现营业收入 6.55亿元，同比减少 17.7%，实现净利润 1.08 亿元，
同比增加 82.59%。每股收益 0.25元，略低于我们预期的 0.28元。分配方案为 10股
转增 5股，红利 0.5元。我们小幅调整 2010和 11年的盈利预测至 0.799元与 0.875
元。公司 2010年销售锁定性较好，完成盈利预测风险不大，维持持有评级。
增 持——天相投顾:做大做强房地产主业【2010-02-11】
公司计划每 10 股派现 0.5 元，转增 5 股。暂不考虑转增影响，我们预计公司2010
年、2011 年可分别实现每股收益 0.76 元和0.8元，以 2 月 10 日的收盘价 11.56
元计算，对应的动态市盈率分别为 15 倍和 14 倍，给予“增持”投资评级。
推 荐——兴业证券:复制港铁模式精华，实现超常规成长【2010-01-05】
依据京投银泰现有的 187万平米项目储备和 4.6万平米持有型物业，预计公司 09-11
年 EPS分别为 0.23、0.67、0.83元，NAV为 9.31。我们给予公司“推荐”评级，建
议长期持有，分享公司的超常规成长。
增 持——国泰君安:大股东10 亿现金认购股份，等待拿地机会【2009-10-28】
因增加项目及售价上升，提高公司 RNAV 至 10.9 元，维持 09 年和 10年 EPS 0.21
元和 0.62 元的预测。鉴于公司新股东的背景和房地产资源增加的前景，以 30%溢
价 RNAV 对应的 14.5 元作为目标价，对应目前4.8倍 PB，10年 23倍 PE。维持增持
评级，建议关注。
买 入——中银国际:积极扩张，志在长远【2009-10-26】
考虑武广项目的业绩贡献， 我们大幅上调了公司2011年的净利润，考虑房价的上涨
，也上调了 2010 年的净利润。我们将公司每股 NAV从 9.10元上调至 10.26元。我
们将公司的目标价格由 11.83 元上调至 14.90元， 相当于 19倍 2010年预测市盈率
和 45%的 09年末NAV溢价，并将评级提高至买入。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 15｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 15｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-05-16 ｜ 2650000｜ 是 ｜
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｜ ｜1、关于对外融资根据公司经营计划及资金需求,公司拟向金融机｜
｜ ｜构申请不超过180亿元人民币的融资额度。上述融资主要用于置 ｜
｜ ｜换现有债务、改善财务结构、补充流动资金。信贷方式包括但不｜
｜ ｜限于金融机构贷款、委托贷款及协议借款。2、关于对联合营公 ｜
｜ ｜司提供借款公司(含全资子公司)预计将对联合营公司提供借款不｜
｜ ｜超过23亿元人民币。3、关于对参控股公司提供融资担保公司对 ｜
｜ ｜控股子公司(及其参控股公司)、联合营公司提供融资担保(包括 ｜
｜ ｜银行贷款担保和其他对外融资的担保)发生额不超过62亿元人民 ｜
｜ ｜币(含控股子公司及其参控股公司之间相互担保、控股子公司为 ｜
｜ ｜母公司提供担保),其中为联合营公司提供融资担保发生额不超过｜
｜ ｜14.5亿元人民币。具体每笔担保发生的担保期限根据相关正式合｜
｜ ｜同另行约定。20140516：股东大会通过 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-05-16 ｜ 278000｜ 是 ｜
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｜ ｜随着公司经营规模的不断扩大,资金需求同步增加,为满足公司日｜
｜ ｜常经营和项目建设的资金需求、改善债务结构,公司拟向控股股 ｜
｜ ｜东北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)申请借款和｜
｜ ｜担保,具体如下:1、公司拟向京投公司申请总额不超过人民币19.｜
｜ ｜2亿元、年利率不高于12%的流动资金借款(不包括公司与京投公 ｜
｜ ｜司合作开发项目所需款项)。2、公司拟就发行规模不超过人民币｜
｜ ｜8.6亿元(含8.6亿元)公司债券事宜申请京投公司提供全额无条件｜
｜ ｜不可撤销连带责任保证担保,担保年费率为未偿还债券票面金额 ｜
｜ ｜的1%,担保费每年不超过人民币860万元,按年支付。京投公司目 ｜
｜ ｜前持有我公司29.81%的股权,为公司第一大股东;公司董事长田振｜
｜ ｜清先生、董事白云生先生在京投公司分别担任董事长、副总经理｜
｜ ｜职务,根据《上海证券交易所股票上市规则》的有关规定,本次交｜
｜ ｜易构成关联交易。关联董事田振清先生、白云生先生须回避表决｜
｜ ｜。本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定｜
｜ ｜的重大资产重组,无需经过其他有关部门批准。含本次关联交易,｜
｜ ｜过去12个月内本公司与同一关联人或与不同关联人之间交易类别｜
｜ ｜相关的关联交易达到3,000万元以上,且占本公司最近一期经审计｜
｜ ｜净资产绝对值5%以上。20140516：股东大会通过 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-25 ｜ 658000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-25 ｜ 255266700｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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