☆经营分析☆ ◇600639 浦东金桥 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营
。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁业务 ｜ 84189.30｜ 50013.31｜ 59.41｜ 87.58｜
｜酒店公寓业务 ｜ 7016.96｜ 2075.96｜ 29.58｜ 7.30｜
｜房地产销售业务 ｜ 4178.27｜ 2999.46｜ 71.79｜ 4.35｜
｜物业管理业务 ｜ 482.57｜ 144.77｜ 30.00｜ 0.50｜
｜未分配项目 ｜ 256.96｜ --｜ -｜ 0.27｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 84189.30｜ 50013.31｜ 59.41｜ 87.58｜
｜酒店公寓收入 ｜ 7016.96｜ 2075.96｜ 29.58｜ 7.30｜
｜房地产销售 ｜ 4178.27｜ 2999.46｜ 71.79｜ 4.35｜
｜物业管理 ｜ 482.57｜ 144.77｜ 30.00｜ 0.50｜
｜其他业务 ｜ 256.96｜ --｜ -｜ 0.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产经营业务 ｜ 248758.64｜ 131315.48｜ 52.79｜ 91.29｜
｜酒店公寓服务业务 ｜ 20061.33｜ 6377.55｜ 31.79｜ 7.36｜
｜物业管理业务 ｜ 2892.33｜ 869.26｜ 30.05｜ 1.06｜
｜其他业务 ｜ 766.33｜ 332.80｜ 43.43｜ 0.28｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 183437.42｜ 87575.33｜ 47.74｜ 67.32｜
｜房地产销售 ｜ 65321.22｜ 43740.15｜ 66.96｜ 23.97｜
｜酒店公寓服务 ｜ 20061.33｜ 6377.55｜ 31.79｜ 7.36｜
｜物业管理 ｜ 2892.33｜ 869.26｜ 30.05｜ 1.06｜
｜其他业务 ｜ 766.33｜ 332.80｜ 43.43｜ 0.28｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 271712.30｜ 138562.30｜ 51.00｜ 99.72｜
｜其他业务 ｜ 766.33｜ 332.80｜ 43.43｜ 0.28｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁业务 ｜ 95374.80｜ 59654.88｜ 62.55｜ 65.65｜
｜房地产销售业务 ｜ 38308.67｜ 24140.44｜ 63.02｜ 26.37｜
｜酒店公寓业务 ｜ 9649.25｜ 3723.22｜ 38.59｜ 6.64｜
｜物业管理业务 ｜ 1782.47｜ -323.50｜-18.15｜ 1.23｜
｜未分配项目 ｜ 172.67｜ --｜ -｜ 0.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 95374.80｜ 59654.88｜ 62.55｜ 65.65｜
｜房地产销售 ｜ 38308.67｜ 24140.44｜ 63.02｜ 26.37｜
｜酒店公寓收入 ｜ 9649.25｜ 3723.22｜ 38.59｜ 6.64｜
｜物业管理 ｜ 1782.47｜ -323.50｜-18.15｜ 1.23｜
｜其他业务 ｜ 172.67｜ --｜ -｜ 0.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产经营业务 ｜ 634424.29｜ 440511.42｜ 69.43｜ 96.34｜
｜酒店公寓服务业务 ｜ 18102.18｜ 6405.59｜ 35.39｜ 2.75｜
｜其他业务 ｜ 4326.07｜ 1214.35｜ 28.07｜ 0.66｜
｜物业管理业务 ｜ 1678.54｜ 201.21｜ 11.99｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 452460.50｜ 335441.49｜ 74.14｜ 68.71｜
｜房地产租赁 ｜ 181963.80｜ 105069.92｜ 57.74｜ 27.63｜
｜酒店公寓服务 ｜ 18102.18｜ 6405.59｜ 35.39｜ 2.75｜
｜其他业务 ｜ 4326.07｜ 1214.35｜ 28.07｜ 0.66｜
｜物业管理 ｜ 1678.54｜ 201.21｜ 11.99｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 654205.02｜ 447118.22｜ 68.35｜ 99.34｜
｜其他业务 ｜ 4326.07｜ 1214.35｜ 28.07｜ 0.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和
服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云
国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区，涉及
的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产
业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公
司战略转型。
报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做
强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式
，聚焦构建完善的产业生态服务体系，重点关注产业投资布局、产业生态打造，提
高产业服务平台专业化能力，加快园区发展模式转型，成为产业属性突出、核心功
能与核心竞争力持续提升的产业服务商。
（二）行业情况
在复杂多变的经营形势下，2025年二季度产业园区市场净吸纳量虽有回升，但上半
年园区净吸纳6.7万平方米与同期50万平方米新增供应形成巨大缺口。全市平均租
金继续下跌至3.23元，金桥板块
租金跌破3元至2.94元，空置率30.1%维持高位，预计年内继续下行探底。同时，甲
级写字楼市场上半年净吸纳量仅12万平方米，环比回暖，但不到去年同期的40%，
创2020年以来历史新低，供应压力下半年将更加剧。
2024年9月以来，中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回
稳。各城市新一波意在提振住房消费的稳楼市政策正在落地，着力提振住房消费、
激活潜在购房需求。2025年5月，上海市的《提振消费专项行动方案》提出，建设
安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，滚动推进老旧小区更新改造；扩大保障性
租赁住房供给，重点向青年群体倾斜；支持居民刚性和改善性住房需求，落实好促
进房地产市场平稳健康发展有关税收政策；扩大住房公积金适用范围。
二、经营情况的讨论与分析
（一）主要指标完成情况
报告期内，公司实现总现金流入71.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入26.
13亿元、租赁、酒店经营以及物业服务收入9.55亿元、投资性收入35.80亿元；总
现金流出约77.68亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出28.79亿元、经
营成本1.36亿元（含捐赠支出40万元）、销售及管理费用1.05亿元、投资支出29.7
7亿元、筹资支出2.09亿元、税金支出14.57亿元。按权益口径，公司实现营业收入
9.61亿元，归母净利润1.75亿元，加权平均净资产收益率1.21%；报告期末，实现
总资产506.75亿元，归母净资产141.65亿元；持有各类经营性物业达325万平方米
（不含新金桥广场）。针对复杂多变的经营形势，在采取招投联动、优化营销策略
以及实施安商稳商等措施后，在新金桥广场资产证券化、新增项目金桥新通信产业
园Ⅱ期、金桥智造金豫园入市的情况下，总体平均出租率76%左右。
（二）主要工作开展情况
1、坚持产业主导，加快推进组织服务
（1）聚焦新质生产力，加快构建现代化产业体系
一是聚焦未来车、新通信、智能造等金桥硬核产业，通过以商招商、平台招商、链
主招商、产业朋友圈招商等多种方式，持续完善产业集群。上半年累计落地项目90
个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万平方米。
二是创新专业服务，赋能产业发展。以“产业服务+创新孵化"为驱动，以技术研发
测试、精益制造管理和招商孵化服务为切入，不断完善产业生态。同时，根据客户
发展需要做好个性化服务，通过厂房升级、电力改造、配套提升等措施，助力客户
增资扩产；通过园区微电网和绿证交易试点，推动开展绿色能源项目及ESG认证需
求。
（2）坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务
一是紧抓领军企业开展多维度合作。利用公司产业综合组织服务优势，与龙头企业
在总部/项目落地、定制开发、资本运作、项目投资等方面形成一揽子合作方案，
打通招商与投资联动循环。二是夯实多元化投资矩阵。“新通信”“未来出行”CV
C基金基本锁定设立方案，形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。三是产
业投资提速。上半年过会出资项目5个、投资金额近2.5亿元。
（3）打响产业品牌，加大产业聚集提升力度
一是强化树立产业旗帜。主攻新通信赛道，加强市区协同，强化金桥新通信旗帜形
象，进行系统化品牌赋能宣传，举办高规格专家研讨会及高峰论坛，建立长期6G产
业品牌输出体系。
二是组织参与各类产业活动，拓宽企业对接渠道。利用好展会招商、活动招商、外
出招商各自优势，高效筛选对接目标企业。展会招商方面，有针对性参加多场行业
展会，包括2025SEMICON等。举办“碧云24味”企业家座谈会等近10场高质量产业
活动，搭建企业高管面对面交流平台，利用好合作伙伴信息渠道和行业资源，吸引
一批项目落地。外出招商方面，重点前往半导体装备/材料、智能制造产业较为集
中的城市，精准对接招商企业。
三是全面强化能力建设。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景的人才，
打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队
伍。创新数字化招商模式，构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推
进的闭环服务体系。面对新增和存量客户，公司招商和空间信息实现一键通，探索
“数据为基储平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。
2、聚焦产城开发，做强可持续发展
一是奋力谱写城市开发新篇章。全力推进碧云综合体项目前期工作。完成绿化搬迁
、房屋拆除等收尾工作，积极与“好人家”开展共创，完善项目设计方案，推动项
目前期策划，为项目下半年顺利开工打下坚实基矗
二是有序推进载体建设。按照既定计划重点推动金桥壹中心、新通信产业园Ⅱ期和
Ⅲ期、碧云北外滩住宅等项目的开发建设工作。其中新通信产业园Ⅱ期、金桥智造
金豫园按期实现竣工。同时，按计划推进碧云焕新工作。
三是拓展产业空间，做好资源储备。一方面提升工业用地土地利用效率，向存量要
增量。北区重点推动53号地块城市更新工作，南区开展园区改扩建前期策划。优先
考虑定制开发、租赁等方式招引企业，实现产业升级。另一方面持续推进到期土地
处置工作，同时不断发掘研判市场化项目投资机会。
3、优化运营管理，提升经营绩效
一是谋划先行，借力专业机构推进“十五五”战略规划编制。全面梳理总结“十四
五”规划完成情况，对标分析国内外优秀企业案例，研究并初步确立公司“十五五
”整体战略定位和发展目标，并针对核心业务板块细化战略。
二是提升碧云国际社区运营水平。为进一步增强租户的居民归属感及认同感，组织
举办中外传统节庆、运动嘉年华、定向赛等邻里活动，促进文化融合氛围，传递社
区温度。为租户提供“一站式”管家服务，及时响应租户需求及问题，客户满意度
得到提升。
三是持续提升完善轻资产运营能力。服务公寓板块，上半年经营状况保持平稳，重
点推进数字化营销赋能，提升品牌曝光率及形象定位，更新房源硬件提升品质，改
善客户体验。物业管理服务板块，聚焦管理强化、品质升级，提升日常服务水平，
组织邻里活动增强服务粘性，提升客户满意度。商业运营板块，充实加强商管团队
，做好碧云玖零开业准备，同时做好存量商业运营。开展元宵节、儿童节、碧云里
春日后备箱集市等活动，助商引流。
四是加大营销工作力度，优化公司资产结构。存量资产通过功能转换实现整体去化
，继续推动新金桥大厦挂牌销售。住宅销售方面，拓展各类渠道并强化营销力度，
持续推进项目去化。
五是数字化赋能工作。落实OA集团化改造，实现投资企业OA纳入公司集团化管理。
银企直连自动化水平提升，大会员小程序逐步接入停车场功能。知识管理系统上线
，逐步构建SOP。六是践行“双碳”战略履行社会责任。结合区国资委、中国证监
会相关工作要求启动ESG摸底工作。打造高效机房控制系统，提高产业客户能源配
套保障能力，提升能源管控效率，实现节能降碳。与合作方共同开展园区电力能源
统筹管理，试点智能微电网和光储充的建设和运营。
（三）下半年主要工作
1、围绕重点产业招商，构建产业生态闭环
坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，以龙头项目、功
能项目带动产业链发展。全面做好“招商+培育”联动，形成“基金+基地”的综合
产业服务体系，推动形成创新创业生态体系。
一是围绕产业定位，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点
产业绘制更新产业地图，聚焦重点产业、细分赛道推进产业链招商。加强与相关政
府部门的沟通协调，用好、用足各项政策，发挥招投联动优势，强化综合招商服务
能力。做大招商声势，完善工具箱，持续举办“碧云24味”企业家座谈会等各类产
业活动，吸引更多潜在客户参与，增强品牌认知度。
二是做好重点项目招商稳商工作。金桥壹中心项目制定专项营销方案，储备优质客
户，加大渠道推广和项目推介力度。稳商方面，积极主动拜访沟通，及时发现产业
客户面临的问题，加快响应和问题解决速度，传递服务温度。梳理政策工具箱，基
于不同行业、不同发展阶段的企业需求，精准匹配政策支持，助力产业客户申报各
类政策，确保政策红利充分释放。
三是加强产业空间资源储备。持续开展到期土地处置工作，同时通过存量产业用地
盘活更新，提高土地利用效率，为新质生产力企业拓展增量产业空间，满足产业客
户增资扩产需要。
2、聚焦产城开发，做强可持续发展
继续推进碧云综合体城市更新项目，拟定完善商业运营方案，深化推进设计对接，
下半年实现开工。做好一批项目筹划和建设，加快建设特色高品质项目。金桥壹中
心新建商办项目、碧云玖零装修等项目按计划实现竣备。金桥新通信产业园Ⅲ期、
碧云北外滩住宅等项目建设有序推进，继续优化推进碧云换新工作。
3、推动改革深化，探索发展新路径
一是完成公司“十五五”战略规划编制工作。确定公司“十五五”期间整体战略定
位及发展目标，细化制定重点子企业的子战略规划，完成公司“十五五”战略规划
编制工作。
二是加速布局产业投资板块，推动公司转型。加快产业基金募资，加速推动产业基
金设立，提升投资规模，实现对主导产业及投资阶段覆盖面的显著提升。定期走访
被投企业，跟踪风险动态，主动防范项目风险。开展项目路演、专家咨询会及被投
企业沙龙等活动，持续深化市场参与和合作。
三是做大做强产业平台，加速培育专业产业服务能力。以金桥智造的产业平台为依
托，重点建设新通信及智能制造行业服务能力，全面提高“招投孵服研”五位一体
协同水平。探索与龙头企业或研究机构合作路径，打造产业孵化、产业服务、产业
研究的有力抓手。
4、优化运营管理，保障经营发展
一是全力推进营销工作，优化资产结构。继续推进存量资产去化和销售住宅项目营
销工作，拓宽营销渠道，加大营销力度，推动后续成交。同时，持续研究探索资产
证券化工作。
二是做好碧云国际社区运营服务。在碧云国际社区开展系列宣传活动，营造良好社
区氛围，举办碧云家庭日嘉年华、中外传统节庆等邻里活动。商业运营方面，进一
步推动存量商铺出租，与邻里活动相结合，提升碧云商业的曝光率与知名度。
三是继续提升轻资产运营能力。服务式公寓板块，以宠物友好、亲子主题等为抓手
，强化软硬件打造，提供高品质共享交流空间。业务拓展上保持外拓势头，力争促
成品牌外拓。物业管理服务板块，进一步完善体系建设并提升标准执行率，同时探
索增加更多定制化服务供给，推行数字化智慧物业。
四是数字化赋能工作。推进小程序运营深化，加强运营精细化程度。业财进一步融
合，推动完成符合条件的子公司的银企直联全面应用。提升业务对账自动化水平和
资金管理及时性水平。
五是做好安全生产工作。防台防汛期间强化安全隐患排查，及时维修整改。结合“
安全生产月”活动开展人员安全教育培训，深化落实防台防汛工作要求，组织开展
防台防汛专项应急演练。排查高空坠物风险，整理清点、采购防汛物资。持续推进
消防设施、电瓶车充电桩等专项安全工作。
三、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能
力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业
园区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计
、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的
经营业绩为未来开展业务重组、提升市场竞争力提供了坚实基矗三是实现了项目全
过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极
的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。四是形成了两大品牌体系
“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉
度。
2、战略发展优势。一是稳中求进，注重可持续发展。多年来，公司始终坚持精品
开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险
，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公
司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万平方米自持物业，在未来发
展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳剑公司资产负债率在行业内处于
较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，
财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的
管理模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理
制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
3、规划统筹优势，引领区域产城融合、宜居宜业。公司坚持规划先行、谋定后动
的开发建设模式。多年来，围绕碧云国际社区和金桥产业园区不断变化的发展态势
和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，坚持整体谋划和长期思维
，不断夯实良性循环。
4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞
争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发
展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和专业产业服务业务
。“金桥资本”产业投资平台、金桥智造产业服务平台正式设立以后，基本形成了
招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要
手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开
发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。
四、可能面对的风险
公司目前面对的主要风险是：园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的
招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力
。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海金桥出口加工区房地产发｜ 15000.00｜ 1843.55｜ 1262348.93｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海盛讯投资有限公司 ｜ 50000.00｜ -97.21｜ 2045.94｜
｜上海碧云商业经营管理有限公｜ 1000.00｜ -42.17｜ 434.84｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海碧云酒店管理有限公司 ｜ 1000.00｜ 315.21｜ 3331.07｜
｜上海新金桥物业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海由川企业管理有限公司 ｜ 10000.00｜ 448.38｜ 59484.53｜
｜上海综奥建设开发有限公司 ｜ 105000.00｜ -6.69｜ 190093.78｜
｜上海金桥出口加工区联合发展｜ 69000.00｜ 9879.17｜ 774457.69｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金桥投资合伙企业(有限 ｜ 300500.00｜ -15.98｜ 12228.71｜
｜合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海博瑞吉信息科技有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海综舜建设开发有限公司 ｜ 175000.00｜ -｜ -｜
｜上海金桥智造企业发展有限公｜ 30000.00｜ 124.87｜ 12364.84｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金资创兴一期创业投资合｜ 11050.00｜ -｜ -｜
｜伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海综诺建设开发有限公司 ｜ 190000.00｜ -11.26｜ 345935.29｜
｜上海耘北置业有限公司 ｜ 220000.00｜ -｜ -｜
｜上海耘周置业有限公司 ｜ 323000.00｜ -｜ -｜
｜上海新金桥物业经营管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海耘桥置业有限公司 ｜ 240000.00｜ -｜ -｜
｜上海由鹏资产管理有限公司 ｜ 15000.00｜ -1901.84｜ 32534.76｜
｜上海北郊未来产业园开发运营｜ 60000.00｜ -3435.22｜ 318384.90｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海盛盎私募基金管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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