☆经营分析☆ ◇000014 沙河股份 更新日期：2025-09-17◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 1038.35｜ 421.61｜ 40.60｜ 72.68｜
｜物业租赁 ｜ 339.59｜ -9.22｜ -2.71｜ 23.77｜
｜物业管理 ｜ 50.78｜ -4.06｜ -7.99｜ 3.55｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南长沙 ｜ 1189.95｜ 469.08｜ 39.42｜ 83.29｜
｜广东深圳 ｜ 213.24｜ -57.01｜-26.74｜ 14.93｜
｜河南新乡 ｜ 25.52｜ -3.73｜-14.62｜ 1.79｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 34608.69｜ 18111.45｜ 52.33｜ 96.70｜
｜物业租赁 ｜ 1080.50｜ 398.21｜ 36.85｜ 3.02｜
｜物业管理 ｜ 101.55｜ -1.67｜ -1.64｜ 0.28｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南长沙 ｜ 29248.12｜ 14914.19｜ 50.99｜ 81.72｜
｜广东深圳 ｜ 3698.41｜ 2856.74｜ 77.24｜ 10.33｜
｜河南新乡 ｜ 2844.21｜ 737.07｜ 25.91｜ 7.95｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 26629.04｜ 13466.62｜ 50.57｜ 97.99｜
｜物业租赁 ｜ 494.32｜ 188.59｜ 38.15｜ 1.82｜
｜物业管理 ｜ 50.90｜ -1.66｜ -3.26｜ 0.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南长沙 ｜ 22949.90｜ 10630.28｜ 46.32｜ 84.45｜
｜广东深圳 ｜ 3295.78｜ 2742.34｜ 83.21｜ 12.13｜
｜河南新乡 ｜ 928.58｜ 280.93｜ 30.25｜ 3.42｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 137770.96｜ 92228.56｜ 66.94｜ 99.17｜
｜物业租赁 ｜ 1010.91｜ 251.71｜ 24.90｜ 0.73｜
｜物业管理 ｜ 139.41｜ 28.09｜ 20.15｜ 0.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南长沙 ｜ 71220.79｜ 32738.50｜ 45.97｜ 51.27｜
｜广东深圳 ｜ 65348.74｜ 58829.59｜ 90.02｜ 47.04｜
｜河南新乡 ｜ 2351.76｜ 940.27｜ 39.98｜ 1.69｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业发展情况
2025年上半年，中国经济运行总体平稳、稳中向好。作为国民经济支柱产业之一，
我国房地产业在国家房地产政策宽松基调下，呈现“核心城市局部回暖，三四线城
市深度调整”的分化格局，但行业仍面临库存去化、投资收缩等挑战。
2025年上半年，公司主要项目所在地为深圳市、长沙市和新乡市。
2025年上半年，深圳市出台多项房地产政策：优化公积金贷款，提高额度、降低首
付等；规范城市更新，加强计划管控、优化规划指标及用地管理，提供融资支持与
税收优惠等。据深圳市房地产信息平台数据，2025年1-6月深圳市预售新房成交16,
522套，同比增长11.9%，其中住宅成交15,101套，同比增长24.4%；截至6月末,去
化周期约7.5个月。2025年上半年，长沙市出台的房地产政策聚焦公积金利率下调
、多子女家庭贷款额度提升、空置房物业费减免及住宅新标实施，通过需求端支持
与市场规范稳定楼市。根据长沙选房通平台统计数据，2025年1-6月长沙市五区的
新建商品住宅网签12,915套，成交面积约192.75万平方米；新房网签套数环比减少
1,896套，环比下降12.8%。
2025年上半年，新乡市多维度出台房地产政策，包括：公积金贷款提额度、降首付
，延长贷款期限；实施契税补贴，鼓励换房退税；推行“以旧换新”，开展团购优
惠；实行房票安置，支持国企收购存量房作保障房，从供需两端发力稳市常据新乡
恋家网大数据中心统计，2025年1-6月新乡主城区住宅新房销售面积、销售额分别
为46.38万平方米、33.74亿元，同比分别下降0.02%、上涨0.33%；截至6月末,去化
周期约23.8个月。
（二）主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的
上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产
业用房运营与管理。
2025年上半年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未
发生重大变化，仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。
（三）市场地位及竞争优势
自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园
、世纪村、沙河世纪假日广尝长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等1
0多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住
标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多
种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司
代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好
评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世
纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
（四）公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，目前项目主要集中在二、三
线城市的湖南省长沙市和河南省郑州荥阳；在深圳市本部所在地，公司除持有深业
鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外，暂无其他土地储备。
2025年上半年，公司实现营业收入1,428.72万元，归属于上市公司股东的净利润-1
,896.01万元。公司本部实现营业收入155.34万元，净利润-1,241.82万元；长沙公
司实现营业收入1,189.95万元，净利润-414.43万元；新乡公司实现营业收入25.52
万元，净利润-61.01万元。
1.新增土地储备项目
报告期内，公司无新增土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2025年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动
公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1）统筹质量和安全，加快推动项目建设
完成沙河城二期二区竣工备案和交付。
2）全力攻坚营销，确保实现销售目标
做好沙河城二期二区销售和沙河城四期III区B地块高层余货等去化。
3）提升运营效能，实现开发与持有协同发展
推进长沙深业中心运营，实现开发项目与持有资产的协同共进，提升公司整体运营
效益。
4）2025年资金计划
公司2025年度计划投资13,044万元，其中长沙公司计划投资12,890万元，新乡公司
计划投资154万元。
5）2025年续建或新建项目情况
6）2025年计划销售情况
（1）深圳本部
（2）长沙公司
（3）新乡公司
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。
公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和
口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪
新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产
品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念
，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本
管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目
开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1.面临的风险
一是当前房地产行业整体发展环境持续承压，正从增量市场逐步转向存量市场，行
业增速明显放缓、市场竞争进一步加剧，同时客户需求向更高品质升级。受行业持
续回调影响，公司项目面临较大的减值压力。
二是从长期视角看，我国房地产行业已进入降速换挡周期，增量市场的峰值阶段已
经过去。随着行业投资属性逐步弱化、居住属性回归本位，市场分化现象愈发突出
（如不同城市、区域间需求与价格差异扩大）。在此背景下，企业投资决策的复杂
性和不确定性显著提高，整体投资风险明显加大。
三是公司现有土地储备主要集中在郑州，长沙和新乡地区已无储备用地。随着新项
目持续开工，现有土地储备难以满足未来开发需求，可能影响企业的可持续发展能
力。
2.应对措施
一是聚焦“降杠杆、提效率、转模式”的核心方向，推动经营策略从传统的规模扩
张转向更注重质量提升与现金流稳健管理。同时，通过轻资产化运营及动态适配政
策环境，优化资产结构，降低财务与市场风险，提升整体资产价值。
二是加快施工建设，确保项目有力有序推进。一方面，公司将统筹资源调度，细化
项目总进度计划与各级专项计划的分级管控措施，明确责任主体与保障措施，确保
各项措施执行到位；另一方面，建立健全预警机制，对项目进度实施实时监控，并
进行定期督导，精准掌握项目进展情况，保障项目顺利推进。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜长沙深业置业有限公司 ｜ 8000.00｜ 3059.05｜ 143200.55｜
｜长沙深业福湘置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深业置地物业投资有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜河南深业地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜新乡市深业地产有限公司 ｜ 8000.00｜ 177.39｜ 22329.68｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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