☆风险因素☆ ◇600266 北京城建 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
审慎推荐——中金公司:北京城建2013年一季度业绩回顾【2013-05-02】
我们维持2013/2014年盈利预测为每股1.33元/1.52元。目前股价分别对应2013/14年
市盈率8.4倍和7.3倍，较2013年NAV折让44%，公司财务状况稳健，销售进展较好，具
备估值吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级。
推 荐——中投证券:销售靓丽财务安全，价值明显低估【2013-04-27】
一季末预收款109亿元，锁定13年全年业绩。13年可售多为首置首改刚需产品，受调
控影响小，未来持续稳定增长可期。大股东资源丰富，对外投资项目收益稳定，股权
投资项目若成功上市将带来丰厚收益。预计13-15年EPS1.6/2.11/2.64元，RNAV25.8
元，其中地产业务重估值约20元，股价4.3折交易，投资价值明显低估，维持“推荐
”评级。
增 持——海通证券:扎根北京，开拓异地【2013-04-01】
公司2012年实现签约销售额100亿元，同比增长达54%，实现北京市房企销售排行榜第
一名。同时公司在土地市场上继续开拓，在下半年分别取得北京市和三亚市两块土地
，有效补充公司土地储备。公司在巩固北京市场同时，在异地拓展上进行有效开拓。
预计公司2013、2014年每股收益分别是1.63和1.93元。截至3月29日，公司收盘于11.
73元，对应2012年PE为7.24倍，2013年PE为6.08倍，对应的RNAV为19.83元。3月底北
京细则出台，我们认为公司股价基本反映以上利空，后期若实体市场基本面未受相关
细则影响，股价存在估值修复空间。考虑到公司资源充足，开工积极，具备长期发展
潜力，给予2013年10倍市盈率，对应目标价格16.3元，给予“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:2012年业绩回顾【2013-04-01】
我们小幅调整2013年盈利预测为每股1.33元，并引入2014年盈利预测每股1.52元。目
前股价分别对应2013/14年市盈率8.8倍和7.7倍，较2013年NAV折让41%，公司财务状
况稳健，销售进展较好，具备估值吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级。
审慎推荐——招商证券:构建“一体两翼”，强化管理提升【2013-04-01】
2013-2015年，我们预计公司房地产业务结算收入为74亿元、97亿元和125亿元；EPS
分别为1.47元、1.99元和2.46元；我们按2013年10倍动态PE对公司进行估值，即目标
价14.70元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
增 持——海通证券:地产、投资双轮驱动的京内龙头开发商【2012-12-26】
预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和1.62元。截至12月25日，公司收盘于13
.41元，对应2012年PE为10.73倍，2013年PE为6.75倍，对应RNAV为20.80元。考虑到
公司的成长性，我们给予公司2013年10倍PE，对应公司目标价16.20元，给予“增持
”评级。
推 荐——中投证券:销售增长领跑行业【2012-12-25】
12年前三季度预收款111亿元，已锁定今明两年业绩。公司今年销售业绩增长突出，
且大股东资源丰富，对外投资项目收益稳定，股权投资项目若成功上市将带来丰厚收
益，业绩稳定增长可期。预计12-14年EPS1.15/1.50/1.94元，RNAV25.21元，股价5折
交易。目前估值明显被低估，再次“推荐”。
增 持——国泰君安:地产和投资齐飞，资产低估严重【2012-12-24】
预计12、13年EPS1.20元、1.62元，NAV21.74元，较股价折42%。三季末预收款111亿
，已锁定12-13年全年业绩；账面现金55.5亿，净负债率11%，杠杆扩张空间巨大。考
虑到四季度所新获地块对RNAV的增厚及板块估值重心的上移，上调目标价至16.14元
，增持。
增 持——海通证券:北京市场回暖带动销售增长，土地储备增加【2012-10-29】
由于本期结算项目较少，公司2012年前三季度每股收益下滑30%。受益于北京市销售
持续回暖，公司销售计划得以稳步拓展。期内公司在经济开发区新拿新增16.3万平土
地，公司北京市土地储备得到扩充。公司后期动感花园一级开发项目可能入市，我们
预计届时公司将积极参与项目招拍挂。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和
1.62元。截至10月26日，公司收盘于10.77元，对应2012年PE为8.62倍，2013年PE为6
.65倍，对应的RNAV为19.83元。考虑到公司资源充足，开工积极，具备长期发展潜力
，给予2012年10倍市盈率，对应目标价格12.5元，给予“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:当期结算少，销售依然好【2012-10-29】
我们维持公司2012/2013年盈利预测为每股1.12元及1.31元。目前股价分别对应2012/
13年市盈率9.6倍和8.2倍，较2013年NAV折让46%，公司财务状况稳健，销售进展较好
，具备估值吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级。
推 荐——中投证券:资源丰富，经营安全，业绩增长可期【2012-10-27】
12年前三季度预收款111亿元，已锁定今明两年业绩。预计12-14年EPS1.09/1.49/1.9
4元，RNAV23.29元。公司今年销售业绩表现突出，业绩稳定增长可期。公司大股东资
源丰富，对外投资项目收益稳定，股权投资项目若成功上市将带来丰厚收益，未来仍
有增长空间，维持“推荐”评级。
中 性——北京高华:上半年合同销售好于预期；因估值充分而维持中性评级【2012-08-20】
我们在业绩公布后将2012-2014年每股盈利预测下调了6%/4%/3%，主要原因是今年开
始北京及重庆地区预征土地增值税率上升至2%（此前为1%）。由于合同销售好于预期
，我们将基于12个月预期净资产价值的12个月目标价格上调4%至人民币15.54元（仍
较2012年底预期净资产价值折让40%）。该股当前股价较2012年底预期净资产价值折
让55%，对应的2012年预期市盈率为8.9倍，而A股同业平均水平为53%/8.9倍。我们维
持对该股的中性评级。风险：预售状况好于差于预期；政策意外收紧（尤其是北京）
。
推 荐——中投证券:销售超预期，业绩保增长【2012-08-20】
12年上半年预收款90亿元，已锁定12年全年及13年五成业绩。预计12-14年EPS1.09/1
.49/1.94元，RNAV22.15元。公司上半年销售业绩超出市场预期，后续将持续释放。
在做好房地产开发主业以外，对外投资板块收益颇丰，将继续投资有发展潜质的项目
。公司不断提升管理水平，未来仍有增长空间，维持“推荐”评级。
审慎推荐——中金公司:销售表现好，稳定增长有保障【2012-08-20】
我们维持公司2012/2013年盈利预测为每股1.12元及1.31元。目前股价分别对应2012/
13年市盈率10.4倍和8.9倍，较2013年NAV折让42%，公司现金流状况较好，资源价值
高，近期股价调整之后，具备一定估值吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级。
增 持——国泰君安:销售出色，资金充裕，价值低估【2012-08-20】
预计12、13年EPS1.20、1.62元；期末预收款高达90亿，13年65%业绩已被锁定。公司
目前股价低估严重，增持，目标价15.26元。
增 持——海通证券:受益北京市场回暖，公司销售大幅增长【2012-08-20】
公司2012年上半年在取得签约销售金额34.27万平、57.35亿元的销售业绩，其中签约
销售额实现62%增长。公司下半年还将视市场情况继续加大推盘节奏，同时公司一级
开发项目动感花园有望在下半年入市，届时将进一步扩大公司土地储备。预计公司20
12、2013年每股收益分别是1.25和1.62元。截至8月17日，公司收盘于11.64元，对应
2012年PE为9.13倍，2013年PE为7.15倍，对应的RNAV为19.83元。考虑到公司资源充
足，开工积极，具备长期发展潜力，给予2012年12倍市盈率，对应目标价格15元，给
予“增持”评级。
推 荐——银河证券:可结算资源丰富，投资业务看点多【2012-08-19】
预计公司2012、2013年营业收入为67亿元和88亿元，归属母公司股东的净利润为11.2
6亿元和15.79亿元，对应每股收益为1.27元和1.78元。考虑到公司今明两年是结算高
峰期，下半年销售有望进一步提速，加之多元化业务发展稳健，我们维持公司“推荐
”投资评级。
推 荐——东兴证券:销售增长，结算下降【2012-08-19】
公司是北京地区的区域性龙头企业，公司的项目储备超过70%分布在北京，在北京地
区具有较强的品牌实力。2012年，北京地区房地产市场恢复较好，公司借势取得了较
为理想的成绩。公司期末预收款充足，完全锁定我们预测的2012年的业绩。公司其他
板块包括投资、水务等稳步发展。预计公司2012-2014年营业收入分别为62.29亿元、
81.21亿元和95.76亿元，归属于上市公司股东净利润分别为13.29亿元、16.94亿元和
20.11亿元，每股收益分别为1.5元、1.9元和2.26元。对应PE分别为7.79、6.11和5.1
5。按照公司12年业绩12倍PE计算，公司6个月目标价17元，维持公司“推荐”评级。
强烈推荐——中投证券:可售丰富，销售高增长可期【2012-07-23】
11年末预收款65亿元，12年上半年销售额54亿元，已锁定12年全年及13年六成业绩。
预计12-14年EPS1.29/1.71/2.22元，未来5年净利润复合增长率30%。RNAV22.15元，
给与6-12个月目标价22元，当前股价62折交易。近日股价震荡较大，正是吸纳良机，
维持“强烈推荐”评级。
强烈推荐——中投证券:销售超预期，国信上市积极推进中【2012-07-09】
预计12-14年EPS1.29/1.71/2.22元，未来5年净利润复合增长率30%。RNAV22.15元，
给与6-12个月目标价22元，当前股价65折交易。近日股价震荡较大，正是吸纳良机，
维持“强烈推荐”评级。
增 持——海通证券:有望受益于北京市场回暖【2012-07-03】
公司以地产加投资为双轮驱动。地产业务重点扎根于北京住宅市场，同时兼顾对外拓
展。投资方面立足金融及水务投资。目前北京市场商品住宅成交呈现逐步回暖局面，
成交环比不断扩大同时库存压力在缓解。公司在北京拥有350万平项目储备，有望受
益于北京市场的回暖。同时公司投资的国信证券以及锦州银行具备上市的预期，未来
有望进一步扩大公司金融投资价值。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和1.
62元。截至7月2日，公司收盘于15.09元，对应2012年PE为12.15倍，2013年PE为9.31
倍，对应的RNAV为19.83元。考虑到公司北京地区可售资源充足，同时公司财务安全
性高，给予2012年15倍市盈率，对应目标价格18.75元，给予“增持”评级。
强烈推荐——中投证券:资源为疆，现金为王，地产护航X点亮【2012-06-12】
预计12-14年EPS1.29/1.71/2.22元，未来5年净利润复合增长率30%。RNAV22.15元，
当前股价7折交易。给与6个月目标价22元，维持“强烈推荐”评级。
审慎推荐——中金公司:结算少，业绩有所下滑【2012-04-29】
我们维持公司2012/2013年盈利预测为每股1.13元及1.31元。目前股价分别对应2012/
13年市盈率13.1倍和11.2倍，较2012年NAV折让26%，公司现金流状况较好，资源价值
高，我们维持“审慎推荐”的投资评级。
增 持——海通证券:销售成绩理想，开复工将持续增加【2012-04-05】
预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和1.75元。截至3月30日，公司收盘于13.
06元，对应2012年PE为10.45倍，2013年PE为7.46倍，对应的RNAV为19.83元。考虑到
公司资源充足，开工积极，具备长期发展的潜力，给予2012年12倍市盈率，对应目标
价格15元，给予“增持”评级。
增 持——湘财证券:地产业务动力足，资本投资亮点多【2012-04-05】
预计公司2012-2014年EPS分别为1.18元、1.48元和1.61元，动态PE分别为11.09倍、8
.84倍和8.13倍，PB分别为1.67倍、1.42倍和1.23倍。公司每股RNAV19.29元，折价率
32.30%。结合公司基本面的状况，参照房地产行业、券商行业的一般估值水平，维持
公司“增持”评级，未来6-12个月目标价15.12元。
增 持——国泰君安:12年业绩锁定强，超额表现可看国信【2012-04-05】
预计12、13年EPS1.33元、1.65元，NAV21.2元，较股价折让38%。公司是北京区域地
产龙头国企、大量参与保障房建设，融资渠道通畅，业绩锁定性强，受益于国信证券
上市，维持增持及目标价17元。
推 荐——东兴证券:逆水行舟，资产重估行情可期【2012-04-04】
预计公司2012-2014年营业收入分别为62.29亿元、81.21亿元和95.76亿元，归属于上
市公司股东净利润分别为13.29亿元、16.94亿元和20.11亿元，每股收益分别为1.5元
、1.9元和2.26元。对应PE分别为8.74、6.85和5.77。按照公司12年业绩12倍PE计算
，公司6个月目标价17元，维持公司“推荐”评级。
审慎推荐——中金公司:首城高利润，管理费用超预期【2012-04-01】
公司三项费用超预期，我们下调公司2012年盈利预测至每股1.13元，并引入2013年盈
利预测1.31元；2012年NAV更新至每股18.8元。目前股价分别对应2012/13年市盈率11
.6倍和10.0倍，较2012年NAV折让30%，公司现金流状况较好，资源价值高，我们维持
“审慎推荐”的投资评级。
增 持——天相投顾:销售同比微增，资金面良好【2012-03-31】
预计公司2012年-2013年每股收益为1.20元和1.46元，以最新收盘价13.06元计算，对
应动态对应的动态市盈率为11倍和9倍。公司业绩增长稳健，股权投资收益可观，估
值水平较低。此外，公司产品结构以普通商品住房为主并且多数项目配套有保障房项
目，作为政府扶持的领域，项目获得资金支持可能性较大，主要表现为公司目前良好
的资金面情况，因此维持其“增持”的投资评级。
推 荐——东兴证券:综合能力强，11年公司平稳增长【2012-01-11】
由于公司受市场下调的影响，我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分
别为56.53亿元、75.57亿元和95.74亿元，每股收益下调为1.43元/股、1.76元/股和2
.19元/股，对应的PE分别为8.21、6.68和5.37。公司2012年业绩按9倍市盈率测算的
相对估值15.86元。公司的重估价值为17.36元。我们给予六个月的目标价17元，维持
“推荐”的投资评级。
强烈推荐——国都证券:主营增长稳、投资催化强、估值水平低【2011-12-29】
预计公司11-13年EPS分别为1.42元、1.65元、1.77元，对应PE分别为8.2x、7.1x、6.
6x。公司估值非常具有吸引力，6个月目标价16元，给予公司“强烈推荐-A”的投资
评级。
推 荐——华泰证券:地产业务运行平稳，资本投资渐入佳境【2011-11-29】
估值与评级：预测公司2011-2013年可实现每股收益1.34元、1.48元和1.7元，对应PE
分别为8.6倍，7.8倍和6.7倍。公司NAV达19.84元/股，目前股价较NAV折价达42%。公
司基本面良好，资金较宽裕。同时投资业务渐入佳境，多个项目已在上市流程中，未
来有望为公司带来丰厚的投资回报。综合以上判断，给予公司15元的目标价格，并给
与推荐评级。
增 持——国泰君安:估值大幅折价，国信上市兑现收益渐行渐近【2011-11-01】
预计11-13年EPS1.37、1.64、1.91元。股价相对估值折价高、向上空间大。公司的投
资业务正在进入收获期，国信上市可能将进入实质性的进程。维持增持评级，目标价
17元。
谨慎推荐——中邮证券:销售情况良好，业绩稳步结算【2011-10-26】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为54亿元、57.35亿元和69.38
亿元，归属上市公司股东净利润分别为10.16亿元、16.2亿元和17.7亿元，基本每股
收益分别为1.14元、1.82元，对应市盈率分别为10X、6.3X和5.7X。维持公司“谨慎
推荐”评级。
增 持——天相投顾:加大扩张力度，业绩保障能力强【2011-10-26】
预计公司2011年-2012年每股收益分别为1.43元和2.00元，以最新收盘价11.27元计算
，对应的动态市盈率分别为8倍和6倍。公司业绩增长稳健，股权投资收益可观，估值
水平较低，因此维持其“增持”的投资评级。
推 荐——中投证券:资源丰富后劲足，业绩靓丽看点多【2011-10-26】
11-12年EPS1.69元、2.19元，RNAV21.6元，投资价值严重低估。6-12个月合理目标价
21.6元，再次推荐。
增 持——国泰君安:估值大幅折价、国信“狼来了”故事可能成真【2011-08-12】
预计11-13年EPS1.45、1.76、2.15元。股价相对估值折价高、向上空间大。值得关注
的是，国信上市进程在多年“狼来了”故事之后，可能将进入实质性的进程，维持增
持评级，目标价17元，推荐。
谨慎推荐——中邮证券:投资收益下降和少数股东损益增加影响净利【2011-08-11】
根据公司的竣工计划，今年公司仅竣工世华水岸和首城国际的住宅部分，因此2011年
营业收入会有一定程度下降，预计2011年、2012年营业收入分别为35.15亿元和57.35
亿元，归属上市公司股东净利润分别为10.53亿元和16.2亿元，基本每股收益分别为1
.18元和1.82元，对应市盈率分别为11.7X和7.6X。
推 荐——东兴证券:下半年收入将有更好收获【2011-08-11】
我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分别为64.07亿元、85.17亿元和
112.52亿元，每股收益为1.53元/股、2.00元/股和2.60元/股，对应的PE分别为8.65
、6.60和5.07。公司2011年业绩按10倍市盈率测算的相对估值15.28元。公司的重估
价值为19.31元，其中房地产业务的NAV为12.57/股，股权投资业务的RNAV为6.74元。
我们给予六个月的目标价19元，目前公司股价13.21元有30%的上升空间，维持“推荐
”的投资评级。
审慎推荐——中金公司:首城结算，利润率反转【2011-08-11】
我们维持公司2011、2012年盈利预测分别为每股1.22元、1.41元。公司股价分别对应
2011/12年市盈率11.3倍和9.8倍，较2012年NAV折让34%，经历前期调整后，公司估值
已经具备一定吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级，短期催化剂主要是公司持
股企业IPO。
推 荐——东兴证券:开发 投资，资源充足能力强【2011-05-20】
我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分别为64.07亿元、85.17亿元和
112.52亿元，每股收益为1.53元/股、2.00元/股和2.60元/股，对应的PE分别为9.77
、7.46和5.73。公司2011年业绩按10倍市盈率测算的相对估值为15.28元。公司的重
估价值为19.31元，其中房地产业务的NAV为12.57/股，股权投资业务的RNAV为6.74元
。我们给予六个月的目标价19元，目前公司股价14.70元有30%的上升空间，给予“推
荐”的投资评级。
强烈推荐——国都证券:股权投资仍是公司价值重要看点【2011-05-03】
公司仍然是北京的地产龙头之一，公司在北京的土地储备项目质地优良，销售与盈利
前景良好。预计2011、2012年每股收益为1.45，1.68元，维持“强烈推荐、A”的投
资建议，12个月目标价21.75元。
买 入——群益证券(香港):地产估值低，有较高安全边际【2011-04-29】
公司目前持有国信证券、锦州银行等股权市值保守估计33亿元，占到公司总市值的32
%以上，其地产业务市值仅91亿元，而我们预计公司2011年地产业务净利润增长34%，
为9.4亿元，地产业务PE仅9.7倍，估值偏低，有较高的安全边际，维持买入的投资建
议。
推 荐——中投证券:收入大幅增加，业绩高增长可期【2011-04-28】
公司多板块运营，稳步发展房地产开发业务，销售情况乐观；积极扩张污水处理业务
并获得持续较好的收益；丰富对外投资获得较高的回报；积极参与保障房建设，融资
优势突出，一旦政策允许将启动定向增发，并谋求他融资渠道；管理层激励计划也有
望适时推进。11-12年EPS1.72元、2.48元，维持RNAV21.78元，投资价值严重低估。1
2个月合理目标价21.78元，维持“推荐”评级。
增 持——天相投顾:一季度增收不增利【2011-04-28】
预计公司2011年-2012年每股收益为1.54元和1.75元（不考虑国信证券上市为公司带
来的股权增值收益），以昨日收盘价13.99元计算，对应的动态市盈率为9倍和8倍，
公司业绩增长稳健，股权投资收益可观，估值水平较低，维持其“增持”的投资评级
。
推 荐——中投证券:房地产增长有保障，亮点纷呈，更多惊喜随后【2011-04-01】
我们预计公司2011-2013年将分别实现营业收入70.1亿元，90.1亿元，108.7亿元，归
属于母公司的净利润分别为15.33亿元、22.08亿元、28.4亿元，折合EPS分别为1.72
元、2.48元、3.19元，未来3年净利润年复合增长率33%，RNAV21.78元，当前股价15.
1元，RNAV6.9折交易，投资价值被明显低估。
买 入——信达证券:管控模式高效，步入持续发展快车道【2011-03-28】
鉴于对公司的良好预期，上调2011年盈利预测，每股收益1.39元，预计2012年每股收
益为1.62元，对应市盈率分别为10.88X、9.34X，估值吸引力较强，维持买入评级。
增 持——安信证券:奋力向前，终有回报【2011-03-28】
小幅上调盈利预测，预测2011-2013年EPS分别为1.24、1.36、1.98元。小幅上调目标
价至16.6元。
增 持——申银万国:投资业务亮点频出，估值优势仍然明显【2011-03-25】
预计未来两年公司每股收益为1.6元、1.8元，考虑国信上市后1000亿左右的市值和公
司其他投资项目，公司每股RNAV为21.58元，目前股价对应公司未来两年PE为9.5倍、
8.5倍和10倍，P/RNAV为0.71元，按照2011年12倍PE，0.9倍RNAV测算，给予公司19元
目标价，还有25%的上涨公司，维持增持评级。
审慎推荐——中金公司:首城国际高结算，业绩好于预期【2011-03-25】
往前看，2011年高毛利率的首城国际项目将大量结算，我们上调公司2011年盈利预测
至每股1.22元，并引入公司2012年盈利预测为1.41元。公司股价分别对应2010/11年
市盈率12.5倍和10.9倍，较2011年NAV折让23%，目前公司估值有一定吸引力，往前看
，我们认为公司在北京布局相对稳健，保障房占比高，且有望受益后续政策支持，维
持“审慎推荐”的投资评级。
增 持——天相投顾:业绩增长稳健，投资回报丰厚【2011-03-25】
预计公司2011年-2012年每股收益至1.52元和1.79元，以昨日收盘价15.26元计算，对
应的动态市盈率为10倍和9倍，公司业绩增长稳健，股权投资收益可观，估值水平较
低，但是考虑到其土地储备相对有限，维持其“增持”的投资评级。
强烈推荐——招商证券:地产与投资双收获，管理层有动力【2011-03-25】
预计2011-2013年EPS分别为1.42元、1.69元和1.93元，扣除投资收益后的EPS为1.23
元、1.52元和1.78元，扣除投资收益后的净利润复合增长率为23%。当前股价对应201
1年PE10.8倍，RNAV18.7元，当前股价折价19%，维持“强烈推荐-A”的投资评级。
推 荐——中投证券:亮点纷呈，诸多主题投资尚待挖掘【2011-03-21】
房地产业务渐入佳境，近年将迅速跻身北京市属房企前三甲。开发资源有保障，未结
算资源266万平米主要集中于北京，成本优势突出，大部分开发毛利率超过50%；积极
参与保障房建设和小城镇建设，不仅将获得信贷和资本融资支持还将以此低成本扩张
。10-11年两年业绩锁定，预计10-15年归属上市公司股东净利润复合增长超过35%，
增长动力强与业绩释放有潜力。
增 持——大通证券:期待金融股权投资发力【2010-12-21】
我们预测10年和11年公司的EPS为1.28和0.98元。若国信证券明年上市，则2012年可
以出售国信证券的股份，这部分收益将使公司2012年至2014年EPS增厚约0.61-0.85元
。根据我们的判断，国信证券明年有望递交上市申请，最快将于明年年内上市，因此
从长期来看，我们给予北京城建“增持”评级。
谨慎推荐——中邮证券:投资收益增厚公司业绩【2010-11-02】
我们预计公司2010年、2011年和2012年归属上市公司净利润分别为11.55亿元、9.03
亿元和10.62亿元，对应每股收益为1.3元、1.02元和1.19元。给予公司“谨慎推荐”
评级。
强烈推荐——国都证券:投资回报获利丰厚【2010-10-31】
由于北京实现较为严厉的政策调控，中报中我们曾下调了盈利预测，但北京楼市仍表
现为典型的供不应求，好于我们此前预期，因此我们根据市场最新情况重新上调盈利
预测值，预计公司2010年、2011年每股收益1.22元、1.45元；12个月目标价自17.40
元上调21.75元；维持“短期_强烈推荐、长期_A”的投资评级，当前股价仍被明显低
估，建议买入。
审慎推荐——中金公司:投资收入大幅增长，业绩超预期【2010-10-29】
公司投资收益及毛利率情况超预期，我们上调公司2010/11年盈利预测为每股1.12及1
.00元。公司股价分别对应2010/11年市盈率11.8倍和13.3倍，较2010年NAV折让33%，
估值处于行业较低端，我们认为公司近两年受益于北京市场向好，公司项目毛利、销
售都有所改善，重申“审慎推荐”的投资评级。
增 持——天相投顾:三季度结算超预期【2010-10-29】
公司三季度结算超出预期，毛利率上升略超预期，因此上调公司2010年-2011年每股
收益至1.09元和0.95元，以10月28日收盘价13.30元计算，对应的动态市盈率为12倍
和14倍，维持“增持”评级。
买 入——群益证券(香港):前三季度净利润大幅成长，安全边际较高【2010-10-29】
前三季度净利润大幅增长，奠定全年业绩提升基础，公司目前预收账款57亿元，较年
初增长82%。预计公司4季度和2011年有较多房地产资源集中结转，2011年业绩释增长
较为明确。公司持有国信证券和北科健股权市值45亿元以上，整体安全边际较高。预
计公司2010、2011年净利润10.5亿元和12.3亿元。YOY增长23.8%和16.7%，EPS1.18元
和1.38元，目前股价对应2010年、2011年PE11.2倍和9.6倍，PB1.7倍。公司有较高的
安全边际，并且业绩较为明确，给予买入的投资建议。
强烈推荐——招商证券:三季报超预期，股价严重低估【2010-10-28】
股票估值：RNAV为20.3元。按2010年15倍PE进行估值，公司股票合理价值应在18.0元
。考虑到公司每股还含有国信证券等股权价值5.8元。公司股票合理价值应为23.8元
。我们暂按18.0元进行估值，维持“强烈推荐-A”的评级。
增 持——安信证券:业绩超预期，项目含金量高【2010-10-28】
维持增持-A评级。上调盈利预测，2010-2012预测EPS分别为1.21、1.22、1.31元，上
调RNAV值至每股16.5元。上调6个月目标价至15元。
强烈推荐——招商证券:管理层有动力释放业绩，上调未来3年业绩，调高评级至强烈推荐【2010-10-18】
考虑到公司管理层释放业绩动力以及公司项目的超预期销售，我们上调了公司未来3
年的盈利预测，预计公司2010年到2012年的EPS分别为1.19元、1.41元和1.77元；司
股票合理价值应为23.8元。我们暂按18.0元进行估值，调高评级至“强烈推荐-A”。
审慎推荐——招商证券:中期业绩超预期，有能力释放业绩【2010-08-16】
再融资受政策影响，我们下调公司2010年EPS17%至0.85元，下调2011年EPS7%至0.99
元。给予10年15倍PE，目标价12.75元。公司RNAV18.3元，当前股价折价39%。维持“
审慎推荐-B”的投资评级。
增 持——申银万国:业绩锁定度较高，股价存在安全边际【2010-08-13】
预计未来三年公司每股收益为1.06元、1.09元和1.1元，考虑国信上市后800-900亿左
右的市值，公司每股RNAV为14.3元，目前股价对应公司未来三年PE为11倍、10倍和10
倍，P/RNAV为0.78元，公司目前的估值在二线地产股中拥有一定的优势，维持增持评
级，股价上涨的催化剂为公司现有项目的销售，国信上市以及公司现有一级项目顺利
转为二级。
买 入——东吴证券:房产锁定，股权转让助推，10年业绩高增长无忧【2010-08-13】
转让子公司溢价收益将继续增加公司净利润，按最新股本我们预计公司10-12年每股
收益约1.00、1.13、1.38元，未来关注增发事项进展情况。我们看好公司重点布局的
北京市场的长期增长空间，公司房地产、环保项目及股权投资几大业务均成功开展取
得不错的效果，综合公司业务发展状况及未来可能存在的股价刺激因素，我们给予“
买入”的投资评级。但短期内我们认为房地产板块在近期反弹幅度较大，有一定的调
整需求，公司股价可能会随板块同步调整。
增 持——天相投顾:投资收益推动公司业绩大幅增长【2010-08-13】
预计公司2010年-2011年每股收益为0.93元和0.79元，以8月12日收盘价11.18元计算
，对应的动态市盈率为12倍和14倍，维持“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:期内结算面积较少业绩符合预期【2010-08-13】
公司经营情况符合预期，我们维持公司2010/11年盈利预测为每股0.92及0.87元。公
司股价分别对应2010/11年市盈率12.2倍和12.8倍，较2010年NAV折让37%，估值处于
行业较低端。长期上仍看好公司重点布局的北京市场的增长空间，我们维持“审慎推
荐”的投资评级。
增 持——国泰君安:隐含价值高，业绩确定强【2010-08-13】
按目前8.9亿股本计算，预计10、11年EPS1.02、1.25元，RNAV15.5元，其中地产业务
RNAV10.1元、国信股权估值4.2元、其他北科建等估值1.2元。考虑到其大股东资源、
一级开发优势，暂定目标价14元，相对RNAV折价10%，维持增持评级。
推 荐——国元证券:主要关注北京市场的变动【2010-08-13】
预计10/11年EPS1.00/1.15元，PE11/9倍，给予推荐评级。
推 荐——平安证券:锁定大部分11年业绩【2010-08-12】
预计公司2010、2011年EPS分别为1.04元和1.08元，对应PE分别为10.8倍和10.3倍。
估值相对合理，建议密切关注行业政策及进入四季度后，市场销售和公司销售情况，
中长期看好行业和公司的发展，短期考虑行业和北京市场可能的进一步调整因素，维
持“推荐”的投资评级。
增 持——安信证券:开发盈利强，项目回报好【2010-08-12】
小幅上调盈利预测，2010-2012年EPS分别为0.99元、1.15元、1.19元。按照2011年EP
S给予12倍PE，下调目标价至13.80元。
强烈推荐——国都证券:投资收益丰厚，业绩锁定性强【2010-08-12】
北京是此轮房地产调控中地方政策最为严厉的城市，我们适当调低房价预期和未来2
年的盈利预测。基于北京区位与需求分析，我们仍然看好北京的房地产市场和公司项
目的盈利能力。我们预计公司2010、2011年每股收益（最新股本全面摊薄）分别为1.
16元（下调5%）、1.17元（下调21.5%），未来12个月目标价由18.元（最新股本）下
调至17.40元。股价的大幅下跌已过度反应房价与成交量的下跌，因此我们上调投资
评级至“短期_强烈推荐、长期_A”的投资评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 69｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 57｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-18 ｜ ｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2014年4月17日，北京城建投资发展股份有限公司（简称“公司 ｜
｜ ｜”）与控股股东北京城建集团有限责任公司（简称“城建集团”｜
｜ ｜）签署了《股权转让意向书》。北京城建新城投资开发有限公司｜
｜ ｜（简称“新城公司”）为城建集团的全资子公司，为避免同业竞｜
｜ ｜争，目前城建集团将新城公司股权交由公司托管。同时，城建集｜
｜ ｜团作出承诺，于2015年12月31日前将新城公司注入公司。为尽快｜
｜ ｜解决同业竞争问题，扩大公司主业规模，促进公司发展，经与城｜
｜ ｜建集团协商，城建集团拟将其持有的新城公司100%股权转让给公｜
｜ ｜司。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-17 ｜ 389999.9998｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜本次发行的股票数量不超过41,600万股,其中公司控股股东城建 ｜
｜ ｜集团认购股份数量不低于本次非公开发行股份总数的10%(含10%)｜
｜ ｜。在上述范围内,公司将提请股东大会授权董事会根据《上市公 ｜
｜ ｜司非公开发行股票实施细则》等相关规定及实际认购情况与保荐｜
｜ ｜机构(主承销商)协商确定最终发行数量。若公司在定价基准日至｜
｜ ｜发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事｜
｜ ｜项,本次发行的股票数量将作相应调整。20140325：2014年3月24｜
｜ ｜日,中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)发行审 ｜
｜ ｜核委员会对北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“公司”)｜
｜ ｜非公开发行股票的申请进行了审核。根据会议审核结果,公司本 ｜
｜ ｜次非公开发行股票申请获得通过。20140417：于 2014 年 4月16｜
｜ ｜日收到中国证券监督管理委员会《关于核准北京城建投资发展股｜
｜ ｜份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]397号）.｜
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｜ 资产出让 ｜2014-07-03 ｜ 125500000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-03-18 ｜ 3240880｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
