☆经营分析☆ ◇000656 *ST金科 更新日期：2025-06-17◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、建筑工程施工、市政公用工程施工、建筑设计、建筑装修装饰工
程等。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜2708839.95｜ 331346.10｜ 12.23｜ 98.31｜
｜其他 ｜ 46642.80｜ 548.44｜ 1.18｜ 1.69｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜2708839.95｜ 331346.10｜ 12.23｜ 98.31｜
｜其他 ｜ 46642.80｜ 548.44｜ 1.18｜ 1.69｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜西南地区 ｜1099877.33｜ 107825.38｜ 9.80｜ 39.92｜
｜华东地区 ｜ 961617.50｜ 151356.63｜ 15.74｜ 34.90｜
｜华中地区 ｜ 469479.42｜ 21484.15｜ 4.58｜ 17.04｜
｜其他 ｜ 224508.49｜ 51228.37｜ 22.82｜ 8.15｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜1576456.30｜ 233087.73｜ 14.79｜ 98.23｜
｜其他 ｜ 28373.01｜ 2164.25｜ 7.63｜ 1.77｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜1576456.30｜ 233087.73｜ 14.79｜ 98.23｜
｜其他 ｜ 28373.01｜ 2164.25｜ 7.63｜ 1.77｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜西南地区 ｜ 708981.96｜ 95525.92｜ 13.47｜ 44.18｜
｜华东地区 ｜ 584060.71｜ 118590.58｜ 20.30｜ 36.39｜
｜其他 ｜ 311786.64｜ 21135.48｜ 6.78｜ 19.43｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜6178747.98｜ 782328.81｜ 12.66｜ 97.71｜
｜房地产建设 ｜ 57640.67｜ -2912.23｜ -5.05｜ 0.91｜
｜其他业务收入 ｜ 53081.91｜ 18609.96｜ 35.06｜ 0.84｜
｜酒店经营 ｜ 19484.53｜ 14803.93｜ 75.98｜ 0.31｜
｜材料销售 ｜ 14868.77｜ -2068.68｜-13.91｜ 0.24｜
｜生活服务 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜6178747.98｜ 782328.81｜ 12.66｜ 97.71｜
｜其他 ｜ 145075.88｜ 28432.99｜ 19.60｜ 2.29｜
｜生活服务 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜2815465.17｜ 341374.31｜ 12.12｜ 44.52｜
｜西南地区 ｜2211096.20｜ 281769.18｜ 12.74｜ 34.96｜
｜华中地区 ｜ 751721.23｜ 121672.99｜ 16.19｜ 11.89｜
｜其他 ｜ 545541.26｜ 65945.32｜ 12.09｜ 8.63｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜2552566.85｜ 343185.53｜ 13.44｜ 97.89｜
｜房地产建设 ｜ 30456.21｜ 1262.64｜ 4.15｜ 1.17｜
｜酒店经营 ｜ 9441.89｜ 7206.69｜ 76.33｜ 0.36｜
｜其他业务收入 ｜ 7941.62｜ -345.20｜ -4.35｜ 0.30｜
｜材料销售 ｜ 7094.79｜ 26.05｜ 0.37｜ 0.27｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及运营 ｜2552566.85｜ 343185.53｜ 13.44｜ 97.89｜
｜其他 ｜ 54934.51｜ 8150.18｜ 14.84｜ 2.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜西南地区 ｜1102220.51｜ 121928.55｜ 11.06｜ 42.27｜
｜华东地区 ｜1042809.57｜ 154346.71｜ 14.80｜ 39.99｜
｜其他 ｜ 242819.04｜ --｜ -｜ 9.31｜
｜华中地区 ｜ 219652.24｜ --｜ -｜ 8.42｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，全球经济呈现
“低增长、高波动”走势，主要经济体加息周期已临近尾声，但降息节奏依旧缓慢
；国内经济稳中求进，全年GDP增速5%，全年固定资产投资比上年增长3.2%，但其
中房地产开发投资同比下降10.6%。中国房地产市场继续底部调整。
房地产政策方面，政策持续加码，积极提振市场预期。2024年，房地产政策经历“
松绑－刺激－托举”的递进式调整。上半年以优化限购限贷、降低首付比例及房贷
利率为主，如“5.17新政”开启政策转向序幕，9月政治局会议首次提出“促进房
地产市场止跌回稳”，成为全年政策转折点，随后五部委联合推出“四个取消、四
个降低、两个增加”政策，释放强力维稳信号，四季度政策加码，包括专项债支持
存量土地回购、国企收储商品房用作保障房等，一线城市限购实质性松绑，政策重
心转向“保主体”，缓解房企资金压力。中央经济工作会议进一步明确要“用力推
动房地产市场止跌回稳、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和用
房、推动构建房地产发展新模式”等要求，将加快房地产市场企稳回升。
房地产销售方面，市场尚未明显改善，销售市场处于探底中。2024年，新建商品房
销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建
商品房销售额96,750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。房企TOP1
00销售额同比下滑30.6%，市场整体承压，但四季度政策发力带动成交回升，部分
核心城市二手房成交回暖，呈现“以价换量”特征，市嘲止跌回稳”仍有待观察。
房地产投资方面，土地市场成交总体持续低迷，头部企业主导市常2024年，受各类
因素影响，全国房地产开发投资同比下降 10.6%。300城住宅用地成交规划建面同
比下降超两成，土地出让金同比下降28%，土拍市场整体维持点状高热、持续分化
的趋势，头部央国企主导土地市场，民企收缩明显，全国土地市场仍面临调整压力
。
房地产融资方面，融资支持边际改善，房地产贷款增速回升。2024年四季度末，房
地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高 1.7个百分点，
全年增加4125亿元。个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年
末高0.3个百分点。房企“白名单”融资机制及专项债支持部分房企缓解流动性，
为房地产项目建成交付提供了一定的资金保障。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
（一）公司主要业务
公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展
进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工
总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计
甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发
和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产转型升级机会，积极培育新的业务增
长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业
务的协同发展与双向赋能。
报告期内，公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，在管
理人的指导下先后开展了司法审计评估、债权申报与审查、投资人招募与遴癣重整
计划草案编制与审定、召开两次债权人会议等工作，公司将以司法重整为契机，化
解流动性风险、推进债务重组、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量。
重整成功后，产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司
资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，
全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提
升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资
回报的不动产服务机构。
（二）报告期公司经营情况总结
1、本报告期经营亏损情况说明
报告期内，公司结算面积约405万平方米，同比下降约53%；营业收入约 276亿元，
同比下降约56%；归属于上市公司股东的净利润为-320亿元，经营亏损的主要原因
为：
（1）受各类因素影响经营质效大幅下滑：公司整体项目销售下滑，本期达到交付
条件的项目较上年同期大幅减少，结转收入下降至276亿，结转毛利润较去年同期
减少 48亿；受各类因素的影响，本报告期公司经营性物业的出租率、租金水平及
客流量均出现一定程度的下降，导致以公允价值计量的经营性物业价值亦较去年减
少约12亿元。
（2）受项目所处市场影响存货跌价准备增加：本期受市场因素、公司债务逾期导
致项目板结及剩余可售项目多集中在三、四线城市的影响，公司按照会计准则计提
并表子公司存货跌价准备130亿。公司对外投资的联合营企业计提相应的存货跌价
准备，导致公司按股权比例承担亏损。
（3）受利息支出费用化及债务逾期影响财务费用大幅增加：报告期内公司受存量
项目达到竣工交付、部分项目停工、无新增拿地项目及债务逾期未归还的影响，导
致大部分利息支出在会计处理时只能费用化；同时受公司债务逾期、诉讼判决生效
未按期偿还等原因，根据融资协议或法院判决生效文件等本期继续计提各项逾期利
息、罚息、违约金及延迟履行金，本期财务费用合计79亿元。
（4）因诉讼执行等司法程序导致资产被动折价处置形成损失：以前年度公司将持
有金科服务 1.63亿法人股质押融资，本期资产负债表日后，因债权人多轮折价拍
卖该股票，公司按照最终拍卖抵债价格计提资产减值损失约 13亿元；部分子公司
因无力清偿到期债务，被债权人申请进入破产清算或破产重整产生较大损失。
本报告期内，公司董事会及管理层坚决不躺平、不放弃，持续采取各种措施竭尽所
能提升经营质效，压降各类成本费用支出，本期管理费用、营销费用都不同程度持
续压缩，压降各类非必要开支；员工人数及结构持续优化，人均薪酬支出亦同比下
降。积极引进战略投资者，未来将为公司注入增量资金和资源，改善公司持续经营
能力。
2、报告期公司主要经营情况总结与分析
面对复杂严峻的内外部环境，公司核心管理层及业务骨干团队保持稳定，战略导向
上，公司因势调整，确保了经营发展导向一致，沉着应对风险挑战，积极履行企业
社会责任，把“保交房”作为第一要务，坚定不移推动重整引战工作，竭尽所能提
升经营质效，多措并举改善公司持续经营能力。公司将通过司法重整化解流动性风
险的同时，与重整投资人共同重新构建经营模式，加快推进经营模式转变。
报告期内，公司取得以下几方面经营成果：
（1）履职尽责，全力保障交楼义务
报告期内，公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益
，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制。公司及
所投资的公司完成交付住宅及商业约7.24万套；交付面积约1,205万平方米，达成
年度交付目标，交付规模行业靠前。自“保交房”工作开展以来，公司累计交付总
面积4,631万平方米，交付总量30.04万套，交付进度达成率95%。自住建部、金融
监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的
支持，公司在全国11 个项目获批 6.34 亿元资金支持，10个项目上账资金5.97亿
元，有效缓解了项目层面资金流动性压力，有力保障保交房义务的完成。
（2）统筹规划，有序推进司法重整
公司进入重整后，依法推进重整程序，重庆市委、市政府高度重视，成立金科工作
专班，会同法院、证券监管部门对公司进行了必要的、持续的、系统性的督促和指
导。金科股份作为首家推进司法重整化解风险的全国性上市民营房企，在重整计划
草案设计过程中，既要考虑债权人利益的保护和清偿资源的筹集，又要兼顾保交房
义务和战略投资人引进的需要；金科工作专班与法院、管理人经过反复论证、实地
调研和专家咨询，最终确定优先推进“金科股份+重庆金科”（即“1+1”）两家平
台公司司法重整，确保上市公司平台快速化解风险，并在重整计划中将资产分为保
留与非保留两部分，保留资产继续留在重整后的金科股份体系内；非保留资产全部
作为偿债资源，通过设立服务信托向债权人分配信托受益权份额清偿债权。通过资
本公积转增股本的方式引进战略投资人和以股抵债，并在重整投资人的带领下推动
公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。
报告期内，公司正式向重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）递交了重
整申请相关资料，五中院裁定受理公司及重庆金科的重整申请，并批复公司自行管
理和继续经营，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律
师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。
2024年 11月 22日，公司及重庆金科的管理人在法院的监督下，最终确认上海品器
管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体（以下统称“上海品
器联合体”）为公司及重庆金科中选重整产业投资人，在上海品器联合体的牵头下
，公司及重庆金科陆续与新增产业投资人中国长城资产管理股份有限公司（下称“
长城资管”）、四川发展证券投资基金管理有限公司（下称“川发基金”）及十多
家财务投资人签订了重整投资协议，重整投资人以 26.28亿元认购公司资本公积转
增的30亿股。至此，重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组
合。截至目前，重整投资人已经足额缴纳第一期履约保证金。
截至本报告披露日，《金科地产集团股份有限公司重整计划（草案）》《关于设立
金科地产集团股份有限公司债权人委员会的议案》已获第二次债权人会议表决通过
，《重庆金科房地产开发有限公司重整计划（草案）》已获第二次债权人会议有财
产担保组、职工债权组、税款债权组表决通过，普通债权组暂未通过。根据《企业
破产法》规定，重庆金科将与普通债权组协商，并由普通债权组中投反对票或者未
投票的债权人再次表决，再次表决事项截止时间为2025年5月10日18时。目前，重
庆金科的第二次债权人会议尚在表决过程中，公司将在政府、法院和管理人的指导
与监督下，积极推进重整表决工作，系统化解决公司债务风险，加快实现良性循环
。
（3）轻重并举，谋划业务转型升级
报告期内，公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管
理精准聚焦，多元业务增量创收。在代建业务方面，重新构建代建业务顶层设计，
搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务
增长。2024年，累计签约代建项目56个，新增管理面积450万㎡，预计合同收入超5
.6亿元。在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛
道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，为重整后的金科股份业务发展打下扎实基
矗
（4）分类施策，系统提升营销质效
报告期内，公司持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、
促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性
，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公
司实现销售金额约133.8亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约4.8亿元。
同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类
营销费用支出。报告期内销售回款稳健高效，公司及所投资的公司实现销售回款11
6.7亿元。
3、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
（1）公司累计土地储备情况
[注]剩余可开发计容建筑面积指公司及所投资的公司尚未开发的项目计容建筑面积
。
（2）公司可售资源情况
[注]上述可售资源面积可能因规划动态调整、部分项目股权出售、破产清算被管理
人接管、资产被动处置等原因导致数据发生变化。
（3）公司主要房地产项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司新开工面积约7万平方米，竣工面积约795万平方米
；截至本报告期末，在建项目228个，在建面积约2,287平方米。
[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体
开发情况进行动态调整。
报告期内公司所开发项目中，部分项目因与合作方经营思路存在分歧、项目总包退
出等因素影响，导致存在停工情形。公司积极与政府、合作方及金融机构沟通，努
力引入项目纾困资金，推动停工项目的复工复产。
（4）公司主要房地产项目销售情况
[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发
情况进行动态调整。
（5）公司主要出租项目情况表
（6）公司融资情况表
4、房地产项目跟投相关情况
（三）发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略
2025年是公司系统化解风险的关键之年，也是推进转型升级发展的关键之年。面对
复杂严峻的内外部环境，公司管理层及业务骨干团队保持稳定，沉着应对风险挑战
，积极履行企业社会责任，把保交房作为第一要务，全面落实提升经营质效工作，
全力实现引战重整战略任务，系统性化解债务风险，加快实现公司良性循环，夯实
公司高质量发展新基石。
2、公司经营计划
2025年是公司承上启下的一年。现代化企业管理模式、坚强稳定的核心团队、房地
产全链条运营
管理能力，是公司高质量发展的基矗基于此，确定公司 2025年的经营思路为：稳
中求进、守正创新，主动发展，坚决打赢保交房收官战，强力推进重整成功，持续
保持经营稳定，统筹推进新战略落地，系统实施各项重大改革，推动新金科实现稳
健高质量新发展。
（1）全力实现重整引战圆满成功
公司将在五中院及管理人的指导下，全力推动二债会顺利表决通过以及重整计划裁
定后的执行工作，切实做好新金科项目风险化解，持续推进保留包项目的融资展期
降息、诉讼执行和解，解除查封冻结，化解司法风险，恢复良性循环。分类施策保
障信托包项目经营，加强资源盘点、分类细化各项措施，提升债权人清偿率，实现
多方共赢。通过重整投资人的投资款到位，为公司在现金流、业务发展和经营管理
等方面注入新动能。
（2）精准施策促进经营良性循环
确保交付高质量完成。坚决履行企业主体责任，确保所有项目“零烂尾”。确保20
25年交付不低于290万方，利用好“白名单”机制积极筹措保交房增量资金，严守
安全生产和工程质量底线，确保全年无重大安全、质量事故，确保项目平稳交付。
促进生产经营正循环。在持续保持经营稳定的同时，也要聚焦主业，系统谋划新金
科转型升级的发展规划、业务体系及保障机制。要改革经营管理机制，转变经营导
向，谋发展、求效益，稳定债权人、中小投资者、购房业主等各方预期和信心。
（3）整合资源重构业务发展模式
公司将整合重整投资人资源，聚焦运营和资产管理，围绕“投资管理、开发服务、
运营管理、特殊资产”四大主营业务，通过代建共建、产业商业运营、投资经营特
殊资产等业务，引入数字管理、智能建造、大数据招商销售等科技手段，实施“汰
旧、取新、强链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。要重构战略布局，结
合业务需求，把握城镇化发展以及房地产市场供求关系的趋势转变，聚焦核心城市
，坚定城市准入清单和投资标准。要重构盈利模式，顺应行业发展阶段，强化科技
创新和运营管理两大核心能力。公司将在重整投资人的带领下推动公司转型为聚焦
强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为 277
.97亿元，报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一
期经审计净利润10%以上的情形。
三、核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力未发生重大变化，继续围绕“投资力、产品力、服务
力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。
（一）投资力
公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略
，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高
质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经
营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
（二）产品力
公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打
造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可
；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意
识、客户体验意识、产品创新意识。
（三）服务力
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期客户服务内容，不断
提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋
能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持
高水平，服务力逐年提升。
公司积极推进重整引战工作，结合未来发展新战略，公司后续将依托重整投资人整
合金融工具和产业资源的能力，全力打造出色的品牌形象和清晰的市场定位，重新
塑造核心竞争力，提升经营质效。
四、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
1、房地产开发业务
展望2025年，从政策面看，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止
跌回稳”，全国住建工作会议明确2025年任务方向，预计房地产政策将保持延续性
。需求方面，预计将进一步推进货币化安置城中村和危旧房改造、优化限制性政策
、取消郊区或大户型限购政策，同时加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落
地，带动需求释放。供给方面，重点在于去库存政策的加快落地推进，如专项债收
购存量闲置土地、存量商品房收储、盘活商办用房改为租赁住房等政策。另外，“
好房子”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。另外在“三大工程”
框架下，保障性租赁住房供给量或突破1000万套，城市更新投资占比有望提升至GD
P的2%，存量房改造试点城市将扩展至30个核心城市群。
从市场运行看，新开工面积降幅有望收窄至3%-5%，但全年总量仍难突破10亿平方
米关口。房企投资意愿分化加剧，头部国央企聚焦核心城市补货，民营房企则转向
代建、物业等轻资产领域。保交房工作重心向"保质量"倾斜。根据中指院预计，中
性情形下， 2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中
村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积
或可实现止跌。改善型需求占比将提升至35%以上，核心城市二手房成交量有望实
现5%左右的温和复苏。
房价方面，新房市场呈现"总量趋稳、结构分化"特征，一线及强二线城市房价或出
现3%-5%的小幅回升，三、四线城市则面临持续调整压力。二手房市场交易量价延
续低迷态势，重点城市挂牌量维持高位。值得关注的是，共有产权住房、人才住房
等新型供给模式占比提升，将加速推动住房市场从"增量主导"向"存量优化"转型。
2、特殊资产管理业务
特殊资产行业市场空间巨大，其中仅不良资产的存量规模就达10万亿元。2024年，
我国商业银行不良贷款余额约 3.3万亿元，不良贷款率1.5%；非银金融机构方面，
信托资产管理规模约 27万亿元（截至2024年6月30日），基金、证券、期货等机构
资管业务总规模约72万亿元（截至2024年9月30日），合计约99万亿元，按3%的不
良率估计，不良资产规模约 3万亿元；非金融企业方面，全国规模以上工业企业应
收账款 26.06万亿元，按企业 1年期以内的坏账准备平均计提比例5%计算不良率，
保守估计不良资产规模约 1.3万亿元。根据前述分析，我国不良资产存量规模预计
达 7.6万亿元，如考虑陷入财务困境、经营困难、濒临破产但尚未达到不良资产标
准的困境企业以及AMC持有的尚未处置的困境资产，预计规模可能达10万亿元。
3、代建业务
在房地产市场深度调整背景下，代建行业凭借轻资产、低风险的特性成为房企转型
的重要方向。2024年，代建行业新增签约建筑面积达1.65亿平方米，头部企业市场
占有率超过50%。但行业增速已明显放缓，2024年TOP10企业新增规划建筑面积增速
仅7.7%，较前几年显著下滑。展望2025年政策红利将加速释放，政府推进"三大工
程"将为代建行业提供结构性机遇。预计 2025年全国保障性租赁住房新增筹建量将
达150万套，城市更新投资规模突破 5万亿元，其中约30%通过代建模式实施。预计
2025年市场规模将持续增长，但竞争加剧将推动行业进入“质量优先”阶段，代建
企业需通过差异化服务突围。
4、商业运营业务
2024年，中国商业地产市场呈现“复苏与承压并存”的特征。在GDP增长5%的背景
下，社会消费品零售总额达48.8万亿元，同比增长3.5%，但商办用房开发投资额同
比下降13.9%，新开工面积减少24.6%，市场仍处于深度调整期。
进入2025年，中央与地方政府积极推出多项提振消费措施，如加力扩围实施消费品
以旧换新等政策，这为商业房地产市场带来了新的机遇。根据第一太平戴维斯预计
主要城市的租金在年内仍呈下降趋势，消费者信心有待进一步提振，存量市场竞争
激烈，零售商销售业绩压力使得品牌扩张策略保持谨慎。
整体而言，2025年商业房地产市场机遇与挑战并存。在消费信心有待恢复的大环境
下，政策的积极推动为市场注入活力，不同定位的商业地产也将继续呈现分化态势
，预计在未来一段时间，消费信心仍处于筑底阶段，2025年购物中心的经营或许依
旧面临压力。
5、产业运营业务
2025年伊始，中国科技产业、文化产业利好不断，预示着中国经济将走出“盘整期
”，迎来新一轮的发展机遇。以新质生产力相关产业的崛起和持续发力，也将带动
产业园区逐步企稳，走出“盘整期”，开启新一轮的发展。区位优势明显、具有核
心竞争力、积极拥抱新质生产力的园区将率先“回血”，在市场竞争中取得先发优
势。
产业园区作为宏观经济的重要载体，与园区主导产业的景气度有较强关联性，所谓
“产业兴则园区兴”，反之亦然。因此，在产业迭代加速的背景下，园区2025年应
更加积极地提前布局、拥抱新质生产力相关产业，才可能确保园区的长期持续健康
发展。
（二）公司面临的风险分析
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健
康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列
宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而
公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。
2、市场风险
房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区
房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出
现分化，不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项
目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先
优势，能否被市场认可，可能会对公司业务和经营业绩产生影响。
3、开发风险
房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较
强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门
的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地
产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控
更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利
影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定
的影响。
4、管理风险
公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运
营模式和管理制度，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政
策落实等方面不能满足转型发展的要求，公司将面临一定的管理风险。
5、债务逾期风险
房地产开发属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较
大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行
业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分
债务未能如期偿还，对公司的生产经营产生不利影响。
6、产品交付风险
受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售持续低迷。如购房者持续观望
，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停
工、交付逾期等无法保障交付的风险。
7、诉讼仲裁风险
截至报告期末，公司诉讼、仲裁的案件涉及数量较多、金额较大。公司部分资产已
经出现被动处置的情形，对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
8、账户冻结风险
因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转
和日常经营活动造成不利影响。如公司及控股子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协
商一致并有效解决，则不排除后续公司及控股子公司存在更多银行账户被司法冻结
的情形。
9、控制权变更风险
公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，如上述
股东无法与相关方妥善解决纠纷，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置
的情形，进而发生控制权变更的风险；公司目前正在司法重整程序中，如重整成功
，公司控制权将发生变更。
10、持续经营风险
一方面，受流动性紧张影响，公司尚存在债务逾期、诉讼仲裁、账户冻结、交付逾
期等问题；另一方面，公司重整完成后，亦将面临主营业务的转型、组织架构的调
整、管理团队的重新整合等问题。上述事项或情况均可能导致对本公司持续经营能
力产生重大疑虑的风险。
11、重整失败风险
法院已依法受理公司重整，如重整失败，公司存在被宣告破产的风险。如公司被宣
告破产，根据《上市规则》的规定，公司股票将面临终止上市的风险。
12、退市风险
公司经审计2024年年度报告净资产为负值，根据《上市规则》的规定，公司股票交
易将被叠加退市风险警示。如次一年度经审计的期末净资产继续为负值，公司则将
被终止其股票上市交易。
（三）公司应对措施
公司将密切关注政策动向，充分利用好地产支持政策，积极推动司法重整，妥善化
解债务风险，推动公司转型升级；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振
发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；坚定不移地
推进组织体系和工作机制变革，继续“节衣缩食、降本增效”，切实提高管理效率
、增强组织活力。2025年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经
营目标、任务。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
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｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜陕西金润达房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜阜阳瑞湖置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜长沙航开房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜金科智慧服务集团股份有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜金科新能源有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜金科地产集团武汉有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆驰弘嘉企业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆金鹄瑞企业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆金裕宸房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金美圆房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金科房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆金科企业管理集团有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金琨鑫企业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆金煜辉房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金永禾房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金悦汇房地产开发有限责｜ -｜ -｜ -｜
｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金奕辉房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆金劲佳企业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆金佳禾房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆腾益商业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆润田房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆市金骏景企业管理咨询有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆市金科文化旅游投资有限｜ -｜ -｜ -｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆市金科坤合投资有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆市璧山区金科众玺置业有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆品南商业管理有限责任公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆同辉润泽信息技术服务有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆博隆企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆力帆红星商业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜贵阳熙元和企业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜贵阳兴瑞荣房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜贵州和极企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜襄阳金纶房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜茂名市茂南区金骁房地产开发｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州骁竣房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州金屿房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州正诺房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州宸竣房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜石家庄金辉迎旭房地产开发有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄金辉房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南金科景朝产业发展有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南金科房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜温州市歌旸置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳金科产业投资基金管理有｜ -｜ -｜ -｜
｜限责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜淮安金吉置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜海安市百俊房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜济南金科西城房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜泉州弘光房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉市藩秀房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州金禄商务咨询有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州天劲企业管理咨询有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州凯璨企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜无锡福阳房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜成都青羊工业建设发展有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜徐州梁旭置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜常州金宸房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜巩义市金耀百世置业有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜山西运恒房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜安徽西湖新城置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜太仓卓润房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜天津金科骏耀企业管理咨询服｜ -｜ -｜ -｜
｜务有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜大连弘坤实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜唐山金梁昱房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜吉安金晨房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜南京金宸房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜北京金科金碧置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京金科兴源置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜云南金宏雅房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金科沪申产业投资发展有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海晶樾商务咨询有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
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