☆经营分析☆ ◇600743 华远控股 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、租赁。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 430801.06｜ 61475.82｜ 14.27｜ 93.06｜
｜酒店 ｜ 21817.97｜ 7543.95｜ 34.58｜ 4.71｜
｜其他业务 ｜ 5840.07｜ 2185.68｜ 37.43｜ 1.26｜
｜物业 ｜ 4473.68｜ 847.78｜ 18.95｜ 0.97｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜ 407997.56｜ 60370.98｜ 14.80｜ 88.13｜
｜租赁产品 ｜ 22803.50｜ 1104.84｜ 4.85｜ 4.93｜
｜酒店产品 ｜ 21817.97｜ 7543.95｜ 34.58｜ 4.71｜
｜其他业务 ｜ 5840.07｜ 2185.68｜ 37.43｜ 1.26｜
｜物业服务 ｜ 4473.68｜ 847.78｜ 18.95｜ 0.97｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜ 320089.88｜ 38331.61｜ 11.98｜ 69.14｜
｜南部地区 ｜ 121471.28｜ 29862.93｜ 24.58｜ 26.24｜
｜西北地区 ｜ 15531.55｜ 1673.01｜ 10.77｜ 3.36｜
｜其他业务 ｜ 5840.07｜ 2185.68｜ 37.43｜ 1.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜1569678.46｜ 225919.20｜ 14.39｜ 98.19｜
｜酒店 ｜ 25668.27｜ 10718.47｜ 41.76｜ 1.61｜
｜其他业务 ｜ 3298.66｜ 146.07｜ 4.43｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜1556083.65｜ 227917.12｜ 14.65｜ 97.34｜
｜酒店产品 ｜ 25668.27｜ 10718.47｜ 41.76｜ 1.61｜
｜租赁产品 ｜ 13594.81｜ -1997.92｜-14.70｜ 0.85｜
｜其他业务 ｜ 3298.66｜ 146.07｜ 4.43｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜1075984.81｜ 162042.05｜ 15.06｜ 67.31｜
｜南部地区 ｜ 505531.05｜ 72953.28｜ 14.43｜ 31.62｜
｜西北地区 ｜ 13830.88｜ 1642.35｜ 11.87｜ 0.87｜
｜其他业务 ｜ 3298.66｜ 146.07｜ 4.43｜ 0.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜1069322.27｜ 74653.27｜ 6.98｜ 97.88｜
｜酒店 ｜ 19222.47｜ 5192.33｜ 27.01｜ 1.76｜
｜其他业务 ｜ 3888.89｜ 1043.93｜ 26.84｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜1061260.11｜ 69235.83｜ 6.52｜ 97.15｜
｜酒店产品 ｜ 19222.47｜ 5192.33｜ 27.01｜ 1.76｜
｜租赁产品 ｜ 8062.17｜ 5417.44｜ 67.20｜ 0.74｜
｜其他业务 ｜ 3888.89｜ 1043.93｜ 26.84｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜ 525394.13｜ 20158.20｜ 3.84｜ 48.09｜
｜南部地区 ｜ 481010.97｜ 52716.99｜ 10.96｜ 44.03｜
｜西北地区 ｜ 82139.64｜ 6970.40｜ 8.49｜ 7.52｜
｜其他业务 ｜ 3888.89｜ 1043.93｜ 26.84｜ 0.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2025年上半年，华远控股聚焦于酒店管理、物业管理和长租公寓经营管理等轻资产
业务，重筑“核心资产”护城河。公司通过管理赋能、资源整合，推动轻资产扩张
，为未来健康、可持续的发展奠定坚实基矗在确保现有业务稳健运营的同时，公司
积极拓展，强化竞争优势，努力实现高质量发展。
（一）物业管理行业
近年来，受到房地产市场供需关系的影响，物业管理行业的规模增速逐步放缓，中
国物业管理行业正经历着从“规模驱动”向“质量效益”的关键转型期。截至2024
年底，全国物业管理行业总管理面积已达314.14亿平方米，同比增长4.01%，存量
空间巨大，已超越餐饮业、住宿业等传统服务业，展现出较强的市场韧性和增长潜
力。然而，受到房地产市场深度的调整，物管行业增速明显放缓。在此背景下，物
业企业由追求规模转向注重经营质量，以实现服务质价相符为核心目标。同时，“
弹性定价”的推出为行业灵活定价提供了新的思路，有望助力行业形成“提质”与
“优价”的良性循环。
行业整体盈利能力仍然承压，央国企背景物管企业盈利及回款能力较稳剑在宏观经
济及房地产市场格局调整的冲击下，物业板块与地产板块同频共振。从企业运营的
角度分析，非业主增值服务的持续缩减，以及部分高毛利率的社区增值服务的调整
，对毛利率产生了显著的负面影响；与此同时，关联方的流动性危机以及前期不良
并购所引发的连锁反应依然在持续。从市场抗风险能力分析，央国企背景物企显著
强于民营物企。相较于民营物业企业，央国企盈利指标波动较小，体现了较强的抗
风险能力。从管理面积分析，央国企均值为1.8亿平方米，增速10.1%；民企均值为
1.36亿平方米，增速仅4.5%。此外，央国企在采购、运营等方面具备更强的议价能
力，有助于降本增效，推动规模扩张与区域优化，实现协同效应和效益最大化。
政策为物管行业拓宽发展空间。2025年上半年，国家及各地政府密集出台政策，行
业政策以规范类政策为主，聚焦行业乱象整治、空置房定价等热点方向，并大力支
持城市更新与老旧小区改造，加速行业转型升级。围绕行业乱象问题，探索信托制
等创新收费模式，提升行业透明度，并同步完善法制建设与监督机制；围绕空置房
定价，政策的制定需平衡业主权益与物业企业正常经营需求，并通过减少房屋空置
率，从源头上化解物业费收缴纠纷。与此同时，从中央到地方关于“好房子”建设
持续推进。住建部加强监督检查，推动《住宅项目规范》落地实施；国常会部署扎
实有力推进“好房子”建设，推动了物业管理进一步向安全、舒适、绿色和智慧化
方向迭代，服务标准与住宅品质匹配。特别地，7月召开的中央城市工作会议提出
“大力发展生活性服务业”，为物业管理企业着力拓宽与人民生活息息相关的服务
类业务指明方向。
（二）酒店管理行业
市场从增量资产争夺转向存量资产价值挖掘。2025年上半年，中国旅游业在经历了
前一年的复苏之后，继续保持强劲增长势头。根据国家旅游局数据显示，2025年上
半年全国旅游人数达到32.85亿人次，同比增长20.6%;国内居民出游花费3.15万亿
元，同比增长15.2%。据国务院新闻办公室发布的数据显示，2025年上半年假日经
济对服务消费的拉动作用显著增强，节日外出人数创新高，相关文体休闲、交通出
行服务消费均保持两位数增长。这些数据标志着宏观经济复苏带动旅游及商务需求
回升，同时这也进一步带来了市场竞争加剧，部分企业营收承压，一线城市酒店行
业已进入“精耕存量”时代，即增长逻辑为从增量市场争夺转向存量资产价值挖掘
的阶段。
酒店管理行业呈现品牌连锁化和个性差异化的特征。品牌连锁化和差异化是酒店业
2025年上半年的主基调，也是未来酒店业的主流方向。酒店业经过数十年的发展与
调整后，通过品牌连锁化来推动整个行业的结构优化，实现整个酒店业的良好循环
。截至2024年底，我国酒店业设施近35万家，客房总数1,764万间。其中，连锁客
房数约707万间，客房连锁化率40.1%。头部酒店集团增长较快，2024年度中国规模
前50家酒店集团营业客房数和营业门店数分别同比增长13%和14%，酒店管理行业规
模持续增长。因消费升级驱动需求转型，酒店行业需求从“标准化住宿”转向“个
性化体验”。根据国家统计局数据显示，2025年上半年居民人均可支配收入较2020
年上半年增长39.4%，与去年同期相比增长5.4%，这种转变在酒店业表现为消费者
对个性化、差异化体验的追求日益增强。未来中高端酒店的需求也将随着消费升级
持续快速增长，占据市场的一席之地。
数智化技术赋能行业变革。2025年上半年，随着人工智能、大数据、物联网等技术
的成熟应用，酒店业也迎来了智能化渗透率快速提升的关键点。首先是运营体系的
智能化升级。通过人工智能、物联网等技术的深度应用，行业整体运营效率得到显
著提升。智能客服、自助入住等系统已经在部分中高端酒店中实现规模化部署，有
效地降低人力成本；机器人服务覆盖前台和后勤运维全流程，推动服务标准化进程
；动态定价系统和智能能源管理协同优化，以此实现运营效率的最大化。其次是客
户体验数字化重构。目前，基于大数据分析的个性化服务体系日趋成熟，智能客房
控制系统实现精准服务匹配；VR/AR技术打造的沉浸式场景体验，正在重塑客户与
酒店的互动方式，为品牌建设注入新动能。最后是商业模式创新性突破。行业积极
探索“酒店+”生态融合，通过场景零售、元宇宙营销等创新模式开辟第二增长曲
线；绿色技术应用不仅实现节能减排，更创造出显著的环保溢价价值。
（三）长租公寓经营行业
报告期内，我国长租公寓市场规模保持结构性增长态势。从全国市场来看，供应端
呈现结构性增长，22个重点城市新增集中式长租公寓房源11.73万套（间），其中
保租房占比高达89%，市场化项目占比仅11%且同比下滑42.75%，保租房成为市场供
应的主导力量。随着人口结构变化以及新一代青年对居住品质的重视，长租公寓凭
借标准化管理、完善的配套设施及灵活的服务模式，持续受到以青年单身人士为主
的终端消费者的青睐，小户型租赁需求的提升推动长租公寓市场的扩容。中指研究
院数据显示，截至2025年6月底，头部TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达
135.9万间，较5月底增加2.7万间，显示出行业扩张的持续动力。
市场租金短期小幅度调整，核心一线城市抗风险能力高。根据50城住宅租赁价格指
数，2025上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47
个百分点。分梯队来看，2025上半年一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅
最小，二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市平均租金累计下跌1.47%
，市场整体面临需求端与价格端的双重压力。值得一提的是，相较于全国市场的波
动，北京市场表现出显著的稳健性。集中式公寓租金下跌幅度有限，其中朝阳区双
井板块租金同比上涨14.2%。整租市场租金月度波动控制在3%以内，整体运行平稳
。需求端表现韧性十足，住房租赁成交量位居2019年以来同期第二高位，租客以85
后、90后为主力，35-45岁人群占比明显上升，凸显城市中坚群体对长租市场的持
续支撑。从区域布局看，主城区及近郊重点产业区域长租项目出租率表现良好。
政策多措并举，推动行业规范化和规模化。近年来，我国“租购并举”住房制度建
设持续深化，“购+租”、“市场+保障”的住房体系加快完善，2025年上半年长租
公寓行业迎来新一轮政策红利。一方面，中央通过推进收购存量商品房，给予地方
更大自主权；基础设施REITs和保障性住房再贷款等创新金融工具持续推进，通过
证券化方式有效激活了市场资金流动，也为企业带来发展机遇。另一方面，地方政
府积极落实租赁用地供应、税费减免、公积金支持等配套措施，不仅优化了住房租
赁市场结构，更通过多元化供给渠道为行业长期健康发展提供了有力支撑。这些政
策组合拳的持续发力，正在推动行业向更加规范、可持续的方向迈进。
二、经营情况的讨论与分析
从物业管理业务来看，报告期内，华远智慧物业在管面积逾百万平方米，其中新增
项目10个，新增管理面积约15万平方米；在管物业类型为商业、写字楼、住宅、城
市服务。华远智慧物业紧密围绕业务发展需求，坚持党建引领，聚焦主责主业，经
营提升和降本增效成绩显著，拓展多个优质项目，提升营收规模及盈利水平。在团
队建设方面，加强组织赋能、吸引行业优秀人才、提升组织能力、支撑业绩目标达
成；在智管平台运营方面，华远智慧物业数字可视化智管平台已正式上线并投入使
用，通过远程监控巡查和实时消防数据监测分析，定期根据平台数据形成消防系统
巡查月报，为公司日常管理提供强有力的数字化支撑和风险防控能力的提升。同时
，平台新版本进入调研与规划阶段，将聚焦物业能耗数据采集、多维度数据分析和
可视化展示，同步增加物料库存管理及数据化能力建设解决方案，进一步提升平台
的综合数字化管理能力。
从酒店管理业务来看，报告期内，长沙君悦酒店实现营业总收入为8,713万元，客
房入住率保持在80%以上，酒店市场占有率指数219(RGI)。通过“轻改造、重运营
”的策略，多项指标在市场同类型酒店中稳居前列。首先，不断推动市场营销创新
战略。通过高端婚礼定制品牌合作，打造婚庆主题沙龙实现超额预订；打造跨区域
餐饮合作，实现“四手联弹”打开全国市场知名度；打通友邻商场会员消费通道，
增强客户黏性及市场份额。其次，持续深化品牌建设与本土文化创新。通过完成嘉
宾轩礼遇升级，提升品牌溢价能力；借势湖南“中国智造机械之都”品牌形象，打
造“工业文化+奢华服务”独特标签；联合运动品牌社群举办春日活动，提升高端
客户体验。第三，酒店组建新媒体团队，通过私域流量运营、搜索引擎优化、官网
升级及社交媒体种草等数字化手段实现全员营销，有效降低获客成本、提升转化效
率。第四，通过严格精细化预算管理，动态跟踪控制酒店变动成本，从源头控制采
购价格，通过人效管理和技术赋能提高运营效率，加强现场巡查减少浪费一系列举
措，确保服务质量的前提下降本增效。报告期内，酒店获得“2024年度城市地标酒
店”、“2024抖音生活服务华中游玩年度先锋品牌”，“2024携程口碑榜豪华酒店
”、“2024湖南最受宾客喜爱酒店”等荣誉。
从长租公寓业务来看，报告期内，将长租公寓品牌“华远铂园”作为战略转型核心
举措，目前已有存量改造项目进入实质推进阶段。该品牌定位“可居、可社交、可
成长”的品质租住空间，通过优化居住功能设计，响应国家“租购并举”政策，助
力区域职住平衡。依托北京西城等核心区优质存量资产，构建“资方+代建+运营”
全链条闭环。通过融合商业消费、文化IP等多元业态，打造360°生活生态；借助
数智化运营平台提升管理效率，形成差异化竞争力。
三、报告期内核心竞争力分析
自1983年至今，“华远”品牌创立四十余年，与国家改革开放同频。“华远”秉承
与生俱来的国企红色基因，始终坚持“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，坚
韧、团结、探索、奋斗的精神已融入一代代华远人跳动的脉搏。
华远控股目前已成功跨越了多个行业周期，拥有健全的组织体系、成熟的团队配置
和知名的品牌优势。在当前行业面临多重挑战的环境下，公司凭借在房地产开发投
资业务领域积累的丰富行业经验，积极探索、全力推进、加速构建房地产转型发展
新模式。公司始终坚持全面推动党建与经营相融合，时刻关注行业宏观政策的调整
方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化和创新
公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
1、坚持党建领航，蓄势赋能，凝心聚力谋发展
党建引领已经融入到公司发展的各个环节，成为把握全局的“压舱石”。在战略决
策上，党组织充分发挥领导核心和政治核心作用，结合行业趋势和企业实际，科学
谋划发展方向，确保企业发展的每一步都与国家战略、经济形势相契合，以党建引
领企业站得更高、看得更远；在凝聚人心上，党组织通过开展丰富多彩的主题党日
活动、形势任务教育等，将党的先进理论与企业的价值观深度融合，引导广大党员
干部和职工坚定理想信念，增强对企业发展目标的认同感和责任感。党员先锋模范
作用充分发挥，带动全体职工积极投身企业建设，形成强大的发展合力；在人才培
养上，党组织坚持党管人才原则，注重培养和选拔既懂专业技术又政治素质过硬的
干部，为企业发展提供源源不断的智力支持和人才保障；在风险防控上，党内监督
与企业内部监督相互结合、协同发力，建立健全廉洁风险防控体系，营造风清气正
的企业生态，为企业的健康稳定发展保驾护航。
2、发挥国资效能，强化品牌，聚力蓄势开新局
公司控股股东华远集团为北京市西城区国有企业，业务涵盖智慧科技与服务业务、
城市更新与运营、资产管理与经营三个板块，系立足西城、深耕北京、面向全国的
综合性企业集团。公司秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，依
托区属企业优势，坚持将践行国企责任、打造专业能力和提升产品品质视为长久稳
健发展的根基，以强大的国有资本作为坚强后盾，深挖资源优势，助力转型发展，
并为公司长期稳定的可持续发展提供有力的支持。
3、树立良好口碑，服务先行，科技助力新发展
华远控股始终秉承“坚韧、团结、探索、奋斗”的企业精神，坚持长期主义，走高
质量、可持续发展道路。经过近年培育、发展与积淀，物业管理专业素养扎实、服
务细节极致、智能化管理水平先进；酒店管理行业经验丰富、高效运营管控、标准
化运维体系完善；长租公寓暖心宾客维护、数据驱动提效、社交化设计共享体验。
公司各板块以全维度运营理念，从不同客户需求出发，向社会提供标准化、精细化
、规范化的优质服务。
4、夯实人才根基，创新机制，激发活力促转型
公司始终深入贯彻习近平总书记关于新时代人才工作的新理念、新战略、新举措，
以战略发展为导向，紧跟业务转型，加强新形势下组织能力建设，深化人力体系改
革，落实新业务人才建设工作，秉持“重构心态”与“创业精神”，坚持“党管干
部，党管人才”的原则，以人为本，从人才方面深化战略落地保障，持续建设高素
质专业化中高级管理队伍，打造具备市场竞争力的人才梯队，深化团队文化和组织
氛围建设，凝心聚力助推业务发展，聚焦新业务转型升级。同时，推行开展骨干人
才盘点，以保留骨干人才为人才管理目标，塑造稳定的人才队伍。全年骨干人才流
失率远低于目标值，为公司长期发展提供坚实的人才支撑。
四、可能面对的风险
1、市场风险
宏观经济环境变化、突发事件均可能对物业租赁需求及旅游出行需求产生影响，同
时物业管理和酒店行业均面临激烈的市场竞争。物业管理市场中，新进入者可能通
过低价策略抢占份额，而酒店行业中，新酒店的涌现和现有酒店的升级可能加剧竞
争，导致公司面临价格压力和客户流失风险。
公司将加强市场调研，灵活调整定价策略，优化客户结构，增加长期稳定客户比例
。建立灵活的市场应对机制，及时调整业务策略，减少对单一市场的依赖，增强市
场响应灵活性。
2、政策风险
上级监管部门对物业管理和酒店行业的监管政策可能发生变化，如出台更严格的环
保要求、消防安全标准或数据隐私保护规定等，可能会导致公司合规成本增加。
公司将及时跟踪政策变化，确保业务合规；提前布局绿色物业管理、节能减排等技
术，推行绿色酒店理念，引入节能设备和技术，降低能源消耗和运营成本。
3、财务风险
公司在扩展业务时可能面临资金链紧张的风险，尤其是在融资环境收紧的情况下。
针对此类风险公司将加强现金流管理，压降经营成本，优化融资结构，拓展多元化
融资渠道，建立资金预警机制，确保流动性充足。
4、运营风险
物业管理和酒店业务均高度依赖服务质量。若服务质量不达标，可能面临客户投诉
、合同终止甚至法律纠纷，影响公司声誉和收入的风险。随着人工成本、能源成本
、维修材料成本等持续上升可能会压缩公司利润空间。
公司将加强员工培训，推行标准化服务流程，加强客户满意度调查，及时改进服务
短板，完善服务质量监督机制，建立客户反馈快速响应机制。同时将推行精细化管
理，加强成本控制，优化采购流程，提升运营效率。
5、突发事件风险
地震、洪水、台风等自然灾害可能导致物业设施损坏，公共卫生事件可能导致酒店
客流量下降，影响公司整体运营和收入。
针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将加强设施维护和保险覆盖，建立
完善的应急预案及应对机制，确保在突发事件中快速恢复运营。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京华远新航酒店管理有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华远好天地智慧物业服务｜ 5000.00｜ 884.12｜ 7045.86｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜长沙橘韵投资有限公司 ｜ 28500.00｜ -1499.03｜ 153123.68｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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