☆风险因素☆ ◇600823 世茂股份 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
中 性——中金公司:1季度业绩回顾【2013-04-26】
我们维持公司2013年核心盈利预测为每股1.06元，2014年盈利预测每股1.20元。公司
股价对应2013、2014年市盈率分别为9.1、8.0倍，对2013年净资产值有52%的折让。
公司收入锁定性并不强，业绩增长主要来自于当期销售，存在一定不确定性，我们维
持“中性”评级。
买 入——群益证券(香港):2013年首季度销量继续好于预期【2013-04-26】
暂时维持此前的盈利预测，我们预计公司2013年、2014年净利润增分别为17.5亿元和
21.8亿元，YOY分别增长28%和增长24.8%，EPS1.5元和1.87元，目前A股对应PE分别为
6.4倍和5.1倍，PB0.8倍，公司股价估值偏低，维持买入的建议。
买 入——中信建投:销售理想，挺进海西【2013-04-26】
经过过去几年的探索与积累，经营情况改善明显，特别是在商业地产销售方面。在其
他业态上，公司影院增长较快，院线方面也有突破，但百货业务上仍然存在经验不足
。预计公司12-13年EPS分别为1.38、1.63元，维持“买入”评级。
增 持——安信证券:促销售控借款，业绩增长可期【2013-04-25】
维持增持-A投资评级，6个月目标价12.00元。我们预计公2013年-2015年的收入增速
分别为7.6%、28.8%、39.4%，净利润增速分别为14.4%、20.3%、29.2%，成长性突出
；维持增持-A的投资评级，6个月目标价12.00元，相当于2013年9倍的动态市盈率。
买 入——海通证券:进一步提振公司增长信心【2013-04-15】
投资建议：维持“买入”评级：公司公告股权激励方案，将以授予期权的方式为公司
中高层管理层共18位授予1000万份股票期权，行权价格为9.84元。业绩方面要求1）2
013年、2014年度归属于公司股东的净利润及归属于公司股东的扣除非经常性损益的
净利润均不得低于授权日前最近三个会计年度的平均水平且不得为负。2）2013、201
4年营业收入复合增长率不低于18.32%，净利润复合增速不低于14%。本次激励方案要
求不高，公司可以较好完成。股权激励方案出台有助公司管理层稳定，同时提升公司
增长信心。我们预计公司一季度完成签约销售额40亿，全年完成百亿销售目标是大概
率事件。此外，公司后期债务融资工具发行和院线扩张将成为公司股价后期亮点。预
计公司2013、2014年每股收益分别是1.36和1.56元。截至4月11日，公司收盘于9.74
元，对应2013年PE为7.16倍，2014年PE为6.24倍，对应的RNAV为19.83元。公司是A股
唯一的全业态商业地产公司，我们认为公司具备长期发展的潜力，给予2013年10倍市
盈率，对应目标价格13.6元，维持“买入”评级。
买 入——中信建投:进一步完善管理层激励【2013-04-15】
经过过去几年的探索与积累，经营情况改善明显，特别是在商业地产销售方面。在其
他业态上，公司影院增长较快，院线方面也有突破，但百货业务上仍然存在经验不足
。预计公司12-13年EPS分别为1.38、1.63元，维持“买入”评级。
增 持——国泰君安:经营好转的低估值商业龙头【2013-03-19】
维持增持评级。预计13、14年EPS1.37、1.66元，RNAV18.4元，折价48%。商业地产受
调控影响较小，预计商业地产再融资如中票等将有望放开，若放开有利于公司缓解沉
淀物业的资金压力。公司为经营好转的低估值商业龙头，目标价12元，对应13年PE8.
7倍。
买 入——群益证券(香港):2012业绩超预期，2013年周转将加快【2013-03-18】
我们预计公司2013年、2014年净利润增分别为17.5亿元和21.8亿元，YOY分别增长28%
和增长24.8%，EPS1.5元和1.86元，目前A股对应PE分别为6.3倍和5倍，PB0.8倍，公
司股价估值偏低，维持买入的建议。
推 荐——中投证券:业绩略超预期，周转加快，持续增长可期【2013-03-15】
13-15年EPS1.42/1.73/2.12元，PE7/6/5倍，RNAV20.6元，目前股价4.5折交易。公司
房开销售提速，周转加快，为业绩增长提供坚实保障；经营性业务稳步推进，商业模
式日趋成熟，且未来有望获取院线牌照。商业地产受调控影响相对较小，我们看好商
业地产长期发展潜力及公司先发优势，维持“推荐”评级。
中 性——中金公司:2012年业绩回顾【2013-03-15】
公司销售稳步推进，我们小幅调整公司2013年核心盈利预测至每股1.06元，并引入20
14年盈利预测每股1.20元。公司股价对应2013、2014年市盈率分别为9.0、8.0倍，对
2013年净资产值有53%的折让。公司收入锁定性并不强，业绩增长主要来自于当期销
售，存在一定不确定性，我们维持“中性”评级。
增 持——安信证券:管理提升，持续增长可期【2013-03-15】
我们预计2013年-2015年的收入增速分别为7.6%、28.8%、39.4%，净利润增速分别为1
4.4%、20.3%、29.2%，成长性突出；维持增持-A的投资评级，下调6个月目标价至12.
00元，相当于2013年9倍的动态市盈率。
买 入——中信建投:各项业务稳步推进【2013-03-15】
经过过去几年的探索与积累，经营情况改善明显，特别是在商业地产销售方面。在其
他业态上，公司影院增长较快，院线方面也有突破，但百货业务上仍然存在经验不足
。预计公司12-13年EPS分别为1.38、1.63元，维持“买入”评级。
卖 出——北京高华:业绩低于预期：因利润率疲弱，2013年净资产回报率改善有限【2013-03-15】
我们将2013-2015年核心每股盈利预测微调了0%-2%至人民币1.27/1.50/1.72元以计入
最新的开发计划，并维持基于净资产价值的12个月目标价格人民币10.4元不变。该股
当前股价较净资产价值折让59%，对应7.5倍的2013年预期市盈率、0.8倍的2013年预
期市净率和11%的净资产回报率，而研究范围内A股房产股均值为折让49%、7.9倍、1.
4倍和20%。维持卖出评级。
买 入——海通证券:结算符合预期，迈向百亿俱乐部【2013-03-15】
公司2012年实现每股收益1.17元，符合之前市场预期；同时实现物业销售金额85.3亿
，同比增长68.2%，超额完成公司2011年销售经营目标。2013年公司目标定位高远，
预计销售额有望超100亿元以上。公司2013年计划竣工面积99万平。较高的竣工增长
保证公司2013年业绩增长。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.47和1.76元。截
至3月14日，公司收盘于9.56元，对应2013年PE为6.50倍，2014年PE为5.43倍，对应
的RNAV为19.83元。公司是A股唯一的全业态商业模式公司，我们认为公司具备长期发
展的潜力，给予2013年9倍市盈率，对应目标价格13.23元，维持“买入”评级。
谨慎推荐——东莞证券:12年销售目标超额完成未来业绩释放弹性高【2013-03-15】
公司广场运营、百货经营及儿童乐园等业务稳步推进，年内商业销售计划上百亿台阶
，同时影院业务开始带来可观利润。预计13——14年EPS分别为1.31元和1.66元，对
应当前股价PE分别为7倍和6倍，估值较低，维持“谨慎推荐”投资评级。
谨慎推荐——银河证券:结算略超预期，今年销售或突破百亿【2013-03-15】
预计世茂股份2013年收入约为80.61亿元，净利润约为15.62亿元，折合每股收益约为
1.33元（扣公允价值评估1.14元）；对应的预测PE为7.2倍（8.4倍）；NAV约为16.49
元/股，折价率约为42%。我们认为，近几年来，世茂股份的管理体系、开发经营能力
都得到改善和优化，销售规模也逐渐扩大，综合比较，给予谨慎推荐。
强烈推荐——东兴证券:销售大幅增长，维持强烈推荐【2013-03-14】
我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为93.66亿元、110.82亿元和135.73亿元，
归属于上市公司股东的净利润分别为19.96亿元、23.47亿元和28.38亿元，每股收益
分别为1.7元、2元和2.42元，对应PE分别为5.61、4.77和3.94。维持公司“强烈推荐
”评级。
买 入——湘财证券:低土地成本促销售加速，商业开发能力蓄积能量【2013-01-25】
公司2012-2014年每股收益分别为1.07元、1.18元和1.26元，对应2013年1月24日收盘
价的PE分别为10.96倍、9.96倍、9.34倍。公司2012年-2014年每股净资产分别为9.88
、11.22和12.56元，对应2013年1月24日收盘价的PB分别为1.19、1.05和0.93倍。
增 持——安信证券:快周转、低估值【2013-01-17】
我们预计公2012-2014年净利润增速分别为16%、14%、23%，EPS1.17、1.34、1.64元
；公司每股RNAV为18元，当前股价折价34%。给予公司增持-A的投资评级，6个月目标
价为14元，相当于2013年10.5倍的动态市盈率。
买 入——群益证券(香港):行业向好，经营效率提升，公司2013年业绩大幅增长可期【2012-12-31】
展望未来，受2011年销售增速放缓以及项目毛利率下行影响，2012年公司整体业绩或
将出现小幅的下降，但随着2012年销售的快速回升，公司2013年业绩将可实现大幅增
长，我们预计公司2012年、2013年净利润增分别为11.6亿元和17.6亿元，YOY分别下
降2%和增长52%，EPS0.99元和1.5元，目前A股对应PE分别为11.2倍和7.4倍，PB1倍，
公司股价较其NAV14.96元折让约26%，估值偏低，维持买入的建议。
买 入——海通证券:商业地产先行者，影院投资加码稀缺性【2012-11-15】
给予公司“买入”评级。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.18和1.47元。截至
11月14日，公司收盘于9.43元，对应2012年PE为7.99倍，2013年PE为6.41倍，预计公
司的RNAV为16.06元。考虑到公司的成长性，我们给予公司2012年10倍PE，对应公司
目标价11.8元，维持“买入”评级。
买 入——中信建投:逐步走上正轨【2012-10-31】
公司经过过去几年的探索与积累，今年的经营情况改善明显，特别是在商业地产销售
方面。在其他业态上公司也逐步走上正轨，但百货业态仍然面临较大的困难。预计公
司12-13年EPS分别为1.14、1.30元，维持“买入”评级。
中 性——中金公司:3季度业绩回顾【2012-10-31】
我们维持2012/2013年公司盈利每股0.91元/0.99元（不考虑物业重估损益）。公司股
价对应2012、2013年市盈率分别为10.7、9.8倍，对2012年净资产值有52%的折让。虽
然公司销售转暖，但收入锁定性并不强，依然维持“中性”评级。
持 有——中银国际:净利同比增9%，非经常收益占比较大【2012-10-31】
世茂股份通过商业地产开发和购物广尝百货、影院、儿童乐园运营已经建立了全产业
链发展模式，这一复合竞争优势正在不断培育和发展中，未来将形成自己独特的优势
。我们维持公司2012-13年的业绩预测为1.13元和1.34元，维持目标价10.01元。但考
虑到公司未来业绩受到毛利率缩水、预售锁定偏低、及销售弹性限制，有一定的不确
定性，由于当前股价已接近目标价，因此将评级下调至持有。
增 持——申银万国:销售快速财务改善，因销售毛利率下滑下调2012年盈利预测至1.17元【2012-10-31】
因公司利息资本化水平有所提升及结算产品类型较去年有较大变化，2012年毛利率将
下滑至39%左右，我们维持对今年房地产结算61亿元的预测，下调公司2012-2014年EP
S为1.17、1.38、1.66元，对应市盈率8X、7X、6X，扣除非经常性损益后的EPS分别为
1.01、1.19、1.46元，对应市盈率10X、8X、7X；公司RNAV为12.8元，折价33%，维持
“增持”评级。
买 入——海通证券:销售超预期，本季股东增持体现中长期信心【2012-10-31】
公司2012前三季度实现物业销售金额70.2亿，实现同比增长57.2%，提前完成了公司
年度经营目标。同时公司四季度将依然积极推盘，全年有望实现80亿以上的签约销售
额。另外公司商业物管业务保持继续增长。昆山世贸广场二期在报告期内开业，进一
步增加公司商业物管面积。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。公
司大股东三季度增持公司股票，充分显示出股东方对公司中长期发展信心。截至10月
30日，公司收盘于9.73元，对应2012年PE为7.84倍，2013年PE为6.28倍，对应的RNAV
为19.83元。公司是A股唯一的全业态商业模式公司，我们认为公司具备长期发展的潜
力，给予2012年12倍市盈率，对应目标价格13.44元，维持“买入”评级。
增 持——申银万国:快速周转初现成效，上调全年销售额预测至80亿元，维持增持评级【2012-09-27】
我们在3月的报告中明确提到，2012年公司房产销售是关键，公司高度分散化的布局
和强大的执行力使得公司分享了今年楼市的结构性复苏机会，我们预计公司全年销售
额将达到80亿元，较2011年有58%的增长。鉴于公司业绩锁定度较低（38%），我们维
持对今年房地产结算61亿元的预测，维持公司2012-2014年EPS为1.29、1.65、2.00元
，对应市盈率7X、5X、4X，扣除非经常性损益后的EPS分别为0.98、1.22、1.42元，
对应市盈率9X、7X、6X；公司RNAV为12.8元，折价33%，绝对价值渐趋显现，维持“
增持”评级。
增 持——天相投顾:销售较好，影院收入大幅增长【2012-09-03】
我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为1.13元、1.43元,按最近收盘价8.7元测
算，对应的动态市盈率分别为8倍、6倍。给予“增持”的投资评级。
中 性——中投证券:执行力短板提升，发展速度加快【2012-08-29】
12-14年EPS1.15/1.49/2.22元，PE8/6/4倍，RNAV20.5元。我们看好商业地产长期发
展潜力及公司先发优势。但考虑到宏观经济及行业政策环境等不利因素影响，维持“
中性”评级。
买 入——海通证券:全年有望完成80亿以上销售【2012-08-28】
公司2012上半年实现物业销售金额45.4亿，实现同比增长63.3%，已完成全年70亿销
售任务的65%。下半年公司还将继续在青岛、济南、天津、上海等地新推项目。考虑
到公司全年可售资源达160亿以上，预判全年销售有望80亿以上。截止报告期末，公
司持有投资性物业达72.5万平。下半年随着昆山世茂广场开业，投资性物业面积还有
望进一步扩大。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。截至8月27日
，公司收盘于8.7元，对应2012年PE为7.02倍，2013年PE为5.61倍，对应的RNAV为19.
83元。由于公司是A股唯一的全业态商业模式公司，我们认为公司具备长期发展的潜
力，给予2012年10倍市盈率，对应目标价格12.4元，维持“买入”评级。
增 持——国泰君安:多业态经营模式稳步推进，低估值【2012-08-28】
预计公司2012-2013年EPS1.12元、1.37元。RNAV18.4元，具高安全边际。公司为典型
的商业地产代表，土地储备丰富，地价低廉，租售并举，通过打造多业态的经营模式
，构筑成长空间。给予增持评级，目标价12元，对应12、13年PE为10.7、8.7倍。
中 性——中金公司:世茂股份中期业绩回顾【2012-08-28】
我们维持2012/2013年公司盈利每股0.91元/0.99元（不考虑公允价值）。公司股价对
应2012、2013年市盈率分别为9.6、8.8倍，对2012年净资产值有57%的折让。我们看
好公司作为商业地产龙头地位，但公司未来盈利锁定情况较差，依然维持“中性”评
级。
买 入——中银国际:合同销售大幅增长，业绩上涨源于投资收益【2012-08-28】
考虑到公司除投资收益外的净利润是同比下降的情况，我们将12-13年每股盈利预测
由先前的1.24元和1.50元分别下调至目前1.13元和1.34元，同时由于板块估值水平的
下移，我们将目标价从15.00元下调至10.01元，相当于8.9倍2012年市盈率和55%的20
12年末NAV折价，维持买入评级。
强烈推荐——东兴证券:内改初见成效，发展驶入快车道【2012-07-21】
我们认为公司当前的一系列变化，将显著改善公司的经营业绩。我们预计公司2012年
-2014年的营业收入分别为71.64亿元、99.75亿元和119.7亿元，归属于上市公司股东
净利润分别为14.51亿元、19.66亿元和23.19亿元，每股收益分别为1.24元、1.68元
和1.98元，对应PE分别为8.93、6.59和5.59。按照公司2012年12倍市盈率计算，公司
6个月目标价15元。上调公司评级至“强烈推荐”。
买 入——海通证券:可售资源丰富，厦门项目进展顺利【2012-05-30】
预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。截至5月29日，公司收盘于12.
30元，对应2012年PE为9.92倍，2013年PE为7.94倍，对应的RNAV为19.83元。由于公
司是A股唯一的全业态商业模式公司，我们认为公司具备长期发展的潜力，给予2012
年12倍市盈率，对应目标价格13.44元，维持“买入”评级。
买 入——中银国际:调产品改制度，销售显成效【2012-05-18】
我们维持12年每股盈利预测为1.24元，但下调13年每股盈利预测为1.50元，同时由于
价格的下降，2012的NAV调整为23.44元，目标价从15.62元下调至15.00元，相当于12
.1倍2012年市盈率和36%的2011年末NAV折价，目前股价较2012的NAV折价率为51%，公
司NAV估值优势突出，维持买入评级。
买 入——中信建投:销售提速【2012-05-02】
公司是A股中城市综合体模式的代表，但由于商业地产运营对于公司来说是全新的领
域，公司在运营经验方面仍然有所欠缺，但从未来方向上看，公司未来前景依然看好
。预计12-13年EPS分别为1.19、1.43元，维持“买入”评级。
中 性——中金公司:世茂股份1季度销售改善【2012-04-29】
我们维持公司2012年/2013年盈利预测为每股0.98元（不考虑公允价值）及每股1.05
元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为12.2、11.4倍，对2012年净资产值有49
%的折让。我们看好公司作为商业地产龙头地位，但公司未来盈利锁定情况较差，依
然维持“中性”评级。
推 荐——华泰证券:专注商业地产开发，多业态经营提升实力【2012-04-17】
预测12-14年EPS分别为1.15元、1.42元及1.82元。公司NAV为21.32元，当前股价具备
较高安全边际。作为我国商业地产开发龙头之一，公司有望受益由城市经济快速发展
、居民收入增长及消费能力提升所带来的商业消费需求，长期具备良好发展前景。给
予14元6个月目标价，并维持推荐评级。
强烈推荐——中投证券:商业模式日趋成熟，业绩加速释放可期【2012-03-30】
12-14年EPS1.15/1.49/2.22元，对应PE10/8/5倍，年复合增速30%且将呈加速增长态
势。公司是国内商业地产龙头，已形成较成熟的商业模式，短中期将迎来业绩加速释
放。我们看好商业地产的长期发展潜力以及公司的先发优势。RNAV20.49元，目前股
价5.4折交易，投资价值严重低估，目标价16元，对应RNAV8折，给予“强烈推荐”评
级。
增 持——国泰君安:可售资源丰富，多业态经营构筑成长空间【2012-03-29】
预计公司2012-2013年EPS1.12元、1.37元。NAV为22.4元，目前股价折价50%，具有较
高的安全边际。公司拥有丰富的土地储备，地价低廉，盈利空间广阔。公司租售并举
，通过打造多业态的经营模式，构筑成长空间。维持增持评级，目标价15元。
中 性——中金公司:公允价值变动收益推动业绩高增长【2012-03-26】
我们小幅调整2012年公司盈利至每股0.98元（不考虑公允价值），引入公司2013年盈
利为每股1.05元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为11.2、10.5倍，对2012年
净资产值有47%的折让。我们看好公司作为商业地产龙头地位，但公司未来盈利锁定
情况较差，依然维持“中性”评级。
增 持——天相投顾:投资性房地产大幅增长【2012-03-26】
我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为1.13元、1.41元，按最近收盘价格
测算，对应动态市盈率分别为10倍、8倍。给予“增持”的投资评级。
增 持——申银万国:多元经营初现成效，房产销售仍是关键【2012-03-26】
我们调整公司2011-2013年EPS预测至1.29、1.65、2.00元（原2011年、2012年预测EP
S为1.27、1.68元），对应市盈率9X、7X、6X，扣除非经常性损益后的EPS分别为0.98
、1.22、1.42元，对应市盈率11X、9X、8X；公司RNAV为14.8元，折价25%，估值优势
不明显。下调评级至“增持”。
买 入——海通证券:11年销售低于预期，12年推进去化是关键【2012-03-26】
预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。截至3月23日，公司收盘于11.
07元，对应2012年PE为8.93倍，2013年PE为7.14倍，对应的RNAV为19.83元。由于公
司是A股唯一的全业态商业模式公司，我们认为公司具备长期发展的潜力，给予2012
年12倍市盈率，对应目标价格13.44元，维持“买入”评级。
推 荐——华泰证券:多元化业态快速成长，未来仍具发展空间【2012-03-26】
预计公司2012-13年EPS分别为1.15元及1.39元，给予其14元6个月目标价格，并维持
“推荐”评级。
买 入——中信建投:稳扎稳打，务实基础【2012-03-26】
我们预计公司12-13年EPS分别为1.19、1.43元，维持“买入”评级。
推 荐——东兴证券:经营性物业收入增长迅速【2012-03-26】
我们预计公司2012年-2014年的营业收入分别为71.64亿元、99.75亿元和119.7亿元，
归属于上市公司股东净利润分别为14.51亿元、19.66亿元和23.19亿元，每股收益分
别为1.24元、1.68元和1.98元，对应PE分别为8.93、6.59和5.59。按照公司2012年12
倍市盈率计算，公司6个月目标价15元。维持公司“推荐”评级。
推 荐——东兴证券:赢占先机，受益大型城市崛起【2012-01-31】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的净利润分别为10.53亿元、14.8亿元和19.98
亿元，每股收益分别为0.9元、1.26元和1.71元，对应的PE为10.00X、7.13X和5.28X
，公司当前的市盈率处于历史底部，已经具备良好的投资价值，维持“推荐”的投资
评级，半年的目标价15元。
中 性——北京高华:销售弱于预期，财务状况走软；下调目标价【2012-01-12】
我们所应用的目标价较净资产价值的折让幅度为60%，与我们去年10月份对其母公司
世茂房地产(813.HK，中性)设定的折让一致。我们新的目标价格为人民币10.78元，
对应的2012年预期市盈率和市净率分别为12.5倍和1.1倍，而其A股同业的均值分别为
9.3倍/1.5倍。世茂股份当前股价较2012年底预期净资产价值折让65%，对应2012年预
期市盈率和市净率分别为11.0倍和1.0倍，而其A股同业的均值分别为53%/8.4倍/1.4
倍。维持中性评级。
推 荐——东兴证券:成长中的城市综合体投资运营商【2011-12-22】
公司是布局二、三线城市的城市综合体开发、运营商，公司目前的商业全产业链已经
初具雏形。公司目前有三大优势：1、公司的产品结构中有较多的非住宅项目，滞销
的风险得到分散；2、公司由于有影院、百货等业态，可以获得经营性贷款，融资方
面有较为宽松的便利条件。3、公司在投资方面对风险把控较为严格。我们认为随着
公司布局城市的商圈逐渐成熟，公司逐渐成长为城市综合体运营商的远景目标值得期
待。我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为54.7亿元、77.9亿元和
109.5亿元，归属母公司所有者净利润分别为10.55亿元、14.8亿元和19.98亿元，每
股收益分别为0.9元、1.26元和1.7元，给予2012年11倍PE，6个月目标价14元。首次
关注给予“推荐”评级。
增 持——国泰君安:多业态构筑成长空间，文化建设受益股【2011-11-02】
预计公司11-12年EPS0.90、1.09元，公司租售并举，通过打造多业态的经营模式，构
筑成长空间。打造地产影院和儿童文化的模式，为受益于文化建设加速的地产股标的
。维持增持评级及目标价19元。
买 入——安信证券:商业地产开发与经营稳步推进【2011-10-31】
我们维持前期的盈利预测，预计2011/2012/2013年每股收益分别为0.95/1.20/1.50元
，维持“买入-A”评级，6个月目标价16.00元。
买 入——海通证券:厦门项目是后期关键，全业态模式继续拓展【2011-10-31】
公司前三季度实现销售金额44.67亿，进度略微平淡。后期厦门项目能否如期实现是
销售达标关键。同时公司的商管，百货，影院业务也得到进一步拓展。公司从年初至
今获取近105万平米土地储备。以上项目地理位置较佳，未来具备较好盈利能力。预
计公司2011、2012年每股收益分别是0.93和1.22元。截至10月28日，公司收盘于11.6
8元，对应2011年PE为12.56倍，2012年PE为9.57倍，对应的RNAV为19.83元。由于公
司是A股唯一的全业态商业模式公司，我们认为公司具备长期发展的潜力，因此给予
公司适度溢价。按照2011年18倍市盈率计算，对应目标价格16.74元，维持“买入”
评级。
买 入——中银国际:前三季度净利润增长83%【2011-10-31】
目前公司股价相对2011年NAV折让55%，估值优势突出。出于审慎考虑我们下调2011-1
3年盈利预测，并将公司目标价从18.16元下调至15.62元，相当于40%的2011年末NAV
折价，维持买入评级。
中 性——中金公司:商业旗舰扬帆待东风【2011-10-31】
我们维持2011年、2012年净利润预测9.6亿元及11.7亿元，对应每股收益0.82元及1.0
0元，同比增速分别为10.0%和22.0%。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为14.2
、11.7倍，对2012年净资产值有50%的折让。我们看好公司作为商业地产龙头地位，8
79万平米土地储备的资源价值，但限于短期销售低迷，未来盈利存在一定不确定性，
我们维持“中性”评级。
买 入——申银万国:推货灵活带动销售增长，财务稳健保障业态培育【2011-10-31】
业绩有望保持高增长，上调2011年盈利预测至0.95元，下调2012年盈利预测至1.27元
(原预测分别为0.90元/1.41元)，上调至“买入”评级。
推 荐——长江证券:考验能力的一年【2011-10-30】
我们基于看好行业的情况下看好公司未来，目前人均GDP发展到这个阶段，未来商业
繁荣是预期内的事情，况且目前无论是投资角度还是存量角度来说，商业占比严重失
调。公司自09年重组以来每年都在努力，但在经验与能力上仍有待考验。我们在不考
虑公允价值收益后，预计公司11-12年业绩为0.9、1.23元，维持“推荐”评级。
增 持——东海证券:项目销售稳步推进，全年业绩增长可期【2011-10-29】
由于公司今年的业绩锁定性高，我们预测公司2011-2013年实现的EPS分别为0.91元、
1.21元和1.49元，以10月28日11.68元的收盘价对应PE为12.8倍、9.7倍、7.8倍，给
予公司增持评级。
强烈推荐——平安证券:销售放缓，增长无忧【2011-10-28】
由于报告期内公司的销售进度低于预期，我们小幅下调了未来3年的盈利预测，预计
公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.93、1.32和1.87元；其中，公允价值变动对
于2011年EPS的贡献值为0.15元；最新收盘价对应的PE分别为12.1、8.6和6.1倍。根
据测算，公司2011年的每股RNAV值为21元，股价相对于RNAV折让46%。我们认为，尽
管公司2011年的销售额低于原定目标（80亿）是大概率事件，但是全年合同销售额仍
有望实现30%左右的增长，而且我们依然坚定看好非一线城市商业地产的发展前景和
公司的商业模式，维持对于公司的“强烈推荐”评级。
买 入——安信证券:能否成为第二个万达？【2011-10-13】
预计公司2011、2012、2013年每股收益分别为0.95、1.21、1.50元，NAV估值25.37元
；我们看好住宅限购背景下商业地产的成长空间，认为世茂股份商业地产开发模式日
渐成熟，若成功实行“7/3”模式维持合适的销售比例，极有可能成为第二个万达，
给予“买入-A”评级，6个月目标价16元。
强烈推荐——平安证券:进入黄金成长期的商业地产龙头【2011-08-31】
我们预测，扣除公允价值变动损益后，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.88、1
.28和2.23元，未来3年净利润年均复合增速将达到44%；最新收盘价对应的PE分别为1
6.7、11.5和6.6倍；2011年底的每股RNAV为22.3元，目前股价相对于RNAV折让34%。
我们认为，公司是一个确定高成长行业中具有比较优势的企业，价值被低估，给予“
强烈推荐”的评级，目标价20元。
强烈推荐——平安证券:销售符合预期，商业稳步培育【2011-08-31】
公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.88、1.28和2.23元，未来3年净利润年均复合
增速将达到44%；最新收盘价对应的PE分别为17.0、11.7和6.7倍；2011年底的每股RN
AV为22.3元，目前股价相对于RNAV折让33%。我们认为，公司是一个确定高成长行业
中具有比较优势的企业，价值被低估，给予“强烈推荐”的评级，目标价20元。
推 荐——华泰证券:上半年业绩维持快速增长，多元化发展战略稳步推进【2011-08-19】
预计公司未来两年为地产业务结算高峰期及各项业务快速发展期，预计公司2011-201
3年每股收益分别为0.95元、1.23元及1.48元，维持推荐评级。
增 持——天相投顾:资金充裕，投资力度不减【2011-08-19】
我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.95元、1.3元，按2011年08月18日
收盘价格测算，对应动态市盈率分别为14倍、10倍。给予“增持”的投资评级。
买 入——中银国际:中期业绩符合预期【2011-08-19】
我们维持对世茂股份的盈利预测和买入评级不变。
买 入——海通证券:土地储备继续扩大，全业态模式初具规模【2011-08-19】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.93和1.22元。截至8月18日，公司收盘于13.
6元，对应2011年PE为14.62倍，2012年PE为11.15倍，对应的RNAV为19.83元。由于公
司是A股唯一的全业态商业模式公司，因此我们给予公司适度溢价。按照18倍市盈率
计算，对应目标价格16.74元，维持“买入”评级。
强烈推荐——平安证券:业绩增长强劲，销售分化显现【2011-08-19】
我们预测，扣除公允价值变动损益后，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.89、1
.44和2.21元，未来3年净利润年均复合增速将达到40%；最新收盘价对应的PE分别为1
5.2、9.1和6.0倍；2011年底的每股RNAV为23元，目前股价相对于RNAV折让40%。我们
认为，公司是一个确定高成长行业中具有比较优势的企业，价值被低估，给予“强烈
推荐”的评级，目标价20元。
推 荐——长江证券:播种商业地产的春天【2011-08-18】
不考虑公允价值收益，预计公司11-12年业绩为0.9、1.21元，维持“推荐”评级。
买 入——海通证券:土地市场连续开拓【2011-08-05】
公司虽是首次进入天津市场，但大股东已经把“世茂”的品牌带入天津。我们预计上
市公司新拓展天津市场的风险性相对较校该地块楼面成本价为1684元每平，周边普通
住宅新盘销售价格在7000元每平米左右。项目未来盈利预期较好。截止到本报告末，
公司未付土地款大约14亿元。当前拿地进度和土地款对公司现金不构成太大压力。预
计公司2011、2012年EPS分别是1.16元和1.44元，RNAV在19.83元。按照公司8月3日13
.71元股价计算，对应PE为11.82倍和9.52倍。我们看好公司的后续发展前景，给予15
倍市盈率，目标价17.4元，维持对公司的“买入”评级。
强烈推荐——平安证券:进入高速成长轨道的商业龙头【2011-07-18】
我们预测，公司2011、2012年的EPS分别为1.16和1.80元，最新收盘价对应的PE分别
为12.1和7.8倍；根据我们的测算，公司2011年的每股RNAV为26元，股价相对于NAV折
让45%。我们认为，公司已经进入高速成长的轨道，给予“强烈推荐”的评级。
推 荐——华泰证券:商业地产龙头崛起，业绩进入加速释放期【2011-06-09】
预计公司2011-2013年净利润分别为11.12亿元、14.41亿元及17.37亿元，对应每股收
益分别为0.95元、1.23元及1.48元。作为商业地产龙头企业，公司拥有丰富的土地储
备，业绩爆发性强，未来两年将是结算收入高峰期。因此给予其19元的目标价格，对
应20倍的预测11年业绩，并给予“推荐”评级。
增 持——申银万国:走得快不如走得巧【2011-05-30】
我们预计公司2011/2012年基本每股收益为0.94/1.41元，年复合增长35%，对应市盈
率15/8X，公司RNAV为22元，目前折价40%。首次给予“增持”评级，目标价18元，有
40%的上涨空间。
买 入——中银国际:1季度净利润实现翻番【2011-05-03】
我们暂时维持对公司1.06元的2011年盈利预测不变，公司上半年新推盘以南京住宅项
目为主，下半年将是商业地产项目的主要加推时间，预计下半年销售超预期的可能性
存在；公司在商业地产开发、广尝百货、影院等方面进行多业态组合式发展，下大力
气培育核心商业经营竞争力，是A股商业地产企业的领军者，维持买入评级。
增 持——天相投顾:商业地产销售势头良好【2011-04-30】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为1.47元、1.81元，按公司最近收盘价
为14.53元，对应的动态市盈率分别为10倍、8倍。维持“增持”的投资评级。
推 荐——长江证券:商业地产，请选择世茂【2011-04-29】
我们看好世茂股份的逻辑一直以来没有变化，从短期业绩来讲，公司目前主要销售的
商业对于业绩将会起到支撑的作用；从长期来说，物业持有、影院等方面都呈现明显
增长，未来都将提供稳定的现金流；从刺激因素来说，未来万达院线的上市将会提升
公司估值。我们在不考虑公允价值收益后，预计公司11-12年业绩为0.9、1.23元，维
持“推荐”评级。
推 荐——长江证券:商业领袖，荣耀四方【2011-04-05】
我们看好世茂股份的逻辑一直以来没有变化，世茂股份为代表的城市综合体模式在目
前住宅市场面临调控的情况下具有更大的优势，这主要体现在其土地、资金以及产品
溢价能力等诸多方面。另外在商业租赁方面，我们可以看到的是空置率的下降以及租
金的上升，这些行业大背景下我们认为世茂股份的是A股目前最佳的选择。选择世茂
股份未来将享受业绩和资产双重提升，值得市场再次重点关注。
增 持——天相投顾:业绩开始释放【2011-03-14】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.93元、1.32元，按公司最近收盘价
为14.22元，对应的动态市盈率分别为15倍、11倍。维持“增持”的投资评级。
买 入——海通证券:业绩大幅增长，新开工面积继续扩大【2011-03-14】
公司作为A股少有的商业地产公司，在经营上继续坚持7/3模式，2010年45.69亿收入
中43.33亿来自于物业销售，而1.76亿来自于物业租赁，未来租赁收入还会进一步扩
大。目前公司在现金状况较好，同时计划2011年新开工与竣工面积进一步扩大。预计
2011、2012年EPS分别是1.16和1.44元，RNAV在19.83元。按照公司3月11日14.22元股
价计算，对应PE为12.25倍和9.88倍。维持对公司的“买入”评级。
增 持——西南证券:商业地产运营顺利【2011-03-14】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.94元、1.17元和1.46元，对应动态市盈率为20
倍、15倍和11倍，给予“增持”的投资评级。
买 入——湘财证券:2011年业绩再上台阶【2011-03-14】
根据审慎的销售和结转的假设，我们预测2011年至2013年的EPS分别为0.94元、1.15
元和1.24元，对应2011年3月12日的收盘价14.22元的PE为15.09X、12.35X和11.51X；
我们预测2011年至2013年的每股净资产分别为8.24元、9.69元和11.27元，对应2011
年3月12日的收盘价14.22元的PB为1.73X、1.47X和1.26X。
买 入——中银国际:全商业产业链初见成效【2011-03-14】
公司10年主营业务收入同比增长330.5%至45.69亿元，归属于母公司的净利润同比增
长324.2%至8.74亿元，每股收益0.75元。在住宅全面限购及限贷严格执行情况下，商
业地产有望承接投资资金，销售周转取得提升。另外，公司全商业产业链的模式也在
不断发展并开始显现竞争优势。我们维持对世茂的买入评级，但将公司目标价从20.3
6元下调至18.16元。
推 荐——中投证券:全商业产业链运营模式初具规模，业绩进入高速释放期【2011-03-14】
据我们跟踪，公司11年1-2月签约近10亿元，同比增长翻几番。在货量充足下基本未
涨价以加速销售，4月后占20%规模的住宅推新盘，销售高增长可期。提升11-12年EPS
1.15、1.64元、RNAV19元，目前股价7.6折交易。
推 荐——国元证券:转型后业绩靓丽【2011-03-14】
公司布局二三线城市除有土地成本低廉的优势外，二三线城市商业空间更大，而多业
态间的互补性加强，打造城市综合体的战略较清晰，预计2011/2012年归属母公司所
有者的净利润增长45%、31%，实现每股收益1.08元、1.42元，目前股价14.22元，动
态PE13X、10X，给予“推荐”评级。
推 荐——长江证券:模式决定成败【2011-03-13】
我们基于行业背景看好世茂股份，而从目前情况来看，公司在新的一年是值得期待的
。其在商业销售方面，物业持有、影院等方面都呈现明显增长。我们在不考虑公允价
值收益后，预计公司11-12年业绩为0.9、1.21元，维持“推荐”评级。
买 入——群益证券(香港):处于业绩爆发前期，2011年净利润迅速增长【2010-12-08】
预计公司2010、2011年实现净利润7.9亿元和15.3亿元，YOY增长约285%和92%。EPS分
别为0.68元和1.31元，目前A股PE分别为18.1倍和9.4倍，PB2倍。公司RNAV估值19.5
元，折价18%的后仍有16元，与目前股价差距30%，给予强力买入的投资建议。
增 持——天相投顾:第三季度收入确认较少【2010-11-01】
预计公司2010-2011EPS分别为0.68元和1.17元，以最新收盘价15.38元计算，对应PE
分别为23倍和13倍，我们看好综合体行业的成长空间和公司的A股龙头地位，维持增
持评级。风险在于项目销售和结算进度可能不达预期。
推 荐——长江证券:关注公司四季度销售【2010-10-31】
根据公司的经营计划以及我们调研的情况，我们预计公司2010年度结算资源主要来自
北京世茂国际广尝苏州世茂运河城商业、常熟世茂世纪中心、绍兴商业项目以及南京
世茂滨江新城。预计10-11年EPS分别为0.78、1.21元，对应目前股价PE为20、13倍。
鉴于世茂股份特殊的商业模式，从NAV估值的角度来说也相对低估，维持“推荐”评
级。
推 荐——长江证券:低估的商业地产龙头【2010-10-10】
10-11年EPS分别为0.78、1.21。从PE的角度来说相对于增长率来说估值较低，且NAV
估值也有优势。首次给予“推荐”评级。
强烈推荐——招商证券:大规模开工确保公司高增长【2010-08-16】
我们预计公司2010到2012年业绩分别为0.80元、1.04元和1.60元。公司RNAV为22.9元
。考虑到公司低廉的土地储备、先进的商业模式以及未来的高增长，我们按今年20倍
PE，也即16.0元对公司股票进行估值，维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。
推 荐——中投证券:多业态盈利模式形成，投资价值就此打开【2010-08-15】
维持公司10-12年EPS0.74、1.06、1.41元的预测，RNAV19元，“推荐”评级。
增 持——天相投顾:业绩符合预期、销售状况良好【2010-08-13】
我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.83元和1.14元，以昨日股价14.22元计
算，对应的动态市盈率分别为17.2倍和12.5倍，估值在二线龙头中处于平均水平，维
持增持评级。
买 入——世纪证券:加速布局，公司发展步入快车道【2010-08-13】
维持公司2010年、2011年、2012年每股收益分别为0.95、1.34、1.54的盈利预测和“
买入”的投资评级。
推 荐——国都证券:快速成长开始启动【2010-08-12】
根据公司经营计划及我们对公司项目结算情况的预测，世茂股份2010年、2011年、20
12年每股收益分别为0.69、1.10、1.24元，给予“推荐、A”的投资评级，未来6个月
目标价16.5元，12个月目标价18.6元。
推 荐——爱建证券:业绩如期高增长【2010-08-12】
公司经营状况良好。随着商业地产市场的复苏和发展，以及公司各业态规模的逐步扩
大和经营的日渐成熟，未来公司业绩将的进一步释放。今明两年业绩大幅增长是大概
率事件，维持“推荐”评级。
买 入——世纪证券:倾力打造城市综合体,商业地产旗舰起航【2010-06-04】
预计2010年、2011年、2012年公司每股收益分别为0.95元、1.34元、1.54元，每股RN
AV为23.87元，公司目前股价估值水平较低，给予公司“买入”的投资评级。
谨慎推荐——财富证券:专业专注的商业地产公司【2010-06-01】
国家这一轮房地产调控的根本出发点是为了保障民生，打压商品房价格过高的现象，
无论是“国十条”、房贷新政还是开征房产税都只是针对住宅市常在房地产行业这一
轮下跌中，世茂股份这类的商业地产也随之跌去50%左右，但是实际受的影响应该不
会有这么夸张，在城镇化和消费升级中商业地产的需求依然旺盛，此外商品房市场挤
出的一部分投资也有可能向商业地产转移，我们判断世茂股份被“错杀”的可能性很
大。从估值上来看，目前公司已经具备非常高的安全边际，但是短期还是受到整个行
业调控的影响。在市场对房地产行业整体担心没有消除之前，我们给予公司“谨慎推
荐”评级，第一目标价13.66元（隐含销售价格下跌，对RNAV打七折），但是我们非
常看好公司长期的发展。
增 持——天相投顾:增长主要源自低基数【2010-04-30】
暂不考虑公司 2009 年度非公开增发，我们预计公司 2010-2011 年的每股收益分别
为0.92 元和 1.44 元，以最新股价 11.72 元计算，对应的动态市盈率分别为 13 倍
和 8 倍，估值水平较低，长期投资价值显著，维持增持评级。
强烈推荐——招商证券:低土地成本的快速扩张【2010-02-10】
不考虑增发摊薄及公允价值变动的影响， 我们预计2010年到 2012 年公司的 EPS 分
别为 1.11 元、1.19 元和 1.29 元。我们计算公司的 RNAV为22.9元。考虑到公司低
成本的土地储备、正积极增加后续项目储备以及先进的商业模式，我们认为公司股票
的短期目标价至少应为公司的RNAV，也即 22.8 元，对应公司 2010 年的动态 PE 为
20.7 倍。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。
增 持——天相投顾:销售符合预期、但结算低于预期【2010-02-09】
暂不考虑公司 2009 年度非公开发行预案，我们预计公司 2010-2011年的 EPS分别为
0.91元和1.26元，以02月 08日收盘价13.94元计算，对应的动态市盈率分别为 15倍
和 11倍，在商业地产股当中处于较低水平。鉴于商业地产行业对宏观经济周期的滞
后性、遭遇政策调控的风险较孝2010 年促销费的大格局、人民币对内贬值和对外升
值的预期，以及公司在A 股商业地产的龙头地位、较为突出的盈利性和扩张性，我们
维持公司“增持”评级
推 荐——齐鲁证券:09年脱胎换骨，10年强劲增长【2010-02-09】
公司 09 年竣工面积有限，每股收益 0.18 元，这与我们前期预测完全一致。但是预
售收入远高于结算收入，公司 09 年预收账款18.54 亿，同比变动幅度高达 1109.86
%。我们预计2010 年公司业绩将呈现爆发式增长。10年、11年和 12年每股收益分别
为 1.01元、1.37元和 1.72元，截止上一交易日 13.94元的收盘价，对应的 P/E分别
为 14倍、10倍和8倍，10年开始具有长期估值优势，对应 RNAV估值 23.48元/股,考
虑到公司业绩的高增长以及股价对 RNAV的大幅折价优势，维持公司“推荐”评级。
推 荐——齐鲁证券:布局二三线锁定高红利，城市综合体掘金无限量【2010-01-04】
公司 09年竣工面积有限，预售收入将远高于结算收入，2010年公司业绩将呈现爆发
式增长。我们预计公司 09年、10年和 11年每股收益分别为 0.18 元、1.01 元和 1.
37 元，截止上一交易日 16.66 元的收盘价，对应的 P/E分别为 93倍、16倍和 12倍
，10年以后具有长期估值优势， 对应 RNAV估值 23.48元/股,考虑到公司业绩的高增
长以及股价对 RNAV的折价优势，维持公司“推荐”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 72｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 58｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-17 ｜ 36000｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2014年7月16日,本公司第六届董事会第二十二次会议审议通过了｜
｜ ｜《关于公司为关联方提供担保的议案》,公司关联董事许荣茂董 ｜
｜ ｜事长、许薇薇副董事长、许世坛董事回避表决,该项议案由6名非｜
｜ ｜关联董事表决,并以同意票6票,反对票0票,弃权票0票获得通过。｜
｜ ｜董事会同意公司拟向关联方宁波世茂新腾飞置业有限公司提供金｜
｜ ｜额为3.6亿元人民币的担保额度。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-06-28 ｜ 135690｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2014年6月27日,本公司第六届董事会第二十一次会议审议通过了｜
｜ ｜《关于公司为关联方提供担保的议案》,同意公司拟向关联方常 ｜
｜ ｜熟世茂新纪元置业有限公司、苏州工业园区世茂世纪置业有限公｜
｜ ｜司及上海茂沁投资管理有限公司提供总金额为13.569亿元人民币｜
｜ ｜的担保额度。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-12-05 ｜ 559222270｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
