☆公司报道☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2014-08-06◇
【2011-11-22】
中华企业(600675)委托贷款筹资7.5亿元
被业内视为有可能步绿城后尘的中华企业（600675）近日又通过委托贷款筹集
资金7.5亿元。
根据中华企业公告，公司拟通过中国农业银行上海曲阳支行以委托贷款形式向
上海地产（集团）有限公司借款人民币6.5亿元整，期限不超过1年，利率水平不高
于中国人民银行规定的同期贷款基准利率，公司对该项借款无相应抵押或担保。该
借款用于有关项目建设开发。上海地产（集团）有限公司为公司控股股东，故此次
交易为关联交易。
中华企业同时公告，公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司目前正
在投资开发印象春城一、二街区项目，为确保其生产经营需要，公司董事会同意子
公司上海房地产经营集团以委托贷款形式向上海地产融资担保有限公司借款人民币
1亿元整，借款期限一年，年利率10%，委托银行为中国民生银行上海分行。
由于上海地产融资担保有限公司系上海住房置业担保公司子公司，而上海住房
置业担保公司系公司大股东上海地产（集团）有限公司子公司，故此次交易也构成
关联交易。
根据中华企业三季报，截至9月末，公司资产负债率为78.1%，在100多家A股房
企中位居前列，资金链已十分紧张。
【出处】中国证券报【作者】
【2011-06-30】
中华企业(600675)债权信托融资成本低
中华企业29日发起一笔信托融资，将以对项目公司相应债权融资约3至4亿元，
为期18个月，其优先级预期年化收益为8.6%，劣后级亦不过10%。比较同期发行的
房地产信托至少9.5%至12%的年化收益率，中华企业这一债权信托融资成本显得颇
为低廉。
上述信托由五矿信托发起，名为“中华企业优债投资二号集合资金信托计划”
，其中优先级2至3亿，劣后级约1亿，对应预期年化收益率分别为8.6%和10%，预定
期限为18个月，按信托季度分配收益。上述信托资金将用于折价购买中华企业对南
郊中华园公司委托贷款债权项下的部分债权。信托收益主要来源于上市公司的总体
经营收益。与此同时，为保证回购资金来源，双方锁定中华企业旗下南郊中华园项
目三期未来销售收益作为第二还款来源。据资料显示，该项目三期为联排别墅，预
测面积73342平方米，共322套，现正在建设中，已达到销售状态，2011年下半年开
始销售，预计将实现回笼资金近3亿元。同时，中华企业子公司上海房地产经营（
集团）有限公司提供担保。
年报显示，南郊中华园目前一期、二期已销售，南郊中华园项目公司去年归属
于母公司净利润总计为1.88亿元，而计划今年竣工面积为8.4万平方米，三期项目
计划于今年竣工。
今年4月28日，中华企业曾以同样方式发行了一期规模接近4亿元的信托，为期
18个月，信托资金用于购买中华企业对其全资子公司上海顺驰置业5亿元委托贷款
债权，优先级与劣后级收益与此次相同。
对比同期发布的其他投资于房地产领域的信托，中华企业此次的信托成本明显
较低。如近期西安信托发行的规模2.2亿、为期22个月的紫薇地产股权收益信托计
划，收益率最低为9.5%，最高则为11.5%；外贸信托发行的5亿杭州江南春城项目信
托计划，收益率则为10.5%至12.5%。若同样以债权信托融资来看，今年卧龙地产以
对子公司债权发起的规模1.75亿元、为期14个月的债权信托，资金占用费的年利率
为15%。
【出处】上海证券报【作者】赵一蕙
【2011-02-01】
中华企业(600675)2010年净利增一成 拟每10股派1元
中华企业（600675）周一晚间发布年报，公司2010年实现净利润7.05亿元，同
比增长10.71%。
2010年公司营业收入30.3亿元，同比下降26.51%；每股收益0.498元，同比增
长10.67%。
公司拟每10股派发现金红利1元（含税）。
【出处】全景网【作者】蔡振鹏
【2010-12-20】
中华企业(600675)3.7亿股股改限售股12月23日起上市
中华企业周五晚间公告称，公司3.70亿限售股将于12月23日上市，占总股本的
26.17%。
此次解禁股由大股东上海地产（集团）有限公司持有。解禁后，公司股份实现
全流通。
中华企业周五收报7.64元，跌1.16%。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2010-12-13】
中华企业(600675)停牌7个月只换两涨停 游资机构集体出逃
由上海地产集团控股的中华企业和金丰投资12月7日发布重组公告后双双复牌
，自公告发布起连续两日两家公司均以"一"字线涨停报收，不过在12月9日两公司
涨停板开盘后却一路放量下跌。
重组公告显示，中华企业拟以现金8.3亿元人民币收购控股股东上海地产集团
持有的上海房地集团40%股权，金丰投资则计划以1.585亿元收购地产集团持有的置
业公司10.5%股权，收购完成后金丰投资将合计持有置业公司40%的股权。两公司董
事会决定于2010年12月23日召开临时股东大会审议以上重组方案。
自今年5月17日停牌重组至12月7日复牌，两家公司停牌了7个月时间只换来两
个涨停板便告结束，市场普遍认为此次重组远低于此前期望。同为上海地产集团旗
下的上市公司，中华企业和金丰投资本身存在同质化竞争，地产集团也曾承诺将会
把旗下的房地产开发业务全部并入到中华企业。显然，这次重组并未兑现。也有分
析师向记者表示，重组不达预期是一个方面，地产股面临的调控压力也是重要原因
，不过两公司收购的都是上海地产集团旗下的优质资产，这次股权重组或许仅仅是
一个开始。
不过二级市场投资者并不买账，上交所交易公开信息显示，在12月7日第一个
涨停板当天资金已开始出货，当日某机构专用席位卖出28.6万元；12月8日，两股
涨停板再遭大笔卖出，中华企业当日卖出营业部中不乏著名的游资营业部，排名首
位的国信证券深圳泰然九路证券营业部卖出约528万元，海通证券深圳红岭中路营
业部也有大笔卖出。此外，金丰投资也遭两家机构专用席位卖出约294万元。12月9
日中华企业与金丰投资涨停板开盘后便急速下跌，尾盘双双收跌，振幅达12.66%和
11.40%，成交量急剧放大，周五开盘后两股继续下跌近6%。两个涨停板后，机构、
游资已按捺不住纷纷出逃。
【出处】大众证券报【作者】赵峰
【2010-12-08】
迫于政策选择变通 2010唯一房产重组花落中华企业(600675)
作为2010年上海国有控股上市公司整合的收官之作，停牌7个多月后，中华企
业（600675.SH）和金丰投资（600606.SH）的重组方案终于出炉。
方案显示，中华企业计划协议方式以现金约8.3亿元收购控股股东上海地产（
集团）有限公司（下称"地产集团"）持有的上海房地（集团）有限公司（下称"上
房集团"）40%的股权；地产集团下属的金丰投资则计划出资1.585亿元，从地产集
团手中收购上海市住房置业担保有限公司（下称"置业担保"）10.5%的股权，收购
完成后金丰投资将以40%的持股比例成为置业担保第一大股东。
7日，上述两家公司复牌后均封于涨停，中华企业和金丰投资分别报收于7.9元
和7.82元。
实际上，两家公司的重组方案低于市场预期。7日，一家重仓配置的机构相关
人士告诉记者，"原先预期上房集团和中星集团的股权都将进入中华企业，而地产
集团和中星集团持有的置业担保股权也有望注入金丰投资，现在看来明显低于预期
。"
不过，对于中华企业来说，或许也有苦衷。毕竟在房地产重组暂缓审批的背景
下，选择不涉及重大资产重组的现金收购方式，或许是中华企业急于复牌的变通之
策。
中华企业：迫不得已的复牌
对于中华企业和金丰投资来说，7个多月的停牌时间较其他数只已复牌的上海
本地国资重组股长得多；不过今年4月，政府对房地产行业逐渐加大力度的调控使
证监会对房地产企业重组审核进入暂停状态。
而今年5月7日停牌的两家上市公司显然无法等待监管部门对于房地产行业重组
重新开闸的时刻，于是，选择不涉及重大资产重组的方案成为变通之策。这也是中
华企业重组方案远低于市场预期的一个重要原因。
根据中华企业公布的方案，公司为进一步提高资产质量、业务规模和提升市场
竞争力，拟从控股股东地产集团收购其持有的上房集团40%的股权。
2003年被无偿划归地产集团的上房集团主要从事房地产业务，同时还从事包括
不动产经营、物业管理和仓储物流业务。
目前，拥有地产开发企业二级资质的上房集团开发的项目包括：上海南站配套
商品房项目（馨汇南苑，已经全部竣工）、嘉定国际汽车城住宅项目、徐汇小闸镇
项目、常州景瑞曦城和英郡花苑；此外，上房集团毗邻上海松江出口加工区的松江
仓储项目定位为高端物流项目，有望成为其新的业务增长点。
立信羊城会计师事务所的审计数据显示，截至2009年末，上房集团净资产约10
.42亿元；截至今年7月31日，该数据变为20.32亿元；今年1-7月，上房集团营收和
净利润分别实现9.27亿元和2.93亿元。
上海东洲资产评估公司在净资产基础上给予上房集团1.99%的增值率，评估后
的净资产约20.75亿元；中华企业拟收购的40%股权对应价值8.3亿元。
和此前市场预期地产集团将注入其持有上房集团100%股权乃至包括中星集团全
部股权不同的是，如今中华企业公布的方案要缩水许多，究其原因和当下房地产行
业重组的审批暂停显然密不可分。
从中华企业的财务数据看，如果上市公司选择收购上房集团100%股权，虽然总
资产和营业收入两项指标不触及重大资产重组的红线，但净资产一项却无法规避"
占上市公司净资产额50%以上"的标准。
截至今年7月底，上房集团净资产约20.32亿元，无论是和中华企业6月底的37.
92亿元相比，还是和9月底38.55亿元相比，均超过50%的指标。
如再考虑注入中星集团的股权，显然难以逃避重大资产重组的红线。这意味着
除非走绿色通道，否则中华企业的复牌将遥遥无期。
尽管如此，作为不得已的替代方案，地产集团此次将其全资控股的上房集团40
%股权，通过协议转让的方式注入上市公司，依然给予市场不少想象空间。
申万研究所分析师殷姿认为，虽然"复牌方案整体低于市场预期，但未来地产
集团整合预期信号正面"，这次注入至少体现了"集团解决同业竞争的信心，为未来
融资重启后上市公司的资产注入传递正面信号"。
应当承认，相比前两年其他地产类公司的重组方案，上房集团注入的股权评估
价格相对较低。而上房集团拥有的67万平方米土地储备权益面积，对于40%股权则
意味着为中华企业带来26.8万平方米的新增土地储备。
申万的预测数据显示，此次收购将为中华企业2011年和2012年带来3300万元和
8600万元的利润贡献，对应每股增厚约0.03元和0.08元。预计公司2010-2012年每
股收益（EPS）分别约0.57元、0.81元和1.2元，考虑适当的资产注入预期，分析师
将其对上市公司评级上调为增持，并给出11元/股的估值。(苏江)
【出处】21世纪经济报道【作者】
【2010-12-07】
中华企业(600675)金丰投资笑纳地产集团10亿资产
在停牌将近7月之后，同属于上海地产集团的中华企业（600675）和金丰投资
（600606）终于在今日推出了各自的资产收购方案，两家公司将分别向大股东地产
集团收购相应的资产，以提升各自的盈利能力。
根据中华企业和金丰投资的公告，两家上市公司收购的资产都是大股东上海地
产集团旗下的优质资产。
其中，中华企业将出资8.3亿元收购地产集团持有的上房集团40%股权。上房集
团主要从事房地产开发业务，拥有房地产开发企业的二级资质，目前是地产集团10
0％控股的全资子公司。经过审计后的财务数据显示，上房集团2010年1至7月总资
产90.91亿元，营业收入9.27亿元，归属于母公司所有者的净利润2.93亿元。
收购上房集团之后，中华企业将会获得更好的发展前景。据了解，目前上房集
团有两大项目，一个是安亭新镇二期50多万平方米的开发项目，另一个是位于徐汇
区宜山路蒲汇塘路地块20多万平方米的纯住宅开发项目，未来利润可观。虽然现在
还刚刚起步，但是相较上市公司直接拿地的项目而言，还是缩短了开发的周期，降
低了风险。
金丰投资将出资1.585亿元，收购地产集团持有的上海市住房置业担保有限公
司10.5%股权。据悉，置业担保公司成立于2000年7月，是上海市唯一一家从事住房
公积金贷款担保的专业机构。目前，置业担保公司注册资本金为人民币7亿元，其
中地产集团持有其39.5%的股权（为第一大股东），地产集团下属上海中星（集团
）有限公司持有其15%的股权，金丰投资持有其29.5%的股权。本次收购完成后，金
丰投资将合计持有置业担保公司40%的股权。金丰投资将取代地产集团成为置业担
保公司的第一大股东，这为增强金丰投资的盈利能力和可持续发展能力提供了有利
的条件。目前置业担保公司每年为金丰投资贡献的投资收益达6000多万元，收购完
成后，预计将新增2000万元左右。
作为同属于地产集团的两家房地产上市公司，同业竞争问题一直是困扰两家公
司和大股东的难题，这次资产收购彰显了大股东着手解决这一问题的决心。
据悉，中华企业目前已经在国内房地产开发领域取得了成绩，此次收购完成后
，公司将进一步突出主业，发挥原有的优势。金丰投资则围绕地产业向“投资＋服
务”转型。据了解，今后金丰投资的主业将分为四大块，一是偏重以参股为主的房
产股权投资，即通过股权投资的方式获取对项目全方位服务的机会，向开发企业提
供前期策划、项目定位、销售代理等全过程服务；二是进一步做强做大住宅流通服
务业务，巩固和完善住宅流通业务的产业链；三是代建服务，这一块业务目前主要
是以大股东的保障房建设为主，每年有数千万元的利润；四是房地产金融服务，日
前公司已与江南信托合作发行规模达4.5亿元的金丰1号房地产流通服务基金投资集
合资金信托计划，今后还会有类似金融服务产品的探索。
【出处】证券时报【作者】蒋晔
【2010-12-07】
中华企业(600675)重组谜底揭晓
在停牌将近7月之后，同属于上海地产集团的中华企业（600675）和金丰投资
终于在今日推出了各自的资产收购方案，两家公司将分别向大股东地产集团收购相
应的资产，以提升各自的盈利能力。根据中华企业和金丰投资的公告，两家上市公
司收购的资产都是大股东上海地产集团旗下的优质资产。
其中，中华企业将出资8.3亿元收购地产集团持有的上房集团40%股权。上房集
团主要从事房地产开发业务，拥有房地产开发企业的二级资质，目前是地产集团10
0%控股的全资子公司。经过审计后的财务数据显示，上房集团2010年1至7月总资产
90.91亿元，营业收入9.27亿元，归属于母公司所有者的净利润2.93亿元。
金丰投资将出资1.585亿元，收购地产集团持有的上海市住房置业担保有限公
司10.5%股权。据悉，置业担保公司成立于2000年7月，是上海市唯一一家从事住房
公积金贷款担保的专业机构。本次收购完成后，金丰投资将合计持有置业担保公司
40%的股权。金丰投资将取代地产集团成为置业担保公司的第一大股东，这为增强
金丰投资的盈利能力和可持续发展能力提供了有利的条件。目前置业担保公司每年
为金丰投资贡献的投资收益达6000多万元，收购完成后，预计将新增2000万元左右
。
【出处】大众证券报【作者】何羽
【2010-12-07】
拟购大股东资产 中华企业(600675)今复牌
中华企业和金丰投资在停牌近7个月之后，今日双双刊登了7日复牌及关联交易
公告。
据公告，中华企业拟通过协议方式以现金8.3亿元收购上海地产(集团)持有的
上房集团40%股权。上房集团主要从事房地产开发业务，同时从事不动产经营、物
业管理等业务，并着力拓展现代仓储物流业务；今年1至7月净利润2.93亿元。金丰
投资拟以现金1.5亿元收购上海地产(集团)持有的上海市住房置业担保有限公司10.
5%股权。置业担保公司是上海市唯一一家从事住房公积金贷款担保的专业机构，注
册资本金7亿元，收购完成后，金丰投资将合计持有置业担保公司40%的股权，每年
可新增2000万元左右的利润。
“之所以采取这样的方式，一方面是综合考虑了目前宏观政策环境因素，另一
方面也兼顾了市场各方的利益和诉求。” 上海地产集团相关负责人表示，上房集
团目前开发的房地产项目进展顺利且预售情况良好，在不断开拓房地产开发业务的
同时，上房集团也致力于构建现代仓储物流业务并期望该业务能够成为集团新的业
务增长点。
上海地产集团是上海最大的国有房地产企业，旗下的中华企业和金丰投资两家
上市公司各自拥有不同的主营业务，中华企业主要从事房地产经营开发，项目以住
宅为主；金丰投资则是以提供房屋置换、房屋租赁等住宅流通服务为主。由于地产
集团不少企业的主营业务与上市公司存在同业竞争关系，所以，市场对上述三家公
司的资产整合预期由来已久。今年5月17日，中华企业、金丰投资同时发布停牌公
告称，公司接到大股东上海地产集团的通知，正在研究涉及两家公司的重大事项；
此举也进一步引发了市场对于大股东整体上市的猜想。现在看来，囿于国家宏观调
控政策等原因，上海地产集团及其旗下中华企业和金丰投资两家上市公司的资产整
合还未取得市场预期的进展。
【出处】上海证券报【作者】李锐，葛荣根
【2010-12-07】
中华企业(600675)控股股东转让资产
中华企业（600675）今日公告，公司控股股东上海地产（集团）有限公司与各
相关方面就涉及公司的资产整合事项进行咨询、论证，现综合考虑宏观形势、政策
等因素，并结合实际情况，地产集团拟就转让其持有的上海房地（集团）有限公司
40%股权与公司签订了股权转让协议。
【出处】证券日报【作者】
【2010-11-04】
中华企业(600675)向大股东转让华泾项目
还处于停牌中的中华企业今日发布了一则公告，控股子公司上海房地产经营（
集团）有限公司将其所持有的上海瀛程置业有限公司90%全部股权转让给控股股东
上海地产集团。瀛程置业目前由经营集团持有90％，金丰投资持有10％；目前主要
负责华泾项目的开发建设。
华泾项目为上海市保障性住房项目之一，该项目占地面积137951平方米。2005
年，经营集团经公开招投标中标取得该项目。2010年9月，华泾项目建设内容由经
济适用房调整为公共租赁房、配套商品房及公建配套设施，总建面约380694平方米
，项目总投资约34.5亿元。根据上海市政府有关会议的要求和决定，上海地产集团
被指定为上海市公共租赁房等保障性住房的实施主体之一；鉴于华泾项目开发建设
的经济适用房转变为公共租赁房，房地产性质发生变化，由此经营集团拟将其所持
有的瀛程置业股权全部转让给上海地产集团。根据评估报告，截至2010年7月31日
，瀛程置业的净资产为41546万元，按经营集团持有瀛程置业90%股权计算，本次经
营集团将所持有的瀛程置业的全部股权评估价值为37392万元，由此确定此次转让
价格为37391.85万元。
【出处】上海证券报【作者】赵一蕙
【2010-08-24】
中华企业(600675)出资1.8亿元参建天津三项目公司
因涉及重大事项已停牌逾3个月的中华企业今日披露称，为加快区域布局，公
司拟出资1.8亿与同属控股母公司上海地产的上海中星有限公司共同出资设立三家
项目公司，参与天津有关项目建设开发。其中两个项目地块为居住用地，一个项目
地块为商业金融业用地。
【出处】上海证券报【作者】赵晓琳
【2010-08-18】
中华企业(600675)2010年上半年净利润同比下降62.70%
中华企业（600675）周二晚间发布中报，2010年1-6月公司实现净利润8760.01
万元，同比下降62.70%。
今年上半年公司营业收入为10.23亿元，同比下降39.08%；每股收益为0.062元
，同比下降71.30%。
公司表示，净利润同比出现下降主要因上半年公司部分预收账款尚未达到结转
条件，同时受调控政策影响，报告期内原销售计划遇阻，营业收入出现下降。
中华企业因控股股东筹划涉及公司的重大事项，于5月17日起停牌，至今已有
三个月，停牌前收报7.18元。
【出处】全景网【作者】曹胜杰
【2010-07-29】
中华企业(600675)或成"上地系重组"大赢家
上海港国际客运中心是中华企业重要项目之一。
盘根错节的人事关系理顺后，就代表其资产重组步入新的阶段，”中国指数研
究院分析师陈延彬对时代周报记者说，“对于国资企业来说，即便是资产划拨，也
面临着高层利益上的重重难题。要想资产重组顺利进行，首先要在人事关系上理顺
。”
上海地产集团重组事宜，疑云重重。
很早之前，有关上海地产集团整体上市或欲整合旗下中华企业、金丰投资等资
源的传闻就一直在坊间流传。
直到今年5月17日，重组之事才稍有眉目。中华企业、金丰投资双双发布公告
，称两家公司接到大股东上海地产集团的通知，正在研究涉及这两家公司的重大事
项。
除了每周发布常规停牌公告外，在接下来的两个多月的时间里，两家公司始终
没有公布复牌时间和相关重组方案。
直至最近，中华企业一则宣布人事变动的公告，才让重组事态有了进一步进展
。
“中华企业将定位于开发平台，集中上海地产集团的地产资产，尽可能做大做
强，其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集
团。”上海地产集团一位不愿意透露姓名的高管对时代周报记者说。不过对资产重
组方案的细节，他却称保密，不能透露。
人事调动酝酿开端
7月19日晚，中华企业打破停牌两个多月来的沉寂，公布了几则人事变动。
上海地产(集团)公司原党委书记、董事长陈力将走马上任中华企业第六届董事
会董事；而第六届董事会原董事张景载因工作调动，不再担任董事职务。同时，李
敏不再担任中华企业副总经理职务。
其中所透露的，无疑是为即将到来的大规模资产整合做人事上的提前调动，也
势必会加强母公司在中华企业的话语权。
“陈力的上任至关重要，他将直接掌控整合后的新中华企业。”易居中国研究
总监薛建雄对时代周报记者介绍。
然而一切并非如表面上风平浪静。山雨欲来风满楼，几大企业间的人事调动早
已进行得如火如荼。
“张景载和李敏将赴金丰投资担任重要职位，而中星集团原党委某高层将调至
中华企业党委工作，上海地产集团原资产部某经理将调至金丰投资，”中华企业一
位不愿透露姓名的负责人对时代周报记者说，“中华企业和金丰投资的二、三级部
门的领导层早已开始调动。”
“盘根错节的人事关系理顺后，就代表其资产重组步入新的阶段，”中国指数
研究院分析师陈延彬对时代周报记者说，“对于国资企业来说，即便是资产划拨，
也面临着高层利益上的重重难题。要想资产重组顺利进行，首先要在人事关系上理
顺。而此番人事变动，可被看作是消除上海地产集团重组障碍的第一步。”
内部关系复杂
“上地系”不仅内部关系盘根错节，同业竞争情况也非常严重。
“上海地产集团(上地)除归国资委主管外，其实还牵涉到另一个部门—上海市
房地资源局(房地局)，”陈延彬对时代周报记者介绍，“其实，目前上海地产集团
大部分的地产都来源于房地局。”
1996年，房地局成立，在原上海市国资办、原房地局的授权下，统一经营其管
辖范围内的国有房地产资产。
2002年，在上海市政府的批准下，上海市建委牵头组建了上地，并由当时的建
委副主任出任上地董事长。随后几年中，上地先后获得了房地局的大部分资产，包
括中华企业、金丰投资、中星等，其主营任务也定位为盘活国有存量资产，增强政
府的土地储备能力。
上地高管介绍称，按照集团最早的安排，中华企业从事房地产开发业务，而金
丰投资则专注于房地产代理和二手房业务。
不过近年来，金丰投资不仅在新房代理方面受到排挤，也失去了在二手中介方
面的市场份额。为了满足股东对上市公司的利润要求，金丰投资开始介入到房地产
开发领域，越做越大。
金丰投资的多份季度报告显示，房地产开发业务已占据了公司主营收入的七成
以上。该公司原本倚重的一手代理和二手中介业务实现的收入和房地产委托管理的
收入仅分别约占总营收的10%。
此外，上地旗下的中星集团，也同样以房地产开发经营为主业，已先后开发了
中星海上名邰华亭新苑、清水·依瓦诺小镇、中星恬园·新城居礼、海上硕和城等
知名楼盘。
由此，中华企业与金丰投资等兄弟公司不可避免地陷进了同业竞争的怪圈。为
了突围，上海地产集团欲整合旗下子公司地产资源的消息流传开来。
上地集团有承诺
中华企业，创建于1954年，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企
业。新中国成立初期，公司曾承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。随后
，该公司在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。
改革开放后的几十年里，公司营建的各地各类商品房已达百万余平方米，在上
海品牌项目代表就有中华企业大厦、淮海中华大厦、玉兰花园、房地大厦等。
最关键的一点，2000年后，中华企业完成了对上海房产经营集团和上海古北集
团的并购，三家国家一级资质的大型房地产企业实现了强强合作。
作为上海老字号国企的中华企业，不断得到母公司上海地产集团的“输血”。
2000年以前，中华企业曾依托母公司获得了崇明岛及原南汇约5655亩的土地储备，
其中原南汇的土地成本仅约5万元/亩，在2009年大浦东概念的影响下，这些地块每
亩的价格甚至接近百万元。
或是为了维护中华企业最初雷打不动的“旗舰”地位，2007年，上海地产集团
郑重承诺：凡中华企业参与竞标的出让土地，上海地产集团其他控股子公司均不参
与竞标，上海地产集团不再新设与中华企业业务相同的公司。
在未来2-3年内，上海地产集团将采用分步走的办法，对下属房地产开发企业
进行梳理，并在条件成熟时，对下属从事房地产开发业务的公司采取改制、业务重
组、资产转让等措施落实避免同业竞争承诺。
而在眼下重组关头，诸多业内人士均分析称，上海地产集团也希望将旗下房地
产优质资产注入中华企业，特别是在上海国资房地产企业大整合的背景下，更希望
依托一个平台把地产业务做大做强，避免被吞并。
“中华企业将定位于开发平台，集中上海地产集团的地产资产，尽可能做大，
其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集团。
”上海地产集团一位不愿意透露姓名的高管对时代周报记者说。
中华企业获利多多
目前来看，发展规模和中华企业相当的中星集团，最有可能被全部注入到中华
企业，业界普遍抱着这样的观点。
数据显示，截至2009年12月31日，中星集团总资产为157亿元，净资产为62亿
元，营业收入为42.7亿元，净利润为7.33亿元。
而根据中华企业的2009年年报，中华企业的总资产大约为137.8亿元，净资产
为41.9亿元，营业收入为41.23亿元，归属于母公司所有的净利润为5.87亿元。
“无论是在总资产、净资产、营业收入以及净利润方面，中星集团与中华企业
均不相伯仲。若将中星集团的资产注入中华企业，那么中华企业的规模无疑将‘扩
大’一倍。”国泰君安证券分析师张志对时代周报记者说。
“如果能与中星合并，得到这部分的资产注入，中华企业目前面临的资金困难
状况也会得以缓解。”张志称。
2009年以来，中华企业通过招拍挂的方式获得超过60万平方米的土地储备，共
计土地出让款超过81亿元。过度的扩张，让中华企业的资金需求猛增。第一季度末
，中华企业的净负债率已达到108%，较去年末的78.1%有了进一步上升，资产负债
率为73%。
今年5月份，中华企业先后融资3.5亿元、10亿元，两笔融资期限均为两年。
7月19日，中华企业又宣布获取了4.2亿元信托融资，加权综合成本为每年9%。
同时将其持有的控股子公司上海古北(集团)有限公司47.5%股权做质押担保。
进入到2010年，中华企业并没有放弃扩张的计划，根据其2010年股东大会披露
的信息，今年股东大会授权管理层新增项目投资的权限还将达到100亿元人民币左
右，预计中华企业将会进一步增加项目储备。
“不过，考虑到大股东资产注入的潜在利好，受益于世博和崇明岛开发，给予
10 年20 倍PE，对应目标17元，增持。” 国泰君安房地产研究员孙建平认为。
金丰易居将卖壳，并将其整体资产全数注入到中华企业，这是坊间最早流传着
的一种重组版本。
不过对此，两家公司当时均表示控股股东没有卖壳和注资的行动，预计在未来
数个月内不会发生涉及两公司的股权转让、资产重组等重大事项。
此外，上海地产集团对金丰投资同样“关怀”的态度，也迅速瓦解了卖壳的传
闻。上海地产集团还和金丰投资合作开发了徐汇区华泾地块和安徽马鞍山东方明珠
世纪花园项目。即便在去年发行6亿元公司债时，上海地产集团还提供了融资担保
。
“目前来看，资产重组后，最大的一种可能就是，金丰投资将把房地产流通服
务和委托管理业务作为公司未来主营业务。”海通证券一位房地产分析师对时代周
报记者说。
“上地的如意算盘是，中华企业造房，金丰投资卖房，这样的话既形成了一个
所谓的产业链，又避免了同业竞争，同时也保住了金丰，因为上市公司退市着实难
看。”该分析师如此认为。
目前来看，除了对中华企业的承诺将要到期以外，上海地产集团重组的期限也
在临近。按照《上海市“十一五”国有资产调整和发展专项规划》，到2010年末，
上海国资至少将有30%以上的经营性资产集中到上市公司。
根据上述政策，上海地产集团及旗下中华企业、金丰投资或很快将揭开资产整
合的面纱。
【出处】时代周报【作者】刘柚柚
【2010-07-20】
中华企业(600675)发行4.2亿元信托产品
正在停牌待重组的中华企业今天公告，公司董事会近期审议通过了《关于公司
委托信托公司发行信托产品的议案》。公司拟委托上海国际信托有限公司发行信托
产品，本次发行信托产品总额为4.2亿元，其中信托期限12个月的为2.5亿元、信托
期限18个月的为1.7亿元，上述信托产品加权综合成本为9％/年；本次发行信托产
品将以公司所持有的控股子公司上海古北（集团）有限公司47.5％股权做质押担保
，本次信托产品款项将用于公司有关项目开发。
【出处】上海证券报 【作者】阮晓琴
【2010-07-15】
中华企业(600675)因重大事项 继续停牌5日
部分上海国资背景上市公司停牌，引发市场对上海国资重组概念的极大关注。
此前已宣布停牌的中华企业(600675)和金丰投资（600606）今日同时公告称将继续
停牌。中华企业和金丰投资表示，目前，控股股东上海地产(集团)有限公司正在咨
询、论证涉及公司的重大事项尚在筹划中。经申请，公司股票自7月15日起继续停
牌5个交易日，并将于5个交易日后公告相关进展情况。
【出处】证券时报【作者】建业
【2010-06-17】
中华企业(600675)涉及重大事项今起停牌
中华企业（600675）17日公告，由于控股股东上海地产（集团）有限公司于停
牌后才开始咨询、论证涉及本公司的重大事项，目前上述事项尚在筹划中。为了更
稳妥地推进相关工作，维护投资者利益，防止公司股价异常波动，经申请，公司股
票自2010年6月17日起继续停牌5个交易日，并将于5个交易日后公告相关进展情况
。
【出处】每日经济新闻【作者】杨可瞻
【2010-06-02】
中华企业(600675):净负债108% 公司称属稳健
5月份拟通过信托融资的公司中，净负债率最高的已达到108%。中华企业一季
度净负债率从去年末的78.1%进一步上升到108%，资产负债率为73%。尽管净负债率
上扬，但中华企业仍决定继续通过信托渠道筹款13.5亿元，年利率达8.5%～9%。
中华企业5月7日发布公告称，将通过上海国际信托和中诚信托发行2个信托产
品，合计募集资金13.5亿元，用于旗下公司的房地产项目开发之用。
事实上在此之前的去年5月，中华企业已经通过上海国际信托公司发行了2个房
地产集合资金信托计划，共筹资4.86亿元。
上两个项目合计金额18.36亿元，而年利率在8.5%以上，如此必然增加公司利
息负担。因为信托产品资金成本较高，2009年中华企业年报显示公司应付利息期末
较期初增加479%。
高昂的融资成本背后是中华企业的拿地行动。公司今年拍得朱家角镇地块及松
江龙兴路地块，合计地价39.4亿元，导致一季度公司每股经营性现金流为-1.11元
，同比下滑1394%。
中银国际分析师田世欣表示："中华企业今年一季度末的财务风险明显增加。
虽然一季度中华企业在售楼盘单价均有30%不等的上扬，但随着信贷新政的实施，
后续成交量料急剧萎缩，公司负债率过高也令我们担心在紧缩环境下不利于企业生
存发展。"
对此，中华企业董秘办公室工作人员表示，公司目前的负债情况属于财务稳健
范畴。他还指出，"我们每年的贷款都有几十亿，这是很正常的"。
5月17日，中华企业接到控股股东上海房产（集团）有限公司的函，称正在研
究涉及上市公司的重大事项，因此持续停牌至今。有市场分析人士认为此次停牌或
与公司融资有关。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2010-05-24】
中华企业(600675)将于24日起再停牌5日
全景网5月21日讯 金丰投资（600606）、中华企业（600675）周五晚间同时发
布公告称，由于公司控股股东上海地产（集团）有限公司对于涉及公司的重大事项
还在与相关部门进行咨询、论证中，两公司股票自2010年5月24日起均继续停牌5个
工作日，并将于5个工作日后公告相关进展情况。
两家公司因该项重组事宜已于5月18日起停牌至今。
【出处】全景网【作者】
【2010-05-19】
资产注入成核心 上海地产集团"输血"中华企业(600675)
资产注入成核心 上海地产集团"输血"中华企业
自17日起停牌的金丰投资和中华企业公告一出，便聚焦了业内的目光。同为上
海地产集团控股、同业竞争、整体上市，这些市场关注的"敏感词"与之前上海国资
旗下的上市公司重组高度重合，更是让这次重组被"紧盯不放"。据记者了解，此次
重组或将以围绕资产注入为核心，包括向中华企业注入优质地产的计划，上海地产
集团所拥有的中星集团也将涉及其中。
"从停牌时间看，由于两家公司现存在同业竞争问题，可能这次重组肯定要拿
这一问题开刀。"一位分析人士向记者表示。其实关于上海地产集团整合旗下上市
公司资源或集团整体上市的传闻近年来一直流传坊间，早已不是秘密。而在2009年
下半年，曾有传闻称上海地产拟将房地产业务注入中华企业，金丰投资将"卖壳"的
消息，对此，两家公司当时也均做出过澄清。但是，中华企业和金丰投资间的同业
竞争问题却愈发严重，使得地产集团必须出手通过一系列运作整合这两上市平台之
间的关系。而且，从2007年起金丰投资增加了对房地产开发的投入，这导致上海地
产与旗下两家上市公司的同业竞争问题有愈演愈烈的倾向。
由此，昨日有分析人士指出，从停牌时间看，此次重组或许不会像"上药系"整
合那样，一次性完成上海地产集团与两家上市公司间全部资产的整合，由于同业竞
争问题在前，地产集团或许更多倾向于先拿同业竞争问题"开刀"。不过这一说法尚
未得到证实。
据了解，本次重组即将解决的是两个问题：一是中华企业和金丰投资在同一大
股东旗下同业竞争的问题，二是要将集团旗下的优质资产进行整合，为夯实地产实
业打好基矗
目前上海地产旗下主要的优质资产就是上海中星（集团）有限公司，公司注册
资金10亿元，为国家一级资质房地产企业。所以这次重组的核心内容应该就是围绕
着这块优质地产类资产，这事实上也是在一定程度上强化了上海地产对于旗下土地
资产的控制力，并通过战略整合集中资源做大做强房地产业务。
而国泰君安对中华企业的年报分析指出，公司土地储备略显不足，有待通过招
投标、收购、企业合作及股东资产注入增加储备。显然，伴随此次重组，中华企业
或将获得上海地产集团核心优质资源，成为本地房地产领军企业，此举或将使上海
本地能够出现一个真正可以和外地乃至外资抗衡的具有实际竞争力的房地产企业。
而关于金丰投资的命运尚未明确。有分析人士指出，根据同业竞争问题，金丰
投资的地产资源或许会注入中华企业，从而自身尚余房地产流通业务。至于金丰投
资是否将会"卖壳"，昨日记者致电公司董秘包永镭，他表示，"目前不清楚重大事
项，一切要等到公告才能做出评论。"
【出处】上海证券报【作者】高山,赵一蕙
【2010-05-19】
中华企业(600675)停牌筹措重大事项 绕开增发借信托买地
面对房地产融资调控，各家上市公司纷纷另辟蹊径，信托再度救急江湖。
5月16日，中华企业接到控股股东上海房产（集团）有限公司的函，称正在研
究涉及上市公司的重大事项，从5月17日起停牌5个工作日。
对于为何停牌，中华企业相关人士在接受记者电话采访时表示并不清楚具体停
牌内容，但有市场分析人士认为或与公司融资有关。早在一个星期前，公司即发公
告表示，决定通过信托渠道筹款13.5亿元，用于拿地和项目开发，通过信托融资，
中华企业将面对年利息至少达8.5%的信托融资成本。
但上述分析人士认为，对于净负债率超过100%的中华企业，解决资金难题或需
要有进一步的计划。
净负债率超100%不得已绕道信托融资
早在5月8日，中华企业即发布信托融资公告，公司称将通过信托公司发行2个
信托产品，合计募集资金13.5亿元，用于旗下公司的房地产项目开发之用。
其中一个信托计划是通过上海国际信托发行24个月期信托产品，拟发总额3.5
亿元，综合成本为8.8%/年。另一信托计划是通过中诚信托发行24个月期信托产品
，拟发总额10亿元，综合成本为9%/年。
事实上在此之前中华企业已经通过上海国际信托公司发行了2个房地产集合资
金信托计划，合计筹资近5亿元，融资年成本也均为8.5%以上，该筹资成本远高于
银行贷款利息。
尽管成本较高，中华企业却不得已而为之。公司负债高筑，净负债率已超过10
0%，分析师认为，虽然国有房企很多采取冒进的高负债经营，但净负债率高于100%
对公司的生存发展依旧令人担心。
中华企业一季度每股经营现金流为-1.11元，同比下滑1394%，公司不得不四处
筹钱。
随着地产新政的不断发力，地产公司对前景的担忧也日渐显现。而"新国十条"
问世后，央行、银监会、证监会、住建部、国土部等多部委的联合监管，已经使得
地产企业的融资渠道大大收窄。
早在1月份董事会就通过决议上半年向浦发银行借款6.1亿元。2月中华企业又
向关联兄弟公司借入委托贷款5亿元，在资本金、存贷比等严格的监管指标下，信
贷额度的稀缺性已经让中华企业继续贷款变得更加困难。并且，早在去年就发过一
次公司债，因此短期内再发债可能性不大。
信托融资成为中华企业融资首选，即使成本较高，也不得不救急江湖。
【出处】证券日报【作者】胡潇滢
【2010-05-18】
因控股股东上海地产集团筹划重组 中华企业(600675)和金丰投资双双停牌
今日，两家上海本地上市房企金丰投资、中华企业同时发布公告称，因控股股
东上海地产（集团）有限公司正在研究涉及两公司的重大事项，公司股票自昨日起
停牌5个工作日，并将于5个工作日后公告相关进展情况。昨日，两公司因重要事项
未公告全天停牌。
此前坊间曾流传上海地产集团资产注入中华企业实现整体上市。资料显示，上
海地产集团成立于2002年11月，是经市委、市政府批准成立的国有多元投资集团公
司，注册资金42亿元。
【出处】上海证券报【作者】赵一蕙
