☆经营分析☆ ◇000402 金融街 更新日期:2025-11-03◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房产开发 | 362361.56| -19838.44| -5.47| 77.85|
|物业租赁 | 77554.63| 66641.56| 85.93| 16.66|
|物业经营 | 18256.23| 7000.18| 38.34| 3.92|
|其他 | 7300.37| -54.66| -0.75| 1.57|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|京津冀 | 286904.67| 53657.08| 18.70| 61.64|
|长三角 | 84574.39| 10896.59| 12.88| 18.17|
|成渝 | 47456.21| 4041.17| 8.52| 10.20|
|大湾区 | 32369.00| -13550.22|-41.86| 6.95|
|长江中游 | 14168.54| -1295.98| -9.15| 3.04|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房产开发 |1672021.78|-103830.52| -6.21| 87.66|
|物业出租 | 172912.17| 146795.87| 84.90| 9.06|
|物业经营 | 46185.63| 12123.94| 26.25| 2.42|
|其他收入 | 16368.64| 2219.87| 13.56| 0.86|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|长三角 | 893201.22| 54962.78| 6.15| 46.83|
|京津冀 | 657293.98| 74294.68| 11.30| 34.46|
|大湾区 | 141625.24| -54562.30|-38.53| 7.42|
|成渝地区 | 111150.44| -21359.01|-19.22| 5.83|
|长江中游 | 104217.35| 3973.00| 3.81| 5.46|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房产开发 | 851008.73| -21283.35| -2.50| 88.15|
|物业出租 | 86159.13| 75822.58| 88.00| 8.92|
|物业经营 | 20197.19| 4703.89| 23.29| 2.09|
|其他收入 | 8076.71| 896.14| 11.10| 0.84|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|长三角 | 629838.28| 54440.34| 8.64| 65.24|
|京津冀 | 203845.90| 38687.37| 18.98| 21.11|
|大湾区 | 84129.96| -26269.97|-31.23| 8.71|
|成渝 | 41528.92| -6111.19|-14.72| 4.30|
|长江中游 | 6098.70| -607.28| -9.96| 0.63|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房产开发 |1007356.88| -84403.33| -8.38| 80.14|
|物业出租 | 182557.33| 157390.42| 86.21| 14.52|
|物业经营 | 43810.42| 8859.89| 20.22| 3.49|
|其他收入 | 23338.66| 10441.46| 44.74| 1.86|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|京津冀 | 421686.87| 70025.41| 16.61| 33.55|
|长三角 | 400021.95| 58133.68| 14.53| 31.82|
|大湾区 | 263465.56| -41084.04|-15.59| 20.96|
|成渝地区 | 126830.44| -1281.61| -1.01| 10.09|
|长江中游 | 45058.47| 6495.00| 14.41| 3.58|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-09-30】
(一)公司2025年1~9月总体经营情况
1.行业形势分析
根据国家统计局数据,2025年前三季度,全国商品房销售面积为6.58亿平米,同比
下降5.5%;全国商品房销售金额为6.30万亿元,同比下降7.9%。
根据戴德梁行数据,2025年前三季度,北京甲级写字楼空置率为16.5%,同比下降1
.7个百分点;北京甲级写字楼租金为215.5元/平米/月,同比下降19.0%;上海甲级
写字楼空置率为23.5%,同比上升1.3个百分点;上海甲级写字楼租金为205.0元/平
米/月,同比下降9.2%。
2.公司经营情况
报告期内,公司立足稳定、发展战略,围绕“保障安全,强化转型,完善机制,稳
健发展”的经营思路,重点开展了以下经营管理工作:
(1)持续加强党建引领,促进公司转型发展。报告期内,公司党委围绕经营抓党
建,以
党建引领公司转型发展。一是多种形式庆祝“七一”、开展纪念中国人民抗日战争
暨世界反法西斯战争胜利80周年活动,通过重温入党誓词、专题党课学习、观看红
色电影等活动,进一步激发广大员工爱党爱国情怀,为公司发展凝聚力量;二是根
据上级党委部署,聚焦主题、注重实效,认真开展中央八项规定精神学习教育各项
工作,通过组织学习研讨、党课培训、检视问题、警示教育等,切实推动学习教育
走深走实;三是公司所属各党组织通过组建“党员先锋队”、“党员攻坚队”,设
立党员先锋岗等方式,助力公司经营发展,充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和
党员的先锋模范作用。
(2)坚守现金流安全,保障公司资金安全。报告期内,公司坚持将保障现金流安
全作为
核心经营任务,确保经营稳剑一是根据房地产行业和市场变化,完善销售管控模式
,加快产品去化,推进早回款、多回款和存量资产盘活,经营活动现金流净额连续
六年又一期为正;二是积极开展融资工作,充分梳理探索融资资源,募集与公司发
展需求相匹配的资金;三是执行精细化资金管理,加强现金流监控和调度,严格执
行工程款支出预算管理、严控资金支出,持续推进降本增效工作。
(3)优化管控模式,开发业务推进销售。报告期内,公司优化销售管控模式,一
是结果
导向,强化协同解决销售重点难点;二是在平衡量价关系的基础上,制订贴合市场
的销售策略,关注策略的执行效果并及时复盘、优化,努力推进项目销售去化;三
是细化分解目标,通过资源共享等措施加大客户积累。2025年前三季度,公司实现
销售签约额约58.8亿元,实现销售签约面积约40.4万平米;从产品类型看,住宅产
品实现销售签约额53.2亿元(销售面积31.7万平米),商务产品实现销售签约额5.
6亿元(销售面积8.7万平米)。
(4)优化管理模式,努力稳定资管业务。报告期内,公司写字楼板块根据市场趋
势,及
时调整价格策略,并通过多业态服务资源联动、物业增值服务、代客装修等举措,
持续优化租赁产品,全力保障各项目出租率稳定;商业板块聚焦管理效能与项目价
值,强化项目内部控制体系建设与运营管理效能优化,成熟项目的业态调整及升级
策略有序推进,培育期项目加大招商攻坚力度,夯实项目前期运营基础;酒店板块
从服务细节入手提升客户体验,并通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收入。20
25年前三季度,资管业务(含文化旅游)实现收入15.0亿元,实现息税前利润9.5
亿元。
(5)升级业态内容,文旅业务保持增长。报告期内,根据“优化存量+精选增量”
的总
体策略,公司在运营的文化旅游项目全面推进整体规划及内容建设、体验提升,并
挖掘存量项目资源禀赋和内在价值。一是提升在运营文化旅游项目,慕田峪长城项
目、遵化古泉小镇项目丰富游客选择,强化特色体验,积极促进消费转化,游客量
、经营收益保持增长;二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值,公司在存量物业中
开发的天津之心超高层观光项目于2025年第二季度开业,获多家主流媒体报道并成
为所在区域重大活动展示项目。
(6)探索业务模式,城更业务持续推进。报告期内,公司着力打造轻资产运营为
主、重
资产合作为辅的模式,探索城市更新业务模式,培育公司新的业务增长点。报告期
内,公司北京市西城区“金树如院”公寓项目进入稳定运营阶段,同时公司加大力
度研究现有项目资产更新,启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓
改造项目;2025年第三季度,公司获得北京市西城区百万庄大街长租公寓改造项目
,城市更新业务持续推进。
(7)优化体制机制,提高整体管理效能。报告期内,公司围绕战略推进和业务发
展,继续深化体制机制改革。一是强化业绩导向,进一步优化人力资源管理机制,
鼓励责任担当,激发内部活力和潜力;二是推进公司战略落地,持续优化组织架构
,整合区域公司业务,进一步实现战略聚焦,提升组织效能和管理效率;三是制定
相应的考核激励体系、薪酬福利体系,通过机制引领,激发队伍活力,促进公司经
营目标的达成。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
|企业名称 |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
|上海远绪置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|上海远乾企业管理咨询有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|上海融鹏置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|上海融阳置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|上海融迈置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|上海融祯企业管理咨询有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|上海融栩实业有限公司 | 1000.00| -| -|
|上海融文置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|上海融捷置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|上海融御置地有限公司 | 10000.00| -| -|
|上海融廷置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|上海融展置地有限公司 | 2000.00| -| -|
|上海融兴置地有限公司 | 10000.00| -| -|
|上海杭钢嘉杰实业有限公司 | 120145.00| -| -|
|上海复屹实业发展有限公司 | -| -| -|
|金融街长安(北京)置业有限公| 100000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街金禧丽景(遵化)酒店管| 1000.00| -| -|
|理有限责任公司 | | | |
|金融街重庆裕隆实业有限公司| 1000.00| -| -|
|金融街重庆融航置业有限公司| 2000.00| -| -|
|金融街重庆融玺置业有限公司| 1000.00| -| -|
|金融街重庆融拓置业有限公司| 1000.00| -| -|
|金融街重庆融平置业有限公司| 2000.00| -| -|
|金融街重庆置业有限公司 | 43000.00| -| -|
|金融街(遵化)房地产开发有限| 10000.00| -| -|
|公司 | | | |
|金融街(遵化)产城融合发展有| 22000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|金融街融辰(北京)置业有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街融拓(天津)置业有限公| 3000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街融展(天津)置业有限公| 3000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街融兴(天津)置业有限公| 3000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街石家庄房地产开发有限| 1000.00| -| -|
|公司 | | | |
|金融街(深圳)投资有限公司 | 10000.00| -| -|
|金融街津塔(天津)置业有限公| 105000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街武汉置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|金融街控股(香港)有限公司 | -| -| -|
|金融街成都置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|金融街(惠州)金禧丽景酒店管| 1000.00| -| -|
|理有限责任公司 | | | |
|金融街惠州置业有限公司 | 43000.00| -6590.16| 343214.01|
|金融街惠州惠阳置业有限公司| 1000.00| -| -|
|金融街广州置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|金融街广安(北京)置业有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街(天津)置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|金融街升达(北京)科技有限公| 2000.00| -| -|
|司 | | | |
|金融街(北京)置地有限公司 | 10000.00| -| -|
|金融街(北京)置业有限公司 | 45000.00| 12092.00| 1586079.00|
|金融街(北京)商务园置业有限| 10000.00| 1064.40| 231048.94|
|公司 | | | |
|金融街东丽湖(天津)置业有限| 14585.00| -| -|
|公司 | | | |
|金融街(上海)投资有限公司 | 1000.00| -| -|
|重庆金铎实业有限公司 | 1000.00| -| -|
|重庆金融街融驰置业有限公司| 1000.00| -| -|
|重庆金融街融迈置业有限公司| 2000.00| -| -|
|重庆科世金置业有限公司 | -| -| -|
|遵化融融房地产开发有限公司| 5000.00| -| -|
|遵化融泉房地产开发有限公司| 5000.00| -| -|
|遵化融晟旅游发展有限公司 | 1000.00| -| -|
|遵化古泉小镇旅游发展有限公| 10000.00| -| -|
|司 | | | |
|融展(深圳)实业有限公司 | 1000.00| -| -|
|融信(天津)投资管理有限公司| 2000.00| -| -|
|苏州融烨置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|苏州融拓置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|苏州融太置业有限公司 | 10000.00| 528.44| 218318.61|
|苏州熠皓企业咨询管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|苏州熠焱企业咨询管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|苏州熠旦企业管理咨询有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|苏州熠循企业咨询管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|苏州熠彤企业咨询管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|苏州熠廷企业咨询管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|石家庄融朗企业管理服务有限| 1000.00| -| -|
|公司 | | | |
|湖北当代盛景投资有限公司 | 60000.00| 1309.11| 276458.87|
|深圳金禧美程旅行社有限公司| 30.00| -| -|
|深圳融辰实业有限公司 | 1000.00| -| -|
|深圳融祺投资发展有限公司 | -| -| -|
|深圳融平实业有限公司 | 1000.00| -| -|
|武汉金田房地产集团有限公司| 3000.00| -| -|
|武汉融拓盛澜房地产开发有限| 2000.00| -| -|
|公司 | | | |
|武汉两湖半岛房地产开发有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|晋步有限公司 | -| -| -|
|无锡隽苑企业管理有限公司 | -| -| -|
|无锡融炜置业有限公司 | 33625.00| -| -|
|无锡融拓置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|无锡融展置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|无锡融乾置业有限公司 | 68565.00| -| -|
|振威有限公司 | -| -| -|
|成都裕诚置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|成都融方置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|成都中逸实业有限公司 | 34451.00| -| -|
|惠州融拓置业有限公司 | -| -| -|
|惠州市德鸿置地有限公司 | 500.00| -| -|
|惠州巽寮湾游艇会有限公司 | 3000.00| -| -|
|廊坊市融方房地产开发有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|廊坊市融尚房地产开发有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|廊坊市盛世置业房地产开发有| 1000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|广州金融街融展置业有限公司| 1000.00| -| -|
|广州融麒投资有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州融都置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州融辰置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州融方置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州融御置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|常熟融展置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|天津鑫和隆昌置业有限公司 | 5000.00| -| -|
|天津融承和鑫企业管理咨询有| 25000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|天津融承和景企业管理咨询有| 1.00| -| -|
|限公司 | | | |
|天津融承和兴企业管理咨询有| 3000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|天津融承和信投资有限公司 | 10000.00| -| -|
|天津盛世鑫和置业有限公司 | 40000.00| -| -|
|天津房开咨询有限公司 | 48000.00| -| -|
|天津恒通华创置业有限公司 | 3000.00| -| -|
|天津创达房地产开发有限公司| 96800.00| -| -|
|天津丽湖融景置业有限公司 | 3000.00| -| -|
|天津丽湖融园置业有限公司 | 3000.00| -| -|
|天津中海海鑫地产有限公司 | -| -| -|
|天津万锦晟祥房地产开发有限| 3000.00| -| -|
|公司 | | | |
|天津万锦华瑞房地产开发有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|天津万利融汇置业有限公司 | 3000.00| -| -|
|固安融筑房地产开发有限公司| 1000.00| -| -|
|固安融兴房地产开发有限公司| 1000.00| -| -|
|四川雅恒房地产开发有限公司| 30303.00| -| -|
|嘉兴融鹏交控置业有限公司 | 27000.00| -| -|
|启添投资有限公司 | -| -| -|
|北京金融街资产管理有限公司| 1000.00| -| -|
|北京金融街购物中心有限公司| 10000.00| -| -|
|北京金融街房地产顾问有限公| 500.00| -| -|
|司 | | | |
|北京金融街奕兴置业有限公司| 1000.00| -| -|
|北京金融街奕兴天宫置业有限| 1000.00| -| -|
|公司 | | | |
|北京金融街京西置业有限公司| 2000.00| -| -|
|北京金石融景房地产开发有限| 100000.00| -| -|
|公司 | | | |
|北京金熙汇永晟企业管理有限| 5500.00| -| -|
|公司 | | | |
|北京金熙晟景企业管理有限公| 4000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京金树住房租赁有限公司 | 100.00| -| -|
|北京金晟惠房地产开发有限公| 75100.00| -| -|
|司 | | | |
|北京金天恒置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|北京金凯运动健康管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京金丰融晟投资管理有限公| 3000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京远和置业有限公司 | -| -| -|
|北京融鑫汇达企业管理服务有| 1000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|北京融轩企业管理服务有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京融筑房地产开发有限公司| -| -| -|
|北京融程企业管理服务有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京融玺企业管理服务有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京融泰房地产开发有限公司| -| -| -|
|北京融晟置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|北京融嘉房地产开发有限公司| 34614.00| -| -|
|北京融丰置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|北京绿色交易所有限公司 | -| -| -|
|北京石开房地产开发有限公司| -| -| -|
|北京永晟酒店管理有限公司 | 50000.00| -| -|
|北京武夷房地产开发有限公司| -| -315.42| 1354161.63|
|北京未来科技城昌金置业有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|北京未来科学城昌融置业有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|北京慕田峪兴旺商品市场有限| 10.00| -| -|
|公司 | | | |
|北京慕城文化传播有限公司 | 50.00| -| -|
|北京怡泰汽车修理有限责任公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|北京市慕田峪长城缆车服务有| 1000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|北京市慕田峪长城旅游服务有| 20000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|北京奕环天和置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|北京天石基业房地产开发有限| 1000.00| -| -|
|公司 | | | |
|北京京石融宁房地产开发有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|佛山融辰置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|佛山融筑置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|佛山融展置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|东莞融麒置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|上海静盛房地产开发有限公司| 1000.00| -| -|
|上海金树街商业管理有限公司| 1000.00| -| -|
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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