☆经营分析☆ ◇600622 光大嘉宝 更新日期：2025-08-04◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
不动产资产管理和不动产投资业务、房地产开发业务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 131888.79｜ 40342.38｜ 30.59｜ 72.56｜
｜不动产资管 ｜ 33878.19｜ 24226.43｜ 71.51｜ 18.64｜
｜其他 ｜ 11667.87｜ 1555.99｜ 13.34｜ 6.42｜
｜其他业务 ｜ 4338.62｜ 2785.60｜ 64.20｜ 2.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜不动产租赁 ｜ 68741.32｜ 26931.06｜ 39.18｜ 37.82｜
｜房产销售 ｜ 63147.48｜ 13411.32｜ 21.24｜ 34.74｜
｜不动产资管 ｜ 33878.19｜ 24226.43｜ 71.51｜ 18.64｜
｜其他 ｜ 11667.87｜ 1555.99｜ 13.34｜ 6.42｜
｜其他业务 ｜ 4338.62｜ 2785.60｜ 64.20｜ 2.39｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 127062.55｜ 39715.74｜ 31.26｜ 69.90｜
｜其他地区 ｜ 50372.31｜ 26409.06｜ 52.43｜ 27.71｜
｜其他业务 ｜ 4338.62｜ 2785.60｜ 64.20｜ 2.39｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜不动产租赁 ｜ 37774.63｜ 14592.75｜ 38.63｜ 52.47｜
｜其他 ｜ 12045.64｜ 1913.55｜ 15.89｜ 16.73｜
｜房产销售 ｜ 11142.11｜ 6199.09｜ 55.64｜ 15.48｜
｜不动产资管 ｜ 9133.59｜ --｜ -｜ 12.69｜
｜其他业务 ｜ 1897.29｜ 901.86｜ 47.53｜ 2.64｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 45661.96｜ 21411.28｜ 46.89｜ 63.43｜
｜华西地区 ｜ 21464.56｜ 8988.90｜ 41.88｜ 29.81｜
｜其他 ｜ 2969.46｜ 1438.80｜ 48.45｜ 4.12｜
｜其他业务 ｜ 1897.29｜ 901.86｜ 47.53｜ 2.64｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 383989.92｜ 107281.50｜ 27.94｜ 87.47｜
｜不动产资管 ｜ 29466.97｜ 22167.66｜ 75.23｜ 6.71｜
｜其他业务 ｜ 25554.60｜ 5834.45｜ 22.83｜ 5.82｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 306524.11｜ 78434.90｜ 25.59｜ 69.82｜
｜不动产租赁 ｜ 77465.82｜ 28846.60｜ 37.24｜ 17.65｜
｜不动产资管 ｜ 29466.97｜ 22167.66｜ 75.23｜ 6.71｜
｜其他业务 ｜ 25554.60｜ 5834.45｜ 22.83｜ 5.82｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 357225.30｜ 101457.03｜ 28.40｜ 81.37｜
｜其他业务 ｜ 81786.19｜ 33826.59｜ 41.36｜ 18.63｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜不动产资产管理业务 ｜ 46979.35｜ 20702.47｜ 44.07｜ 39.81｜
｜并表地产基金投资业务 ｜ 46707.68｜ 13272.73｜ 28.42｜ 39.58｜
｜房地产业务 ｜ 24942.69｜ 18023.60｜ 72.26｜ 21.14｜
｜不动产投资业务 ｜ 3608.30｜ 2772.84｜ 76.85｜ 3.06｜
｜分部间抵销 ｜ -4223.73｜ -3540.29｜ 83.82｜ -3.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对行业深刻变局带来的新形势、新任务、新挑战，公司以习近平新时代
中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项
工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展各项工作，着力打造国内领先的跨境不动
产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
1、提高资管业务能力，巩固公司市场地位
报告期内，公司进一步聚焦主责主业，发挥不动产“大资管”专业优势，以房地产
发展新模式为导向，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管等业务，持续打造国
内领先的跨境不动产资产管理平台。公司成功签约青岛综合体项目定位咨询业务、
福州商业项目管理咨询业务、重庆商业项目运营监管业务及商丘仓储物流项目定位
咨询业务，中选成都商业项目运营管理业务，并新增入选多家知名金融机构代管业
务白名单。
2、加强项目管控力度，夯实资产运营基础
报告期内，公司积极应对经济形势及行业竞争带来的挑战，加强对在管项目管控力
度，全力保经营、稳效益。一是加强对消费基础设施项目商户经营表现的监测评估
，动态优化品牌组合，提升消费者满意度和忠诚度；二是多渠道深挖市场潜力，精
准服务客户需求，主动对接光大集团体系内企业资源，成功为多个在管写字楼、仓
储物流基础设施项目引入优质大宗承租方；三是逐一对接在管项目存续融资机构，
落实多笔大额融资置换，推动在管项目综合融资成本持续下行；四是加强在管项目
安全生产、工程质量、工程进度管理，并实现全年零伤亡的安全生产目标。
3、提高风险防范意识，筑牢资金安全防线
报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多
措并举，确保公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，保障各类融资渠道持续畅
通；二是强化资金统筹使用安排，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是
深挖资产盘活空间，推动存量低效资产处置及资金回流。截至报告期末，公司与各
类投资机构保持良好合作关系，各项到期债务还款方案均能提前落实，整体平均融
资成本在前一年度基础上稳中有降。
4、提高内控管理水平，健全企业制度体系
报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、
从严治企要求。公司以法人治理、干部及薪酬管理、安全生产、信息化建设为重点
，制定及修订了相关制度，务求扎牢制度体系“铁笼子”，着力提升内控管理水平
。此外，公司还针对内外部监督检查发现的内控问题进行原因剖析，从优化内控机
制建设、加强制度执行力度及提升员工思想觉悟等多个方面，落实针对性措施，建
立和完善长效机制。
5、加强思想政治教育，践行国企社会责任
报告期内，公司进一步提高政治站位，加强员工思想政治教育，推动各业务条线、
各在管项目践行好中央企业服务实体经济、幸福人民生活的社会责任。一是依托在
管消费基础设施项目发展首店经济、创新消费场景等，竭力为消费者提供服务；二
是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村大融城等重点城市更新项目施工建设
；三是发挥不动产资产管理专业优势，助力政府平台、金融机构等合作伙伴开展不
动产项目价值诊断、市场定位及困境资产盘活等工作。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济运行总体平稳、稳
中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成。但也要看到，当前外部环境变
化带来的不利影响加深，经济运行仍面临不少困难和挑战。据国家统计局初步核算
，2024年国内生产总值134.91万亿元，同比增长5.0%；居民消费价格水平低位运行
，全年CPI同比上涨0.2%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.2%，其中房
地产开发投资同比下降10.6%，全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同
比下降17.1%。总体看，我国经济运行保持稳定，房地产行业仍处于调整企稳阶段
；而随着一揽子增量政策及时推出，特别是自9月26日中央政治局会议明确提出促
进房地产市场止跌回稳以来，社会信心得到有力提振，推动行业企稳向好的积极因
素正进一步聚集。
不动产运营表现方面，报告期内，各业态物业资产在不同程度上面临国内需求不足
、企业经营收缩等因素带来的挑战。对于消费基础设施物业，随居民消费向理性回
归，全年社会消费品零售总额增幅较上年度收窄3.7个百分点，购物中心等业态维
持现有租金及出租率水平难度提升。对于写字楼物业，受部分企业经营困难、行业
普遍推行降本增效策略等因素影响，租赁市场继续下行。根据世邦魏理仕、仲量联
行研究数据，年内一线城市写字楼市场整体空置率攀升、租金下跌，其中上海市甲
级写字楼市场空置率于2024年末录得22.1%，系近二十年最高水平；北京市甲级写
字楼市场平均租金同比下跌16.1%，跌幅显著超过过去三年平均值。仓储物流基础
设施物业市场需求整体收缩、局部分化，一方面，传统租赁需求呈疲软态势，全国
仓储物流基础设施项目整体去化缓慢，多数区域市场租金水平下行，华东、华西等
区域市场空置率处于高位；另一方面，随跨境电商及先进制造业企业需求扩张，华
南等部分区域市场空置率下行，租金仍维持在增长区间。
不动产大宗交易方面，综合高力国际、第一太平戴维斯相关研究，报告期内境内主
要城市不动产大宗交易成交总额较前一年度有所收缩，上海、北京两市成交相对活
跃，成交额约占全国三分之二。从标的物业类型看，写字楼仍是最具成交规模的资
产类型；受基础设施REITs常态化发行等政策利好鼓舞，优质消费基础设施资产受
到更多投资机构关注，成交额同比上升。从市场参与主体看，内资买方占据不动产
大宗交易市场主导地位，除保险机构、地方国企等传统投资方外，包括出版社、学
校在内的企事业单位也积极参与并促成了多笔大宗交易成交。从成交价格水平看，
受不动产行业调整、部分拥有较多资产储备机构集中处置资产等因素影响，市场折
价成交案例增多。
不动产资产管理行业方面，随国家推动房地产行业高质量发展政策持续出台，更多
企业加大不动产资产管理业务转型力度，报告期内多家大型房地产企业设立了专门
从事代建代管、不良盘活、资产运营的平台企业，催生出包括政府项目管理、复杂
项目代建、“资本+代建”、智慧营造等创新行业模式，行业竞争呈现平台化、规
模化、专业化趋势。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基
金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，
投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合
伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综
合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有
型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行
管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及
开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报
告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金
管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管
理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管
理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基
金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的
专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权
投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市
场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势
。
2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产
基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投
资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。
公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎
决策，以期获取投资收益。
3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式
以自主开发销售为主。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略方向
公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心
主业，持续培育不动产“大资管”业务体系。通过综合利用股东背景、上市平台、
资产储备、运营管理、集团协同等组合优势，公司有能力把握住我国房地产行业构
建发展新模式带来的结构性机遇，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
2、优秀的人才队伍
公司深耕不动产资产管理业务，在长期实践中培养了一批行业经验丰富、专业能力
突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领
域组建了专家队伍，有能力一体化开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合
、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司还依托完善的人才管理体系，
不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才，助力公司在激烈的市场竞争格局中占
据优势。
3、完善的业务体系
公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募资、投资、管理、退出”全产业链
闭环运作能力，能够为在管不动产项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、
筹备以及运营管理等服务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动
产资产管理解决方案，充分释放资产价值潜力。公司还建立了科学有效的风险评估
与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等
措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控
。
4、良好的品牌形象
公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国
基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，旗下消费基础设施品牌“大融城
”覆盖国内主要一、二线城市及多个消费热点城市，并针对不同类别的消费基础设
施打造品牌矩阵，受到各类消费人群的喜爱。
报告期内，光大安石连续第五年荣获由观点指数研究院颁发的“年度影响力地产股
权投资机构TOP10”；连续第四年荣获由观点指数研究院颁发的“年度商业地产企
业表现TOP15”、“年度商业不动产投资管理机构表现TOP10”、“年度影响力不动
产基金品牌TOP10”；连续第二年荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产
代建运营优秀企业”；连续第二年获得由上海市国际股权投资基金协会颁发的“最
佳不动产资产管理机构”、“最佳商业地产投资管理机构”。另外，光大安石于20
24年内荣获由观点指数研究院颁发的“2024年度商业地产品牌价值表现TOP20”、
“2024年度影响力商业地产运营商TOP20”；由易居克而瑞颁发的“2024不动产资
管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不
动产商管综合实力TOP20”；由万商俱乐部颁发的“2023年度最具影响力商业不动
产企业”；由全联房地产商会城市更新分会评选的“2023年度城市更新和既有建筑
改造典型案例——光大安石虹桥中心”；由易居研究院评选的“2023城市更新优秀
实战案例——光大安石虹桥中心”。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入18.18亿元，较上年减少58.59%；实现归属于公司所
有者净利润为-13.94亿元，较上年减亏7.16亿元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
展望2025年，我国经济发展面临的机遇与挑战并存，外部环境变化带来的不利影响
可能加深，国内转型升级的阵痛仍有显现，但我国经济发展长期向好的支撑条件和
基本趋势没有改变，推动经济稳定发展的有利因素依然不少。中央经济工作会议已
明确将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为2025年重点任
务，预期国家将围绕提振内需出台更多有力政策，而随着房地产市场的逐步止跌企
稳，行业风险处置力度也有望进一步增强，奠定行业发展新模式的基础性制度有望
得到夯实。不动产运营表现方面，消费基础设施物业市场预计将处于重构均衡、动
态企稳过程中，随更多优质消费空间及创新消费场景向核心城市集中，传统消费设
施及老旧商业物业面临挑战加大，资产管理及运营能力对项目表现的拉动作用预计
将进一步凸显；对于写字楼物业，当前境内主要一、二线城市仍处于深度调整周期
，行业仍需一定时间达成新的供需平衡。在此过程中，面对激烈的存量市场博弈，
预期市场供给端将推出更积极的租赁策略刺激和抢夺降本搬迁型需求；对于仓储物
流基础设施物业，在市场供应持续释放、传统需求增长乏力、跨境电商等新兴需求
受地缘政治环境冲击等多重因素影响下，预期短期内市场运营环境将继续承压。
不动产投资方面，以长久期国债收益率为代表的无风险利率下行反映出社会投资风
险偏好仍处于保守区间，根据世邦魏理仕对中国不动产投资机构2025年投资意向的
调查结果，各类机构对新增投资的总体情绪较为谨慎，表达积极投资意愿的受访者
占比同比回落；从不动产大宗交易标的物业类型看，消费基础设施物业、长租公寓
、数据中心等业态类型更容易在项目融资、工程改造及资产证券化方面得到政策支
持，从而能够吸引投资机构的更多关注。
不动产资产管理方面，预期行业竞争将保持激烈态势，竞争焦点逐步从规模竞争转
向规模与效益并重。各市场主体通过创新管理模式、深化垂直领域服务和加强技术
赋能等方式提升服务质量与经营效率，有利于拥有较强区域产业整合能力、项目主
动管理能力、资本市场对接能力的专业机构通过差异化竞争维持增长。
(二)公司发展战略
公司将积极把握我国房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，聚焦不动产资产
管理主责主业，发挥公司在消费基础设施资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基
础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域的专业优
势，在服务经济发展与社会民生中发挥核心功能、提升市场竞争力，着力打造国内
领先的跨境不动产资产管理平台。
(三)经营计划
2025年，公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决
策部署，认真落实上级党委工作要求，坚持高质量发展目标和稳中求进工作总基调
，聚焦不动产资产管理主业，更好统筹发展和安全，推动公司高质量发展。主要工
作措施如下：
1、加强战略引领，聚焦公司主责主业
要加强公司战略引领，找准市场定位，聚焦主责主业。一是学深悟透二十届三中全
会精神，把其融入公司下一步制定和实施中长期战略规划的全过程，在服务经济发
展与社会民生中增强不动产“大资管”体系的核心竞争力。二是聚焦不动产资产管
理核心主业，在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌
输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。三是
发挥公司资产储备优势、运营管理优势、资本市场专业优势，把握房地产构建发展
新模式机遇，持续探索基础设施公募REITs、持有型不动产资产证券化等符合政策
导向、匹配公司优势的创新业务模式。四是加大资产盘活处置力度，充分调动公司
内外部资源，通过加强私募基金募集、推动地方政府土地纳储收储等多种方式，实
现成熟项目退出和低效资产盘活处置。
2、加强底线思维，增强风险化解能力
要牢固树立底线思维，统筹做好各类经营风险的防范应对。一是加强流动性管理，
做好非金融企业融资工具及公司债券注册发行工作，推动非主业退出及低效资产处
置盘活、资金回笼，确保公开债务按期兑付。二是加强与合作伙伴及资本市场的沟
通力度，传递公司核心价值观，维护企业品牌形象。三是持之以恒健全风险防控预
警机制，进一步修订完善公司风险管理相关制度，更加注重事前防控，强化风险管
控能力，不断提升风险预警、应对、处置能力。四是加强对公司在管项目及重点建
设工程的安全生产风险防范工作，开展新一轮现场安全抽查检查，牢牢守住不发生
重大安全生产事故的底线。
3、加强总部管控，提升内控管理水平
要加强公司总部管理职能建设，以做深做实各类审计整改、巡察反馈意见整改工作
“后半篇文章”为契机，进一步优化内控体系、强化制度执行。一是发挥好公司党
委引领作用，切实履行好党委主体责任，加强党委对公司及在管企业“三重一大”
重点事项的决策把关，研究制定基层党支部参与所在单位重大事项决策路径，在完
善公司治理中加强党的全面领导。二是加强公司内控体系建设，以费用控制、档案
管理系统为重点，进一步推进公司系统信息化建设。三是持续优化总部职能，做好
对在管企业的监督、检查、指导和服务，护航企业行稳致远。
4、加强组织建设，锻造干部人才队伍
要加强组织建设，为公司持续稳定发展提供组织保障。一是抓好干部队伍建设，坚
持党管干部、党管人才原则，建立适应市场竞争需要的选人用人机制，选优配齐总
部中层干部，加强下属分支机构及管理部门班子的党员队伍建设。二是加强人才梯
队规划，坚持战略性储备、前瞻性培养，确保企业发展薪火相传、后继有人。三是
要加强人才梯队建设，严格规范选人用人程序，加强对干部员工因私出国（境）、
薪酬调整及职级晋升等事项的监督管理，研究落实合理正向激励措施，充分调动广
大干部职工的干事创业积极性。
5、加强从严治党，筑牢思想纪律防线
要加强对党员干部的监督管理，着力营造风清气正的政治生态。一是巩固拓展主题
教育成果，扩大“第一议题”学习范围，建立健全“第一议题”学习制度，同时加
强专项检查评估，确保学习成果转化为干部员工的工作成效。二是以进一步深入开
展党纪学习教育为契机，推动纪法教育走深走实。三是聚焦关键少数和重点领域，
加强对“一把手”和领导班子的日常监督，强化对关键岗位行使职权的监督力度，
进一步加强对公司重大工程建设项目的监督力度，逐步开展对项目投融资、工程招
标、物资采购等重点领域的检查工作。四是充分发挥典型案例的警示教育作用，引
导全体党员干部以案为鉴、警钟长鸣，筑牢拒腐防变思想堤坝。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营等情况密切相关。当前，我
国经济运行面临国内需求特别是居民消费不足、部分企业生产经营困难带来的挑战
，叠加部分城市、部分不动产业态类别仍处于新增供给集中入市阶段，导致全国各
类不动产市场普遍供需矛盾加剧、经营压力增大。
尽管公司在管不动产资产组合经营表现总体稳健，但仍受到市场竞争加剧带来的挑
战，不排除部分在管项目继续面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低
价抢占市场等复杂经营情况。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“
一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一
方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识
、应对与化解。
2、财务风险
当前，我国房地产行业处于向发展新模式转型过渡阶段，短期内行业流动性状况处
于偏紧区间，预计公司仍将在一定时期内承担较大流动性压力。
为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力
优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极争取大股东支持；另
一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化
与资金回笼，守住不发生流动性风险的底线。
3、商誉减值风险
2016年度，公司收购光大安石和安石资管各51%股权的价格超过并购日公司享有的
可辨认净资产公允价值所形成商誉12.61亿元。2023年度，公司确认商誉减值损失5
.71亿元。截止本报告期末，公司商誉余额为6.90亿元。如果公司相关业务未来推
进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜AZURE CAPITAL PARTNERS, IN｜ -｜ -｜ -｜
｜C. ｜ ｜ ｜ ｜
｜CEL JIABAO (HONG KONG) LIM｜ 1.00｜ -｜ -｜
｜ITED ｜ ｜ ｜ ｜
｜EBA Holdings (Cayman) Limi｜ 0.10｜ -｜ -｜
｜ted ｜ ｜ ｜ ｜
｜EBA (Hong Kong) Asset Mana｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜gement Limited ｜ ｜ ｜ ｜
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｜e Partners ｜ ｜ ｜ ｜
｜EBA Overseas Investments N｜ 0.10｜ -｜ -｜
｜O.1 Limited ｜ ｜ ｜ ｜
｜EBA Prosperous Investment ｜ 865.00｜ -｜ -｜
｜Centre LLC ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海光渝投资中心(有限合伙)｜ -｜ -17474.06｜ 95969.44｜
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｜上海嘉宝奇伊房地产经营有限｜ 3000.00｜ -｜ -｜
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｜上海安融贸易中心(有限合伙)｜ 1700.00｜ -｜ -｜
｜上海安赟投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
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｜上海格林风范房地产发展有限｜ -｜ -｜ -｜
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｜上海泰琳实业有限公司 ｜ 15000.00｜ -7126.10｜ 366270.65｜
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｜中核高泰(宜宾)精密管材股份｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜光大安石(北京)房地产投资顾｜ 10415.87｜ -9578.62｜ 210910.63｜
｜问有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜光大安石(北京)资产管理有限｜ 123.11｜ 517.18｜ 47620.08｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜光控安石(上海)商业管理有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
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｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
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｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜光控安石(珠海)咨询管理有限｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜光歆设施管理(上海)有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜安石筑信(上海)建设管理有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宜兴光迪投资中心(有限合伙)｜ -｜ -｜ -｜
｜徐州嘉旭房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜成都城投安石商业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
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｜昆山嘉宝网尚置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜昆山安住此间商务信息咨询有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜珠海安石宜奈投资中心(有限 ｜ 1050.00｜ -｜ -｜
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｜瑞诗房地产开发(上海)有限公｜ 37400.00｜ -18013.94｜ 302738.64｜
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｜重庆朝天骏博商业管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
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｜青岛环海湾安石商业管理有限｜ -｜ -｜ -｜
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｜香港嘉达利发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
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