☆经营分析☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获
取土地、开发建设、商品房销售，同步布局经营性资产租赁、物业管理服务及建材
供应链协同板块。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 47828.81｜ -8367.03｜-17.49｜ 92.48｜
｜其他 ｜ 2879.62｜ 919.54｜ 31.93｜ 5.57｜
｜出租 ｜ 1007.93｜ -1651.62｜-163.8｜ 1.95｜
｜ ｜ ｜ ｜ 6｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜非天津地区 ｜ 41239.05｜ -7699.77｜-18.67｜ 79.74｜
｜天津地区 ｜ 10477.31｜ -1399.34｜-13.36｜ 20.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 262411.36｜ 55882.25｜ 21.30｜ 96.77｜
｜其他 ｜ 6758.70｜ 1536.28｜ 22.73｜ 2.49｜
｜出租 ｜ 1990.74｜ -5560.58｜-279.3｜ 0.73｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 262411.36｜ 55882.25｜ 21.30｜ 96.77｜
｜其他 ｜ 6758.70｜ 1536.28｜ 22.73｜ 2.49｜
｜出租 ｜ 1990.74｜ -5560.58｜-279.3｜ 0.73｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津市 ｜ 181661.59｜ 62585.54｜ 34.45｜ 66.99｜
｜苏州市 ｜ 89499.20｜ -10727.59｜-11.99｜ 33.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 262411.36｜ 55882.25｜ 21.30｜ 96.77｜
｜其他 ｜ 6758.70｜ 1536.28｜ 22.73｜ 2.49｜
｜出租 ｜ 1990.74｜ -5560.58｜-279.3｜ 0.73｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 81285.23｜ 14968.09｜ 18.41｜ 91.36｜
｜物业管理及其他 ｜ 5981.09｜ 2433.87｜ 40.69｜ 6.72｜
｜出租 ｜ 911.60｜ -2204.49｜-241.8｜ 1.02｜
｜ ｜ ｜ ｜ 3｜ ｜
｜建筑材料 ｜ 794.16｜ 11.63｜ 1.46｜ 0.89｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津地区 ｜ 81255.61｜ 11996.44｜ 14.76｜ 91.33｜
｜非天津地区 ｜ 7716.46｜ 3212.66｜ 41.63｜ 8.67｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 293265.09｜ 17499.67｜ 5.97｜ 96.05｜
｜物业管理 ｜ 8678.16｜ 3502.02｜ 40.35｜ 2.84｜
｜出租 ｜ 2071.03｜ -4115.47｜-198.7｜ 0.68｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
｜建筑材料 ｜ 1295.64｜ 18.19｜ 1.40｜ 0.42｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 293265.09｜ 17499.67｜ 5.97｜ 96.05｜
｜物业管理及其他 ｜ 8678.16｜ 3502.02｜ 40.35｜ 2.84｜
｜出租 ｜ 2071.03｜ -4115.47｜-198.7｜ 0.68｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
｜建筑材料 ｜ 1295.64｜ 18.19｜ 1.40｜ 0.42｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津市 ｜ 238803.00｜ 24707.61｜ 10.35｜ 78.22｜
｜苏州市 ｜ 66506.91｜ -7803.19｜-11.73｜ 21.78｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发经营 ｜ 293265.09｜ 17499.67｜ 5.97｜ 96.05｜
｜物业管理及其他 ｜ 8678.16｜ 3502.02｜ 40.35｜ 2.84｜
｜出租 ｜ 2071.03｜ -4115.47｜-198.7｜ 0.68｜
｜ ｜ ｜ ｜ 2｜ ｜
｜建筑材料 ｜ 1295.64｜ 18.19｜ 1.40｜ 0.42｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百
城新房均价同比下跌，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回
暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首付及利率；供给侧推进以旧换新、国
企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、REITs与绿
色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同
发力。
（二）公司主营业务情况
公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值
链的闭环模式，即获取土地、开发建设、商品房销售，同步布局经营性资产租赁、
物业管理服务及建材供应链协同板块。本期成功获取天津市东丽区住宅项目用地，
将维持“开发销售主导、多元服务支撑”的业务格局。
此外，津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买天津津能股份有限
公司（以下简称“津能股份”）100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津
热力”）100%股权及天津港益供热有限责任公司（以下简称“港益供热”）100%股
权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。完成后公司主业将
由房地产开发整体切换为城市集中供热。
二、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2025年上半年，中国经济在全球经济复苏乏力、地缘冲突与贸易壁垒交织的外部压
力下，顶住挑战、迎难而上，实现国内生产总值（GDP）66.05万亿元，同比增长5.
3%。就业、物价、国际收支保持总体平稳，城镇调查失业率平均值5.2%，较第一季
度下降0.1个百分点；居民消费价格指数（CPI）同比微降0.1%，物价水平基本平稳
；国际收支保持平衡。为持续向好奠定坚实基矗
中国金融市场运行稳剑2025年1-6月，债券发行规模42.1万亿元、托管余额突破185
万亿元，国债收益率低位企稳（1年期1.02%、10年期1.62%），境外机构持仓占比
升至2.8%；货币市场流动性合理充裕，银行间成交920万亿元，商业汇票承兑21.6
万亿元、贴现17.3万亿元，同比增速达12.4%；资本市场方面，上证指数、深证成
指半年分别上涨10.2%、7.8%，成交额达138万亿元；衍生品成交20.5万亿元，风险
管理需求持续升温。
房地产政策深化落地，在“精准施策促回暖”的基调下，多项政策协同发力。需求
端刺激，一线城市全面取消非核心区限购，二线城市普遍放开落户购房限制，首付
比例下调、5年期LPR累计降至3.65%。存量去化攻坚，“以旧换新”覆盖40余城，
地方国企收储商品房转保障房提速，城中村改造新开工50万套且货币化安置比例提
至60%。财税金融协同，取消交易环节增值税、扩大契税补贴范围，设立2,000亿元
专项再贷款保障交付。长效机制构建，推行“定品质、限地价”土地出让模式，试
点现房销售，新住宅设计标准推动得房率突破80%。融资渠道拓宽，房地产融资“
白名单”扩容，REITs、绿色债券等创新工具获政策鼓励，房企资金链边际改善。
房地产市场信心显著修复，企稳趋势逐步明朗。
（二）房地产行业全国数据分析
2025年上半年，房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价
的回调趋势仍未扭转，依旧面临挑战，开发投资和销售额均显示出明显的下滑趋势
；开发企业面临压力加大，市场回暖仍需时日。70个大中城市新建商品住宅价格指
数同比下降3.7%，表现疲弱，价格总体并未止跌。
1、房地产开发投资额情况
房地产开发企业投资意愿持续减弱。2025年1-6月份全国房地产开发投资46,658亿
元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，下降幅度为10.4%。
在资金方面，上半年房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，
国内贷款8,245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17,544亿
元，下降7.2%；定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，
下降11.4%。开发企业在资金来源上捉襟见肘，进一步影响其开发和销售能力。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
房地产市场整体销售压力依旧存在。2025年1-6月份新建商品房销售面积45,851万
平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。2025年6月底商品房待售面
积76,948万平方米，较去年同期增加3,054万平方米，同比增长4.1%。
（2）销售额
商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。自2017年以来，
商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2020-2022年，受疫情、“三道
红线”与断供潮的连续冲击，2022年销售额降幅明显。2023-2025年政策逐步松绑
、货币化安置加码，市场筑底微升，降幅收窄，仍处低位修复。
（三）重点关注区域
1、天津房地产市场
2025年上半年天津市经济运行总体平稳。地区生产总值8,706.60亿元，同比增长5.
3%；固定资产投资增长5.5%，其中房地产开发投资同比增长3%，延续正增长；城镇
新增就业16.93万人，居民人均可支配收入29,176元，同比增长4.7%。金融支撑稳
固，6月末全市人民币存款余额320,170亿元，同比增长8.3%，贷款新增12,920亿元
，其中住户贷款新增1,170亿元。
在房地产领域，政策端通过全面取消限购、信贷宽松、税费减免及“以旧换新”组
合拳降低购房门槛，但市场修复仍需经济基本面支撑，政策效力呈“单盘热、整体
冷”的特征。
上半年商品房销售面积586.84万平方米，同比下降10.6%；销售额836.22亿元，同
比下降8.5%；成交均价18,832元/平方米，同比下跌2.4%，反映“以价换量”策略
深化，供给端同步发力。落实房地产“白名单”项目贷款，应贷尽贷，取消新房限
价；鼓励开发层高大于3米、绿色建筑标准的高品质住房，推动行业转型。
政策宽松未能完全对冲需求疲软，量价齐跌态势下，市场筑底企稳，仍需增量政策
与经济复苏协同发力。
2、苏州房地产市场
2025年上半年，苏州楼市整体运行平稳。政策端持续发力，累计出台超20项新政，
涵盖公积金贷款额度上调、人才购房补贴、契税减免、积分入学放宽等领域，全方
位刺激购房需求。政策支持下，新房出清周期缩短，二手房市场通过“以价换量”
策略维持成交稳定，市场韧性凸显。土地供应减少及低密化趋势推动新房市场向改
善型需求倾斜，刚需客群逐步转向二手房。
从成交数据看：苏州市上半年商品住宅累计网签总量2.03万套，同比下降18.0%；
成交均价26,093元/平方米，同比微降0.6%。一季度契税补贴政策提振效果显著，
成交量阶段性走高；4-5月网签量明显回落，市场进入盘整期；6月购房补贴加码叠
加安置房网签放量、新盘入市，成交环比回升。
苏州楼市在政策组合拳支持下呈现渐进回暖态势，但新房库存去化压力仍存，需进
一步打通供需堵点。
津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买津能股份100%股份、天津
热力100%股权及港益供热100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资
委批复同意。交易完成后，上市公司主营业务将由房地产开发经营业务变更为城市
集中供热业务。本次交易将助力上市公司向供热产业转型，提高上市公司资产质量
，增强上市公司盈利能力和可持续经营能力，进而提升上市公司价值，有利于维护
上市公司中小股东利益。
三、报告期内核心竞争力分析
津投城开前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，通过多年的经验沉积，
形成从土地研判、产品设计到交付运营的丰富经验，开发项目多次荣获“广厦奖”
和“詹天佑金奖”。公司作为国有控股上市公司，具备承担大型复杂项目的能力，
拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。
报告期内，公司推进重大资产重组工作，交易完成后公司将整体转型为城市集中供
热，提高上市公司资产质量。
四、可能面对的风险
1、行业政策风险
房地产行业对政策高度敏感，面临政策方向、执行效力与突发性的三重风险。当前
政策以提振市尝防范化解风险为主要方向。在政策目标上，“防风险”与“稳市潮
的短期诉求存在快速转向的可能性，叠加保障房与商品房的资源争夺，加剧房企战
略矛盾。在政策执行方面，地方财政吃紧，税费减免落实不到位，白名单贷款向国
企集中，导致刺激信号与市场感受脱节，不能达到预期目标。此外，政策传导时滞
叠加房企债务风险，可能在融资端突发急刹车，触发信用链式反应，成为行业新的
不稳定因素。
2、市场风险
房地产市场风险呈现多维度交织态势。当前房地产供给端存在显著结构性差异，市
场复苏进程不确定性加剧，销量波动制约房地产开发商资金回笼效率。价格波动风
险凸显，各城市房价分化加剧，地价成本刚性攀升与销售价格承压形成剪刀差，持
续挤压房企利润空间并扰乱市场预期。供需失衡风险持续深化，部分城市库存去化
周期突破30个月，但低密地块供应增加导致改善型产品扎堆，刚需供给缺口扩大，
结构性矛盾威胁市场稳定。
在竞争维度，风险呈现双重压力。房企白热化竞争，头部企业通过信用债融资抢占
资源，中小房企陷入融资难，挤占市场份额，项目滞销率攀升。产品迭代压力凸显
，消费者需求向绿色低碳、智能科技升级，但全行业仅28%房企具备定制化产品体
系，同质化项目面临去化难与口碑下滑风险。
3、流动性风险
2025年上半年，房企债券融资2,541.9亿元，同比下降10.0%，其中：信用债1,526.
6亿元、ABS958亿元，占比分别为60.1%与37.7%。资金高度集中于前十大房企，占
比近半；CMBS/CMBN占比46.3%，因商办空置率上升面临现金流压力；海外融资骤降
至57.3亿元，融资利率高达9.73%。尽管融资政策放松，但房地产行业仍陷结构性
流动性危机，具体表现为：单月到期债务逾2,000亿元，73%的房企现金短债比跌破
0.3警戒值。融资“白名单”与ABS扩容仅缓解头部风险，中小房企在融资荒漠与资
产空心化中加速出清，流动性恶性循环仍未破解。
公司近年来负债水平较高，可能面临短期资金流动性风险。为防范流动性风险，公
司将一方面大力推动销售回款，增加资产盘活租赁收益，积极拓展新业务发展方向
，通过公司整体层面的调度安排，提高资金使用效率，做好流动性管理，保证资金
安全及运营需求。
4、技术变革风险
金融科技的渗透和新技术的应用，如线上购房平台、区块链、大数据、人工智能等
，正在改变房地产市场的运作模式。开发企业需要积极适应这些技术变革，提升自
身的技术水平和运营效率。然而，在技术应用过程中，可能会面临技术难题、数据
安全等问题，影响技术的效果和推广。同时，随着科技的不断发展，新的技术和商
业模式可能会不断涌现，对传统的房地产模式产生替代作用。如果开发商不能及时
抓住技术变革的机遇，进行创新和转型，可能会被市场淘汰。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜苏州市观颐房地产销售有限公｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州华强房地产开发有限公司｜ 84000.00｜ -17776.16｜ 325697.96｜
｜天津联津房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜天津燊泰房地产有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜天津海景实业有限公司 ｜ 50000.00｜ -4505.37｜ 266177.85｜
｜天津市联展房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市治远房地产销售有限公｜ 500.00｜ -262.51｜ 354.72｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市德霖停车场有限公司 ｜ 20.00｜ -｜ -｜
｜天津市天蓟房地产开发有限责｜ 35000.00｜ -458.25｜ 107195.17｜
｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市天房裕诚商业运营管理｜ 1000.00｜ -27.48｜ 289.11｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市天房物业管理有限公司｜ -｜ -288.96｜ 54418.68｜
｜天津市天房海滨建设发展有限｜ 120000.00｜ -308.95｜ 152974.06｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市天房房地产销售有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市华驰租赁有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜天津市华欣城市开发有限公司｜ 50000.00｜ -1425.19｜ 119730.39｜
｜天津市华景房地产开发有限公｜ 114608.00｜ -802.55｜ 139331.20｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市华塘房地产开发有限公｜ 50000.00｜ -124.00｜ 56916.39｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市华博房地产开发有限公｜ 105000.00｜ -5977.34｜ 183370.34｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市华升物业管理有限公司｜ 2000.00｜ -235.31｜ 16191.12｜
｜天津市华兆房地产开发有限公｜ 130000.00｜ -29.03｜ 130936.58｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市华亨房地产开发有限公｜ 80000.00｜ -4301.38｜ 138570.12｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市凯泰建材经营有限公司｜ 15000.00｜ -2.23｜ 54611.36｜
｜天津大树房地产经营销售有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津吉利大厦有限公司 ｜ -｜ -2922.16｜ 14305.87｜
｜天津兴隆房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -28.24｜ 15337.72｜
｜天房(苏州)置业有限公司 ｜ 4000.00｜ -0.67｜ 4555.18｜
｜天房(苏州)投资发展有限公司｜ 4000.00｜ 0.58｜ 56419.69｜
｜天房紫荆(深圳)投资发展有限｜ 1000.00｜ 0.14｜ 117.75｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
免责声明：本信息由本站提供，仅供参考，本站力求
但不保证数据的完全准确，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为
准，本站不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
用户个人对服务的使用承担风险。本站对此不作任何类型的担保。本站不担保服
务一定能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时性，安全性，出
错发生都不作担保。本站对在本站上得到的任何信息服务或交易进程不作担保。
本站提供的包括本站理财的所有文章，数据，不构成任何的投资建议，用户查看
或依据这些内容所进行的任何行为造成的风险和结果都自行负责，与本站无关。
