经营分析

☆经营分析☆ ◇600246 万通发展 更新日期:2025-06-16◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
    物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数字科技。

【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售              |  30580.34|  12937.29| 42.31|       61.79|
|房屋租赁                |  18619.33|   4284.33| 23.01|       37.62|
|其他                    |    270.28|    208.81| 77.26|        0.55|
|其他业务                |     21.13|     18.10| 85.65|        0.04|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|销售开发产品            |  30580.34|  12937.29| 42.31|       61.79|
|物业出租                |  18619.33|   4284.33| 23.01|       37.62|
|其他                    |    270.28|    208.81| 77.26|        0.55|
|其他业务                |     21.13|     18.10| 85.65|        0.04|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|京津地区                |  26433.57|  12330.75| 46.65|       53.41|
|华东地区                |  22710.39|   4844.72| 21.33|       45.89|
|川渝地区                |    325.99|    254.96| 78.21|        0.66|
|其他业务                |     21.13|     18.10| 85.65|        0.04|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售              |  12766.43|   3448.05| 27.01|       54.29|
|房屋租赁                |  10432.97|   3780.46| 36.24|       44.37|
|其他                    |    316.19|    157.81| 49.91|        1.34|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房屋租赁                |  10432.97|   3780.46| 36.24|       44.37|
|住宅                    |   7633.94|   2025.46| 26.53|       32.46|
|商业地产                |   5132.49|   1422.59| 27.72|       21.83|
|其他业务                |    316.19|    157.81| 49.91|        1.34|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华东地区                |   9886.89|   2558.27| 25.88|       42.04|
|天津地区                |   9049.66|   1464.52| 16.18|       38.48|
|北京地区                |   4314.56|   3149.77| 73.00|       18.35|
|川渝地区                |    264.47|    213.75| 80.82|        1.12|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售              |  26915.41|   7241.07| 26.90|       55.25|
|房屋租赁                |  21200.13|   7540.71| 35.57|       43.52|
|其他业务                |    326.23|    109.47| 33.56|        0.67|
|其他                    |    276.02|    164.81| 59.71|        0.57|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|物业出租                |  21200.13|   7540.71| 35.57|       43.52|
|住宅                    |  18851.97|   5102.35| 27.07|       38.70|
|商业地产                |   8063.44|   2138.72| 26.52|       16.55|
|其他业务                |    326.23|    109.47| 33.56|        0.67|
|其他                    |    276.02|    164.81| 59.71|        0.57|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华东地区                |  19445.18|   5896.62| 30.32|       39.91|
|北京地区                |  14433.12|   7591.43| 52.60|       29.63|
|天津地区                |  13892.21|   1011.65|  7.28|       28.52|
|川渝地区                |    621.06|    446.88| 71.96|        1.27|
|其他业务                |    326.23|    109.47| 33.56|        0.67|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售              |  14637.55|   2714.74| 18.55|       57.33|
|房屋租赁                |  10517.63|   3651.31| 34.72|       41.20|
|其他业务                |    188.50|     80.97| 42.96|        0.74|
|其他                    |    187.64|     97.92| 52.18|        0.73|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|北京区域                |   9791.86|   4312.62| 44.04|       38.35|
|华东区域                |   7876.35|   1567.14| 19.90|       30.85|
|天津区域                |   7463.71|    470.25|  6.30|       29.23|
|川渝地区                |    210.90|    113.95| 54.03|        0.83|
|其他业务                |    188.50|     80.97| 42.96|        0.74|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘


【3.经营投资】
     【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年,国内外宏观经济环境依然复杂多变,机遇与挑战交织。公司坚持创新驱动
发展理念,紧密围绕国家关于加快发展新质生产力的战略部署,一方面对传统房地
产业务板块进行全面战略性收缩,另一方面推进公司实现向通信与数字科技行业转
型升级的战略目标。未来,公司将继续围绕既定的战略目标,积极推进业务转型,
有序开展各项经营管理工作,提升公司经营业绩和可持续发展能力。报告期内,公
司实现营业收入49,491.08万元,较上年同期收入增加773.29万元,同比上升1.59%
;实现归属于上市公司股东的净利润为-45,704.18万元,较上年同期下降6,689.23
万元,同比下降17.15%。
报告期内,公司经营主要围绕经营性物业资产管理、房地产开发与销售、通信与数
字科技三大板块开展工作。
(一)经营性物业资产管理
公司目前布局的自持经营性物业资产,深度聚焦北京、上海、天津、杭州等战略性
城市的核心商务区,其中标志性楼宇以国际化标准践行ESG理念,不仅荣获国际权
威的LEED金级及以上或预认证,更通过前沿的绿色建筑设计和可持续运营体系,在
城市核心区打造出兼具生态价值与资产价值的优质资产组合。这些项目依托稀缺的
区位优势和稳定的资本回报率,持续创造可预期的现金流,构筑起公司高质量发展
的核心资产支柱。
(二)房地产开发与销售
报告期内,在公司既定战略目标的指引下,公司管理团队持续推进传统房地产业务
的战略性调整,通过系统收缩业务规模,加快存量项目去化与资金回收,为战略转
型提供充裕现金流支撑,确保公司经营活动的稳健性与可持续性。
(三)通信与数字科技
报告期内,公司在既定战略转型框架下,启动了构成重大资产重组的并购事项,虽
最终因客观环境较早前发生一定变化未达成交易,但为后续科技产业布局积累了宝
贵经验。展望未来,公司将进一步深化战略聚焦,围绕通信与数字科技转型目标,
构建系统化支撑体系:通过战略联盟融合产业资源,加大前沿技术研发投入培育创
新优势,建设复合型人才梯队提升运营效能,进一步汇聚关键资源、关键伙伴、关
键技术、关键团队,助推转型成功,提升公司的可持续发展能力以及综合竞争力。
二、报告期内公司所处行业情况
(一)房地产行业
2024年中国房地产市场深度调整中显现结构性分化。中央政治局会议连续释放“促
进房地产市场止跌回稳”“稳住楼市”政策信号,通过松绑限购、首付利率下调、
存量房贷利率调整等组合拳提振市场信心。政策效应在四季度逐步显现,核心城市
成交量环比回升,二手房价格跌幅收窄。但市场复苏基础仍不牢固,国家统计局数
据显示,2024年全国新建商品房销售面积9.74亿平方米(同比-12.9%),销售额9.
68万亿元(同比-17.1%),有效需求不足仍是行业面临的突出挑战。
商业地产市场延续调整态势。当前写字楼市场供需失衡持续,去化周期延长,租金
下行压力未减,但是行业分化加剧,核心商圈优质资产仍保持较高出租率,而次级
商圈空置率持续攀升。市场整体仍处于深度调整期,去库存与运营能力提升成为行
业关键课题。
(二)通信与数字科技
2024年中国通信与数字科技行业在政策赋能与技术创新的双重驱动下实现跨越式发
展。党的二十届三中全会提出“培育全国一体化技术和数据市尝建设和运营国家数
据基础设施”等战略部署,旨在加速产业数字化和数字产业化的进程,为行业高质
量发展注入新动能。
国际形势复杂多变、科技竞争加剧以及国内经济结构深度调整的背景下,中国通信
与数字科技行业迎来重要发展机遇。国产替代成为突破发展瓶颈、实现自主创新的
关键路径。2024年7月,《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化
的决定》明确要求推进高水平科技自立自强,提出加快形成与新质生产力更相适应
的生产关系,促进各类先进生产要素向发展新质生产力集聚,健全促进实体经济和
数字经济深度融合,完善促进数字产业化和产业数字化政策体系。同时,国家发改
委等部门印发的《2025年数字经济发展工作要点》强调加快释放数据要素价值,提
升数字经济核心竞争力,推动实体经济和数字经济深度融合等重点任务。这些政策
为行业国产替代提供了坚实的政策保障。
依托政策支持与持续技术攻关,国内企业在芯片、操作系统、数据库等关键领域取
得显著成果,不仅满足了国内市场需求,更在国际市场上展现了行业竞争力。
2024年,AI技术的广泛应用与快速升级成为行业发展的核心驱动力。智能算力需求
激增,带动了数字科技在通信领域的多层面应用,通信与数字科技行业正逐步成为
经济社会发展的重要引擎。随着政策体系深化与技术的不断创新,中国通信与数字
科技行业将在国产替代道路上实现更大突破,为构建数字中国、推动经济高质量发
展做出更大贡献。
三、报告期内公司从事的业务情况
(一)经营性物业资产管理
经过数十载深耕与稳健发展,公司在甲级写字楼及配套商业等经营性物业领域持续
构筑核心效力,已形成颇具行业影响力的专业品牌。报告期内,公司实现合同出租
总面积13.09万平方米,实现合同租金收入总金额18,619.33万元,为日常运营和业
务拓展提供可靠资金保障,同时还具备通过资产变现和资本运作等手段实现价值释
放,为公司战略转型及可持续发展注入强劲动力。
(二)房地产开发与销售
公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州等地,物业类型包括住宅、写字楼、商
铺等。报告期内,公司房地产项目合同销售面积2.10万平方米、合同销售金额32,5
78.66万元,主要包括北京万通怀柔新新家园产品、天津万通新新逸墅住宅产品、
杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品、天津金府国际公寓产品等
销售项目。
(三)通信与数字科技
在既定的战略转型升级框架下,报告期内,公司开展了构成重大资产重组的光通信
领域公司的并购工作,公司与交易各方及其他相关方就交易方案进行反复磋商和审
慎论证,聘请相关中介机构对标的开展了尽职调查、审计、评估等工作,致在促成
本次重大资产重组。尽管最终因客观环境较早前发生一定变化,未能完成控股权收
购,但为科技产业布局积累了宝贵经验。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)立足核心区域的优质资产
公司目前持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优
质资产,其带来的稳定现金流及变现能力是确保未来公司转型发展的基石。
(二)拥有较强的品牌影响力
“万通”具有一定的市场美誉度及用户忠诚度,良好的口碑及信誉搭建起了公司与
客户间的信任桥梁,为未来持续向客户提供优质的产品及服务打下了坚实的基矗
(三)完善的股东产业资源布局
公司得到了股东及战略合作伙伴的有力支持,拥有明确的转型发展目标,共同探索
前沿技术,为公司在关键资源、关键技术、关键团队的聚合上持续发力,瞄准关键
市场,完成全面转型助力。
(四)科技转型必要的智力资源支持
在推动公司通信与数字科技战略转型的过程中,公司汇聚通信领域的多位专家,建
立核心的专家顾问团队并成立万通信研院,参与制定公司在相关领域的中长期规划
、年度建设规划,组织先进通信技术与应用场景融合创新的基础理论、重大政策、
前沿技术等课题研究,为公司寻找关键资源、关键技术、关键团队提供前瞻性、高
水平的咨询建议和保障,助力公司实现转型升级。
此外,公司拥有来自美国麻省理工、北京大学、人民大学等国际名校的众多人才,
组成专业化顶尖管理团队,在公司转型运营管理、通信科技行业经营等方面有较强
的综合性专业能力和资源优势,以及丰富的资产盘活、赋能升级、激活焕新等管理
经验,为公司实现转型提供必要的智力资源支持。
五、报告期内主要经营情况
报告期内,公司实现营业收入49,491.08万元,较上年同期上升1.59%;实现归属于
上市公司股东的净利润为-45,704.18万元,较上年同期下降17.15%。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产行业
近年来,房地产行业持续呈现疲软态势。报告期内,我国房地产市场整体仍承受着
较大的调整压力。根据国家统计局数据显示,房地产开发投资、房屋施工面积、房
屋新开工面积、房屋竣工面积、新建商品房销售面积及销售额等关键指标均出现不
同程度的下滑。
2024年4月,中央政治局会议强调“需统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政
策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展”。同年9月,中央
政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”的目标,随后出台一系列政策工
具以持续发力。2024年10月住建部等多部门更是联合推出“四个取消、四个降低、
两个增加”的政策组合拳。将“稳住楼市”确立为当前的主基调。进入2025年,政
策导向进一步明确。2月,中央政治局会议明确提出“实施更加积极有为的宏观政
策,扩大国内需求,稳住楼市股市”的核心目标。
综合来看,当前房地产行业仍处于下行周期,但随着利好政策的不断出台,房地产
行业已初步呈现出阶段性回暖迹象。展望2025年,预计政策端有望持续发力,推动
行业整体筑底企稳。然而,房地产市场的恢复节奏仍面临诸多不确定性因素。需求
端信心修复与供给端库存去化需要形成良性互动,而市场全面企稳仍有待于宏观经
济的回暖与居民收入预期的实质性改善。
2、通信与数字科技
2024年我国通信与数字科技行业呈现出政策引领、技术创新与市场应用深度融合的
发展趋势,网络与数字科技基础设施建设步伐加快。银河证券研报数据显示,2024
年通信行业涨幅31.52%,位于全行业第二位,整体行业表现较好且行情持续性较高
。
自2023年初以来,人工智能、大模型、卫星互联网等新兴技术迅猛发展,带动数字
经济及算力基础设施投入不断增加。算力作为未来经济发展的重要基石,其重要性
日益凸显。IDC数据报告显示,平均算力每提高1点,数字经济和GDP将分别增长3.5
‰和1.8‰。近年来,国家相继出台多项政策文件,大力推动算力基础设施建设。
据《2023-2024年中国人工智能计算力发展评估报告》显示,中国智能算力规模年
复合增长率高达33.9%。
AI与产业融合成为行业发展的关键突破点。国产大模型已在多个行业实现落地应用
,AI与先进通信技术的结合,将催生出智能网联车、卫星互联网等万亿级产业。展
望未来,随着AI技术的日益成熟、先进通信及算力基础设施的广泛普及,我国必将
加速技术变革进程。通信及算力设备作为数字经济算力基础设备的核心,其需求有
望迎来高速增长,相关行业及产业链或将迎来更为广阔的发展机遇。
(二)公司发展战略
公司积极响应国家“十四五”规划提出的“数字经济发展规划”指导方针,以数字
与科技为动力促进产业升级,以可持续发展为目标,以市场化运营为根本,稳步推
进整体战略转型。以取得关键科技资源为核心,以布局先进产业技术为抓手,与相
关产业头部力量合作,不断聚合AI时代下符合国家先进生产力发展方向的关键资源
、关键技术、关键团队,推进以数字与科技为驱动力的战略转型,为公司在未来能
够分享AI时代下的科技产业红利打下坚实基矗
(三)经营计划
1、持续对传统地产业务进行战略性收缩
2025年,公司将继续深化战略转型,秉持对传统房地产业务的战略性收缩,加速推
进存量开发项目的尾盘销售以及相关投资性资产的有序出清,确保为公司战略转型
提供坚实的财务支撑与成规模的资金支持。
2、深入拓展通信与数字科技业务的战略转型
2025年,公司将继续着力整合AI时代下符合国家先进生产力发展方向的通信与数字
科技战略转型核心要素,全面汇聚关键资源、战略合作伙伴、核心技术及专业团队
,积极开拓数字与科技领域的关键市场,持续推进公司转型升级。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险
2024年,全球经济增速低位运行。展望2025年,全球经济下行风险提高,可能出现
总需求和总供给同步回落的特征。贸易保护主义抬头成为全球贸易增长的最大威胁
,地缘政治紧张局势、供应链中断等因素也可能对全球经济造成负面影响。
2024年,中国经济总体保持平稳,全年呈现“V”型复苏态势。前三季度经济增速
逐季放缓。9月份以来,政府出台一系列稳经济政策措施,多个领域出现积极变化
。但经济复苏基础尚不稳固;外需拉动作用有限,难以弥补内需不足;新兴产业发
展势头良好,但难以抵消房地产等传统行业下滑带来的影响。经济结构转型和周期
性调整过程中仍存在诸多困难和挑战。2025年,国内外政策变化或将是中国经济发
展面临的较大变量。从内部看,稳经济一揽子政策的实施效果以及未来进一步加大
政策力度的空间,将成为推动内需回升、化解风险、恢复信心的关键因素。从外部
看,国际间的贸易摩擦、争端风险不确定,将可能减少有关市场需求,并增加关键
原材料的采购难度,影响我国经济发展。
应对措施:公司将紧跟国家发展战略,进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的
研究,聚焦战略转型,构建企业创新机制,为实现跨越经济周期和行业周期的高质
量发展夯实基矗
2、市场风险
2024年,房地产市场持续低迷,整体处于下行通道持续处于下行区间。政府“5.17
”和“9.24”两轮房地产刺激政策出台后,推动市场出现阶段性、结构性回暖,各
线城市商品房销售均有所回升,但政策效果持续性不足,整体市场回暖基础尚不牢
固,作用范围有限。房地产市场风险化解仍需要一定时间,2025年房地产市场整体
仍将处于筑底企稳阶段,市场拐点能否确立仍依赖于宏观经济景气改善程度、稳地
产政策效果可持续性、房地产风险化解情况等因素。
应对措施:公司将持续推进传统房地产业务的战略性收缩,重点聚焦存量项目的市
场环境监测与风险评估。通过强化专业化运营管理,加速资金回笼,增强防范政策
风险和市场风险的能力,稳步推进转型战略。
3、经营管理风险
公司根据发展需求积极探索业务开拓,尽管公司管理团队经验丰富,公司的经营管
理、人力资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。
应对措施:公司致力于加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合,选聘职业经理
人,全面推行经理层成员任期制契约化管理,推进高素质专业化领导人员队伍建设
,加速人才储备,强化基础人才队伍建设。
4、转型不及预期的风险
近年来,受政策调控、产业升级等因素影响,传统地产行业发展速度放缓。地产公
司跨界发展的动作频出,一方面是为了开辟新的利润增长点,另一方面也是为了降
低对单一地产业务过于依赖,而转型过程中不可避免地会存在诸多风险。能在谨慎
有效的对外探索和尽力避免跨界并购等转型手段可能带来的高估值、高商誉等问题
间取得平衡,是当下地产行业转型能否达到预期的关键。
应对措施:公司将依托强大的品牌能力、资源优势,进一步汇聚关键资源、关键伙
伴、关键技术、关键团队,在转型过程中,公司将充分评估各种风险,不断完善防
控措施,尽量避免上述风险,保障公司的整体利益和全体股东特别是中小股东的合
法权益。

【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
|企业名称                  |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
|香河万通房地产开发有限公司|             -|   -11217.44|   268000.78|
|蓝天使机场管理(北京)股份有|             -|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|湖北芯映光电有限公司      |             -|           -|           -|
|杭州万通邦信置业有限公司  |      30000.00|     -667.85|    77615.41|
|杭州万通时尚置业有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|成都知融科技有限公司      |             -|           -|           -|
|成都万通时尚置业有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|天津泰达万通房地产开发有限|       1000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|天津富铭置业有限公司      |      12480.00|           -|           -|
|天津和信发展有限公司      |      45510.00|    -3208.80|    81232.34|
|天津中新生态城万通正奇实业|       5000.00|       -1.55|     6670.59|
|有限公司                  |              |            |            |
|天津万通时尚置业有限责任公|      25000.00|     2863.43|    36570.73|
|司                        |              |            |            |
|天津万通宁远置业有限公司  |       3000.00|           -|           -|
|天津万华置业有限公司      |       5000.00|           -|           -|
|北京金通港房地产开发有限公|             -|     -967.41|   359363.22|
|司                        |              |            |            |
|北京金万置管理咨询有限公司|             -|           -|           -|
|北京正远慧奇投资管理有限公|        500.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|北京广厦富城置业有限公司  |        500.00|           -|           -|
|北京太极通工电子技术有限责|             -|           -|           -|
|任公司                    |              |            |            |
|北京大唐永盛科技发展有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|北京东方万通成长投资中心( |             -|           -|           -|
|有限合伙)                 |              |            |            |
|北京万通龙山置业有限公司  |       5500.00|           -|           -|
|北京万通龙山天地置业有限公|        500.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|北京万通英睿投资管理有限公|      10000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|北京万通盛安通信科学技术发|       7000.00|           -|           -|
|展有限公司                |              |            |            |
|北京万通正远置业有限公司  |      20000.00|    -1781.62|    63197.55|
|北京万通时尚置业有限公司  |       5000.00|      534.01|    82234.45|
|北京万通新新文化传媒有限公|       5000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|中金佳业(天津)商业房地产投|             -|           -|           -|
|资中心(有限合伙)          |              |            |            |
|中融国富投资管理有限公司  |      10000.00|           -|           -|
|东方万通(天津)股权投资基金|             -|           -|           -|
|管理有限公司              |              |            |            |
|东方万通(天津)股权投资基金|             -|           -|           -|
|合伙企业(有限合伙)        |              |            |            |
|上海万通新地置业有限公司  |       5650.00|    -3939.45|   173507.82|
|万通创新文化产业发展(北京)|             -|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|万庆娱乐策划(广州)有限公司|             -|           -|           -|
|Vantone Investment Pte.Ltd|          0.00|           -|           -|
|.                         |              |            |            |
|Vantone Capital Pte. Ltd. |             -|           -|           -|
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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