☆风险因素☆ ◇600658 电子城 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——国泰君安:北京工业用地大户，受益土改推广预期【2013-02-07】
预计12-13年EPS0.74、0.92元，未来业绩主要来源为电子城国际电子总部项目的结算
，由于公司储备均改造自老工业基地，成本优势明显，公司业绩锁定性极强，可持续
保持35%以上超高净利润率。不考虑土改预期下公司储备价值的重估，RNAV12.88元，
折34%，估值优势明显。13年公司异地扩张步伐有望开启，在有息负债为0的情况下公
司有充足杠杆扩张空间，目标价10.30元，增持。
增 持——天相投顾:三季度销售增长明显【2012-10-31】
我们预计公司2012年-2013年EPS分别为0.52元/股和0.83元/股，按最新收盘价7.03元
计算，对应的市盈率分别为14倍和9倍，公司大股东资源禀赋，产品受调控政策影响
小，我们看好公司未来成长性，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:资金面充裕，财务杠杆低【2012-03-30】
我们预计公司2012年-2013年EPS为收益分别为0.69元/股和0.97元/股，按最新收盘价
7.28元计算，对应的市盈率分别为11倍和8倍，公司大股东资源禀赋，产品受调控政
策影响小，我们看好公司未来成长性，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:毛利率提升，资金面无忧【2011-10-28】
预计公司2011年-2012年EPS分别为0.82元和1.15元，以最新收盘价9.59元计算，对应
的动态市盈率为12倍和8倍。鉴于公司房地产开发项目以工业地产和商业地产为主，
受调控限购政策影响较小，并且未来或将受益于新三板政策利好影响，维持其“增持
”的投资评级。
增 持——天相投顾:科技园土地开发业绩保持增长【2011-04-11】
预计公司2011年-2012年EPS为0.92元和1.13元，以上一交易日收盘价11.30元计算，
对应的动态市盈率为12倍和10倍。鉴于公司园区土地开发不受地产调控政策制约，并
且受益于新三板政策，维持其“增持”的投资评级。
增 持——华泰联合:新三板扩容影响正面【2011-03-01】
预测公司2010-2011年EPS0.85和0.99元，对应PE分别为14X和12X。不过如果公司对部
分项目的结转速度高于或低于我们的预期，可能会改变公司2010-2011年的利润分布
和我们对公司2010-2011年的业绩预测。鉴于公司成长模式独特，同时工业厂房和写
字楼的销售不受北京严厉限购政策的制约，我们维持增持评级。
买 入——渤海证券:地产调控政策避风港，新兴产业规划受益者【2010-12-06】
预计公司10年营业收入为13.03亿元，净利润3.96亿元，EPS为0.68元。预计11年公司
营业收入18.62亿元，净利润5.37亿元，EPS为0.92元。首次覆盖给予买入评级。
增 持——华泰联合:业绩释放提速【2010-10-28】
在国家对商品住宅市场调控日趋严厉的背景下，公司以园区地产开发为核心的盈利模
式将逐步体现其不受楼市调控的独特优势。鉴于公司的业绩锁定性较高和独特的增长
模式，我们维持公司10、11年的EPS分别为0.85元和0.98元，对应的PE分别为12和10
倍，维持增持评级。
增 持——华泰联合:平淡之中仍有亮点【2010-08-19】
鉴于公司的业绩锁定性较高和独特的增长模式，我们维持公司10、11年的EPS分别为0
.85元和0.98元，对应的PE分别为13和11倍，维持增持评级。
增 持——华泰联合:另类城市更新【2010-08-05】
预计公司2010年的结算收入约为13.2亿元，归属母公司净利润4.91亿元，EPS为0.85
元，2011年的结算收入约为18.4亿元，归属母公司净利润5.67亿元。EPS为0.98元。N
AV为9.3元/股，首次覆盖给予增持评级。
中 性——天相投顾:现有主业继续亏损 期待资产重组【2009-10-26】
我们预计公司2009-2010年EPS分别为-0.29元和0.46元（按重组后总股本 5.48 亿股
全面摊薄计算） 。对应当前股价，2010年动态市盈率 25 倍，估值较为合理。我们
认为公司目前股价已较为充分的反映了重组成功的预期，首次给予公司“中性”投资
评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-06-05 ｜ 10250.16｜ 是 ｜
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｜ ｜1、项目名称：“北京电子职工培训中心项目”（暂定名）；2、｜
｜ ｜项目位置：河北省秦皇岛市昌黎县黄金海岸四纬路南侧；3、项 ｜
｜ ｜目占地面积：总占地面积25.6亩；4、项目建设规模：约1.5万平｜
｜ ｜方米。北京电子职工培训中心（以下简称“培训中心”）是北京｜
｜ ｜电控在秦皇岛昌黎县设立的分公司，位于秦皇岛市北戴河新区核｜
｜ ｜心区，黄金海岸四纬路南侧。2011年河北省为落实国家沿海发展｜
｜ ｜战略，整合北戴河、南戴河、黄金海岸、七里河等沿海资源成立｜
｜ ｜省级新区北戴河新区，新区总面积425.81平方公里，海岸线82公｜
｜ ｜里，占秦皇岛总海岸线161公里的51%。培训中心位于北戴河新区｜
｜ ｜核心区黄金海岸片区，项目具有临海资源稀缺和旅游度假市场优｜
｜ ｜势，未来项目整体提升空间潜力巨大。公司希望通过培训中心项｜
｜ ｜目的升级开发，占领区域资源，推进公司“地产价值链延伸投资｜
｜ ｜”，为公司的可持续发展战略奠定基矗北京电控拟以培训中心房｜
｜ ｜屋建筑物及土地使用权价值进行资产出资，公司拟以现金出资，｜
｜ ｜双方共同组建合资公司。合资公司股权比例为北京电控持股49% ｜
｜ ｜，公司持股51%。合资公司注册资本拟为20098.35万元（以工商 ｜
｜ ｜注册为准），营业范围与原培训中心一致（以工商注册为准）。｜
｜ ｜合资公司的经营管理团队由公司委派及管理。因北京电控为公司｜
｜ ｜控股股东，本事项构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重｜
｜ ｜组管理办法》规定的重大资产重组。 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-03-29 ｜ 9800｜ 是 ｜
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｜ ｜公司及子公司为方便公司的生产经营活动，本着公平、公开、公｜
｜ ｜正的原则，经与各关联方协商，在房屋销售、租赁，土地租金标｜
｜ ｜准和综合服务等项目上以市场价格及政府指导价为基础，规范公｜
｜ ｜司及子公司与各关联方的关联交易。 ｜
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