☆经营分析☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2025-06-19◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、对外股权投资和商业地产经营。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜2472467.90｜ 346854.71｜ 14.03｜ 49.28｜
｜房地产开发(房屋销售) ｜1869926.48｜ 313319.86｜ 16.76｜ 37.27｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 602541.41｜ 33534.84｜ 5.57｜ 12.01｜
｜租赁 ｜ 56395.78｜ 50085.39｜ 88.81｜ 1.12｜
｜其他业务 ｜ 7784.40｜ 1310.85｜ 16.84｜ 0.16｜
｜物业管理 ｜ 4872.66｜ 2284.61｜ 46.89｜ 0.10｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2250.28｜ 83.41｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜1869926.48｜ 313319.86｜ 16.76｜ 73.50｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 602541.41｜ 33534.84｜ 5.57｜ 23.68｜
｜租赁 ｜ 56395.78｜ 50085.39｜ 88.81｜ 2.22｜
｜其他业务 ｜ 7784.40｜ 1310.85｜ 16.84｜ 0.31｜
｜物业管理 ｜ 4872.66｜ 2284.61｜ 46.89｜ 0.19｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2250.28｜ 83.41｜ 0.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜2375259.82｜ 358697.01｜ 15.10｜ 93.36｜
｜海南 ｜ 84168.74｜ 29372.98｜ 34.90｜ 3.31｜
｜重庆 ｜ 45366.61｜ 8310.91｜ 18.32｜ 1.78｜
｜成都 ｜ 21987.92｜ 5134.02｜ 23.35｜ 0.86｜
｜其他业务 ｜ 7784.40｜ 1310.85｜ 16.84｜ 0.31｜
｜青岛 ｜ 6089.21｜ 66.60｜ 1.09｜ 0.24｜
｜天津 ｜ 3562.06｜ -51.63｜ -1.45｜ 0.14｜
｜南京 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
｜黄山 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜ 590435.40｜ 93533.95｜ 15.84｜ 90.56｜
｜租赁收入 ｜ 28519.36｜ 26124.54｜ 91.60｜ 4.37｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 24813.56｜ -505.51｜ -2.04｜ 3.81｜
｜其他业务 ｜ 4346.82｜ 1580.05｜ 36.35｜ 0.67｜
｜物业管理 ｜ 2549.90｜ 829.97｜ 32.55｜ 0.39｜
｜代建项目收入 ｜ 1349.01｜ 1319.35｜ 97.80｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 543643.24｜ 96163.97｜ 17.69｜ 83.38｜
｜海南 ｜ 44365.75｜ 15291.87｜ 34.47｜ 6.80｜
｜重庆 ｜ 42979.80｜ 7982.61｜ 18.57｜ 6.59｜
｜成都 ｜ 13662.08｜ 1405.14｜ 10.28｜ 2.10｜
｜其他业务 ｜ 4346.82｜ 1580.05｜ 36.35｜ 0.67｜
｜青岛 ｜ 1804.29｜ 511.74｜ 28.36｜ 0.28｜
｜天津 ｜ 1212.07｜ -53.03｜ -4.38｜ 0.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜1948675.25｜ 354692.07｜ 18.20｜ 48.90｜
｜房地产开发(房屋销售) ｜1934736.48｜ 349336.43｜ 18.06｜ 48.55｜
｜租赁收入 ｜ 56230.43｜ 50201.55｜ 89.28｜ 1.41｜
｜其他业务 ｜ 24661.02｜ 5013.52｜ 20.33｜ 0.62｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 13938.77｜ 5355.64｜ 38.42｜ 0.35｜
｜物业管理 ｜ 4038.61｜ 3023.22｜ 74.86｜ 0.10｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2276.24｜ 84.37｜ 0.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜1934736.48｜ 349336.43｜ 18.06｜ 95.01｜
｜租赁收入 ｜ 56230.43｜ 50201.55｜ 89.28｜ 2.76｜
｜其他业务 ｜ 24661.02｜ 5013.52｜ 20.33｜ 1.21｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 13938.77｜ 5355.64｜ 38.42｜ 0.68｜
｜物业管理 ｜ 4038.61｜ 3023.22｜ 74.86｜ 0.20｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2276.24｜ 84.37｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜1548819.58｜ 321434.93｜ 20.75｜ 76.06｜
｜成都 ｜ 177535.75｜ 24310.93｜ 13.69｜ 8.72｜
｜重庆 ｜ 130392.10｜ 27931.83｜ 21.42｜ 6.40｜
｜海南 ｜ 80174.53｜ 29571.46｜ 36.88｜ 3.94｜
｜青岛 ｜ 59000.09｜ 10048.52｜ 17.03｜ 2.90｜
｜其他业务 ｜ 24661.02｜ 5013.52｜ 20.33｜ 1.21｜
｜天津 ｜ 10235.00｜ -2197.66｜-21.47｜ 0.50｜
｜南京 ｜ 5485.25｜ -906.92｜-16.53｜ 0.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜ 925565.08｜ --｜ -｜ 94.96｜
｜其他业务 ｜ 45998.59｜ --｜ -｜ 4.72｜
｜物业管理 ｜ 1739.89｜ --｜ -｜ 0.18｜
｜代建项目收入 ｜ 1349.01｜ --｜ -｜ 0.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 786732.57｜ --｜ -｜ 80.72｜
｜重庆 ｜ 100503.91｜ --｜ -｜ 10.31｜
｜其他业务 ｜ 45998.59｜ --｜ -｜ 4.72｜
｜海南 ｜ 21070.13｜ --｜ -｜ 2.16｜
｜成都 ｜ 7896.26｜ --｜ -｜ 0.81｜
｜天津 ｜ 7496.95｜ --｜ -｜ 0.77｜
｜南京 ｜ 3901.57｜ --｜ -｜ 0.40｜
｜青岛 ｜ 1052.59｜ --｜ -｜ 0.11｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年，中央对于房地产业的扶持力度可谓空前，从政府工作报告、历次政治局会
议到年底的中央经济工作会议，多次提到要“构建房地产发展新模式”，足以看出
国家对房地产业扶持的决心之大。但受居民收入预期弱、房价下跌等因素影响，全
年房地产投资、销售数据继续下降，市场仍维持底部调整。面对市场持续低迷、行
业竞争加剧的严峻形势，在董事会的坚强领导和大力支持下，公司上下顶压前行、
奋力拼搏，全方位提质提速、降本增效，各项工作高效推进，高质量发展步伐更加
稳剑2024年，公司成功进军上海市场，区域布局更加优化，股权投资收益稳定、商
业地产规模初具、文旅板块精心培育；坚持创新引领，公司转型升级动力强劲，高
质量发展步伐更加稳剑
二、报告期内公司所处行业情况
公司在行业加速出清中展现出顽强的发展定力，荣获2024房地产上市公司综合实力
50强第21名、企业品牌价值50强第25名，公司品牌价值达306亿元；连续4年位列克
而瑞北京区域第2名，巩固了行业地位。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展
的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业
、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、上海、天津、重庆、成都
、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品
牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表
的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区品牌影响力持续提升。商业地产经营规模、
经营能力持续提高，商业地产战略不断落地。
四、报告期内核心竞争力分析
精细管控持续赋能。围绕创效增效目标，全方位细化管理“颗粒度”。出台全过程
考核管理办法，新获取项目全覆盖；狠抓过程节点，全景化运营管理体系更加扎实
；优化成本收益预警机制，提出单方成本控制目标，高效完成多个项目的目标成本
审核。
协同发展扎实推进。提升组织效能，强化协同协作。一是加强外部资源整合，依托
集团全产业链优势，融合供方、合作方资源，升级战略集采，不断扩充优化品牌库
，推动开发过程的高效协同，1+1>2效应初显。二是提级内部管理体系，横向联动
、纵向贯通体系反应更加灵敏，跟班作业、联合作战模式落地生根，合力助推效率
提升。
基础管理高质高效。内控体系建设更加健全，顺利完成多项经营业绩审计；加强派
出董监事履职管理，信息披露及时规范；“三重一大”决策程序严谨合规；推动以
法治企，不断提升法务在经营工作中的把关审核作用。
五、报告期内主要经营情况
资源储备优质科学。积极谨慎应对市场变化，深度整合内外部资源，加强拿地前可
研和现场踏勘，建立内部竞争机制、优选合作伙伴，严控投资测算底线，投拓能力
向一流企业看齐。以挂牌方式共取得5宗二级开发土地；抢抓棚改、城中村改造机
遇，获取通州老城平房、丰台火车站站前2个城改项目；获得丰台大井城改代建项
目。
房屋销售引领市常坚持快周转、大力去库存，秉承销售调价“五原则”，精准应对
脉冲式市场波动，“多盘联动”专项行动反响强烈。天坛府网签金额刷新北京单盘
记录；香山樾位居北京高端住宅销售前列；星誉BEIJING累计网签套数位列普宅TOP
1，入市2年去化98%；国誉燕园引入北大教育资源；望京国誉府住宅、商办产品以
新中式文化地标赢得市常
资产盘活成效显著。开展车储营销专题培训，多措并举破解老项目和低效资产难题
。北京合院等项目通过综合施策取得较好业绩；龙樾西山以精装提升仓储展示力，
实现较好去化；成渝公司制订车位销售专项工作方案，全年销售实现重大突破。
产品力快速提升。强化各专业协同，坚持投研、客研、产研一体化，新项目均执行
“三会一复盘”模式。加强市场调研和产品研发创新，保持产品的市场先进性，制
定《产品力提升实施方案》，完成《改善类住宅产品户型库研究》等专题研究5项
，研发成果精准落地。香山樾、望京国誉府项目实景展示广受赞誉；成功举办上海
品牌发布会，迅速提升公司品牌影响力。
项目开发提质提速。效率效益导向效果逐步呈现。文源府拿地两年内实现清盘、现
金流回正，多项指标超额完成目标；国誉万和城高标准完成交付，提前锁定项目收
益；国誉颂优化规划条件，实现“拿地即开工”项目；星悦时光3个月高品质样板
亮相；望京国誉府入寻好房子”北京市高品质住宅优秀案例；海子角管理创新成果
获北京市一等奖、回迁房设计获精瑞科技进步一等奖。
质量提升有力有效。扎实推进“质量管理年”行动，狠抓工程管控和制度落实，龙
樾天元、国誉燕园等7个项目获得北京建筑长城杯结构优质工程。围绕“保品质交
付”目标，强化各环节风险防控，全力保障入住平稳有序。全年共完成望坛项目、
重庆龙樾熙城等8个项目按时集中交付，共计办理入住6767户，入住面积68万㎡。
龙樾天元提前7个月实现精装高品质交付，赢得政府和业主高度认可。
服务运营加速培育。商业地产持续提升经营能力，城悦荟通过多种活动吸引客流，
市场化运营水平逐年提高；城奥大厦平均出租率多项指标位居全市甲级写字楼前列
；成都红星美凯龙商场实现正式开业；青岛漫悦里被评为“青岛市创业型特色商街
”。黄山项目整体运营架构及运营方案逐步深化，会展中心被评为文化旅游产业“
十佳落地项目”，酒店精装高质量推进，首批住宅持续热销，品牌知名度不断提升
。云蒙山景区强化安全运营，多元化开展文旅资源联动，被评为精品旅游线路，城
建文旅品牌赢得认可。
股权投资收益稳定。加强对参股企业的监督管理，防控投资风险，深入研究部分股
权投资项目的退出机制，完成两次回购股份的注销工作；统筹公司债偿付，公司债
及私募债的注册申请按计划推进。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
受近年来人口红利持续减少、就业数据不佳、收入预期下降等多重因素影响，2025
年房地产市场仍难言乐观。随着过去20多年高歌猛进的黄金时代结束，未来房价不
再可能大幅上涨。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度
的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在利好政策的持续加持下，预计2025年市场
销售有望筑底企稳。
(二)公司发展战略
2025年是公司“十四五”规划冲刺收官之年，面对外部环境的不确定性，公司将更
加主动融入国家战略和新时代首都发展，紧紧围绕集团发展大局，立足自身优势，
保持战略定力，敏锐识变、积极应变、主动求变，深化管理创新、提升运营能力，
着力去库存、稳规模、防风险，以自身最大的确定性穿越行业风暴，努力巩固主业
、培育新业，实现新的更大发展。
(三)经营计划
2025年是公司为“十五五”规划谋篇布局之年。公司将重点做好以下几个方面的工
作：一是强化顶层设计，高站位推动稳中求进；二是做精做细主业，积蓄强劲发展
动能；三是优化发展模式，持续发力转型升级；四是深化管理创新，厚植企业发展
优势；五是聚焦中心，服务大局，引领企业发展提质增效。
(四)可能面对的风险
政策风险：2025年房地产行业将向新发展模式平稳过渡，行业变革持续深化，带来
新挑战，不确定因素依然存在，政策的变化和调整将持续影响公司发展。
市场风险：行业分化加剧，受经济复苏进程、市场供应、同行业竞争等多种因素影
响，新产品面临的市场风险将直接影响公司销售业绩。
经营风险：毛利率下滑、高库存、精细化管理等压力依然存在，要继续加快项目周
转速度，提升盈利能力，同时加快文旅地产和商业地产的运营模式研究，探索新的
利润增长点。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京城建兴华地产有限公司 ｜ 65000.00｜ -｜ -｜
｜北京科技园建设(集团)股份有｜ -｜ -540212.76｜ 4206034.98｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴华康庆房地产开发｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜京城发(上海)置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海城樾置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -1947.40｜ 235371.32｜
｜北京顺城佳业置业有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜北京城建兴合房地产开发有限｜ 7980.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城和房地产开发有限责任｜ 3000.00｜ -29.86｜ 11118.22｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京顺城兴达创展科技有限公｜ 7000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京兆城房地产开发有限公司｜ 94000.00｜ -2265.92｜ 638422.93｜
｜北京城建兴悦置地有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建万科天运置业有限公｜ 5000.00｜ 5222.78｜ 7063.51｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴荣房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴通置业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜北京双城置业开发有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京首城置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -45146.66｜ 215638.56｜
｜北京城建兴泰房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴顺房地产开发有限｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京骏泰置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京城建兴胜房地产开发有限｜ 5000.00｜ -343.48｜ 24075.38｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建创达置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建南山置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -1090.29｜ 135595.36｜
｜南京世纪鸿城地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建嘉业房地产开发有限｜ 3000.00｜ -1383.96｜ 132320.76｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴瑞置业开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜国奥投资发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜成都红星美凯龙全球家居有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都锐革新业房地产开发有限｜ 5000.00｜ 157.22｜ 54200.12｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜海南农垦城建投资开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市中科招商创业投资有限｜ -｜ -93887.23｜ 390921.43｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建成都地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜青岛双城房地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -56166.64｜ 134738.91｜
｜北京兆兴建城房地产开发有限｜ 94000.00｜ -2291.26｜ 643099.38｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建成都置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜首城(天津)投资发展有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜黄山东门文旅运营有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜黄山京顺投资发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建新城投资开发有限公｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜黄山首联投资发展有限公司 ｜ 60000.00｜ -662.41｜ 95386.99｜
｜北京城建(海南)地产有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜北京京城佳业物业股份有限公｜ -｜ 7967.11｜ 254144.56｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京双城通达房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建(芜湖)股权投资管理｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建重庆地产有限公司 ｜ 12000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建重庆置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建保定房地产开发有限｜ 5000.00｜ -8358.62｜ 72374.29｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建青岛兴华地产有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京云蒙山旅游景区管理有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建(青岛)投资发展有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建黄山投资发展有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城志置业有限公司 ｜ 90000.00｜ -9557.08｜ 225525.85｜
｜北京城秀房地产开发有限公司｜ -｜ -4258.08｜ 1098206.64｜
｜北京城茂房地产开发有限公司｜ 3000.00｜ -9137.83｜ 199638.08｜
｜北京城茂未来房地产开发有限｜ 10000.00｜ 828.49｜ 181295.32｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城奥置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 8373.93｜ 580269.79｜
｜北京城建兴业置地有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜北京大东房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ 15.45｜ 98889.37｜
｜北京云蒙山投资发展有限公司｜ 13800.00｜ -4474.09｜ 18353.55｜
｜北京平筑房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ 159.19｜ 24018.14｜
｜北京城安辉泰置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京建远万誉房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴云房地产有限公司｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜北京招城房地产开发有限公司｜ 100000.00｜ -48753.75｜ 234853.07｜
｜北京新城兴业房地产开发有限｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京新城金郡房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京景晟乾通置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京樾茂房地产开发有限公司｜ 100000.00｜ -｜ -｜
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