☆经营分析☆ ◇600773 西藏城投 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 100593.98｜ 7894.69｜ 7.85｜ 81.90｜
｜商场经营 ｜ 7320.11｜ 6359.69｜ 86.88｜ 5.96｜
｜其他业务 ｜ 4526.64｜ 2922.85｜ 64.57｜ 3.69｜
｜销售代理服务 ｜ 4229.40｜ 1821.25｜ 43.06｜ 3.44｜
｜其他业务-租赁收入 ｜ 3563.27｜ 2010.19｜ 56.41｜ 2.90｜
｜客房餐饮收入 ｜ 1628.00｜ 1501.90｜ 92.25｜ 1.33｜
｜其他业务-其他收入 ｜ 963.37｜ 912.66｜ 94.74｜ 0.78｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜璟宸尊域府 ｜ 89175.98｜ 3985.96｜ 4.47｜ 72.60｜
｜商场经营 ｜ 7320.11｜ 6359.69｜ 86.88｜ 5.96｜
｜静安广场 ｜ 5142.22｜ 636.12｜ 12.37｜ 4.19｜
｜其他业务 ｜ 4526.64｜ 2922.85｜ 64.57｜ 3.69｜
｜销售代理服务 ｜ 4229.40｜ 1821.25｜ 43.06｜ 3.44｜
｜其他业务-租赁收入 ｜ 3563.27｜ 2010.19｜ 56.41｜ 2.90｜
｜海宸尊域项目 ｜ 3331.12｜ 2199.43｜ 66.03｜ 2.71｜
｜佘山和园 ｜ 2518.00｜ 739.33｜ 29.36｜ 2.05｜
｜客房餐饮收入 ｜ 1628.00｜ 1501.90｜ 92.25｜ 1.33｜
｜其他业务-其他收入 ｜ 963.37｜ 912.66｜ 94.74｜ 0.78｜
｜上海存量项目 ｜ 426.67｜ 333.85｜ 78.25｜ 0.35｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜西安 ｜ 101638.31｜ 10981.77｜ 10.80｜ 85.92｜
｜上海 ｜ 7174.07｜ 2894.42｜ 40.35｜ 6.06｜
｜泉州 ｜ 4959.12｜ 3701.33｜ 74.64｜ 4.19｜
｜其他业务 ｜ 4526.64｜ 2922.85｜ 64.57｜ 3.83｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 228498.40｜ 72093.14｜ 31.55｜ 93.82｜
｜商场经营 ｜ 6809.11｜ 6018.10｜ 88.38｜ 2.80｜
｜其他业务 ｜ 4010.67｜ 2067.32｜ 51.55｜ 1.65｜
｜其他业务-租赁收入 ｜ 3396.23｜ 1504.62｜ 44.30｜ 1.39｜
｜其他业务-其他收入 ｜ 614.44｜ 562.70｜ 91.58｜ 0.25｜
｜客房餐饮收入 ｜ 209.36｜ 193.47｜ 92.41｜ 0.09｜
｜其他业务-房地产销售 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜佘山和园 ｜ 129701.59｜ 37769.54｜ 29.12｜ 53.26｜
｜海宸尊域 ｜ 87542.38｜ 33917.07｜ 38.74｜ 35.95｜
｜静安广场 ｜ 10656.09｜ 95.73｜ 0.90｜ 4.38｜
｜商场经营 ｜ 6809.11｜ 6018.10｜ 88.38｜ 2.80｜
｜其他业务 ｜ 4010.67｜ 2067.32｜ 51.55｜ 1.65｜
｜其他业务-租赁收入 ｜ 3396.23｜ 1504.62｜ 44.30｜ 1.39｜
｜其他业务-其他收入 ｜ 614.44｜ 562.70｜ 91.58｜ 0.25｜
｜上海存量项目 ｜ 598.34｜ 310.79｜ 51.94｜ 0.25｜
｜客房餐饮收入 ｜ 209.36｜ 193.47｜ 92.41｜ 0.09｜
｜其他业务-房地产销售 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 130509.28｜ 38273.80｜ 29.33｜ 54.49｜
｜泉州 ｜ 87542.38｜ 33917.07｜ 38.74｜ 36.55｜
｜西安 ｜ 17465.21｜ 6113.83｜ 35.01｜ 7.29｜
｜其他业务 ｜ 4010.67｜ 2067.32｜ 51.55｜ 1.67｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 232608.98｜ 66793.32｜ 28.71｜ 93.67｜
｜客房餐饮收入 ｜ 5359.56｜ 4753.07｜ 88.68｜ 2.16｜
｜商场经营 ｜ 5001.35｜ 4265.90｜ 85.30｜ 2.01｜
｜其他业务 ｜ 2677.98｜ 1469.01｜ 54.86｜ 1.08｜
｜其他业务-租赁收入 ｜ 1450.30｜ 394.47｜ 27.20｜ 0.58｜
｜其他业务-房地产销售 ｜ 893.33｜ 771.52｜ 86.37｜ 0.36｜
｜其他业务-其他收入 ｜ 334.36｜ 303.01｜ 90.62｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜佘山和园 ｜ 153975.42｜ 41856.95｜ 27.18｜ 62.01｜
｜海宸尊域二期 ｜ 61115.85｜ 18383.71｜ 30.08｜ 24.61｜
｜海宸尊域一期 ｜ 15604.89｜ 6112.96｜ 39.17｜ 6.28｜
｜客房餐饮收入 ｜ 5359.56｜ 4753.07｜ 88.68｜ 2.16｜
｜商场经营 ｜ 5001.35｜ 4265.90｜ 85.30｜ 2.01｜
｜其他业务 ｜ 2677.98｜ 1469.01｜ 54.86｜ 1.08｜
｜静安广场 ｜ 1479.77｜ 201.22｜ 13.60｜ 0.60｜
｜其他业务-租赁收入 ｜ 1450.30｜ 394.47｜ 27.20｜ 0.58｜
｜其他业务-房地产销售 ｜ 893.33｜ 771.52｜ 86.37｜ 0.36｜
｜上海存量项目 ｜ 433.05｜ 238.48｜ 55.07｜ 0.17｜
｜其他业务-其他收入 ｜ 334.36｜ 303.01｜ 90.62｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 159768.03｜ 46848.50｜ 29.32｜ 65.04｜
｜泉州 ｜ 76720.74｜ 24496.68｜ 31.93｜ 31.23｜
｜西安 ｜ 6481.12｜ 4467.12｜ 68.93｜ 2.64｜
｜其他业务 ｜ 2677.98｜ 1469.01｜ 54.86｜ 1.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业的情况说明
公司主营业务为房地产开发与销售，属于房地产行业。
近年来，房地产市场经历深刻调整与结构性变革，行业整体承压明显。随着国家及
地方层面精准调控政策持续发力，市场逐步企稳，行业风险得到一定程度的化解。
从销售规模来看，行业已呈现“止跌回稳”态势，市场修复成效初步显现。2025年
上半年，全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，较去年同期降幅收窄
15.5%；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅收窄19.5%。其中，住宅上半年
销售面积、金额同比下降为3.7%和5.2%，降幅分别收窄18.2%和21.7%。重点城市的
新房市场整体保持平稳运行，二手房市场在“以价换量”带动下成交表现优于新房
，但房企库存压力仍有待进一步缓释。上半年，房地产开发企业到位资金5.02万亿
元，同比下降6.2%；房地产开发投资完成额为4.67万亿元，同比下降11.2%；房屋
新开工面积为3.04亿平方米，下降了20.0%，行业低迷背景下，供应端房企流动性
危机仍在持续。下半年房地产市场走势仍存在不确定性，居民收入房价预期仍偏弱
，区域、产品、库存、价格等方面的分化态势将延续，市场全面止跌回稳仍需政策
进一步加力。
（二）报告期内公司主营业务的情况说明
报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品为普通住宅、
商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括
中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商
业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经
营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。
面对房地产行业监管调控，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓
手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业
务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，扎实推进“创新
驱动、转型发展”的战略实施。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，公司积极推进各项生产经营工作，紧抓房地产主营业务，持续加快
转型发展步伐，进一步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，积极推动新能源
、新材料战略转型。
房地产开发方面，公司主要在建项目分布在陕西西安，其中西咸世贸铭城项目、西
咸世贸馨城项目、西咸世贸新都项目等均在建设中。截至报告期末，公司房地产项
目在建面积共54.9万平方米。
房地产销售方面，公司持续推进资金回笼，推进存量产品去化，主要在售房源包括
陕西西安静安广场商办部分、陕西西安璟宸尊域府、西咸崇文尊域万樾府、天宸府
以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目合同销售金额1.89亿元
，销售面积1.39万平方米。
酒店运营方面，上海静安假日酒店于2025年4月2日正式运营，业务发展符合预期，
市场拓展稳步推进，通过精准的市场定位和优质的运营服务已逐步建立起稳定的客
户群体，经营业绩保持健康增长态势，品牌影响力持续提升。泉州东海假日酒店按
照既定运营计划有序开展业务，服务质量保持稳步提升，通过差异化营销策略、成
本控制等方法进行调整，以减少旅游淡季及市场竞争影响。报告期内，公司酒店业
务合计实现收入2,395.22万元，同比增长246.86%。
商业运营方面，公司持续深化奥特莱斯品牌精细化运营，聚焦核心业务环节提升经
营效益，并通过多元化企划活动全面提升客流量，持续加强商业竞争力与市场影响
力。报告期内，北关奥莱洽谈57支续签品牌，新进25支品牌；西咸奥莱续签28支品
牌，撤场汰换14支品牌，通过品牌矩阵优化提升商业体整体能级。北关奥莱进一步
积极推进会员活动与异业合作，实现会员拉新51.45%，同比增长7.87%，会员销售
占比提升9.75%；西咸奥莱充分利用抖音直播平台增加市场曝光度，共计开展店铺
抖音直播1182场次，直播1687.5小时。
对外投资方面，西藏国能矿业发展有限公司在确保盐田工艺生产的正常推进基础上
加快扩能产线建设。上半年除盐田生产正常进行外，与蓝晓科技合作的1万吨氢氧
化锂委托加工产线的建设持续推进，其中3300吨产线已经顺利贯通；盐湖自主开发
项目手续审批取得阶段性进展，结则茶卡盐湖正在推进环评、水保等关键性技术报
告的送审工作；龙木错盐湖继续完善项目开发相关前置手续，已于2025年1月获得
环评批复；同时还持续推进自主开发的工艺中试优化升级，其中萃取中试产线同步
开展连续离交吸附试验，300吨吸附中试产线改进工程化技术方案，吸附率提升8-9
%；金昌锂盐纯化基地筹建工作稳步进行，包括开展优化工艺设计与设备选型等工
作。
三、报告期内核心竞争力分析
1、丰富的行业经验
公司从事房地产开发工作二十几年来，积累了丰富的行业经验，先后开发了永和小
区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邰和源祥邰和源企业
广尝彭浦十期、桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”
系列系公司开发的高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，
公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，
积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾
似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型
住宅的开发上也获得了成功的经验。
2、专业的管理团队
公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经
营班子中多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经
理曾云先生、副总经理唐耀琪先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高
级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营
团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海藏投酒店及泉州藏投酒店
委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预订系统和注册商标，对
酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥
有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，
对商业市场发展具备精准的洞察能力，能够全面的为我公司提供投资预测、项目规
划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在行业领域的成功发展。
3、准确的市场战略定位
公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市
场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机
会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行
业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设
与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打
造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主
营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地
产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略
重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也
进一步降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能
力的稳定性。
4、独特资源禀赋和技术优势
在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸
锂储量390万吨（储量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼
）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公
司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，
经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了18项发明专
利，国能矿业自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技成果评价会，同
时公司持续与技术方保持合作，深化原卤萃取的研究，维持技术竞争性。
四、可能面对的风险
1、政策风险
因房地产行业走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响，受国家宏观调控政
策影响较大，政府会根据我国整体经济形势来调整制定相关的土地、金融、税收、
行政等方面政策。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提
高公司抗风险能力。
2、跨区域经营风险
近年来，房地产业务开发范围由以上海为发展中心，逐步扩展至泉州、西安等地区
。由于各地气候、居住生活习惯、购房偏好、市场情况、开发政策等方面都存在一
定差异，为了保证项目开发的顺利进行，公司须适应当地开发环境并取得认同。
3、市场竞争风险
公司正处于市场有序扩展，推动业务增长的发展阶段。房地产行业是资金密集型行
业，具有投资资金大、回收期长的特点，公司作为中小型房地产企业，在资金、资
源、开发能力等方面较大型房地产企业存在着明显差距，伴随着行业集中度的进一
步提高，市场竞争将会更加激烈，公司未来将面临一定的行业竞争风险和经营压力
。
4、商业转型风险
面对房产住宅市场调控的日趋严格，以及顺应国家土地政策的趋势，公司房地产项
目由比较单一的住宅地产向住宅地产和商业地产混合经营转型，相对于传统的住宅
地产，商业地产往往具有投资规模大、高收益、高风险的特点。商业地产的转型不
仅对资金投入有要求，而且需要大量的专业人才和良好的市场环境。公司做大做强
商业地产还需要时间来积累经验，也面临一定风险。
5、人才引进风险
随着公司市场的拓展和规模的迅速扩张，对高素质和高新技术专业人才的需要较为
迫切，如果人力资源的规划以及对激励机制的创新不能跟上公司发展的速度，将影
响业务发展规划的实施。
6、矿业投资风险
公司目前通过所投资的西藏国能矿业发展有限公司开展的盐湖资源开发，以及陕西
国能新材料有限公司的石墨烯单壁碳纳米管杂化物制备项目等，对公司而言行业经
验尚浅，资源开发方案的选择、开采的条件、环境、工业基储技术难度等方面，均
存在一定的风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜陕西世贸之都建设开发有限公｜ 8000.00｜ -16.86｜ 128858.50｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜赛特(上海)商业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜西藏旺盛投资有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜西藏国能矿业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -2555.88｜ 99908.69｜
｜西安静安荟生活奥莱商业管理｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西安静安荟奥莱公园商业管理｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西安和润置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -7081.78｜ 339919.93｜
｜泉州藏投酒店有限公司 ｜ 1000.00｜ -491.35｜ 2414.97｜
｜泉州市北方荟商业管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜泉州市上实置业有限公司 ｜ 70580.61｜ -598.59｜ 181846.34｜
｜上海越秀置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海藏投酒店有限公司 ｜ 1000.00｜ -599.97｜ 127956.63｜
｜上海地产北方建设有限公司 ｜ 18000.00｜ -｜ -｜
｜上海和田城市建设开发有限公｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海北方荟商业管理有限公司｜ 1000.00｜ -175.44｜ 10289.45｜
｜上海北方广富林置业有限公司｜ 5000.00｜ 113.47｜ 68922.67｜
｜上海北方城市发展投资有限公｜ 45549.48｜ 2073.68｜ 795668.29｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陕西春秋庄园农业科技有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陕西国能锂业有限公司 ｜ 15700.00｜ -1336.59｜ 363714.92｜
｜陕西国能新材料有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜陕西世贸馨城建设开发有限公｜ 5000.00｜ -101.76｜ 105375.05｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陕西世贸铭城建设开发有限公｜ 6500.00｜ -87.64｜ 159821.36｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陕西世贸新都建设开发有限公｜ 18500.00｜ -141.42｜ 75516.24｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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