☆经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2025-08-03◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
城市综合开发为主的房地产综合开发业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产(含投资性房地产)销｜ 270494.55｜ 153878.50｜ 56.89｜ 41.00｜
｜售 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜房地产租赁 ｜ 147067.18｜ 96058.59｜ 65.32｜ 22.29｜
｜物业服务 ｜ 106992.03｜ 9525.89｜ 8.90｜ 16.22｜
｜其他业务 ｜ 79103.48｜ 56235.44｜ 71.09｜ 11.99｜
｜其他 ｜ 29694.87｜ 15421.66｜ 51.93｜ 4.50｜
｜酒店业 ｜ 26412.33｜ 4043.23｜ 15.31｜ 4.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(含投资性房地 ｜ 706762.37｜ 277003.41｜ 39.19｜ 48.24｜
｜产转让) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜房地产租赁 ｜ 325115.64｜ 223806.48｜ 68.84｜ 22.19｜
｜物业管理 ｜ 218021.20｜ 28251.30｜ 12.96｜ 14.88｜
｜金融业 ｜ 133925.49｜ 80578.87｜ 60.17｜ 9.14｜
｜酒店业 ｜ 53402.77｜ 15075.62｜ 28.23｜ 3.64｜
｜其他 ｜ 27870.38｜ 20355.35｜ 73.04｜ 1.90｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国大陆 ｜1465097.85｜ 645071.02｜ 44.03｜ 50.00｜
｜上海 ｜1444422.01｜ 640740.32｜ 44.36｜ 49.29｜
｜天津 ｜ 20675.84｜ 4330.70｜ 20.95｜ 0.71｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 165357.15｜ 118959.76｜ 71.94｜ 35.96｜
｜房地产销售 ｜ 123516.10｜ 105604.08｜ 85.50｜ 26.86｜
｜物业管理 ｜ 104021.75｜ 15433.33｜ 14.84｜ 22.62｜
｜金融业收入 ｜ 27475.24｜ 4231.18｜ 15.40｜ 5.98｜
｜酒店业 ｜ 25344.41｜ 7236.06｜ 28.55｜ 5.51｜
｜其他 ｜ 14063.29｜ 13374.05｜ 95.10｜ 3.06｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 354867.72｜ 261609.66｜ 73.72｜ 33.27｜
｜房地产(含投资性房地产)销｜ 334634.63｜ 263077.69｜ 78.62｜ 31.37｜
｜售 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜物业管理 ｜ 201481.62｜ 20633.05｜ 10.24｜ 18.89｜
｜金融业收入 ｜ 91958.26｜ 39679.50｜ 43.15｜ 8.62｜
｜酒店业 ｜ 49807.69｜ 11335.80｜ 22.76｜ 4.67｜
｜其他 ｜ 33950.99｜ 26863.13｜ 79.12｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国大陆 ｜1066700.92｜ 623198.83｜ 58.42｜ 50.00｜
｜上海 ｜1027029.39｜ 573060.80｜ 55.80｜ 48.14｜
｜天津 ｜ 39671.54｜ 50138.03｜126.38｜ 1.86｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司所从事的主要业务和经营模式
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在
深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市
镇项目的开发建设与运营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。
同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发
及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位
彰显“陆家嘴”品牌价值。
公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高
地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资
源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营
队伍打造，依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公
司经营业绩和可持续发展带来新动能。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为
目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，优化金融投资布局，努力服务实体
经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店
场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境
与消费环境双提升。
综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三
大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势，持续优化商业地产租赁业务，
发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运
营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实
现公司股东利益最大化的目标。
（二）行业情况
城市综合开发与服务方面，2025年上半年，上海房地产市场在政策持续深化与需求
释放的作用下呈现逐步复苏态势。政策层面，上海重点加强维护楼市稳定，探索城
市更新可持续模式，全面贯彻落实“好房子”体系建设，首次将房地产发展新模式
纳入消费提振体系，叠加国家层面的降低公积金贷款利率、下调商业贷款LPR等金
融支持，降低了购房成本，激发刚需及改善型需求。上半年，上海土地市场活跃，
核心区及次核心区优质地块高溢价常态化，新房市场成交延续分化状态，中心城区
外环内项目认购活跃，远郊区域库存压力仍然较大；价格端在多个中心城区高价项
目拉动下，同步企稳回升。租赁方面，上海办公楼及产业园需求端以金融、消费品
制造业及高端制造业、TMT、专业服务四大行业居前。整体市场竞争加剧，以价换
量和保出租率成为供给端的普遍共识，需求端则在供给充沛、价格谈判优势的环境
下，以质价比为首要考量搬迁选址，实现企业总部整合与升级。随着新增供给持续
入市，更多业主除了在租金优惠政策之外，同时发力楼宇服务与运营，以个性化的
增值服务提升自身在市场上的竞争力。与此同时，投资市场呈现量价调整、结构分
化的特点，长租公寓成为市场新的增长点，核心区域办公楼仍受投资者关注。
特色金融服务方面，2025年上半年，中国金融行业在复杂多变的宏观经济形势下，
保持稳健运行态势，于挑战中主动求变革新，坚定服务实体经济与高质量发展。信
托行业在“三分类”新规下，信托公司加速回归本源，主营业务持续向更加多元化
和专业化的资产服务信托、资产管理信托和公益慈善信托转型发展，规模增长与业
务结构优化效果显著。证券行业受益于市场回暖与政策支持，监管政策推动资源向
重大战略领域集聚，资本市场改革持续深化，头部券商加速并购整合，行业集中化
趋势加快。保险行业在政策引导下加大对实体经济和资本市场的支持，长周期考核
推动保险资金加大权益投资，同时行业加速推动数字化应用，优化运营效率，实现
稳步发展。商旅服务方面，2025年上半年，上海商业地产行业在促消费政策红利释
放，以及首发经济、银发经济、夜间经济等多元需求动能的协同作用下，结构性焕
新进程显著加速。需求端通过政策引导与细分客群的消费潜力深度激活，不仅在传
统消费需求方面提质扩容，更催生了情绪价值主导的新型消费趋势；供给端以场景
创新与消费侧激励为双轮驱动，商业项目正突破传统购物空间边界，整体市场从“
量”的扩张向“质”的升级跃迁。酒店行业受企业差旅和会议需求萎缩、高端旅客
群消费降级、高端宴请需求减少等市场经济影响，高端酒店市场经营挑战持续加剧
。
二、经营情况的讨论与分析
2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。上半年，公
司在董事会的领导下，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，以服务浦东产业
资源配置与能级提升为重心，从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型发
展，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力
，持续提高公司价值创造能力。
(一）2025年上半年经营工作回顾
1、2025年上半年营业收入65.98亿元，其中：房地产业务收入58.07亿元，金融业
务收入7.91亿元。
2、2025年上半年房地产业务成本30.17亿元，金融业务成本及管理费用2.29亿元。
3、2025年上半年项目开发投资支出14.81亿元。
4、2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8.15亿元。
(二)2025年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计18.54亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年上半年租赁现金流入13.3
5亿元，比2024年上半年减少3.41亿元，同比下降20%。
目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积245万平方米。截至2025年6月末
，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为77%，平均租金7.3
9元/平方米/天；公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金2.8元/平
方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆
家嘴981大楼。截至2025年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，
出租率84%，平均租金5.58元/平方米/天。
商业物业。2025年上半年租赁现金流入2.11亿元，比2024年上半年减少0.09亿元，
同比下降4%。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广尝陆家嘴18
85、前滩陆悦广尝花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广尝陆家嘴金融城配套商业
设施、张江陆悦天地（部分开业）。截至2025年6月末，主要商业物业总建筑面积7
8万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+M
ALL出租率为94%；天津陆家嘴L+MALL出租率为88%；陆家嘴96广场出租率为88%；陆
家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为88%；前
滩陆悦广场出租率为90%。
酒店物业。2025年上半年现金流入2.53亿元，与2024年上半年基本持平。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前
滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡
大酒店配备209间房间，2025年上半年GOP率（营业毛利率）为34.52%，平均出租率
为63.56%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2025年上半年GOP率为35.15%，平均出
租率为52.89%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年上半年GOP率为20.69%
，平均出租率为74.77%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年上半年GOP
率为42.24%，平均出租率为71.4%。张江希尔顿酒店配备475间房间，于2025年3月
实现开业。
住宅物业。2025年上半年租赁现金流入0.5亿元，比2024年上半年增加0.29亿元，
同比增长138%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2025年6月末，
租赁住宅总建筑面积13万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川
沙悦庭，出租率97%，平均租金2.44元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开
业。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.49亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2025年上半年租赁收入2.29亿元，
与2024年上半年基本持平。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2025年上半年租赁收入2.69亿
元，较2024年上半年减少0.95亿元，同比下降26.10%。
富都世界。2025年上半年租赁收入0.51亿元，与2024年上半年基本持平。
（2）房产销售收入
2025年上半年，公司实现房产销售现金流入合计61.87亿元。收入主要来自于：
住宅物业（含车位）销售现金流入55.48亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前
滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邰陆家嘴太古源源邸第一批及第二批。2025年上
半年累计住宅物业合同销售面积4.10万平方米，同比增加96%；合同销售金额47.69
亿元，同比增加111%；在售项目的整体去化率为91%。
商办物业销售现金流入6.39亿元，为陆家嘴投资大厦销售尾款。
（3）物业服务收入
合并报表范围内，2025年上半年，公司实现物业服务收入10.70亿元，较2024年上
半年增加0.30亿元，同比增长2.88%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物
业服务收入0.66亿元，同比增长3.13%；新国博服务性收入1.02亿元，同比下降40.
35%。
（4）其他运营服务收入
2025年上半年，公司实现其他运营服务收入2.97亿元，较2024年上半年增加1.56亿
元，同比增加110.64%。主要为公司代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工
程服务收入。
（5）金融服务收入
2025年上半年，金融业务实现收入7.91亿元，占公司营业收入总额的11.99%。
2、项目投资分析
2025年上半年，公司无新开工项目。
竣工项目3个，总建筑面积41.02万平方米，为川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地
块、张江中区74-01地块。续建项目4个，总建筑面积122.21万平方米，为梅园社区
2E8-19地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块
。
3、有息负债现状
截至2025年6月末，公司有息负债余额707.41亿元，占2025年6月末公司总资产的42
%，较2024年末有息负债余额增加0.95亿元。2025年6月末余额按贷款品种分为：银
行贷款419.56亿元、债券（含资产证券化）273.41亿元、接受控股股东及其控股子
公司贷款7.37亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收益凭证
5.37亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2025年上半年利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店
及投资收益组成。其中：长期持有物业出租毛利率为65%；房地产销售毛利率为57%
；金融业务利润率71%；物业服务毛利率9%；酒店业毛利率15%；其他业务毛利率52
%。
（三）2025年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估情况
公司于2025年4月22日召开第十届董事会第四次会议，审议通过《2024年度“提质
增效重回报”行动方案的评估报告暨2025年度“提质增效重回报”行动方案》。上
半年，公司以行动方案为指引，从聚焦主责主业、持续现金分红、加强投资者沟通
交流、强化公司治理等方面，积极推动并落实各项举措，切实履行上市公司的责任
和义务。
1、聚焦主责主业，优化战略布局
公司坚持稳中求进工作总基调，立足三大核心主业，持续优化战略布局，发挥产业
聚集效应，提升资源配置和管理服务，推动城市综合开发与服务板块进一步做优、
做精商业地产主业，多方位夯实招商稳商工作，搭建产业链招商平台，升级品质楼
宇载体与服务，不断增强公司竞争力和影响力；推动特色金融服务板块进一步提升
服务能效，深化转型改革，增强与城市综合开发业务协同效应，为公司的整体发展
提供更有力支撑；推动商旅服务进一步整合优质服务，推进在营项目的数字化多维
建设，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力，为后续各项目的推广运营打下基矗
2、持续现金分红，重视投资者回报
公司始终坚持将股东利益放在重要位置，实施科学、持续、稳健的分红政策，严格
按照《公司章程》及股东回报规划，积极采取以现金为主的利润分配方式，持续回
报股东。公司于2025年5月20日召开2024年年度股东大会，审议通过了《2024年度
利润分配方案》，并于2025年6月30日实施完毕，共计派发现金红利4.38亿元（含
税）。
公司于2024年10月30日发布了2024年度中期利润分配方案，共计派发现金红利3.16
亿元（含税），并于2024年12月24日实施完毕。综上，公司2024年度现金分红总额
为7.54亿元（含中期分配现金红利），占2024年度归属于上市公司股东的净利润的
50.02%。自2002年来，公司坚持每年现金分红，且自2016年起，连续九年每年现金
分红占当期归属于上市公司股东净利润的比例达到50%。
同时，公司继续响应“一年多次分红”政策号召，2024年年度股东大会审议通过了
《2025年度中期分红安排的方案》，公司将根据实际情况在2025年半年度报告或第
三季度报告披露后适当增加一次中期分红，2025年度中期现金分红金额不低于相应
期间归属于上市公司股东的净利润的30%，且不超过相应期间归属于上市公司股东
的净利润。
3、加强投资者沟通交流，有效传递企业价值
公司严格按照《公司法》《证券法》等相关法律法规的要求，认真贯彻落实“真实
、完整、准确、及时、公平”的信息披露原则，尊重中小投资者，平等对待所有股
东，不断增强公司信息透明度与沟通坦诚度。
上半年，公司披露定期报告2份，临时公告25份，充分披露公司2024年年度与2025
年第一季度主营业务及经营数据情况、2024年年度权益分派实施，以及《2024年度
环境、社会及公司治理（ESG）报告》，回应包括投资者在内的利益相关方对于公
司经营模式、财务数据、公司治理、分红及可持续发展等方面的关切问题。
公司通过多种渠道，积极与投资者交流互动，展现公司形象，回复投资者问题。通
过投资者热线、投资者邮箱、上证e互动平台、现场投资者调研接待等形式，加强
与投资者的双向沟通。公司于2025年5月15日参加2025年上海辖区上市公司年报集
体业绩说明会暨举行2025年第一季度报告业绩说明会，就投资者关注的问题进行沟
通交流，让投资者充分了解公司所处行业、战略规划、业务发展等信息，促进公司
与投资者之间建立起长期、稳定、信赖的关系。
4、坚持规范治理，筑实高质量发展根基
公司持续提升公司治理水平，不断完善内控体系建设，促进公司持续、健康、稳定
发展。公司重视董事、监事、高级管理人员等“关键少数”人员的履职规范。上半
年，组织董监高人员积极参加监管机构和上市公司协会等组织的各类专项培训，包
括《2025年上市公司董事、监事和高管合规履职培训》《2025年上市公司独立董事
后续培训》《上市公司高质量发展系列培训--可持续发展报告(ESG)专题》等，持
续跟进资本市场最新政策、监管规则等，通过合规高效履职助力公司高质量发展。
上半年，根据新的监管要求，结合实际情况，公司制定了《舆情管理制度》和《董
事、监事和高级管理人员持有公司股份及其变动管理制度》，进一步优化公司治理
能力建设，切实维护公司和全体股东权益。
综上，公司2025年度“提质增效重回报”行动方案的各项内容均在按计划实施中。
公司将持续履行上市公司责任和义务，积极传递公司价值，维护公司良好市场形象
。
（四）2025年下半年经营工作计划
下半年，公司将继续立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核
心主业，努力从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型，构建“楼宇即平
台、产业即生态、服务即价值”新范式。促招商引资，紧扣产业生态与数字经济赛
道，布局未来产业结构演进路径；抓项目建设，精筑智慧低碳楼宇载体，打造产城
融合新标杆；强服务赋能，搭建全周期客户服务体系，锻造营商环境硬实力。
1、聚焦“品质建设、优质运营”核心能力，打造城市综合开发服务区域样板
（1）构筑营商环境强磁场，激活区域发展“新势能”
要以载体提效、平台赋能、服务升级为抓手，构建全链条招商攻坚体系，持续融入
“陆家嘴大朋友圈”并深度串联资源，推进客户专属服务落地，打造集个性化服务
、资源互通、圈层社交于一体的服务体系；增强陆家嘴办公物业品牌附加价值，利
用公众号、视频号、短视频流量渠道等社交媒体资源平台，创新推动科创办公与数
字传播的跨界融合；传递“L FOR MORE”主张，以全维度的细致服务，建立起办公
、生活、企业、产业与人的深度链接，赋能客户全周期发展。
在办公及产业园楼宇营销方面，一是稳定核心区成熟办公楼宇出租率基本盘，加速
爬坡期楼宇租售去化。积极推进世纪财富广尝前滩中环广场以及陆家嘴集团委托新
入市项目的租赁工作、存量项目营销去化。契合市场需求，推进小面积、定制装修
、拎包入住项目保质保量高效落地。二是巩固大宗交易的良好势头，以大体量项目
去化为着力点，持续发力，充分发挥核心区优势，拓展渠道方资源。三是持续探索
产业园招商模式，构建科创生态圈。构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”
的新型招商范式。打造高承载力的产业集聚平台，与产业链深度融合，依托高品质
科研楼宇、优质人才公寓、全面商业配套等综合优势，优化产业服务体系，全力构
建数字经济创新孵化生态体系。
在住宅产品租售方面，抢抓房地产利好政策，系统剖析项目禀赋，一项目一特色，
通过搭建售前精准营销、售中高效服务、售后品质保障的全链条服务体系，强化客
户需求响应能力，全面提升市场竞争优势。持续推进陆家嘴太古源源邰川沙锦绣云
澜、世纪臻邰世纪前滩·天汇项目以及陆家嘴集团委托项目的销售；推进参股的前
滩公馆项目六批次洋房推盘工作，做好蓄客保温。租赁住宅稳定出租率，推进金融
城、前滩、张江、川沙四个片区统筹管理，构建“统筹管理—品牌深耕—标杆塑造
”发展体系。明确物业服务模式，实现服务效率与服务品质的双向优化；对标市场
一流企业，建立专业服务机制和标准化运营管理体系，努力打造上海租赁住宅领域
的行业标杆品牌。
（2）锚定靶向攻坚关键点，跑出开发建设“加速度”
要持续以项目关键节点为锚点，实施全周期动态管控，确保项目进度严格对标，计
划节点高效推进。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块商办和住宅项目推进地下结构
施工，梅园社区2E8-17地块商办项目推进项目前期工作并开工；新民洋区域的洋泾
西区E08-4地块住宅项目推进外墙及内部装修工程，E10-2地块完成结构封顶，E12-
1地块项目推进主体结构施工。前滩区域，前滩21-02地块项目推进外立面装饰施工
及精装修；前滩21-03地块项目外立面装饰施工全部完成。
（3）赋能全链管理颗粒度，构建服务矩阵“新生态”
要构建营销团队与物业团队全周期协同机制，通过跨部门组织联动、周期性巡查检
查及分级响应体系，实现对客户需求全方位捕捉和敏捷反溃总结以商业楼宇租赁运
营为主营业务的陆耀公司和以城市更新、定制装修为主营业务的耀能公司实体化运
作经验的基础上，推进以运营租赁住宅为主营业务的佳纪公司实体化运营转型。以
服务升级激活客户价值为核心理念，加速打造体系化运营主体矩阵，构建专业化轻
资产服务体系。
陆家嘴物业要持续提升服务标准、优化管理成本、强化保障能力，聚焦物业节能管
理，实施全场景能耗精细化管控，协同开展空调系统智慧控制试点工作。构建具有
“上海品牌”标识度的现代服务体系，积极总结连续七届进博会服务保障工作的成
功经验，持续强化现场保障能力与服务水平，全力以赴做好第八届进博会的服务保
障各项工作。
2、聚焦“金融板块专业能级和服务深度”重点指标，助力特色金融稳健发展
下半年，公司要坚持内生式高质量发展为主线，进一步完善特色金融服务体系，努
力以专业化金融服务为公司整体战略发展注入新动能，实现更具韧性的价值增长。
聚力实体经济提质，金融产业携手共进。要突出整体战略部署及打造金融板块特色
化服务，实时追踪政策导向与监管动态，持续对标同业发展战略与经营指标，把握
资产价值变动趋势，深度挖掘潜在价值增长点，为公司金融业务发展识别潜在机遇
。深化金融板块内部及跨板块协同发展，持续优化持牌金融机构与参股企业间的资
源整合机制，培育“金融+产业”的创新业务模式。
纵深推进转型改革，锻造金融质效升级新势能。陆家嘴信托要结合业务三分类转型
方向，持续关注战略规划的科学性、可行性，聚焦培育标品主动投资能力、大类资
产配置能力、非标资产定制能力。爱建证券要进一步规范公司治理架构，确保前、
中、后台职责清晰、风险隔离，结合市场化综合改革方案，持续优化绩效考核激励
机制。陆家嘴国泰人寿要坚守价值型规模发展路径，提升投资管理能力、调整人才
结构、加强专业队伍建设。
3、聚焦“多途径提质增效稳增长”关键抓手，坚持商旅服务量质并进
在商业活力焕发方面，下半年要持续优化商业业态组合、深化文化IP与商业空间的
创新融合，以及实施精细化运营管理策略，在提升经营业绩的同时，持续提高商业
项目的市场影响力和品牌美誉度。筹开项目要顺势而为、求变创新，实现创新突破
。张江陆悦天地以及陆家嘴集团委托的项目按开业计划有序推进。深化会员运营，
依托“陆家嘴大朋友圈”资源优势，落实商业会员深化运营，持续扩大会员规模、
提升会员销售贡献的基础上，着力构建会员全生命周期管理体系，重点推进会员运
营从量变到质变的转型升级。
在商旅服务提升方面，要深度服务区域办公楼宇企业客群，精准锚定市场定位，通
过专业化客户服务体系搭建，实现目标客群的深度挖掘与价值激活，形成从资源整
合到客群触达的全链条营销闭环。持续稳固前滩香格里拉等成熟期酒店的出租率水
平，同步高效推进张江希尔顿酒店开业的品牌宣推，并有效联动新国博会展资源。
三、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域
内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学
城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年
深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约
15万平方米增长至396万平方米，主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务
区、张江科学城、川沙新市镇核心区域以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通
便捷。同时，公司正积极参与浦东各区域的纵深发展，构建以“专业化”为核心的
城市中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业的质量与服务，助
力浦东打造国际化一流营商环境，进一步增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳
定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别
组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断
提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极
服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累
的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落
地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营
造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心
，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家
嘴物业团队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商
办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务，更聚焦于服务城市发展战略，助力
打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同
时，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的住宅租赁公司、以商业楼宇租赁运营
为主营业务的资产管理公司、以城市更新和定制装修为主营业务的建筑科技公司等
轻资产服务平台及运用服务公司的实体化运作。优化产业服务体系，探索产业园招
商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式，打造高承
载力的产业集聚平台，持续提升项目招商、运营与服务能级。
（四）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家
嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集
配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司
，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构
，实现可持续发展奠定基矗充分利用陆家嘴集团的资源优势，持续拓展“陆家嘴大
朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活
生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发
运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和
带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成
为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平
台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，正推进三林滨江南项目的开
发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌
金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业
的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统
筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司
专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新
兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理
准则》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求，以建立现代企业制度
为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公
司信息披露工作，持续完善公司治理相关制度。由股东大会、董事会、监事会和高
级管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层
之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供
了组织保证。
四、可能面对的风险
上半年，中共中央政治局会议明确指出，要持续防范化解重点领域风险，继续坚持
因城施策，切实做好保交房工作，结合房地产市场供求关系的新变化，抓紧构建房
地产发展新模式，促进房地产高质量发展，持续推动中小金融机构改革化险，多措
并举促进资本市场健康发展。房地产市场在经历了一轮深度调整、多维度支持性政
策积极发力下，上海住宅市场逐步呈现复苏态势，内环优质板块项目认购活跃，但
外环外住宅产品续销及去化周期延长情况仍在持续。办公租赁市场竞争日趋白热化
，以价换量和保出租率为先成为供给方的普遍共识。资本市场改革持续深化，牢牢
守住不发生系统性金融风险底线，扎实推进金融高质量发展仍是金融行业主基调。
公司不断寻求新的发展途径，公司正积极参与浦东各区域的纵深发展，持有的物业
主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇核心
区域以及天津红桥区，所处区位优越，交通便捷。公司通过做精区域开发、做优金
融服务、做强商旅服务，加速业务布局优化，全力推动从“高速度开发建设”向“
高质量运营服务”的转型升级，时刻为迎接房地产行业的新挑战做好准备。
另一方面，上半年金融监管总局工作会议要求，坚定不移走中国特色金融发展之路
，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，有效防范化解重点领域金融风险，做好金
融机构不良资产处置工作。各金融机构仍处于行业转型破局攻坚期，持续提升多元
化业务服务能力与控风险能力，尤其是信托行业在“三分类”新规实施已满两年背
景下，正加速回归本源，优化内部管理机制，加快推动存量业务整改，推动创新业
务落地，落实风险项目处置。公司正不断优化三个持牌金融机构的风险管理体系和
预防机制，聚焦转型发展和提质增效，通过资源整合和优势培育，根据市场需求调
整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发和区域发展，
推动实现自身业务与公司城市综合开发业务协同发展。
未来，公司将持续以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主
业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积
极探索多元化和精准化可持续发展路径，不断增强公司竞争力和影响力，持续提高
公司市值和价值创造能力。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海陆家嘴动拆迁有限责任公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海纯景实业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海前悦酒店管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜ 9800.00｜ 79183.05｜ 1174580.48｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴贝思特物业管理有｜ 689.47｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴昌邑房地产开发有｜ 265280.00｜ -151.00｜ 543971.00｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜中银消费金融有限公司 ｜ -｜ 14992.11｜ 8170293.79｜
｜陆家嘴国际信托有限公司 ｜ 1040000.00｜ 19225.15｜ 1478288.43｜
｜上海佳项资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海翌江酒店管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海九六广场商业经营管理有｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海佳川置业有限公司 ｜ 327000.00｜ -3674.00｜ 1611266.00｜
｜上海戎邑置业有限公司 ｜ 380000.00｜ -7.00｜ 354666.00｜
｜天津陆家嘴酒店管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴商务广场有限公司｜ 51806.00｜ -153.00｜ 68751.00｜
｜上海陆家嘴物业管理有限公司｜ 5000.00｜ 8941.00｜ 155441.00｜
｜上海陆家嘴耀能建筑科技发展｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东陆家嘴置业发展有限｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海耀筠置业有限公司 ｜ -｜ -685.25｜ 2605177.15｜
｜上海商骋商业经营管理有限公｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海翌廷置业有限公司 ｜ 226820.00｜ -228.00｜ 469224.00｜
｜上海陆家嘴金融发展有限公司｜ 849927.00｜ 21130.00｜ 1087555.00｜
｜上海佳卫资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜陆家嘴国泰人寿保险有限责任｜ 263000.00｜ 34875.82｜ 3659660.69｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海中心大厦建设发展有限公｜ -｜ -10750.90｜ 1620469.56｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海联浦资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海富都世界发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海佳纪资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海前绣实业有限公司 ｜ -｜ 4299.25｜ 448869.73｜
｜上海中心大厦世邦魏理仕物业｜ -｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东嘉里城房地产有限公｜ -｜ 11489.46｜ 256271.56｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴浦江置业有限公司｜ 28650.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴职业技能培训有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海富圣投资管理有限公司 ｜ 77.75｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴资产管理有限公司｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海翌鑫置业有限公司 ｜ 284940.00｜ -6447.00｜ 637351.00｜
｜天津陆津房地产开发有限公司｜ 240000.00｜ -2490.00｜ 430376.00｜
｜上海佳仁资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海宝山陆家嘴物业管理有限｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海佳章置业有限公司 ｜ 505833.00｜ 4060.63｜ 665289.92｜
｜上海陆家嘴公宇资产管理有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海申万置业有限公司 ｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜上海陆一富发投资合伙企业( ｜ 10.00｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜爱建证券有限责任公司 ｜ 220000.00｜ 770.15｜ 824404.62｜
｜上海翌久置业有限公司 ｜ 359800.00｜ -7470.00｜ 791407.00｜
｜上海佳二实业投资有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴展览发展有限公司｜ 115000.00｜ 7389.00｜ 163648.00｜
｜上海陆家嘴商业经营管理有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海前滩实业发展有限公司 ｜ 400000.00｜ 6449.73｜ 689294.86｜
｜上海东袤置业有限公司 ｜ 1600000.00｜ -2766.34｜ 2135310.14｜
｜上海邑江物业管理有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜上海明城酒店管理有限公司 ｜ 240.00｜ -｜ -｜
｜上海国和现代服务业股权投资｜ -｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海佳湾资产管理有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海陆鸿投资管理有限公司 ｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜上海翌淼置业有限公司 ｜ 78440.00｜ -3009.00｜ 258322.00｜
｜上海东翌置业有限公司 ｜ 1150000.00｜ -4183.47｜ 1170597.50｜
｜上海绿岛阳光置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海联嵘投资发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴陆耀资产经营有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州绿岸房地产开发有限公司｜ 182368.43｜ -｜ -｜
｜天津陆津商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海新国际博览中心有限公司｜ -｜ 15573.47｜ 222954.02｜
｜上海陆家嘴东怡酒店管理有限｜ 35000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海企荣投资有限公司 ｜ 89090.00｜ 1351.00｜ 245231.00｜
｜上海东绣物业经营管理有限公｜ 150.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津陆津物业服务有限公司 ｜ 120.00｜ -｜ -｜
｜上海耀龙投资有限公司 ｜ 220000.00｜ 1046.69｜ 1644522.04｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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