☆经营分析☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2025-08-04◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
物业管理相关服务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理服务 ｜ 180314.34｜ 27120.65｜ 15.04｜ 99.87｜
｜其他业务 ｜ 233.21｜ 27.37｜ 11.74｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业基础服务 ｜ 159393.73｜ 20984.46｜ 13.17｜ 88.28｜
｜物业增值服务 ｜ 15860.81｜ 6993.41｜ 44.09｜ 8.78｜
｜资产管理服务 ｜ 2690.89｜ -1302.79｜-48.41｜ 1.49｜
｜非业主增值服务 ｜ 2368.91｜ 445.56｜ 18.81｜ 1.31｜
｜其他业务 ｜ 233.21｜ 27.37｜ 11.74｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜杭州市 ｜ 83518.03｜ 13129.06｜ 15.72｜ 46.26｜
｜江苏省 ｜ 37229.39｜ 5988.70｜ 16.09｜ 20.62｜
｜浙江省(除杭州市) ｜ 33588.06｜ 4412.21｜ 13.14｜ 18.60｜
｜上海市 ｜ 10090.36｜ 1815.07｜ 17.99｜ 5.59｜
｜河南省 ｜ 3959.00｜ 59.88｜ 1.51｜ 2.19｜
｜安徽省 ｜ 2948.65｜ 114.93｜ 3.90｜ 1.63｜
｜江西省 ｜ 1952.07｜ 314.54｜ 16.11｜ 1.08｜
｜陕西省 ｜ 1395.45｜ 404.49｜ 28.99｜ 0.77｜
｜重庆市 ｜ 1381.99｜ 110.66｜ 8.01｜ 0.77｜
｜湖北省 ｜ 1193.55｜ 96.03｜ 8.05｜ 0.66｜
｜山西省 ｜ 863.24｜ 259.26｜ 30.03｜ 0.48｜
｜四川省 ｜ 860.46｜ 154.15｜ 17.91｜ 0.48｜
｜其他省 ｜ 823.88｜ 244.97｜ 29.73｜ 0.46｜
｜湖南省 ｜ 510.20｜ 16.70｜ 3.27｜ 0.28｜
｜其他业务 ｜ 233.21｜ 27.37｜ 11.74｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜向业主提供服务 ｜ 172765.81｜ 28075.37｜ 16.25｜ 95.69｜
｜向非业主提供服务 ｜ 7548.54｜ -954.72｜-12.65｜ 4.18｜
｜其他业务 ｜ 233.21｜ 27.37｜ 11.74｜ 0.13｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业基础服务 ｜ 79171.12｜ 11786.91｜ 14.89｜ 89.03｜
｜物业增值服务 ｜ 6444.82｜ 2977.11｜ 46.19｜ 7.25｜
｜其他 ｜ 1178.67｜ 536.68｜ 45.53｜ 1.33｜
｜非业主增值服务 ｜ 1107.68｜ 184.57｜ 16.66｜ 1.25｜
｜其他业务 ｜ 1028.26｜ 218.87｜ 21.29｜ 1.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他业务 ｜ 1028.26｜ 218.87｜ 21.29｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理服务 ｜ 184865.83｜ 29606.12｜ 16.01｜ 99.88｜
｜其他业务 ｜ 222.83｜ 10.26｜ 4.61｜ 0.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业基础服务 ｜ 162420.06｜ 20809.80｜ 12.81｜ 87.75｜
｜物业增值服务 ｜ 16855.65｜ 8332.79｜ 49.44｜ 9.11｜
｜资产管理服务 ｜ 3280.92｜ -117.63｜ -3.59｜ 1.77｜
｜非业主增值服务 ｜ 2309.20｜ 581.16｜ 25.17｜ 1.25｜
｜其他业务 ｜ 222.83｜ 10.26｜ 4.61｜ 0.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜杭州市 ｜ 84147.75｜ 14840.98｜ 17.64｜ 45.46｜
｜江苏省 ｜ 37205.12｜ 6227.16｜ 16.74｜ 20.10｜
｜浙江省(除杭州市) ｜ 33729.44｜ 4042.55｜ 11.99｜ 18.22｜
｜上海市 ｜ 11577.57｜ 2660.94｜ 22.98｜ 6.26｜
｜河南省 ｜ 4072.61｜ 270.68｜ 6.65｜ 2.20｜
｜安徽省 ｜ 2979.30｜ -97.62｜ -3.28｜ 1.61｜
｜陕西省 ｜ 2426.50｜ 625.96｜ 25.80｜ 1.31｜
｜江西省 ｜ 2047.89｜ 299.48｜ 14.62｜ 1.11｜
｜四川省 ｜ 2030.06｜ 100.42｜ 4.95｜ 1.10｜
｜重庆市 ｜ 1235.77｜ 106.00｜ 8.58｜ 0.67｜
｜湖北省 ｜ 1133.61｜ 31.76｜ 2.80｜ 0.61｜
｜山西省 ｜ 953.08｜ 405.55｜ 42.55｜ 0.51｜
｜其他省 ｜ 844.60｜ 107.50｜ 12.73｜ 0.46｜
｜湖南省 ｜ 482.56｜ -15.22｜ -3.15｜ 0.26｜
｜其他业务 ｜ 222.83｜ 10.26｜ 4.61｜ 0.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业基础服务 ｜ 82807.26｜ --｜ -｜ 88.97｜
｜物业增值服务 ｜ 6746.56｜ --｜ -｜ 7.25｜
｜其他业务 ｜ 1628.02｜ --｜ -｜ 1.75｜
｜非业主增值服务 ｜ 1217.57｜ --｜ -｜ 1.31｜
｜其他 ｜ 677.60｜ --｜ -｜ 0.73｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他业务 ｜ 1628.02｜ --｜ -｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年迎来公司成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下
，公司坚持行稳致远发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定“让生
活更美好”的使命，恪守“客户第一”的核心价值观，围绕“一体两翼”融合发展
，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域布局，以“
五有四力”行动，全面推进公司战略落地。
报告期内，公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利
润4,083万元。
（一）品牌换新服务升级
2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司ogo，提
升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。其中，围绕优质
住宅服务推出“南都嘉寓”子品牌；以尊享定制为服务理念，结合国际金钥匙和五
星级酒店的服务模式，围绕高端住宅服务推出“南都云郾子品牌；围绕设施设备管
理、资产运营、企业服务等商企全周期、全场景服务需求，推出“南都联行”子品
牌；为城市中的学校、医院、场馆、文旅、交通枢纽、街道等全场景提供解决方案
和综合全域服务，推出“南都城服”子品牌。公司发布住宅、办公、交通枢纽、医
院等四大业态手册，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品
，通过高品质服务夯实品牌根基，努力为客户创造更多价值，开启南都“新质服务
力时代”。结合当下实际和对行业未来趋势的研究判断，报告期内，公司提出了HD
CS新质服务力模型，以人才力为资源，以数字力为动力，以创造力为引擎，以标准
力为保障，走高质量发展之路。
（二）“一体”——物业基础服务
1、长三角区域持续深耕
报告期内，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变
。全年新签项目100个，新签约面积1040.47万方，其中江浙沪区域面积占比92.51%
，较上年提升1.43个百分点。截至报告期末，公司总签约项目690个，总签约面积8
610.82万平方米，其中江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升。
2、全业态布局不断深化
公司已完成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办
公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态。截止报告
期末，公司总签约面积中，住宅项目占比65.17%，商写项目占比26.33%，城市服务
项目占比8.50%；全年新签约面积中，住宅项目占比45.70%，商写项目占比38.61%
，城市服务项目占比15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点。
年内公司各业态新签多个代表项目，包括云尖信息新基地园区、卧龙智能制造研发
基地、谷尚云创园等园区项目；浦东机场航站楼酒店综合体、桃花湖公园等公建类
项目；浙江海洋大学新城校区、芜湖市荟萃中学等学校类项目；浙江省首批四大实
验室之一的良渚实验室等医疗类项目；留风轩、瑞德广场等商办类项目；枫吟丽都
安置房、西山南区、北区、西山北区二期安置房、山长云兰府等住宅类项目。
（三）“两翼”——多元增值服务
1、物业增值服务
社区生活服务：报告期内完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，通过建设运
营“悦嘉家”驿站、“悦市集”，解决业主日常生活需要，打造一站式悦嘉家生活
服务平台。组织悦市集300余场，零星摆展1800余场，悦嘉家子公司年内实现营收3
,051万元。同时，公司积极参与适老化改造项目，乐勤楼宇和乐勤装饰成为浙江省
第一批合格供方，目前已入驻西湖区龙都大厦、华星公寓等多个项目。
企业增值服务：公司围绕非住宅业态，以乐勤系列专业公司为依托，整合外部合作
资源，打造“乐勤企服一站式商务体验服务商”。报告期末，公司以企业服务和房
屋服务两大板块为抓手，在企业服务上，包含开荒保洁、幕墙清洗、空调维保等多
项业务，实现覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万，并加大业务市场化拓
展步伐，签约市场外拓项目超过10个；在房屋服务上，包含土建工程、园林绿化、
消防维修、设备维修、房修服务、入户改造等业务，年内实现总营收近千万元。同
时，公司与西奥电梯战略合作，旨在电梯维修、保养、更新、改造等电梯后服务市
场发力。
2、资产管理服务
报告期内，公司住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率
81%。产商运营板块通过“物业+产商运营”一体化模式承接项目，今年已签约云尖
信息产业园项目；与桐乡市屠甸镇人民政府战略签约，推动服务领域的深度合作；
年内紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。
（四）标准力行动助推品质提升
公司以标准化服务为基础，叠加定制化服务内容，以期为客户提供更加精准、更高
品质的服务体验，建立了“三全+641保障”产品体系，即全业态、全场景、全生命
周期的产品，并通过6大品控、4维培训和1个平台来保障落地成效，实现服务产品
的品牌化。
报告期内，公司发布住宅、办公、医院以及交通枢纽四大业态服务手册,设计上千
项服务清单和标准，打造全业态、全场景、全生命周期的服务产品；五本专业条线
可视化SOP手册发布，构建标准化服务体系，全面提升服务质量与效率；提高全员
安全作业意识，开展安全生产自查自纠工作，确保业户生命财产安全，预防和杜绝
安全事故的发生；持续开展“我为业主做件事”专项行动，围绕“星服务心满意”
主题,从客户服务、工程质量、安全服务等维度出发,针对高频触点,深化梳理18大
类130多项服务品质提升项，完善服务细节。为提升客户的服务感知度，公司落实
日常触点服务，围绕“客户聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”“清零计划”等
开展多个主题品质服务重点工作，给客户带去服务惊喜，助力客户满意度提升。年
内公司东郡红树湾、浙大校友总部经济园、凤凰国际缓山等多个在管项目荣获盛市
级美好家园和市优项目。
（五）人才力行动夯实企业根基
当下物业行业的转型期，人才成为企业发展的核心竞争力，公司以人力资源数智化
、人才供应链和文化驱动三大体系为支撑，致力于打造高效能管理干部、高水平创
新人才和高素质服务队伍，以党建引领、文化驱动、人力资源数智化建设、学习型
组织建设做好人才力建设。
报告期内，以数智化转型为引擎，全面推进人力资源系统迭代升级，通过构建覆盖
员工全生命周期的智能化系统平台，实现从人才选拔、培养到激励的全流程数字化
闭环，显著提升管理效能与员工体验。同步重塑学习型组织生态，打造“线上+线
下”立体化学习网络，通过直播课堂、行业实训、跨界交流等多维模式，持续沉淀
业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。在文化驱动层面，通过高管参与的
满意度调研、项目接待日及恳谈会等机制，建立透明沟通渠道，将员工发展需求与
组织目标深度结合，形成“员工获得感提升，服务品质优化，企业竞争力增强”的
良性循环。公司凭借在人才建设与文化塑造方面的突出成效，获评“清廉民营企业
建设示范单位”“智联招聘年度优选雇主”“环球智库年度引航雇主”等奖项。
（六）数字力行动赋能提质增效
公司秉承“人文服务、智慧管理”理念，不断运用数字化的手段改造升级传统业务
流程，实现更高效、更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。
为推动数字化建设工作高效、规范地开展，报告期内，公司成立数字治理委员会，
积极推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作。在管
理提质增效方面，公司升级人力系统、财务共享平台、物业收费系统，全面优化业
务流程，极大提升运营效率；打造数据中台，将职能端口和业务端口打通，实现录
入数据的平台化应用，大大提升决策精准度。在业务提质增效方面，公司通过信息
系统安全等级保护二级认证，有效提升客户数据安全；持续进行项目车场改造，全
面推行“信息化服务工单体系”，依托钉钉平台构筑运维问题报单功能，使得系统
运维工作有痕迹、可量化、能分析；升级客户缴费渠道，上线社区文化活动报名系
统，提升客户便捷度；与支付宝等企业开展合作，升级门禁系统，提升外卖员进出
小区通行效率；全面落地保洁机器人设备、远程消防监控系统,实现品质管理线上
化，提升园区运营效率。
二、报告期内公司所处行业情况
针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发
生重大变化的新形势”，要加快构建房地产发展新模式。2024年，受宏观经济环境
、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战与机遇，更展现了坚韧稳定的发展态
势。从基于过往房地产增量市场时代，中国物业管理行业围绕保障上游房地产行业
的发展确立了价值主线，到随着市场需求变化和行业转型升级，物管行业核心价值
将锚定在存量资产的保值增值和保障人民美好生活。行业价值定位的革新为企业高
质量发展指明了方向，也预示着以往粗放型、“躺平式”的发展模式难以为继，而
以高品质服务为基础，通过精细化运营和集约化管理，追求实现高质量发展，将成
为行业未来建设新方向。
1、政策助力，开启高质量转型新征程
政策方面，在基础制度层面，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年
本)》中，物业服务被正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位
提升，也为未来发展提供了政策基矗此次调整将住宅物业管理、非住宅物业管理（
如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来更广阔的发展
空间和多元化的业务机会；在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方
政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理；在企业管理层
面，针对市场竞争乱象，多省市物协发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不
正当低价竞争行为，并加大惩戒力度，保障行业健康生态。
与此同时，2024年发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关内容，如
加快现代生产性服务业发展、深入推进数字经济创新发展、稳步实施城市更新行动
等。为物业行业的数字化转型提供了坚实的政策支撑，推动智慧社区、智慧城市等
新型业态蓬勃发展。
2、规模增速换挡，管理密度持续提升
规模方面，受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从
高速增长向高质量发展变化。根据克而瑞物管数据显示，2024年百强物企平均新增
合约面积为1481万平方米，较2023年下滑12.8%。百强物业管理企业的合约在管面
积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。这一变化反映出企
业在新项目获取上的增速放级，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模
储备仍足够支持短期内的进一步增长需求。
随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“
质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深
耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市
内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。
3、回归服务本源，聚焦服务力提升
在物业行业竞争加剧与业主需求升级的当下，回归服务本源是物业企业突围的关键
。服务力作为核心竞争力，直接决定了企业的市场地位与可持续发展能力。
服务力的提升需从多维度发力。人员专业素质是基础，通过系统培训与激励机制，
打造高素质服务团队，确保服务精准到位。服务流程优化同样关键，以业主需求为
导向，简化流程、提高效率，快速响应业主需求，能显著增强满意度。智能化手段
的应用也不可或缺，利用智能设备实现远程监控、自动预警等，既降低人力成本，
又提升服务精准度与及时性。
同时，构建服务反馈闭环至关重要。建立便捷反馈渠道，及时收集、分析并处理业
主意见，依此持续优化服务，形成良性循环，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，
赢得业主的长期信赖与支持，实现物业企业的稳健发展。
面对当下经济环境，物业行业在政策支持与市场变革的双重驱动下，正逐步摆脱对
房地产增量市场的过度依赖，走向独立发展的道路。企业更加注重服务品质与运营
效率，通过提升人员素质、优化服务流程、应用智能化手段以及构建服务反馈闭环
，打造核心竞争力，在激烈的市场竞争中寻求突破与发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副
会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业
”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管
理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立
覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务
管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期
服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量
方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个
性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保
洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层
次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场
景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合
体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通
枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质
检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令
客户满意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G
端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善
增值服务全链。
社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、注购、娱全生活
场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈
，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，
让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中
的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务
，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智
能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗
下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于
为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初
心。
产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空
间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包
括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商
业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅
致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓
、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。
非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等
服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两
类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划
设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验
与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管
理团队。
四、报告期内核心竞争力分析
公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业
服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理
优势及智慧服务优势等核心竞争力。
（一）机制优势
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服
务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五
大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创
新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公
司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
（二）品牌优势
公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系
、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管
理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃
圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全
管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务
管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系
列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运
行体系和丰富的管理经验。
公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业
服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研
究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2024中国物业服务综合实
力百强企业”第12名、“2024中国物业服务力百强企业第12名”“2024中国物业高
品质服务力百强企业”“2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业
服务品牌特色企业-新质服务力特色企业”“2024华东区域物业服务力百强企业TOP
6”“2024物业服务力浙江省三十强TOP2”“2024年度杭州市五星级物业服务企业
”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2024中
国物业服务综合实力百强企业”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2024中国
物业服务综合实力百强企业”第67名。
公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评
浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政
府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的
杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公
益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展
突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多
项荣誉，连续六年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AA
A。
公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企
业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存
量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
（三）全业态服务优势
通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办
公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专
业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云郾“
南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公
司多个在管项目曾被评为国家、盛市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获
得行业协会等机构认可，近年来荣获“2024中国城市服务企业TOP10”“2024中国
行政办公物业服务企业TOP10”“2024中国园区物业服务力TOP20”、“2024中国写
字楼物业服务领先企业”、“2024中国城市服务领先企业”“2022中国交通枢纽物
业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉
。
近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引
，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓
宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维
修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、
专业化、精细化的服务。
（四）组织管理优势
优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化
科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、
智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快
速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流
程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范
化、控制规范化。
公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和
人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定
贡献的员工给予物质和精神奖励。
（五）智慧服务优势
公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过
智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应
用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设
施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高
项目管理效率与经济效益。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社
区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员
工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本
，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效
。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对
园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视
化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋
能智慧园区建设。
五、报告期内主要经营情况
88.21%，总资产为244,896.96万元，同比下降8.04%，其中归属于母公司所有者权
益为
109,219.15万元，同比下降5.47%。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
物业行业格局一直在不断地调整与优化。头部物业企业凭借品牌、资金、技术等优
势，稳步推进规模上涨，市场集中度逐步提升，引领行业发展；腰部企业更多的是
积极寻求差异化竞争，专注于特定区域或服务领域，努力打造特色服务模式，以增
强自身竞争力；而众多小型物业企业依然在本地化、细分市场中生存，面临较大竞
争压力，但也在通过提升服务品质与专业化水平，谋求一席之地。
物业行业服务模式不断创新，从传统基础服务向多元化、智能化服务拓展，满足业
主日益多样化的需求。在政策支持与市场需求推动下，物业企业如今已经逐渐将关
注的焦点放在了服务品质以及管理密度这两个关键点上，并且通过各种不同的手段
和策略来打造自身的核心竞争力，力求在竞争激烈且不断变化的市场环境中找到突
破口，从而实现进一步的发展。
展望未来，物业企业将持续秉持创新发展理念，不断探索创新服务模式。一方面，
在传统物业服务基础上，深度挖掘业主多元化需求，持续拓展多元业务领域。例如
，围绕C、B、G生活需求，开展社区养老服务、团餐服务、IFM服务等，打造一站式
服务体系。另一方面，以高品质服务为基石，通过精细化运营和集约化管理，进一
步提升企业运营效益与服务质量。在精细化运营上，对服务流程的每一个环节进行
精准把控，优化资源配置，提升服务效率与品质。在集约化管理方面，整合企业内
部资源，实现人力、物力、财力的高效调配与共享，降低运营成本。物业企业将多
举措并行，不断践行高质量发展路径，致力于为人民群众创造更加舒适、便捷、美
好的生活空间，在社会经济发展中扮演愈发重要的角色，成为推动城市发展、提升
居民生活品质的不可或缺的重要力量。
(二)公司发展战略
公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求战略升级，围绕“五有四力”，
构建南都“HDCS新质服务力”模型，以“人才力、标准力、数字力、创造力”四力
行动为主要支撑，深化“住宅、商写、城市服务”全业态布局，推进“一体两翼”
——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道融合发展，成为“有担
当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都。
(三)经营计划
2025年是国家“十四五”规划收官之年，也是公司30周年后的第一年，公司将始终
秉持初心，并持续创新，在做好主业，稳步推进各项经营管理工作的同时，主动寻
求战略升级，结合物业上下游行业及相关应用场景，围绕人工智能、绿色低碳等国
家主导战略方向，积极探索第二成长曲线，助力公司实现“创百年卓越服务企业”
愿景。
1、多维发力，推进市场拓展与机制建设
2025年公司将重点建设营销专班机制，通过市场资源导入、投标技术指导和投后复
盘指导，提升市场竞争力。积极推广城市合伙人机制，汇聚各方资源，拓展市场渠
道。在市拓管理机制上，做实投标项目上会机制，降低投标及投后经营风险，确保
项目质量和收益。此外，针对目前商品房和保障房市场拓展机会有限，存量住宅规
模较大的市场环境，公司将加强住宅投标能力，加大二手市场拓展力度，扩大市场
占有率。并同时推动全员营销机制，明确激励机制，共同为公司发展贡献力量。
2、五维驱动，助推服务品质全面升级
公司将以"五维品质体系"为核心驱动，通过"物业服务有温度、现场品质有亮点、
邻里之间有氛围、智慧科技有应用、设备运营有保障"五大维度夯实服务根基，全
面实现"牵引业务发展、塑造品质文化、扩大品牌宣传、助力市场拓展"四大运营目
标。深化赋能一线工程，通过系统性培训体系提升员工专业素养，打造高素质服务
团队；完成商业综合体、高端住宅、产业园区、交通枢纽等各大业态标杆项目建设
，形成可复制的服务标准模板；持续优化各业态服务标准，提升公司服务品质，增
强客户满意度。
3、明确方向，落实增值业务多点开花
企业增值服务方面，乐勤装饰和乐勤楼宇将作为主体，主攻四大主要方向：承接查
验、维修改造、旧房局改、装饰施工，致力于在建筑装饰领域精耕细作，提升市场
竞争力。与此同时，乐勤清洁将采取内外并重的策略，内部依托在管项目深耕企业
服务，提升服务质量和效率，并加快外部市场化进程，拓展更广阔的市场空间，增
强品牌影响力。社区生活服务方面，悦嘉家将从单纯的基于“物业社区+互联网生
活平台”的电商公司，向服务中小企业的“市场化供应链平台”贸易型供应链公司
转型升级。在2025年，悦嘉家将重点打造四大能力：产品力、客服体系、售后体系
、履约能力，并通过能力建设、政策研究、市场分析等多维度来实现战略目标，为
公司的可持续发展奠定坚实基矗
资产管理服务方面，全面梳理存量资产组合，对长期亏损项目实施战略性收缩，通
过业态调整及市场化退出机制，系统性提升资产质量，以出租率提升为核心目标，
实现存量资产保值增值；深化全链条资产管理服务能力强化精细化运营，通过社群
生态打造，实现运营效率与客户黏性双提升；进一步完善产业招商、企业服务标准
化流程、集采管控机制等，实现全周期价值提升；聚焦轻资产服务输出，重点突破
顾问咨询类项目市场，打造涵盖前期策划、招商代理、运营管理的全周期解决方案
。着力打造招商运营物业一体化管理模型、构建商业办公产业资源平台，通过品牌
输出与模式创新形成可复制的运营体系，实现轻资产发展构建多元化收益结构，为
集团可持续发展注入新动能。
4、三化导向，推动组织变革与人才发展
公司将聚焦深化组织变革与人才发展体系建设，以数智化、效能化、价值化为导向
，重点推进三大举措，为高质量发展构建可持续的组织能力支撑。第一，推动组织
架构扁平化，通过管理层级精简与项目集群化管理模式，实现管理效能的系统化提
升。同时通过数字化建设推动总部职能转型，强化总部在资源统筹、数据赋能与风
险管控方面的核心能力，依托AI技术提升管理效率，实现组织效能整体跃升。第二
，强化价值创造驱动机制，推行差异化考核标准与动态管理机制，提升关键岗位人
才适配率。业务单元经营成果与团队激励的充分联动，激发一线经营活力。第三，
夯实业务攻坚能力底座，分层开展核心梯队建设。紧跟市场发展趋势，大力引进年
轻且具备复合型多元化能力的人才，持续优化梯队人才结构，提高人才密度。构建
涵盖项目经理等关键岗位的AI赋能课程体系，提升数字化应用能力，积极开展专项
赋能课程与实战训练，持续提升管理者系统性思维与业务攻坚能力。通过组织与人
才机制创新，为战略落地提供可持续的人才支撑与机制保障。
5、数智升级，助力智慧场景多维度突破
2025年公司智慧化转型将围绕三条主线开展，一是AI大客服系统升级客户服务体验
，以企业微信平台为服务载体，部署AI客服、联通400服务，实现7*24小时智能应
答，覆盖100%客户服务场景。结合客户服务数据分析，建立满意度预测模型，动态
优化服务策略，提升服务响应效率，提高客户满意度。二是项目全周期管理构建服
务闭环，建立“市场商机-服务履约-品质督导-服务优化”的PDCA循环数字化管理
平台，通过数字化平台实现项目全周期管理，重点打通跨部门业务流，贯通业务数
据，强化市场和客户反馈与运营数据的联动分析，形成“服务优化-产品迭代-效果
验证”的服务运营闭环管理机制。三是智能总部大楼场景创新，利用集成物联网（
IoT）与5G技术，建设智慧南都总部管理平台，实现能耗、安防、设备的自动化管
控，拟落地AI客服、智能安保、无人配送三大机器人服务场景的标杆项目建设。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险
宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少
，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企
业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业关
联方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回
收。
2、政策法规风险
政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质
量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。
一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出
更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。
3、市场竞争风险
受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会
更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获
取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的
整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估
不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。
4、成本上升风险
随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成
本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳
动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清
洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。
5、安全责任风险
物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一
旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管
部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜启东南都智联物业服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州中大普惠保安服务有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州乐勤装饰工程有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜新青云物业管理服务(新泰)有｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南都(嘉兴)智慧物业服务有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜常熟润城智慧综合服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜常熟市中远物业服务有限责任｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜连云港中大普惠香溢物业服务｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜绍兴市聚鑫智慧物业服务有限｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜海宁南都智联物业服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜丽水南都智联物业服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜海宁南都悦郡物业服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜浙江谷尚智能科技有限公司 ｜ -｜ -1737.68｜ 137602.80｜
｜浙江悦都网络科技有限公司 ｜ 2500.00｜ -｜ -｜
｜浙江悦都物业服务有限公司 ｜ 1001.00｜ -｜ -｜
｜上海采林物业管理有限公司 ｜ 500.00｜ 33.34｜ 7597.59｜
｜浙江悦郡商业管理有限公司 ｜ 6000.00｜ 497.66｜ 16065.94｜
｜浙江南都智联物业服务有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜浙江乐勤清洁服务有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜浙江中大普惠物业有限公司 ｜ 2000.00｜ 1237.96｜ 12512.64｜
｜江西国信南都商业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏金枫物业服务有限责任公｜ 500.00｜ 2266.21｜ 17634.49｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州乐勤楼宇工程有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜桐乡市乌镇南都智慧城市服务｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭开南都(杭州)城市运营服务｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州中大物业服务有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜杭州运河辰景物业管理服务有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州悦歆商业运营管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海南都悦郡物业服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州悦嘉家网络科技有限公司｜ 500.00｜ 80.02｜ 2091.90｜
｜杭州悦享供应链管理有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜杭州南都智诚物业服务有限公｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州南都悦萱养老服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州南郡商业经营管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州南联智慧城市运营服务有｜ 10050.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州信建大悦住房服务有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波奉化南都智联物业服务有｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波南都悦郡物业服务有限公｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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