南都物业(603506) 全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持“买入”评级 南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增2025-2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。 深耕长三角，基础物管服务稳中提质 公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9亿元，同比-1.9%，自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。 聚焦服务力提升，两翼业务融合发展 公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024年实现业主增值服务收入1.59亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024年业务收入0.24亿元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。 探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级 公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司2024年毛利润7%-31%，降本增效成果显著。 风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

南都物业(603506) 投资要点 南都物业发布2023年年报，公司2023年实现营收18.51亿，同比+0.23%；归母净利润1.86亿，同比+27.69%；扣非归母净利润0.7亿，同比-36.59%。 营收稳中有进，归母净利润与经营现金流提升 公司2023年营业收入18.51亿，同比+0.23%，主要因物业服务项目规模增长。归母净利润1.86亿，同比+27.69%。报告期内，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低，且竞争加剧导致毛利率下降，但公司同时加大回款力度，报告期内，经营活动现金流净额同比+18.75%。 公允价值变动增厚利润，增值服务面临增长压力 2023年公司归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%。报告期内，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，从产品角度看，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在核心业务物业服务保持增长的同时，多元板块收入均有所下滑我们认为与整体市场需求及业主的购买力下降有关。 持续深耕长三角，非住宅业态深化，外拓保持力度 截至报告期末，公司总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势。2023年，公司新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局。另外，报告期内公司新增3家合资公司，均已实现项目新拓。 投资建议：南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，考虑到行业整体面临下行压力，受业主端未来购买力下降影响，我们调整公司2024-2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、营业成本上升过快。

南都物业(603506) 投资要点 4月25日，公司发布2022年年报，公司2022年实现营收18.47亿，同比+15.93%；归母净利润1.45亿，同比-10.7%，扣非后归母净利润1.11亿，同比-7.08%。 收入保持增长，利润率略有下滑 2022年，公司实现营业收入18.47亿，较上年同期增长15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润1.11亿，较去年同期下降7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备。报告期末，公司毛利率为19.54%，较去年同期下降3.17个百分点，拆分结构看，物业管理服务由去年同期的20.44%降至17.19%，增值服务由去年同期的46.30%降至44.61%，资产管理业务由去年同期的-34.76%升至5.92%，非业主增值服务由去年同期的27.50%降至17.04%。我们认为公司细分行业业务毛利率下行与2022年整体房地产下行及疫情带来的成本增加有关，转入2023年随着房地产行业的回暖及疫情的退出，我们认为各细分业务毛利率有修复的空间。 外拓持续增长，新签约面积非住宅占比过半 报告期内，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万方，较上年度增长35.63%。同时，公司近年来不断丰富服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，2022年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住宅项目新拓面积占比过半。 资产管理业务结构优化，扭亏为盈 报告期内，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；同时，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。板块实现营业收入4212.47万元，毛利率5.92%，较上年同期增加40.68个百分点。 投资建议：2022年公司业绩下滑主要受房地产下行及疫情扰动，我们认为2023年随着地产行业销售回暖及后疫情下经济活动的复苏，公司整体经营有望回归正轨，考虑到疫情影响2022年业绩基数，下调公司2023-2024年EPS至0.94、1.08元/股（原值1.25、1.47元/股），引入2025年EPS预测1.16元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

南都物业(603506) 事件 南都物业(603506)发布2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入13.78亿元，同比增长17.72%，归母净利润1.43亿元，同比增长5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降1.18个百分点，EPS0.76元。其中第三季度单季实现营业收入4.81亿元，同比增长18.39%，归母净利润0.52亿元，同比增长3.80%；归母净利润率10.87%，同比下降1.53个百分点，EPS0.28元。 核心观点 业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的75.21万元上升至823.72万元；3）管理费用率从去年同期的7.78%下降至7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。 物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目86个，新签约面积1072.80万平方米，同比上升70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目699个，累计总签约面积8389.85万平方米。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以2022年上半年数据作为分析基础。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。 投资建议 公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS为1.03元、1.22元、1.46元，对应PE为11.65倍、9.82倍、8.22倍。 风险提示 市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。

南都物业(603506) 核心观点：2022年8月25日南都物业发布上半年业绩公告,报告期内实现营业收入8.97亿元，同比增长17.4%，其中资产管理服务毛利率为3.01%，比2021年度提高37.8个百分点。截至报告期末，总签约面积约8306.87万平方米，较2021年中期的7215.64万平方米增长15.1%。 2022年8月25日南都物业发布上半年业绩公告，南都物业作为首家登陆A股的独立第三方物业服务企业，秉承行稳致远战略方针，围绕“一体两翼”发展战略，2022年上半年企业各项核心经营指标均实现稳健增长，管理规模继续攀升，持续推进全业态布局，自身全业态综合服务能力逐渐获得市场认可。

南都物业(603506) 事件概述 南都物业发布2022年中报，公司实现营收8.97亿元，同比+17.36%，实现归母净利润0.9亿元，同比+6.73%。 业绩稳中有进，盈利水平稳定 2022年H1，公司实现营收8.97亿元，同比+17.36%，归母净利润0.9亿元，同比+6.73%，业绩持续稳增。报告期内，公司销售毛利率和净利率分别为23.06%和10.6%，同比分别较上年同期+0.3pct和-0.04pct，在疫情冲击之下，公司盈利能力保持稳定，此外，期间费用率仅较上年同期+0.42pct，整体成本管控能力较强。 “一体”为本，规模逐步提升 2022H1，公司新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，外拓力度保持高强度。截止2022年上半年末，公司总签约项目696个，总签约面积8306.9万平方米，其中长三角区域占比85%，同比+3pct，城市项目密度提升，区域优势凸显。此外，2022年上半年，公司先后与铁建城发、春泽华翰签署战略合作协议、中标浙江乌镇战略合作项目，业态核心竞争力强化，城市服务领域实现新突破。 “两翼齐飞”，多元业务向好 报告期内，公司通过线上平台“悦嘉家”开展社区新零售，社区零售板块累计销售产品10万余件，其中端午节销售额同比+60pct，到家服务板块、社区空间运营板块实现利润增长；美居服务板块成功承接2个外拓项目；中介租售逐步覆盖住宅、商办业态项目；综合来看，多元增值业务持续发力，未来业绩增长可期。 投资建议 南都物业业绩稳步增长，全业态布局持续推进，区域优势凸显，财务状况良好。我们维持公司盈利预测不变，预计22-24年公司营收为18.64/21.73/25.27亿元，22-24年EPS位1.04/1.25/1.47元，对应2022年8月26日12.63元/股的收盘价，PE为15.5/13.0/11.0倍，维持公司“买入”评级。 风险提示 业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。

南都物业(603506) 事件 南都物业(603506)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入8.97亿元，同比增长17.36%，归母净利润0.90亿元，同比增长6.73%，EPS0.48元。其中第二季度单季实现营业收入4.82亿元，同比增长23.70%，归母净利润0.53亿元，同比增长1.99%，EPS0.28元。 核心观点 业绩同比小幅增长，正向因素包括营收上升、公允价值变动损益增加、实际所得税税率下降等。公司上半年归母净利润同比上升6.73%，实现小幅增长，正向贡献因素包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司等，导致营业收入同比上升17.36%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动损益由去年同期的293.82万元上升至814.98万元；3）实际所得税税率由去年同期的30.29%下降至28.22%。 物管业务拓展顺利，新签面积大幅提升，持续聚焦长三角。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面上半年新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，同比上升100.63%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目696个，累计总签约面积8306.87万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）占比85%，较2021年底上升3个百分点。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司提升非住宅管理面积比例，上半年新签占比高于存量占比。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。 资产管理服务收入明显提升，增值业务收入有所下滑。归功于大悦商业一系列改进措施，公司2022年上半年资产管理服务收入同比上升46.18%，相关措施包括：退出亏损的长租公寓项目，并以委托运营模式承接新项目；西溪群岛酒店持续作为疫情隔离酒店，维持稳定收益；重点发展产商运营方向，新接乌镇资产业务等。受疫情及楼市下行影响，公司上半年增值业务收入有所下滑，物业增值服务、非业主增值服务收入分别同比下滑10.10%和20.16%。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS为1.03元、1.22元、1.46元，对应PE为12.26倍、10.34倍、8.65倍，公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。 风险提示 市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。

南都物业(603506) 事件概述 南都物业发布2021年报，公司实现营收15.9亿元，同比+12.7%，实现归母净利润1.63亿元，同比+18.1%。 利润平稳增长，盈利水平提高 2021年公司实现营收15.9亿元，同比+12.7%，实现归母净利润1.63亿元，同比+18.1%，业绩稳中有进，连续多年持续增长。报告期内，公司毛利率和净利率分别为22.76%和10.64%，分别较上年同期+1pct和+0.36pct，期间费用率较上年同期-1.3pct，盈利能力进一步提升。 规模创新高，外延规模加速 截至2021年底，公司累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.6万平方米，管理规模再创历史新高。2021年，公司新签项目107个，新签项目面积981万平方米，其中，在嘉兴、景德镇、南通等城市区域已累计签约近400万平方米管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多业态，进一步夯实了公司城市空间运营的战略布局。 多元布局，提升竞争力 公司通过线上平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时连接线上线下，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务。报告期内，公司旗下9大模块产品SKU超1000个，其中中秋节总销售额突破800万，同比增长60%，悦嘉家小程序商城销售突破200万，同比上年增长100%，同时创造单天突破100万销售额记录。 投资建议 南都物业业绩稳步增长，全国多元化布局积极，财务状况良好。考虑到疫情反复以及房地产行业调整幅度较大的原因，我们下调公司22-23年营收19.4/22.58亿元的预测至18.64/21.73亿元，24年营收为25.27亿元，并加入24年盈利预测，下调22-23年EPS1.14/1.38元的预测至1.04/1.25元，24年EPS为1.47元，对应2022年4月15日16.15元/股的收盘价，PE为15.5/13.0/11.0倍，维持公司的“买入”评级。 风险提示 业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。