☆风险因素☆ ◇000402 金融街 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
强烈推荐——民生证券:中信城地块进展公告点评：交付时间表确定，丰富今明两年可售资源【2013-05-10】
预计2013-2015年EPS分别至0.87、1.07和1.40元，对应2013-2014年的PE分别为7X和5
X，维持“强烈推荐”的评级。
买 入——海通证券:中信城项目推进加速，全年销售预期220亿【2013-05-10】
截至报告期末，公司可开发项目建筑面积约776万平，拥有近69.6万平优质自持物业
。预计公司2013年和2014年每股收益在0.89和1.10元。2013年5月9日，公司股价收盘
于5.81元，对应2013年和2014年PE分别是6.52倍和5.28倍，对应RNAV在11.76元。公
司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将享
受价值重估带来的最大利好。给予公司2013年10倍PE，对应8.9元，维持“买入”评
级。
增 持——中信建投:等待推盘高峰【2013-04-26】
公司作为商业地产租售并举代表企业，运作经验成熟，坐拥北京区位优势，中期受益
于金融街西扩政策红利。预计公司13-14年EPS为0.90、1.07元，予以“增持”评级。
强烈推荐——民生证券:毛利率回升，公允价值变动阻碍净利润提升【2013-04-25】
预计2013-2015年EPS分别至0.87、1.07和1.40元，对应2013-2014年的PE分别为7X和5
X，维持“强烈推荐”的评级。
增 持——中信建投:稳定增长【2013-04-08】
公司作为商业地产租售并举代表企业，运作经验成熟，坐拥北京区位优势，中期受益
于金融街西扩政策红利。预计公司13-14年EPS为0.90、1.07元，予以“增持”评级。
谨慎推荐——东莞证券:开发与自持双轮驱动，业绩理想【2013-04-03】
公司12年销售创历史新高，业绩理想。在北京、天津、重庆和惠州等地深耕多年，特
别在北京商务地产方面稳占优势。通过开发与自持“双轮驱动”的战略，同时集中于
城市综合体开发，相信公司能实现业绩持续较快增长。预测13——14年EPS分别为0.8
9元和1.05元，对应当前股价PE分别为7倍和6倍，估值较低，维持公司“谨慎推荐”
投资评级。
买 入——海通证券:签约销售创历史新高【2013-04-03】
截至报告期末，公司可开发项目建筑面积约776万平，拥有近69.6万平优质自持物业
。报告期内，公司实现房产销售签约面积约110万平方米，签约额约205亿元，创历史
新高。年内公司把握金融街拓展以及其他重点城市发展机遇，在重点城市核心区域新
增40万平以上核心商业项目储备。以上项目将有效增厚公司未来业绩。预计公司2013
年和2014年每股收益在0.89和1.10元。2013年4月2日，公司股价收盘于6.08元，对应
2012年和2013年PE分别是8.11倍和5.38倍，对应RNAV在11.76元。公司自持项目资质
和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将享受价值重估带来
的最大利益。给予公司2013年10倍PE，对应8.9元，维持“买入”评级。
增 持——山西证券:结算毛利下降，负债水平上升【2013-04-03】
公司13-15年每股收益分别为0.77元、0.86元、0.95元，按2013年4月2日公司收盘价6
.08元，公司13-15年PE分别为8x、7x、6x，估值低于行业平均水平。基于公司项目所
处城市和区域具有稀缺性、2013年较强的业绩锁定性和较低的PE，我维持公司“增持
”评级。
强烈推荐——东兴证券:商务地产回归主线，销售再上台阶【2013-04-02】
公司是商业地产龙头企业，在目前深耕北京、天津、重庆和惠州四个城市。公司在北
京有无以伦比的资源优势以及深厚的商业地产开发、运营优势。未来公司将深入参与
金融街扩容工程，2012年公司已经开始逐步获取金融街地区的项目，未来公司将依靠
金融街扩容机遇获得再次腾飞的机会。同时公司目前持有和经营70万平米的优质物业
，未来还将稳定增长，将给公司带来稳定的现金流入。我们预计公司2013-2015年的
营业收入分别为198亿元、229亿元和264亿元，基本每股收益分别为0.89元、1.22元
和1.41元，对应PE分别为6.83、5和4.3。维持公司“强烈推荐”评级。
谨慎推荐——东莞证券:销售签约情况良好，预计全年净利稳定增长【2012-10-31】
公司业务重心重归北京地区的商务地产，能充分发挥自身传统优势。同时金融街西扩
迎来较大机遇，未来发展将有提速可能。前三季实现房产签约金额131亿，销售情况
理想，预计全年实现150亿销售问题不大。预测12—13年EPS分别为0.72元和0.86元，
对应当前股价PE分别为8倍和6.5倍，给予公司“谨慎推荐”投资评级。
中 性——瑞银证券:净利润增速低于预期，签约金额同比增长155%【2012-10-31】
我们预计公司2012/13/14年EPS为0.76/0.83/0.95元，并基于2012年0.76元的预测EPS
和8.5倍市盈率（参考公司历史市盈率及可比公司平均市盈率）得出6.46元目标价，
该目标价较公司2012年末每股NAV有6%的折价。
买 入——中银国际:前三季度净利润同比下降24%，全年销售冲刺200亿元【2012-10-31】
总体而言，我们看好金融街的战略重心转移，维持公司2012-13年的业绩预测为0.781
元和0.916元，维持目标价格7.94元，相当于10.2倍2012年市盈率和2012年NAV25%的
折让，目前动态市盈率7.5倍，最新市净率0.95倍，估值优势明显，维持买入评级。
推 荐——中金公司:销售提速，业绩稳定增长【2012-10-31】
公司毛利率偏低，我们小幅下调2012、2013年核心每股盈利预测6.4%/1%至0.54/0.63
元，对应市盈率分别为10.8、9.3倍，对2013年净资产值有51%的折让，公司在金融街
区沉淀资源较高，维持“推荐”评级。
买 入——海通证券:销售顺利放量，维持全年150亿以上预期【2012-10-31】
截至2012年10月30日，公司股价收盘于5.87元，对应2012年和2013年PE分别是7.43倍
和5.64倍，对应RNAV在11.76元。前期高管集体增持体现管理层对企业长期发展信心
。给予公司2012年10倍PE，对应7.9元，维持“买入”评级。
强烈推荐——民生证券:拥有大量优质项目储备，金融街西拓的受益者【2012-10-17】
短期地产开发收入仍是公司收入主要来源，2012年进入项目结算密集期，预计房地产
开发收入增长较快。同时物业出租收入因北京金融街中心租金的提升，以及天津津塔
写字楼出租率的提升，也将有较大增长。我们预测2011-2014年公司EPS分别为0.80元
，0.93元和1.10元。公司NAV估值11.03元。给予“强烈推荐”评级。
买 入——海通证券:西扩再下一城【2012-10-09】
我们预计公司1-9月累计合同销售金额在127亿左右，考虑4季度其他核心商业项目入
市，我们将公司全年销售目标从150亿上调到175亿。预计公司2012年和2013年每股收
益在0.79和1.04元。截至2012年10月8日，公司股价收盘于5.87元，低于前期股东6.5
7元增持价格，对应2012年和2013年PE分别是7.24倍和5.5倍，对应RNAV在12.16元。
前期高管集体增持体现管理层对企业长期发展信心。给予公司2012年10倍PE，对应7.
9元，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:西扩大幕正式拉开【2012-09-26】
至报告期末，公司可开发项目建筑面积约796万平，拥有近63万平优质自持物业。我
们预计公司1-9月累计合同销售金额在97亿左右。考虑4季度中信城等核心商业项目入
市，公司全年销售有望达150亿以上。预计公司2012年和2013年每股收益在0.79和1.0
4元。截至2012年9月25日，公司股价收盘于5.72元，低于前期股东6.57元增持价格，
对应2012年和2013年PE分别是7.24倍和5.5倍，对应RNAV在12.16元。给予公司2012年
10倍PE，对应7.9元，维持“买入”评级。
买 入——中银国际:月坛南街低价收入囊中，金融街西扩盛宴拉开序幕【2012-09-25】
近一两年内，公司调整战略重心重归北京，尤其重点抓住金融街西扩机遇，凭借公司
在北京商务地产方面的传统优势、以及定制模式享受商务地产快速回款的现金流和稳
定的高回报；公司下半年商务地产销售是一大亮点，有望达到甚至突破年初150-200
亿的销售目标。我们看好金融街的战略重心转移。我们维持公司2012-13年的业绩预
测为0.781元和0.916元，维持目标价格为7.94元，相当于10.2倍2012年市盈率和2012
年NAV25%的折让，重申买入评级。
增 持——国泰君安:金融街拓展提供战略发展新机遇【2012-09-18】
预计12年EPS0.85、1.04元，RNAV9.99元，较股价折41%，具安全边际。公司为国内商
业地产龙头，在京津核心区域大量持有稀缺优质物业，质地优秀；下半年推盘量增加
将增强业绩弹性；充分受益北京金融街西扩南拓，品牌优势已经确立，具备跨区域复
制能力，加大持有增强业绩安全性，维持增持评级，目标价8.50元。
买 入——中银国际:战略重心重归北京，迎来金融街拓展机遇【2012-09-04】
由于预计下半年毛利率的略微下降以及未来两年公允价值收益的减少，我们将公司20
12-13年的业绩预测由0.817元和0.987元下降至0.781元和.916元，同时鉴于板块估值
水平的下移，目标价格由8.47元下调至7.94元，相当于10.2倍2012年市盈率和2012年
NAV25%的折让，目前动态市盈率7.5倍，最新市净率0.93倍，估值优势明显，重申买
入评级。
买 入——海通证券:中信城下半年入市，全年销售预计150亿以上【2012-08-20】
预计公司2012年和2013年每股收益在0.79和1.04元。截至2012年8月17日，公司股价
收盘于6.42元，对应2012年和2013年PE分别是8.12倍和6.17倍，对应RNAV在11.76元
。前期高管集体增持体现管理层对企业长期发展信心。给予公司2012年10倍PE，对应
7.9元，维持“买入”评级。
买 入——东方证券:负债结构改善，全年销售额有望增长【2012-08-20】
公司负债结构较2011年末明显改善，货币资金充裕，有望受益于金融街西扩、天津金
融城建设。我们预计公司2012-2014年每股收益分别为0.78、0.94、1.17元，由于200
7至2011年5年间公司动态PE均值约20倍，考虑到目前政策处于严厉期，我们按照20倍
的60%，即12倍作为估值目标，对应目标价9.36元，维持公司买入评级。假设房价跌1
0%、折现率10%，则公司重估净资产（NAV）为8.4元/股，目前NAV折价24%。
推 荐——中金公司:商业地产快速成长【2012-08-20】
我们下调2012、2013年核心每股盈利预测至0.58/0.64元/股，对应市盈率分别为11.1
、10.1倍，对2013年净资产值有46%的折让，我们看好公司沉淀资源价值，维持“推
荐”评级。
买 入——中银国际:净利润同比下降13.2%，估值优势依旧明显【2012-08-20】
维持公司2012-13年的业绩预测为0.817元和0.987元，维持目标价格为8.47元，相当
于10.4倍2012年市盈率和2012年NAV20%的折让，目前动态市盈率7.9倍，最新市净率1
.04倍，估值优势依旧明显，维持买入评级。
推 荐——银河证券:业绩无忧，自持销售稳定增长【2012-08-19】
2012年上半年，商务地产行业仍保持快于住宅行业的增速，这对公司是长期利好。20
12年7月10日公司董事、高管累计增持公司股票149.29万股，合计金额982.2万元，这
体现了公司管理层对公司未来发展信心十足。预计公司今年和明年的每股收益分别为
0.78元和1.05元，当前对应的市盈率为8.2倍，6.1倍。维持对公司“推荐”投资评级
。
强烈推荐——东兴证券:深耕京渝津惠，业绩锁定性好【2012-08-18】
我们预测公司2012年、2013年和2014年的营业总收入分别为107亿元、123.68亿元和1
43.13亿元，每股收益为0.774元/股、0.869元/股和0.984元/股，对应的PE分别为8.3
0、7.39和6.53。
买 入——群益证券(香港):估值偏低，股价将在金融街扩张利好兑现时上升【2012-07-19】
我们预计公司2012、2013年实现净利润23.3和25.4亿元，YOY增长15%和9%，EPS0.77
和0.84元，目前股价对应2012年PE仅8.9倍，并且NAV折让30%。公司作为北京地区的
商业地产开发的龙头企业，目前估值并未溢价，目前估值安全边际较高，未来金融街
地区扩展过程中利好兑现将有较大机会催升其股价，因此维持买入的投资建议。
买 入——海通证券:高管集体增持彰显中长期发展信心【2012-07-11】
截至报告期末，公司可开发项目建筑面积约796万平，拥有近63万平优质自持物业。
公司2012年1季度末预售款132亿，折合每股4.36元，业绩锁定性处于近三年较高水平
。预计公司2012年和2013年每股收益在0.84和1.11元。2012年7月10日，公司股价收
盘于6.58元，对应2012年和2013年PE分别是7.83倍和5.92倍，对应RNAV在11.76元。
公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将
享受价值重估带来的最大利益。给予公司2012年10倍PE，对应8.3元，维持“买入”
评级。
增 持——国泰君安:新时代强者，商业地产正当其时【2012-06-11】
预计公司12-14年EPS为0.85元、1.04元、1.28元，公司NAV为9.9元，相对市价折29.4
%，估值具备安全边际。公司在在京津两地核心区域大量持有稀缺优质物业，质地优
秀，估值安全，充分受益北京金融街西扩南拓，品牌形象已经确立，具备跨区域复制
潜能，加大持有力度锁定未来可持续发展；同时惠州项目将进入加速开发期，未来将
极大的增强公司业绩弹性，维持增持评级，目标价8.50元，对应12年10倍PE。
推 荐——中金公司:稳定增长的商业地产龙头【2012-04-26】
我们维持2012年、2013年核心净利润预测为18.8亿元和19.9亿元，分别对应每股核心
盈利0.62元和0.66元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为10.8、10.2倍，对20
12年净资产值有56%的折让，我们看好公司商业地产业务持续稳定发展，公司NAV估值
折让高，维持“推荐”评级。
买 入——东方证券:低估值的商务地产龙头【2012-04-09】
我们将12-13年EPS预测由0.93元、1,18元下调至0.88元和1.05元，对应12年、13年PE
仅7.4倍和6.2倍，估值仍处于历史低位，维持公司“买入”评级。
买 入——海通证券:商业地产龙头，业绩锁定性不断增长【2012-04-09】
预计公司2012年和2013年每股收益在0.84和1.11元。2012年4月6日，公司股价收盘于
6.53元，对应2012年和2013年PE分别是7.77倍和5.88倍，对应RNAV在11.76元。公司
自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，多项目已进入收获期，未来将享受
价值重估带来的最大利益。给予公司2012年10倍PE，对应8.4元，维持“买入”评级
。
推 荐——中金公司:商业地产稳步前行【2012-04-09】
公司毛利率低于预期，且费用率超预期，我们下调2012年核心净利润预测至18.8亿元
，并引入2013年核心净利润预测为19.9亿元，分别对应每股核心盈利0.62元和0.66元
。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为8.8、8.6倍，对2012年净资产值有48%的
折让，我们看好公司商业地产业务持续稳定发展，维持“推荐”评级。
增 持——国泰君安:12年业绩无虞，租金收入增长可期【2012-04-09】
预计公司12-13年EPS0.85、1.04元，RNAV9.99元，较股价折35%，三季度末预收账款1
36亿元，基本锁定12年全年业绩。公司为商业地产龙头，在京津核心区域大量持有稀
缺优质物业，质地优秀，估值安全，充分受益北京金融街西扩南拓。品牌优势已确立
且具备跨区域复制能力，维持增持，目标价8.50元。
中 性——申银万国:坚持商务地产主导定位，自持物业贡献增加【2012-04-09】
预计2012、2013年EPS为0.82、0.99元,对应市盈率8X、7X，估值无明显优势,维持“
中性”评级。
强烈推荐——招商证券:商业地产继续发力【2012-04-09】
我们预计公司2012-2014年房地产结算收入分别为109亿元、138亿元和162亿元；公司
主营收入分别为119亿元、149亿元和174亿元；公司EPS分别为0.75元、0.79元和0.88
元。我们按2012年10倍动态PE对金融街进行估值，即目标价7.5元。我们维持公司股
票“强烈推荐—A”的投资评级。
买 入——中银国际:调整市下攻守兼备，估值低业绩锁定性高【2012-04-09】
鉴于行业调控的影响，同时为了谨慎起见，我们下调公司2012-13年的业绩预测至0.8
17元和0.987元，目标价格由9.70元下调至8.47元，相当于10.4倍2012年市盈率和201
2年NAV35%的折让，目前估值具备一定安全边际，维持买入评级。
中 性——北京高华:因计入存货跌价准备及利润率不及预期；中性【2012-04-09】
我们将2012-2014年每股盈利预测微调了-2%/-3%/4%以体现对利润率假设的调整以及
项目进展情况。之后我们将12个月目标价格从人民币8.03元微调至7.80元，仍较2012
年末预期净资产价值折让40%。该股当前股价较2012年预期净资产价值折让50%，对应
13倍的2012年预期市盈率，而A股同业均值分别为折让47%和10倍。维持中性评级。
推 荐——华泰证券:继续保持商务地产领先优势【2012-04-09】
我们预测公司2012年、2013年、2014年的营业收入分别为130.75亿、161.85亿和208.
21亿，每股收益分别为0.80元、0.97元和1.26元。维持“推荐”评级。
强烈推荐——东兴证券:稳健发展，业绩锁定性强【2012-04-08】
我们预计公司2012年-2014年的营业收入分别为107亿元、123.68券亿元和143.13亿元
，归属于上市公司股东净利润分别为23.42亿元、26.29亿元和29.78亿元，每股收益
分别为0.774元、0.869元和0.984元，对应PE分别为8.44、7.52和6.64倍，维持公司
“强烈推荐”评级。
买 入——国金证券:销售拿地向商业归回【2012-04-08】
预计公司12、13年每股收益分别为0.78和0.99元，动态市盈率为8.4和6.6倍，估值水
平处于低位，结合公司充足可售量和国企背景，维持买入评级。
推 荐——华泰证券:立足北京优势明显，异地扩张彰显成效【2012-03-07】
盈利预测和投资评级。我们预测公司2011年、2012年、2013年的营业收入分别为92.8
7亿、136.76亿和156.74亿，每股收益分别为0.63元、0.85元和1.00元。NAV为14.09
元。给予“推荐”评级。目标价8.5元。
增 持——中信建投:2012年资金需求加大，资金流入尚能覆盖【2012-02-13】
预计公司2011-2013年每股收益分别为0.65元、0.80元和0.89元，对应PE为9.18倍、7
.47倍和6.74倍，即使扣除当年公允价值损益对公司净利润的影响，公司2011-2013年
的每股收益也能达到0.42元、0.61元和0.89元。和其他市值前列的上市公司比较，公
司估值不高，维持公司增持评级。
谨慎推荐——东莞证券:商业龙头，业绩靓丽【2011-11-01】
以公司目前销售以及预收账款情况看，锁定了11年以及12年业绩的80%以上。我们预
计公司11年、12年EPS分别为0.65元和0.83元，对应10月31日收盘价PE分别为，给予
公司“谨慎推荐”投资评级。
强烈推荐——东兴证券:高端物业高价值，三季度增长好【2011-10-31】
我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分别为109.76亿元、164.56亿元
和275.12亿元，每股收益为0.79元/股、0.971元/股和1.509元/股，对应的PE分别为8
.13、6.61和4.25。公司的估值区间在8.76—13.43元/股，平均价为11.61元。我们给
予六个月的目标价9.98元，2011年10月28日公司股价6.42元还有40%以上的上升空间
，维持“强烈推荐”的投资评级。
推 荐——中金公司:业绩高增长，盈利高确定【2011-10-31】
我们维持2011、2012年盈利预测为每股0.77元、0.89元，其中核心每股收益为每股0.
60元及0.79元。目前公司股价对应2011、2012年市盈率分别为8.3、7.2倍，对2012年
净资产值有53%的折让，公司是我们商业地产板块的首选标的，商业物业重估价值高
，且最近两年开发物业销售较好、业绩确定性高，综合来看防御性凸显，我们重申“
推荐”评级。
买 入——中信证券:紧守核心优势，应对长期调控【2011-10-31】
公司经营稳健，我们维持公司2011/12/13年盈利预测为0.55/0.63/0.79元/股，NAV9.
25元/股。请注意我们的盈利预测不包括投资性物业重估，即不是对公司最后年度报
表披露归属母公司净利润的估计。公司不仅战略清晰，也是少数始终无需下调盈利预
测的房企。我们继续给予“买入”的投资评级，给予8.25元/股的目标价。
买 入——中银国际:三季度收入和净利双双劲升【2011-10-31】
鉴于公司今明两年高度锁定的业绩、良好的财务状况、稳健的租售并举业务模式、充
足的估值安全边际，我们认为金融街为当前调整市况下攻守兼备的投资品种，重申买
入评级。
增 持——东海证券:持有项目优质，业绩增长明确【2011-10-30】
由于公司今年的业绩增长明确，我们预测公司2011-2013年实现的EPS分别为0.67元、
0.82元和1.01元，以10月28日6.42元的收盘价对应PE为9.6倍、7.8倍、6.4倍，给予
公司增持评级。
推 荐——兴业证券:业绩确定性高【2011-10-30】
预计2011-2013年EPS为0.70元、0.83元、1.01元，维持“推荐”评级。
推 荐——国都证券:战略明确、增长稳定、核心优势突出【2011-09-30】
公司致力于商务地产开发，市场前景广阔，盈利模式成熟，我们预计11-13年收入稳
定增长,EPS分别为0.61元，0.74元和0.90元，给与推荐-A的评级。
推 荐——中邮证券:三大主营业务齐头并进【2011-08-24】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为93.44亿元、112.13亿元和1
34.55亿元，归属于上市公司股东净利润分别为20.25亿元、23.04亿元和27.62亿元，
基本每股收益0.67元、0.76元和0.91元，对应每股市盈率分别为10X、9X和7.5X。
强烈推荐——东兴证券:引领城市高端金融区，价值高创造【2011-08-23】
我们预测公司2011年、2012年和2013年营业总收入分别为109.76亿元、164.56亿元和
275.12亿元，每股收益0.79元/股、0.971元/股和1.509元/股，对应的PE分别为8.63
、7.02和4.52。公司的估值区间在8.76—13.43元/股。我们给予六个月的目标价9.98
元，23日公司股价6.80元有40%以上的上升空间，上调至“强烈推荐”投资评级。
增 持——西南证券:“商业 住宅”模式效果显著【2011-08-22】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.97元、1.27元和1.71元，对应动态市盈率为11
倍、9倍和6倍，给予“增持”的投资评级。
中 性——北京高华:较高的利润率推动业绩好于预期；预售进度良好【2011-08-22】
在业绩公布后，我们将2011-13年每股盈利预测上调了20%/16%/18%，以计入高于预期
的利润率和好于预期的预售表现。我们因而将该股12个月目标价格上调4%至人民币8.
00元，仍基于较2011年预期净资产价值40%的折让。该股当前股价较2011年底预期净
资产价值折让50%，对应的2011年预期市盈率为14倍，而A股同业均值分别为折让50%
和11倍。我们维持中性评级。风险：合同销售好于/弱于预期。
买 入——中银国际:业绩表现优秀，凸显调控避风港优势【2011-08-22】
我们维持对金融街的盈利预测和买入评级不变。
买 入——中信证券:资金资源支持，核心战略发力【2011-08-22】
盈利预测、估值及投资评级：我们专门剔除了公司的资产重估收益，也不考虑公司未
来可能的非经常性损益，维持公司2011/12/13年EPS0.58/0.71/0,89元每股的盈利预
测，对应2011/12/13年PE12/9/8倍，NAV9.46元，当前价6.69元，目标价NAV10%折扣8
.51元，维持“买入”评级。
买 入——金元证券:业绩大幅增长【2011-08-22】
我们预计公司2011、2012、2013年每股收益分别为0.73元、0.84元、1.04元，每股RN
AV达到15.70元，公司在京津地区拥有大量优质的商业储备，未来金融街的拓展将会
使公司明显受益，公司项目销售情况良好，2011年以后进入结算高峰期，业绩高增长
可期，目前估值水平较低，给予“买入”评级。
中 性——申银万国:稳健增长，深耕四地【2011-08-22】
我们预计公司2011/2012/2013年EPS为0.70元/0.91元/1.16元，同比增长20%、29%、2
7%，对应市盈率10X/7X/6X。若剔除公司公允价值带来的业绩增长，其未来三年EPS为
0.53元/0.68元/0.88元，对应市盈率13X/10X/8X，估值无明显优势，维持“中性”评
级。
买 入——海通证券:安全性和成长性皆备、具备明显投资价值【2011-08-22】
预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年8月21日，公司股价收盘
于6.69元，对应2011年和2012年PE分别是9.85倍和7.27倍，对应RNAV在11.31元。此
外公司累计土地储备788万平，且部分投资较大项目已经进入收获期，未来业绩将呈
现稳定增长。我们给予公司2011年15倍安全市盈率，对应目标价格在10.2元，维持“
买入”评级。
推 荐——兴业证券:业绩稳步释放，三季度迎来推盘高峰【2011-08-21】
预计2011-2013年EPS为0.70元、0.83元、1.01元，维持“推荐”评级。
买 入——东方证券:全年销售金额增长可期，资金充裕轻松应对调控【2011-08-21】
公司RNAV9.42元/股，折价29%，NAV折价已高于主流住宅开发商（22%）7个百分点，
但目前商务地产业务占比以及公司未来定位都决定了公司应当享有更高估值。维持11
年EPS0.73元,12、13年EPS分别为0.93元和1.18元的盈利预测。目前股价对应11年PE
仅9倍，维持“买入“评级。风险提示：北京金融街漫香林项目销售低于预期。
推 荐——中金公司:业绩高锁定，防御性突出【2011-08-21】
基于公司良好的销售表现以及较高的公允价值收益，我们上调2011、2012年盈利预测
至每股0.77元、0.89元，调整幅度分别为12.9%及4.4%。目前公司股价对应2011、201
2年市盈率分别为8.7、7.5倍，对2012年净资产值有51%的折让，公司估值便宜，且业
绩确定性相对较高，我们重申“推荐”评级。
推 荐——东兴证券:开发与出租增长进入新起点【2011-08-20】
我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分别为109.76亿元、164.56亿元
和275.12亿元，每股收益为0.79元/股、0.971元/股和1.509元/股，对应的PE分别为8
.63、7.02和4.52。
买 入——中信证券:深耕核心，抄底换牌【2011-07-13】
公司年报含资产重估收益，我们专门剔除公司的资产重估收益，给予公司2011/12/13
年EPS0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测，对应2011/12/13年PE12/10/8倍，NAV10.04
元，当前价7.16元，目标价10.04元，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:再次取得优质商业土地，沉淀价值将不断提升【2011-07-13】
预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年7月12日，公司股价收盘
于7.16元，对应2011年和2012年PE分别是10.52倍和7.78倍，对应RNAV在11.31元。我
们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带
来的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平，且部分投资较大项目已经进入
收获期，未来业绩将呈现稳定增长。我们给予公司2011年15倍安全市盈率，对应目标
价格在10.2元，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:北京区域继续深耕、加大中信城收购面积【2011-06-27】
公司1季报已经公告，预计半年报累计实现净利润8.63亿到11.17亿，同比增长70%到1
20%；预计实现每股收益0.29到0.37元，同比增长45%到85%。我们认为公司自持项目
资质和规模在A股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带来的最大利益。此外
目前公司累计土地储备788万平，且部分投资较大项目已经进入收获期，未来业绩将
将呈现稳定增长。预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年6月26
日，公司股价收盘于7.36元，对应2011年和2012年PE分别是10.82倍和8.00倍，对应R
NAV在11.31元。我们给予公司2011年15倍安全市盈率，对应目标价格在10.2元，维持
“买入”评级。
买 入——东方证券:稳健增长的商务地产领军者【2011-06-16】
公司NAV折价24%与主流住宅开发商持平，但其商务地产占比以及未来发展方向都决定
了公司应当享有更高估值，我们预测公司11年-13年EPS分别为0.73元、0.93元和1.18
元，11年悲观销售情况下，预计11-12年业绩锁定性仍超过100%。维持公司买入评级
。
增 持——天相投顾:商业地产销售良好，开发稳步推进【2011-05-27】
暂不考虑公允价值变动收益，预计公司2011年-2012年每股收益为0.62元和0.83元，
按最新收盘价6.97元计算，对应的动态市盈率为11倍和8倍，维持“增持”的投资评
级。公司重估价值较高，简单按一季度末5.81元的每股净资产计算，目前股价对应的
PB仅为1.2倍。
买 入——金元证券:业绩增长明确的商业地产龙头【2011-05-24】
我们预计公司2011、2012、2013年每股收益分别为0.73元、0.84元、1.04元，对应的
市盈率分别为9.72倍、8.48倍和6.83倍，由于公司项目主要位于金融街和天津市核心
区域，项目含金量较高，每股RNAV达到15.70元，当前股价对应的估值水平较低。给
予“买入”评级。
买 入——中信证券:业绩和估值的双升【2011-05-24】
我们预测金融街2011/12/13年EPS0.58/0.71/0.89元，NAV9.46元，当前价7.12元，目
标价9.46元。我们认为公司是目前地产股中极少数估值和业绩双升的蓝筹股，维持其
“买入”的投资评级。需要强调的是，我们的盈利预测不包含物业重估，不是实际公
司年报公告数的预测值。
买 入——东方证券:12年铸就商务地产“护城河”【2011-05-06】
预计公司11-13年EPS分别为0.73元,0.93元和1.18元，三年利润符合增长率26%。对应
PE仅9.8倍、7.6倍和6.1倍。给予11年14倍PE，对应目标价10.20元。首次给予公司“
买入“评级。
买 入——中银国际:1季度销售回款超预期【2011-04-29】
我们维持公司2011年0.73元的每股盈利预测。金融街主要项目的良好的销售状况增强
了我们的信心，公司47%的合宜净负债率，超过100亿元的手持现金，以及在三大重点
城市区域的重点布局有望使其获得优质土地储备的逆势扩张，重申对金融街的买入评
级。
增 持——天相投顾:一季度业绩加速释放【2011-04-29】
预计公司2011年-2012年每股收益为0.92元和1.24元，以昨日收盘价7.27元计算，对
应的动态市盈率为8倍和6倍，目前估值水平处于历史性底部。公司预收账款较多，业
绩保障能力强；租赁及经营物业“地段好、管理精”，在商业地产持续升温的背景下
，其租金收入将为公司提供较为可靠的现金流；土地储备较为充足，可开发建筑面积
达788万平米，随着开发进度加快，收入有望持续稳定增长。除此以外，公司目前已
在京津以外的重庆和南昌拥有商业地产开发项目，未来可能会在其它重点二线城市复
制其北京金融街开发运营模式，继续扩张。因此维持其“增持”的投资评级。
买 入——信达证券:业绩确定性强，行业调控下的进攻性品种【2011-04-29】
预计2011年、2012年公司每股收益分别为0.66元、0.87元，对应市盈率分别为11.02X
、8.36X，整体看，估值吸引力较强，鉴于对公司的良好预期，我们维持买入评级。
买 入——中信证券:负债结构大幅改善【2011-04-29】
我们专门剔除公司的资产重估收益，也不考虑公司未来可能的非经常性损益，维持公
司11/12/13年EPS0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测，对应11/12/13年PE13/10/8倍，
NAV9.46元，当前价7.27元，目标价9.46元，维持“买入”评级。
推 荐——中金公司:开发和商业项目收益齐升【2011-04-29】
基于公司良好的销售表现，我们维持2011、2012年盈利预测至每股0.68元、0.85元。
目前公司股价对应2011、2012年市盈率分别为10.6、8.5倍，对2011年净资产值有46%
的折让，估值具有吸引力。我们看好公司商业地产发展以及较强资金实力支撑下的扩
张能力，重申“推荐”评级。
买 入——中信证券:万事具备，重回核心战略【2011-04-14】
我们剔除了公司的资产重估收益，也不考虑公司未来可能的非经常性损益，维持公司
11/12/13年EPS0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测，对应11/12/13年PE12/10/8倍，公
司销售相对确定，受限购影响较小，融资渠道通畅，NAV9.46元，当前价7.03元，上
调目标价至9.46元，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:多项目逐步进入收获期【2011-04-14】
预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年4月14日，公司股价收盘
于7.3元，对应2011年和2012年PE分别是10.73倍和7.93倍，对应RNAV在13.2元。我们
认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带来
的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平，且部分投资较大项目已经进入收
获期，未来业绩将将呈现稳定增长。我们给予公司2011年15倍安全市盈率，对应目标
价格在10.2元，维持“买入”评级。
买 入——中信证券:商业地产价值首选【2011-04-13】
由于公司年报含资产重估收益，且有财政补贴和其他非经常性损益。我们专门剔除公
司的资产重估收益，也不考虑公司未来可能的非经常性损益，给予公司11/12/13年EP
S0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测，对应11/12/13年PE12/10/8倍，NAV9.46元，当
前价7.03元，目标价8.52元，维持“买入”评级。
推 荐——国元证券:业绩有保障，商业地产开发继续加大【2011-04-12】
2010年公司实现营业收入81.10亿元，同比增长30.15%。预计2011-2012年每股收益为
0.70、0.91。
强烈推荐——招商证券:低估的战略筹码【2011-04-11】
公司在北京金融街地区有65万平建面左右的持有物业。公司RNAV为18.2元。按目前30
.3亿的股本，我们预计公司2011到2013年公司EPS分别为0.84元、1.25元和1.38元。
目标价按10倍PE估值，也即为8.4元，维持公司股票强烈推荐—A的投资评级。
谨慎推荐——中邮证券:以宅养商仍将持续【2011-04-10】
公司的主营业务以房地产开发与销售为主，持有物业为辅。公司目前住宅开发业务占
比较大，但主要是为了解决商业地产占用资金量大、开发周期长的矛盾，公司最终的
目标营业收入结构仍然是商业地产的开发和持有型物业经营。公司目前持有租赁和经
营性物业46万平方米，均位于北京优质地段，目前住宅市场的调控将使商业地产迎来
新的契机，公司将因此受益。首次关注给予公司“谨慎推荐”评级。
买 入——信达证券:商业模式日臻成熟，领衔绿色商务地产【2011-04-09】
鉴于对公司的良好预期，上调2011年盈利预测，每股收益0.66元，预计2012年每股收
益为0.87元，对应市盈率分别为10.7X、8.14X。整体看，估值吸引力较强，维持买入
评级。
买 入——中银国际:业绩稳健，具备抗风险特质【2011-04-08】
公司2010年主营业务收入同比增长30.2%至81.1亿元，净利润同比增长30.5%至17.8亿
元，合每股收益0.59元，公司计划每10股派现2.5元。我们预计公司2011年每股NAV将
达到13.81元，按照对2011年NAV30%的折让，将目标价由11.67元下调至9.70元，相当
于13.3和10.7倍的2011年和2012年市盈率，维持对其的买入评级。
买 入——海通证券:建筑城市精神，提升区域价值【2011-04-08】
预计公司2011年和2012年每股收益在0.68元和0.92元。2011年4月7日，公司股价收盘
于7.09元，对应2010年和2011年PE分别是12.01倍和10.42倍，对应RNAV在13.2元。我
们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异，未来将享受价值重估带
来的最大利益。此外，公司住宅项目已进入收获期。综合以上公司基本面因素，将公
司评级调高到“买入”评级。
推 荐——中金公司:业绩高锁定，商业地产加速【2011-04-08】
基于公司良好的销售表现，我们上调2011年盈利预测至每股0.68元，并引入2012年盈
利预测每股0.85元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为10.4、8.3倍，对2011
年净资产值有47%的折让，估值具有吸引力。我们看好公司商业地产发展以及较强资
金实力支撑下的扩张能力，重申“推荐”评级。
买 入——中原证券:业绩增长稳定，商业地产将是2011年亮点【2011-04-08】
我们预计公司2011-2012年每股收益分别为0.75和0.99元，4月7日收盘价对应的市盈
率分别为9.37倍和7.17倍，估值低于万科等龙头公司及行业平均估值水平，加上公司
是典型的拥有大量优质自持物业资源的商业地产龙头企业，将在2011年有更多的优势
，我们提高公司投资评级至“买入”。
增 持——西南证券:商业地产对冲风险，混合模式效果显著【2011-04-08】
报告期内，公司预收账款达89.58亿元，超过2010年收入水平，2011年业绩基本锁定
。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.77元、1.01元和1.27元，对应动态市盈率为1
2倍、9倍和6倍，给予“增持”的投资评级。
中 性——北京高华:业绩符合预期：租赁业务增长平稳；具备较好防御性【2011-04-08】
我们将12个月目标价格小幅上调至人民币7.70元（之前为人民币7.50元），并将2011
-2013年每股盈利预测上调14%/3%/3%，以计入2010年预期合同销售收入好于预期的因
素。该股较2011年底预期净资产价值折让44%，2011年预期市盈率为18倍，而A股同业
折让幅度为43%，市盈率为12倍。我们维持对该股的中性评级。
推 荐——国元证券:业绩有保障，商业地产开放继续加大【2011-04-08】
预计公司2011/2012年实现每股收益70元、0.91元，目前股价7.09元，动态PE10X、8X
，净资产值折股价50%，同类公司中估计具备一定优势，维持“推荐”评级。
增 持——天相投顾:“房产开发 持有经营”业绩显著【2011-04-08】
公司预收账款较多，业绩保障能力强。土地储备丰厚，可开发建面达788万平米，随
着开发进度加快，收入有望持续稳定增长。此外，公司租赁及经营物业“地段好、管
理精”，在商业地产持续升温的背景下，其租金收入以及公允价值变动收益对公司业
绩贡献将会快速增长。预计公司2011年-2012年每股收益为0.67元和0.85元，以昨日
收盘价7.09元计算，对应的动态市盈率为10倍和8倍，估值水平处于历史底部，维持
其“增持”评级。
买 入——国金证券:销售自持两手抓【2011-04-07】
预计公司11、12年每股收益分别为0.8、1.05元，动态市盈率为8.9、6.8倍，在同行
业公司中具有一定吸引力，维持买入评级。
推 荐——国元证券:战略定位清晰，价值有待重估【2011-03-24】
预计公司2010-2011年每股收益为0.54元、0.65元，目前股价6.74元，动态PE12倍、1
0倍，净资产值10.43元，折当前股价55%，维持“推荐”评级。
增 持——湘财证券:继续加大商业地产投入，11年可售资源充足【2011-02-25】
我们预计公司10～12年营业收入将分别达到71亿，120亿和170亿元，实现EPS分别为0
.59元，0.73元和0.95元。按照现价6.47元来看，对应PE分别为11X，8.88X和6.78X。
公司目前RNAV为13.69元，目前折价明显。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 96｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 144｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-03-20 ｜ 17400｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜董事会同意 2014 年度公司向北京金融街投资（集团）有限公司｜
｜ ｜支付的担保费总额不超过 1.74 亿元，担保费率不超过 1%/年，｜
｜ ｜授权公司经理班子办理相关事宜。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-03-20 ｜ 13158｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜董事会同意公司与北京金融街投资（集团）有限公司及其管理控｜
｜ ｜制的公司2014 年发生的日常性关联交易共计约 13,158 万元， ｜
｜ ｜授权公司经理班子办理相关事宜。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-08-16 ｜ 508500000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-08-08 ｜ 3585000000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
