☆经营分析☆ ◇600565 ST迪马 更新日期：2024-08-06◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
机器人业务、房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和康养业务。
【2.主营构成分析】
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市运营 ｜1588846.44｜ 205695.74｜ 12.95｜ 86.82｜
｜智慧民生 ｜ 140344.72｜ 19110.38｜ 13.62｜ 7.67｜
｜智能制造 ｜ 79074.63｜ 15473.32｜ 19.57｜ 4.32｜
｜其他业务 ｜ 21855.94｜ 14369.08｜ 65.74｜ 1.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市运营 ｜1588846.44｜ 205695.74｜ 12.95｜ 86.82｜
｜智慧民生 ｜ 140344.72｜ 19110.38｜ 13.62｜ 7.67｜
｜智能制造 ｜ 79074.63｜ 15473.32｜ 19.57｜ 4.32｜
｜其他业务 ｜ 21855.94｜ 14369.08｜ 65.74｜ 1.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜西南区域 ｜ 679621.73｜ 87075.56｜ 12.81｜ 37.14｜
｜华中区域 ｜ 438957.50｜ 37816.55｜ 8.62｜ 23.99｜
｜华东区域 ｜ 363050.29｜ 76710.34｜ 21.13｜ 19.84｜
｜华西区域 ｜ 326636.27｜ 38677.01｜ 11.84｜ 17.85｜
｜其他业务 ｜ 21855.94｜ 14369.08｜ 65.74｜ 1.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市运营 ｜ 841520.99｜ 134423.16｜ 15.97｜ 87.88｜
｜智慧民生 ｜ 67824.61｜ 12052.48｜ 17.77｜ 7.08｜
｜智能制造 ｜ 39641.39｜ 7754.42｜ 19.56｜ 4.14｜
｜其他业务 ｜ 8574.61｜ 5930.40｜ 69.16｜ 0.90｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华中区域 ｜ 264240.37｜ --｜ -｜ 27.60｜
｜华东区域 ｜ 248691.69｜ --｜ -｜ 25.97｜
｜华西区域 ｜ 229249.28｜ --｜ -｜ 23.94｜
｜西南区域 ｜ 206805.66｜ --｜ -｜ 21.60｜
｜其他业务 ｜ 8574.61｜ 5930.40｜ 69.16｜ 0.90｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业及物业服务 ｜2132045.66｜ 482300.72｜ 22.62｜ 93.56｜
｜制造业 ｜ 96086.25｜ 20853.59｜ 21.70｜ 4.22｜
｜建筑业及其他 ｜ 32483.26｜ 1972.17｜ 6.07｜ 1.43｜
｜其他业务 ｜ 18303.62｜ 11816.52｜ 64.56｜ 0.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务及物业服务 ｜2132045.66｜ 482300.72｜ 22.62｜ 93.56｜
｜专用车 ｜ 96086.25｜ 20853.59｜ 21.70｜ 4.22｜
｜建筑装饰工程及其他 ｜ 32483.26｜ 1972.17｜ 6.07｜ 1.43｜
｜其他业务 ｜ 18303.62｜ 11816.52｜ 64.56｜ 0.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江区域 ｜ 804238.39｜ 245147.22｜ 30.48｜ 35.29｜
｜华中区域 ｜ 497093.24｜ 85709.19｜ 17.24｜ 21.81｜
｜华西区域 ｜ 334332.19｜ 42863.97｜ 12.82｜ 14.67｜
｜苏沪区域 ｜ 320496.13｜ 78614.86｜ 24.53｜ 14.06｜
｜西南区域 ｜ 257868.57｜ 49253.87｜ 19.10｜ 11.32｜
｜其他区域 ｜ 46586.67｜ 3537.37｜ 7.59｜ 2.04｜
｜其他业务 ｜ 18303.62｜ 11816.52｜ 64.56｜ 0.80｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业及物业服务 ｜ 947438.11｜ 249374.02｜ 26.32｜ 92.72｜
｜制造业 ｜ 50505.36｜ 9498.16｜ 18.81｜ 4.94｜
｜建筑业及其他 ｜ 15230.54｜ 568.94｜ 3.74｜ 1.49｜
｜其他业务 ｜ 8681.01｜ 5504.15｜ 63.40｜ 0.85｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江区域 ｜ 378785.99｜ --｜ -｜ 37.07｜
｜华西区域 ｜ 251930.32｜ --｜ -｜ 24.65｜
｜华中区域 ｜ 207100.94｜ --｜ -｜ 20.27｜
｜西南区域 ｜ 106309.21｜ --｜ -｜ 10.40｜
｜其他区域 ｜ 69047.55｜ --｜ -｜ 6.76｜
｜其他业务 ｜ 8681.01｜ 5504.15｜ 63.40｜ 0.85｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2023-12-31】
一、经营情况讨论与分析
公司是一家致力于发展以专用车和机器人制造为核心的智能制造板块、以地产开发
和城市更新为核心的城市运营板块、及以物业服务和医疗康养为核心的智慧民生板
块作为三大业务体系，依托各板块的核心技术与资源优势，多元发展的同时相辅相
成，协同构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。
2023年实现营业收入183.01亿元，同比下降19.69%，城市运营板块主营业务收入占
比
87.87%；归属于上市公司股东的净利润-36.51亿元；资产规模564.89亿元，同比减
少19.73%；净资产80.71亿元，同比下降35.12%；经营性现金净额11.16亿元，同比
减少42.19%。
——2023年公司发展面临的外部环境：
2023年宏观经济企稳修复，人均收入温和回升，前期积压的需求也逐步释放，消费
温和恢复，基建投资维持增长，全年GDP增速回升2.2个百分点至5.2%。就房地产行
业而言，虽然报告期内稳楼市的政策持续出台，如央行持续引导贷款利率下行、“
认房不认贷”实行、部分地方松绑限购政策等等，但居民处于对于房价下行的担忧
以及对于部分房企交付风险的顾虑，预防式储蓄行为仍然存在。在此背景下，从国
家统计局发布2023年全年房地产开发投资与销售数据来看，全年房地产市场供需两
端仍面临压力，数据持续下滑。全国房地产开发投资额同比下降9.6%；房地产新开
工面积同比下降20.4%；全年新建商品房销售金额11.7万亿同比下降6.5%；
其中现房销售同比增长19.3%，期房销售同比下降10.8%，一线城市房价同比下行，
二三线城市房价同比有所回升，但绝对水平仍偏低。房地产开发资金来源中本年到
位资金19.1万亿同比下滑13.6%，地产产业链整体经营压力大。
——2023年公司业绩情况：
受房地产行业整体市场持续下行影响，公司房地产部分项目销售价格存在下降的情
况，需根据会计准则的要求对资产减值测试并提取合理的减值准备，资产减值损失
及信用减值损失总额为-29.11亿元，导致公司利润亏损；另一方面，报告期内并表
口径销售金额同比下降约7.65%，相应回款金额的减少对开发支付产生较大压力，
增加了项目营运成本及费用，部分项目开发建设周期有所延长，后续可能进一步降
低项目收益。2023年12月31日，迪马股份合并资产负债表的现金及现金等价物余额
为人民币13.00亿元，一年内到期的银行借款和其他借款合计人民币103.66亿元。
基于流动性风险考虑，公司审计机构立信会计师事务所对公司2023年财务报告发表
了带与持续经营相关的重大不确定性部分的无保留意见审计意见。
在房地产业务销售下降及回款压力下，公司持续通过展期、降息及先本后息等方式
，保持流动性稳定。2023年公司有息负债总额143.77亿元，同比下降8.11%，筹资
活动产生的现金流净额为-21.89亿元，债务仍呈现净偿还状态，实现经营性现金流
净额11.16亿元。公司在面临巨大流动性压力的情况下，全体管理层与核心员工始
终坚持“不躺平，活下来”，努力稳定生产经营，全力保证项目交付进度和交付品
质，以保障财务安全；提升公司资金管理能力和精细化运营水平，降本增效，颗粒
归仓；优化组织结构及绩效，保障核心骨干人员的稳定及效率，打磨更强的耐力和
韧劲；根据市场及自身策略不断灵活变向、变速，拓展轻资产业务及非房业务，寻
找新方向，逐步走出困境。
1、智能制造业务布局“出海”，积极拓展海外市场
报告期内，迪马工业专用车稳定国内市场的同时，逐步聚焦海外，挖掘和探索重点
市场，积极建立稳定的销售渠道和合作伙伴关系，提升品牌在海外市场的知名度，
为后期“出海”战略奠定发展基矗公司精心孵化“廷捷”和“澳捅两个机器人品牌
，配备卓越的研发团队并开拓国内外销售网点，搭建销售平台，通过果园服务机器
人、消防机器人及清洁机器人三大智能产品逐步实现国内国际双向业务的全面发展
。
2、持续赋能智慧民生服务，助力未来发展
报告期内，公司旗下物业公司东原仁知在管面积新增近20%，坚持科技投入，打造
全方位、立体化的安全智慧社区，继续实施涵盖住宅、商业、写字楼、政府公建、
产业园区、医院、大使馆等多元化服务业态组合战略；结合医疗康养品牌“常青社
”，着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，专注医养结合，研发银发个
性化需求的社区居家智慧养老集成平台，双向赋能智慧民生业务稳定增长。
3、拓展建销服业务，重转轻寻求突破
报告期内，面对房地产市场的持续下行压力，公司全力保交楼保交付，发挥在产品
力、线上获客力等方面的竞争优势，拓展代建、代销等轻资产业务，建立建销服运
营体系，努力跨越行业转折与阵痛期。
4、维持信用稳定，全力保障流动性安全
报告期内，公司获得远东资信评估有限公司给予的信用跟踪评级维持AA+，维持信
用等级不变；报告期内，公司稳定经营力保交付，力争存续融资展期及续贷，2023
年4月中旬中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划资产支持证券顺利获得
三年续期，完成非公开发行住房租赁专项公司债券的付息支付并获得投资者不行使
回售选择，持续得到金融机构的信任及资本市场的认可。
5、组织结构调整优化，实现高效能管理
报告期内，公司积极应对市场行情现状，持续性完善、优化内部组织架构，实现精
简高效管理，深推降本增效。在组织架构方面，公司报告期内不断进行战略性调整
，完成一系列组织变革、战力提升、平稳增效等动作，保留核心人才的稳定性，保
障核心人才的薪酬福利和职业发展。
（二）分板块重点工作情况
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，国内外环境仍然复杂，全球地缘政治风险、美联储持续加息也带来全球资
本市场动荡。出口下行与国内房地产市场调整一定程度压制了内需恢复，对于经济
增长、就业、物价均带来不同程度压力。我国稳增长政策持续加码，整体经济仍保
持回升势头，基本处于稳健区间。
1、智能制造板块
1）专用车制造
从专用车细分领域来看，2023年是新能源车市场占有率继续提升的一年，由2022年
25.6%提升至2023年31.4%，随着新能源车技术进步、供给升级持续迭代，后续专用
汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型；专用车出口高速发展也是2023年的
重要变化之一，全年专用车出口3.6万台，同比增长高达48%，虽然防弹车市场因国
民支付习惯的改变需求量略有降低，但海外市场空间仍大；同时，在“安全生产”
愈加重要的当下，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求
增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应急通信等专用车辆的需求。此外，伴随居
民服务消费逐步恢复，出行需求旺盛，机场客运量较2022年明显改善，也有利于机
场类专用车市场恢复常态化。
2）机器人业务
近两年来，在产业政策的支持下，工业机器人与服务业机器人整体稳健发展。国家
不断完善发展智能制造的产业政策，加快推进传统制造业的智能转型，鼓励支持工
业企业向智能化方向发展，虽然2023年工业机器人产量虽然同比下滑2.2%，但2023
年工信部、科技部等多部门发布《“机器人+”应用行动实施方案》，进一步支持
及推动工业机器人发展。2023年服务业机器人产量同比增长23.3%，服务业机器人
中医疗机器人、消防机器人等新型机器人市场规模也逐渐增加。随着新一代信息技
术、生物技术、新能源技术、新材料技术与机器人技术的不断融合，机器人的功能
和性能将得到极大的提升，将进一步推动机器人的应用和发展。
2、城市运营板块
1）地产开发
2023年在“因城施策”总基调指导下，除了中央层面加大稳定房地产市场以外，各
地方政策也继续出台大面积利好政策，包括前期政策相对偏紧的一线城市，也放松
“认房不认贷”政策，二三线城市也加大支持力度，包括降低首付比例、降低房贷
利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房补贴等积极政策。但
受居民观望情绪影响，全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。
1、开发投资
从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022年全国房地产开发投资同比下降9.6%，其
中住宅投资占比75.6%，金额较上年下降9.3%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-
10.5%）。全国住宅类用地成交土地规划建筑面积同比下降26.4%，在地产销售走弱
以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。
2、施工与新开工
2023年全年施工面积较去年下降7.2%，新开工面积下降20.4%，跌幅明显大于整体
施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力仍大的背景下
，投资回报率下降以及新增融资受限等原因仍在压制新项目开工意愿。
3、销售面积、销售金额与平均销售价格
全年全国新建商品房销售面积和销售金额分别为11.17亿平方米和11.66万亿元，较
上年分别下降8.5和6.5个百分点。百城样本住宅价格平均为16185元/平方米，同比
基本持平2022年。
从地区看各地房地产销售继续走弱，且下滑幅度分化情况明显，一线城市刚需相对
较为充足，东部地区地产销售跌幅相较较小，销售金额同比下滑5.7%，好于全国平
均水平，而中部、
东北地区销售金额分别同比下降11.2%、7.8%。
总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模均偏弱，供应端和需求端的活跃
度都较低，居民出现较明显的观望情绪，地产销售持续走弱。但从长远看，我国居
民资产负债表相对健康，近两年储蓄大幅新增，后续伴随政策持续加码稳定居民预
期，以及更平衡的新型城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二
三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步。
2）城市更新
2023年城中村改造等“三大工程”建设是稳增长的重要抓手，4月、7月政治局会议
均明确强调积极稳妥推进特大城市城中村改造，7月政策细则出台，中央经济工作
会议继续予以强调，央行也新增5000亿PSL额度支持，各地城市更新有望加快推进
。广州等部分城市已先行先试，各地纷纷积极探索新模式、新路径，“政企合作”
成为推动城市更新进入快车道、助力城市高质量发展的重要机制，城市更新为商业
管理行业带来新的发展机遇。
3、智慧民生板块
1）物业服务
2023年，“保交楼”政策积极推进，同时现房销售增加也推动房企加快现房竣工，
全年地产竣工面积同比增长17%。根据中指研究院数据，从港股上市企业管理规模
来看，2023年上半年，上市企业在管面积均值达1.4亿平方米，同比增长27.7%，增
速略高于去年同期水平
（24.4%）。分结构看，根据已公布的2023年上半年数据，央企表现依然最为突出
，营收保持超20%的速度增长，地方性国企同比增长18.44%，而民营物企表现也较
稳健，营收均值同比增速6.7%，整体体现出集中度提升、强者更强的局面。目前高
质量发展成行业“主旋律”，在行业发展回归服务本质的背景下，物业企业基于自
身服务能力形成的差异化服务品质正在成为评估企业发展能力的重要因素。以品质
服务提高满意度，赢得业主信赖是物业服务企业的共识和趋势，并将引领行业朝着
更加健康、可持续的方向发展。
2）医疗康养
随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据
国家统计局最新人口数据显示，至2023年末，中国65岁及以上人口2.2亿，占全国
总人口的比例由2022年14.9%提升至2023年15.4%，未来养老需求将逐步增加。与此
同时，伴随人均GDP的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需求更加多
元，结合海外经验来看，老年人消费倾向也较高。目前我国的养老相关企业还在不
断探索及完善过程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化
的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我国已逐渐形成的“9073”养老格局，即90
%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入
住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内公司从事的智能制造、城市运营和智慧民生三大业务板块的情况如下：
（一）智能制造板块
1、专用车制造
1）业绩基本稳定
迪马工业整体订单收入、毛利润、净利润较去年略有下降，实现营业收入7.91亿元
，较去年减少17.70%，毛利率同比减少2.13百分点。报告期内，随着支付方式的变
化，防弹车市场需求下降，但公司消防市尝应急市尝公安市场及运营商市场仍保持
第一的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，大型应急通信车订单同比增长
约39.16%；新能源车订单同比增长177%。
报告期内，迪马工业跻身2023制造业民营企业100强，荣获“重庆市技术创新示范
企业”、“重庆市企业创新奖”、“重庆市人工智能产业发展联盟理事单位”、“
重庆市优秀民营企业”等称号，这是对迪马工业技术实力的认可。
2）持续创新投入，开发新技术
迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内公司开展了应急通
信、作业救援、纯电动飞机牵引车、飞机电源车、安全靠机系统、移动CT医疗车等
36个研发项目，开发了增程式防弹运钞车、核生化多功能侦检消防车、小型器材消
防车、超声检查车、移动CT车、多连杆扩展机构等18个新产品。
报告期内，公司申请与授权专利101项，其中发明专利6项。公司自主研制完成全国
首台核生化多功能侦检消防车，具备核生化侦检和核洗消能力；二级/三级侧拉实
现性能提升与验证，并实现了产品市场化；纯电动飞机牵引车应用最新的三电集成
技术，提升了电气系统稳定性。
在校企联合研发方面，公司与重庆邮电大学合作承担了重庆市技术创新与应用发展
专项重点研发项目《典型场景下特种车辆多模态协同与载运管控系统研发及应用》
项目；由公安部物证鉴定中心牵头，多家相关研究院所共同承担国家重点研发计划
《污水新冠病毒变种的分布与检测》的项目中，迪马工业参与承担其中子项目《污
水中新冠病毒检测分析集成自动化移动装备研究》项目的研究开发。
3）建设质量管理体系，完成大型保障任务
迪马工业深入推进全流程的质量管控体系，在质量体系建设及评价环节，在产品开
发、制造过程及供应商质量管理等环节及质量考核和后期评估等环节，建立一系列
细则标准管控文件。报告期内，公司对21个省市的应急、消防、运营商、电力、卫
生领域的灾害救援、大型活动、应急演练进行了31次售后服务技术支持和保障,包
括护航神州十六号发射、杭州亚运会、甘肃地震救援等。
4）积极拓展国外业务，实现出口业务增长
报告期内，迪马工业聚焦非洲、中东及东南亚地区，挖掘重点市场，落地科特迪瓦
政府部门项目、香港电信应急通信车项目等。
2、机器人业务
公司旗下“廷捷”及“澳捅机器人品牌，产品应用涵盖城市应急管理（消防、通信
保障、危险事故处理）、农业作业、物流作业、安全巡检和清洁维护等领域。
1）提升科研投入，稳步实现产品开发
公司“廷捷”消防机器人秉承迪马工业在公安，应急，通讯等领域深耕20余年优势
，消防灭火机器人销售订单已完成批量下线，其具备流量大、动力强、通过性高、
防爆安全等突出优势，有效提高救援效率，保障生命安全；多功能防暴侦检机器人
实现订单合约；前侦测通信机器人等产品亮相第11届中国国际警用装备博览会，助
力智慧公安打造可视、可管、可用信息化能力，为警务实战提供一体化的整体解决
方案。
公司“廷捷”研发的智慧农业特种机器人，其自研的“RCU”控制平台技术，打造
出行业顶尖的车规级机器人移动底盘，利用平衡、悬挂、摆臂履带轮设计技术，打
造全地形底盘技术平台，满足全场景全地形的机器人作业需求，其深入探究现代农
业需求与前沿科技的融合，推出了一机多能、模块化、高耐用和易维护的农业植保
机器人，为当地农业科技发展提供高效、环保、智能的机器人解决方案。
公司旗下澳汀机器人重点研发无水商用清洁机器人，目前已申请知识产权66余项，
致力于为商业和工业等领域的客户提供“清洁+”智能解决方案，重新定义智能清
洁领域的清洁标准，荣获“全球清洁协会ISSA的INCLEAN创新卓越奖”等。
2）布局国际市场，拓展全球化业务
报告期内，公司正式布局海外市场，产品受到海外客户的一致认可，澳汀清洁机器
人产品已出口至新加坡、香港、台湾、澳大利亚、沙特等地区。公司目前已在全国
设立五大销售及售后服务中心，全国现有70+服务网点，累计服务面积1,100万平方
米，累计服务时长6.6万小时。
（二）城市运营板块
1、地产开发
报告期内，受市场持续下行的影响，公司房地产整体营业收入157.42亿元，同比下
降22.03%，毛利率12.47%，减少10.46个百分点。东原地产全年坚定保障交付工作
，保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，拓展
代建、代销业务，助力轻资产业务发展，全力应对行业系统性风险。
1）保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义
东原地产结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及
服务品质，力保项目按期交付。在依旧严骏的市场环境下，全年共完成41个项目55
个组团约2.5万套的交付工作，交付套数较去年增长约4%。全年完成品质巡检189次
，涉及重点关注项目30个，在项目外立面、公区精装等方面的交付品质较去年提升
明显。报告期内，东原地产不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，力争
经营增效提质，荣获“中国房企综合实力TOP50”、“中国房企品牌价值TOP30”等
荣誉。
2）大力拓展“建销服”轻资产业务
在稳定重投项目基本盘运营的同时，建立建销服运营体系，形成建销服业务白皮书
、建销服业务管理手册，坚持价值创造、一项一策，助力轻重并举的战略转型。报
告期内，公司累计共承接14个建销服项目，签约金额2.83亿元，业务涵盖全过程代
建、代销、咨询、代管、城市更新等多种类型。
公司积极尝试梦想家业务模式探索及实施，传承东原地产优秀基因，集成东原地产
产品研发、精工品质和供应链优势，致力于为客户提供集设计、定制、软装、家电
一体的整施工、主辅材、体家装服务，快速在成都、重庆、武汉、绵阳等10余座城
市完成布局，累计签约143套，签约额1,224万元。
3）产品力持续升级，实现价值传递
东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，实现产品精益设计，深入挖掘总
图布局及单个产品的极限价值；通过创新的“客户价值组”提供对产品价值精准分
配的专业辅助支持，实现从市场研究到研发的无缝对接，深度解读客户需求，挖掘
产品潜力，并确保产品价值的无损传递至营销和顾客手中。报告期内，旗下项目获
得“亚洲人居景观奖实景展示类金奖”、“第十届“园冶杯”专业奖住区景观类(
大区)金奖”、“环球人居设计大奖城市更新类银奖”、“伦敦设计大奖国际住宅
建筑银奖”等荣誉。
4）优化内部架构及管理体系，强化营销管理
东原地产积极应对市场变化，调整内部架构及经营策略，优化内部管理水平，颗粒
归仓，降本提效。
在营销管理方面，全面发力自获客，构建并提升以线上获客、客户运维、自渠拓客
三位一体的营销模式及组织能力，增效减费。在线上获客领域，东原通过专业陪跑
+自孵化的形式，打造了一个包括销售和自渠在内的抖音获客团队，基于短直双开
的获客模式，月均成交破百套，成交占比达20%；在此基础上，公司打造《实战大
练兵》系列专业课堂，以考带学、以学代练，总结和沉淀了一套开发商抖音平台销
售的实战打法，并成功进行专业能力的培训与输出。
2、城市更新
东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退
全周期综合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，进行城市更新的综合服务一
体化整合。目前，东原致新共运营商业项目6个，在营总面积39.1万方，涵盖购物
中心、写字楼、社区商业等。报告期内，东原致新秉承有机更新，长效运营的理念
，在城市更新领域围绕“商业+”产品持续建立生态能力，为客户资产提供了良好
的长效资管服务方案，跻身中指院2023中国房地产品牌价值榜-“中国房地产城市
更新领先品牌”。
（三）、智慧民生板块
1、物业服务
1）业务多样化发展，持续深耕实现规模化
报告期内，在宏观经济环境波动、市场竞争愈加激烈的背景下，东原仁知继续深入
打造涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、医院、大使
馆等多元化服务业态组合，实现诸多如各大院校、机尝国家电网、地铁、部队、亚
运会场馆等新业态的突破。截至2023年12月31日，东原仁知在中国的76座城市经营
及管理573个物业项目，总在管建筑面积约为60.2百万平方米，同比增长约19.0%。
报告期内，公司持续关注市场需求变化，统筹并协同区域间资源共享、优势互补，
加强区域与专业BU的横向联合，扩大协同效应，拓宽市场接触面，规划高质量市场
发展结构，持续创建城市美好。
2）持续科技赋能，打造数字化体系
报告期内，东原仁知坚持科技投入，助力包括东驿站小程序、物资采购平台、财务
信息系统优化、统一数据中台建设等多个方面数字化建设，全面布局“慧行”、“
慧眼”、“慧联”、“慧管”四大智能板块以及IOT智慧社区平台，将安全防范、
视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等内容融合于平台，打造全方位、立体
化的安全智慧社区，真正实现提质增效。公司全面拥抱AI，利用国内外大模型技术
，结合业务情况，不断探索AI与业务结合的场景，目前已在市场管理场景下落地两
项应用。
3）提升品牌知名度，升级服务品质
东原仁知持续深化内部服务体系建设，从物业焕新、现场硬件、客户关系维护、触
点服务、小区活动等五大类进行持续发力。通过老友生活节、假期节日等小区活动
，增强与客户的深度链接；联动平台、美居、租售打造小区生活集市，为业主提供
衣物护理、生活必需品采购、家用电器维护保养、不动产租售等美好生活服务；持
续以运营400呼叫中心对全量客户进行分布式全覆盖调研，做到常态化客户服务。
报告期内，东原仁知完善制定了《报事管理制度》《品质管理制度》《品质红线及
管理风险检查表》等制度，荣获2023中国物业企业综合实力TOP16、2023中国物企
超级服务TOP15、2023年国际物管服务可持续发展优秀企业等20余项奖项。在2023
年北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知以91分持续保持行业头部分位线。
2、医疗康养
1）公司旗下医疗康养品牌“常青社”着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化
运营，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布
局中高端机构养老和社区居家养老项目。公司拥有适合业务管理需求的养老服务管
理信息平台，平台涵盖客户管理、销售合约管理及护理等级标准化评估，与运营、
财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视化分析（BI）等模块构建完成全业务信
息智慧化管理平台。通过医疗+机构+社区站点+居家的医养结合四级联动模式的多
场景业务实践，研发出满足老人个性化需求的社区居家智慧养老集成平台—常青社
社区养老照护管理平台，该平台涵盖了长者管理、家庭养老床位建设、居家照护服
务、居家智慧安全监测管理、助餐服务、线上服务下单、社区居家智慧大屏等功能
。报告期内，常青社完成认知症运营管理标准化1.0版本的制定及培训，3家机构获
得“认知症友好机构”认证；常青社入选亿翰智库“综合实力中国康养产业运营商
”第25名，入围民政部“全国养老服务先进单位和先进个人拟表彰名单”，旗下2
家机构入寻重庆市第一批智慧养老应用试点示范”等。
2）报告期内，常青社在重庆奉节县新增两家养老机构，目前经营职业培训学校1所
，运营养老机构项目12个，管理社区服务站点近50个，运营床位2,000余张，服务2
万多名客户，业务规模稳定。在教育业务中，公司提供职业技能培训，培训基地建
面2,100平米，已成为重庆市卫生健康委国家职业技能鉴定所培训基地和鉴定基地
，并与国内三甲医院名专家和名医工作室合作，将课程聚焦在中医事宜技术、健康
照护、营养与健康等大健康领域专业培训单”。在老年教育领域，“常青秀”是常
青社教育旗下中龄模特培训品牌，主要开展中龄模特走秀培训课程，并提供艺术、
文化、公益相关的培训及交流服务。
四、报告期内核心竞争力分析
1.智能制造板块
1）竞争力的产品及领先的品牌优势
迪马工业致力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制、生产和
销售，建立国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，是极具实力和规模的专
用车和应急产业服务商。公司拥有应急救援保障类、防弹运钞类、机场地面设备、
机器人、移动服务设备、数智城市等产品线，300余种产品，旗下防弹运钞车产、
应急通信指挥、网络和信息安全、应急救援、医疗消防等系统集成车系列常年位居
行业领先地位，是国内应急通信和应急保障类装备及服务的领军企业；机场地面设
备系列也极具竞争优势。
2）先进的研发技术及创新能力
迪马工业秉承创新理念，持续性研发投入。公司积极提升自主研发创新能力，具备
通过生产资质审查及知识产权申报的能力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术
，扩宽产品型谱，积极开发新产品，目前迪马工业及子公司拥有授权和受理400余
项专利技术和知识产权，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。公司
成立智能网络开发团队，通过产品开发生产的应急通信指挥车、超大型国家应急移
动指挥平台、应急基站车、后勤保障车、现场处置车等车型分别搭载了公司拥有自
主知识产权的多车互联通信系统、集中控制系统、多网融合通信系统、远程监控系
统、前线应急指挥系统等智慧物联系统，为客户解决信息互联等现实需求。
3）优秀的质量管控和售后服务体系
迪马工业优化合格证出具流程、售后费用流程和新建公告样车检验流程，制定合格
证出具管理制度、公告样车检验管理制度，建立机器人APQP体系文件；通过ISO900
1、ISO14001、ISO45001、ISO27001及售后七星管理体系监督审核，采用客户沟通
、反愧投诉机制三级管理模式，多维度保障产品质量。公司拥有GB/T27922售后服
务体系完善程度认证证书、GB/T22080信息安全管理体系认证证书，优化客户车辆
交付前检查（PDI）工作，提高客户车辆使用的满意度；质量部门和服务部门形成
定期交流沟通机制，通过培训使服务人员和质量管理人员形成协作流程，使客户反
馈能得到最快捷的响应和反馈，为客户和带来优质的用户体验。
4）拥有专业智能机器人产品线
公司旗下机器人业务拥有专业团队，澳汀机器人依托于高校实验室资源，创新变革
商用清洁机器人技术，独立研发出万平厘米级SLAM导航技术、清洁自适应压力与转
速技术和拥有8类20个传感集成的HIAT-3D-Fusion环境感知技术，实现了业内具有
代差技术领先，未来将逐步打造成世界一流的产研一体化的卓越机器人企业；廷捷
机器人聚焦特种机器人和服务机器人领域，利用20余年在集成、通信和大制造体系
优势，打造专业数据服务平台+智慧应急、智慧安防与智慧农业特种机器人，发展
人机交互、运动控制、感知传输、防爆防弹等共性核心技术和产品通用平台，致力
于成为特种机器人装备及解决方案服务商。
2.城市运营板块
1）供销存平衡精细化管理，逐步轻重并举转化
东原地产坚持稳定经营，保障大批量、高品质、好口碑产品交付，贯穿精细运营及
安全管理，基于存货量、存货结构、当地市场及实际去化流速，动态回顾存销比，
平衡供销存结构；结合项目刚性资金需求，规划供货节奏，避免断供风险，使项目
运营更为合理、稳健，保障公司安全经营、稳定发展。在稳定重投项目基本盘运营
的同时，快速建立建销服运营体系，拥有迅速拓展及推进能力，为轻重并举的战略
转型助力。
2）高品质的全产品力竞争优势
东原地产始终坚持“客户价值至上”的产品核心导向，从产品、服务、社区运营三
个维度，结合家庭、社区生活痛点、客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地
产产品与服务的迭代升级，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“
印长江”、“颖、社区运营产品及品牌“原-聚潮、“童梦童享”，打造了具备迭
代、创新、互联与共创的大产品主义，广受客户认可。
3）保持匹配的企业管理效率
东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰，除在传统的“两管两控
”即管计划、管货值，控利润、控现金流有专业稳定输出外，注重在项目具体问题
上的解决，且可在集团、区域、项目三层快速穿透打通，快速决策、执行，避免冗
余的流程和决策机制影响业务推进。随着市场不断的恶化和低迷，公司在每个阶段
均能匹配组织整体战略部署，厘清重点，制定策略，形成“组织-业务-权责-落地
”闭环的不断迭代进化，满足房地产市场对于地产运营体系提出越来越苛刻的要求
。
4）优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队
东原地产以“为新的每一天”为宗旨，拥有符合“进娶敏锐、合作”三原色企业文
化特性的优秀员工及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有高抗压
能力及较强的学习能力。能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的
发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。
5）具有城市更新打造能力及经验
东原致新拥有复合空间经营和创新内容孵化的差异化核心竞争力、以长效运营为导
向的策规设计能力及全周期资管能力，打造城市更新项目。公司将过往组织沉淀的
全周期业务能力，根据更新业务的特点进行重新规划与整合，拆分为策规咨询服务
、EPC管理咨询、筹开及运营管理、品牌及内容营销服务、资产规划及资管建议等
不同模块，以满足客户不同阶段及不同场景的痛点需求。
3.智慧民生板块
1）快速发展的优质物业管理服务
东原仁知致力于做城市多元业态综合服务商，打造涵盖住宅、商业综合体、甲级写
字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等组合的多元服务业态，坚
持“大物业-全价值”的发展战略，形成了住宅与非住双赛道并举的业务格局，IFM
（整合设施管理服务）专业赋能的综合服务优势，实现在住宅综合服务、国际综合
服务、医疗综合服务、城市综合服务等领域的全面发展；坚持市场化转型，不断创
新服务模式，服务范围覆盖华东、华西、华中、西南区域，为客户提供物业城市服
务、美好生活服务及涉外、科技、医疗等综合服务，三条业务线相辅相成，有利于
东原仁知管理规模持续增长，市场版图持续扩张。
东原仁知用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，通过“东御”、增值服务品牌“
原-生活”、“原管家”以及创新社区运营产品“原-聚潮，全方位满足客户差异化
需求。东原仁知坚持“高成长+客户高满意度”的服务理念，始终把住宅综合服务
作为企业发展的基石，不断完善物业服务和运营管理能力，围绕行业特点定制增值
服务内容，积累优良的物业服务口碑和企业荣誉；东原仁知加速非住业态发展，挖
掘非住项目增值服务机会，创新服务，构建差异化竞争优势。
2）深耕养老服务与品质
迪马常青社深耕康养多年，积累了丰富的运营经验，对行业具有一定的熟悉度、敏
锐度。作为综合型业态的康养连锁公司，常青社结合医疗、养老机构、社区站点及
居家上门服务的四级医养结合的服务圈持续深耕布局，更好的实现协同效应及经济
效益。公司实现业务结构的多元化发展，以养老服务业务为核心，拓展出大健康职
业教育培训、老年教育、银发消费相关服务；依托常青社专业全面的养老服务能力
，自中心向周边区域辐射发展，与周边区域的政府及民政、卫生健康委等部门达成
深度战略合作，通过提升当地养老设施及服务，打造标杆养老项目，满足老人群体
的高品质在地养老需求。
五、报告期内主要经营情况
2023年实现营业收入1,830,121.73万元，同比下降19.69%；归属于上市公司股东的
净利润-365,089.79万元，同比下降4.40%；资产规模5,648,860.05万元，同比减少
19.73%；净资产807,132.41万元，同比下降35.12%；经营性现金净额111,564.31万
元，同比减少42.19%。其中：城市运营板块实现主营业务收入1,588,846.44万元，
同比减少22.37%，智能制造板块实现主营业务收入79,074.63万元，同比减少17.70
%。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、智能制造板块
1）专用车制造
专用汽车的应用具有广泛性和专业性的特点，细分市场较多，专用汽车在不同应用
场景的作业要求和需求量也存在较大差异，同时随着智能制造的发展，专用汽车逐
渐与新能源、智能网联等先进技术深度融合。2023年以来，“出海”逐渐成为各企
业积极发展的方向，2023年汽车出口也非常强劲，这也为未来专用车市场突破带来
了新思路。在应用领域日趋多元化的大背景下，在全球地缘政治不确定性加大的背
景下，处于安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援
等公共安全与应急类集成车市场需求增加。对具备较强研发实力和规模化优势的专
用汽车制造企业具有较大的发展潜力，可以快速有效融合新能源、应急安全、智能
制造等，推出绿色环保、高技术附加值的应急运用产品，满足市场需求。
2）机器人业务
2023年工业和信息化部等十七部门印发《“机器人+”应用行动实施方案》，提出
到2025年，制造业机器人密度较2020年实现翻番，服务机器人、特种机器人行业应
用深度和广度显著提升，机器人促进经济社会高质量发展的能力明显增强。随着技
术的不断进步和应用场景的持续拓展，发展势头和广阔的市场前景使其成为各国竞
相争夺的战略高地。工业机器人作为机器人产业的重要分支，主要应用于汽车、电
子、食品、医药等行业的生产线上，通过提高生产效率和准确性，帮助企业降低成
本、提升竞争力。随着人工智能技术的不断进步，服务机器人也开始快速崛起，其
应用场景越来越多样化，涵盖了家庭服务、商业服务、医疗护理等多个领域，相信
未来机器人的应用范围和影响力将会越来越大。
2、城市运营板块
1）地产开发
2023年，地产政策整体呈现利好，但地产销售表现仍然低迷，客户源于对于期房交
付风险以及房价风险的担忧而抱观望态度。目前地产政策从需求侧逐步转向稳供给
，中央经济工作会议再度强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制
房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年，中央经济工
作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要
求，要求适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地
产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足
居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，助力缓解居民观望情绪，促进存量储
蓄正常释放。从中长期来看，在新型城镇化与房地产供求关系重大变化背景下，伴
随商品房基础性制度的进一步优化，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施
建设、城中村改造等“三大工程”的有序推进，房地产发展新模式有望逐渐清晰。
2）城市更新
国家“十四五”规划《纲要》指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实
施城市更新行动。2023年中央经济工作会议也将“新型城镇化”摆在房地产新发展
模式的重要位置，同时明确强调提升目前仍偏低的户籍人口城镇化率。从长远来看
，我国城镇化空间仍然较大，工业化的不断深入具备驱动城镇化的效果，同时也能
带来人口流动更平滑的城镇化进程，在城市群的发展下，基础设施良好、营商环境
友好、经营成本实惠的二三四线，未来有望迎来更多的人口流入及产业进驻，给三
四线城市商业地产开发运营带来机遇。目前各个城市都积极推进配套政策的制定，
稳妥有序推进城市更新行动，推动城市更新项目的实施。如何在定位及业态的方面
凸显差异化、个性化和定制化，如何联动服务业产业，切实推动城市更新，创新增
值服务，满足市场及消费需求是商业营运管理需要面临的挑战。
3、智慧民生板块
1）物业服务
目前物业服务行业企业规模呈现持续增长，但分化也更显著，头部企业领先优势进
一步扩大，市场集中度提高。在地产政策逐步转向稳定供给、推动保交楼政策持续
稳定市场主体背景下，前期大量预售的商品房期房有望逐步竣工交付，物业服务等
地产后周期链条的行业有望迎来逐步向好的经营环境。此外，随着人均GDP的提升
，消费者服务要求也将进一步提升，对物业服务品质的关注度提高，物业企业如何
持续提升整体价值，满足消费品质需求是未来企业差异化核心竞争力的体现。物管
行业服务的多元化发展，对提供全流程、一体化综合服务，IFM（综合设施管理服
务）能力的提升带来挑战。随着人工智能、大数据、云计算、物联网等科技应用与
物业管理的深度融合，数字化、智能化已然是物业服务企业打破服务瓶颈的“加速
器”，在助力企业降本增效的同时，提升客户体验，促进企业稳定发展。
2）医疗康养
2023年我国人口继续呈现负增长，在人口老龄化大趋势下，医疗康养业务的需求持
续增长。“银发经济”也成为未来重要的发展方向，政策已在围绕推动老龄事业和
产业协同发展、推动养老服务体系高质量发展，加快健全居家社区机构相协调、医
养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系。消费者对康养服务支付意愿和支付
力能力的逐渐提升，多样化、高品质的养老产品和养老服务市场也将迎来快速发展
期。
(二)公司发展战略
公司以保持持续性经营为重点，积极向轻资产运营转变，全力拓展及布局智能制造
、智慧民生业务，协同效用，稳定发展，寻求解决流动性的长效解决方式。
（一）智能制造板块
1、专用车制造
迪马工业持续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管理平台服
务商，旗下拥有防弹、集成、航勤、医疗等多条产品线，涵盖金融押运、公安、应
急、消防、电力民航、医疗卫生等领域上百种产品。新能源正在成为时代大趋势，
面对市场和客户的需求，迪马作为勇于创新者，迅速切入新能源领域，加快产品布
局,开启全系专用产品新能源转型。迪马工业将寻求围绕倡导和践行ESG发展理念、
智慧新能源专用车产品研发与制造、探索数字化产品和应急智能专用车领域解决方
案等方面的合作机会，促进公司健康、稳定发展。
2、机器人业务
公司基于消防行业的多年积累，针对消防客户痛点，不断满足客户需求、优化核心
团队搭建并形成独有技术优势，依托消防机器人作为切入点，以巡检机器人为基储
专业机器人（特种+服务）为方向，形成机器人集群，利用在物业、产业园、社区
服务、应急行业的优势和能力，完善的服务网络及数据化能力，构建机器人核心技
术与产品平台，打造专业数据服务平台+智慧应急,智慧安防、智慧农业与智慧清洁
特种机器人，成为智能机器人装备及整体解决方案供应商。
（二）城市运营板块
1、地产开发
面对行业持续下行压力和挑战，东原地产将继续坚持长期主义经营理念，在保持保
交楼保交付部分的同时，转变思路和节奏，降低开支，节约成本，寻求减轻现有重
资产负担措施，逐步向轻资产转换，保持稳健经营；全面布局“建销服”业务，在
各区域成立新业务团队，通过区域自身的属地化资源、适用性打法和经验吸附业务
线索，并借助公司领先的产品能力、销售能力实现建销服业务的拓展和快速规模化
；优化组织架构，降本增效；积极应对市场变化拓展新销售渠道，努力回款保障公
司资金安全；加强现金流管理，合理优化债务结构，积极沟通债权人获得理解完成
相应债务的展期及延期。
2、城市更新
东原致新致力于成为城市进化的创新型服务商，成为城市有机更新的探索者与引领
者。公司依托城市开发板块存量重资产沉淀的全链条能力体系（片区规划，产品策
划，开发改造与多元运营能力，资管能力）及陆续服务了10+片区统筹主体客户经
验，从轻资产切入，积极与具备高度共识的片区更新统筹主体（地方政府及平台公
司）一起探索实践以运营为导向的城市更新长效解决方案，包含不限于咨询服务、
媒体内容采购、管理输出、委托及整租运营等多元合作，从业态品牌出发，以客户
为导向，继续提升运营服务能力。
（三）智慧民生板块
1、物业服务
公司物业板块始终坚持以“为安心的每一刻”为服务理念，以“成为受人尊敬的有
独特业务价值的城市更新服务商”为愿景，以“大物业-全价值”为发展战略，以
多元业态服务为发展特色，布局“住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、
城市综合服务”四大领域，扩大业务组合和规模；公司将继续科技赋能，全面梳理
数据资产，并结合大数据相关技术，打造新一代数据中台，从市尝运营、财务、人
力资源等方面梳理多个经营指针，为整体数字化运营打下坚实基础，并赋能战略落
地；公司专注于人与城市的生命周期需求，将继续以客户满意为核心，持续升级服
务质量，为多元客户提供更细致、周全、贴心、高效的物业服务和增值服务；公司
将继续布局非住业态相关业务链扩张，构建差异化竞争优势，打造IFM（整合设施
管理服务）能力，挖掘非住项目增值服务机会，深挖客户需求，创新服务模式；公
司将推动组织管控模式向“平台+市场化”模式转型，持续优化组织结构、加强人
才培养和文化认同以推动公司发展。
2、医疗康养
公司康养业务以养老服务能力为基础，以医疗能力为核心配套，以社区居家养老业
务为发展重点，通过多种运营模式和业务形态，持续打造具有一定规模、连锁型的
康养医疗机构，助力实现更多长者心中的理想生活。通过医疗+机构+站点+居家四
级联动的业务模式，为老年人提供从家庭到社区到机构，涵盖基础服务、护理服务
、医疗服务、专业养老产品、养老信息化在内的全领域养老解决方案，同时积极探
索银发消费、老年教育、职业培训、养老旅游等其他养老领域机会。
(三)经营计划
公司专注于稳定经营，加强现金流管理，保障稳健的财务资金安全；转变经营思路
，积极向轻资产运营转变，全力拓展及布局智能制造及智慧民生业务，为未来持续
性发展提供更多支撑。
（一）智能制造板块：
1、专用车制造
1）提升核心产品竞争力，保证业绩稳定提升
稳定提升防弹、应急、通讯、医疗、消防科技、机场设备类等核心产品的市场占有
率，聚焦“区域-行业-产品”，按细分市场逐一突破，提高销售及订单量；提升高
质量运营效率，通过“设计-供应链-工艺-制造”全流程加强成本优化，降本增效
；加强质量文化建设，提升质量意识，从设计-工艺端进行质量优化，过程监控，
以优质的产品和服务赢得市场，实现销售、利润、市场份额增长。
2）深耕应急产业，加速新能源转型
抓住市场需求，迪马工业围绕“M+AIoT+N”（移动+智能物联网+应用场景）方案，
向智慧安防装备及平台服务商升级，推动企业质和量的双增长。除了现有的电动运
钞车、电动机场专用外，在集成车领域也首次将三级侧拉通信指挥消防车搭载吉利
新能源底盘打造全灾种消防应急处置指挥中心，迪马工业开启全系产品新能源转型
。
3）实现“出海”突破
结合国际市场需求和政策鼓励方向，大力推进专用产品海外市场销售及业务合作，
搭建和孵化业务网点，提高订单及市场占有率，挖掘新的利润增长点。
2、机器人业务
公司持续强化机器人产品线，加大对消防机器人、植保机器人、清洁机器人等特种
机器人的创新研发，市场突破，提升占有率。公司拟与各地方政府和企事业单位建
立战略合作伙伴关系，携手推进人工智能及机器人产业在当地的落位发展，共筑一
体化的智慧城市科技与智慧农业平台。同时，拓展海外市场订单，全面深化布局出
海的战略，以优异的产品竞争力实现国内国际双向业务的全面发展。
（二）城市运营板块：
1、地产开发
1)坚持稳定经营，控制经营风险
东原地产将以持续经营为重点，持续保交楼保交付部分工作，降低成本，节约一切
开支；加强项目销售及回款管理，尽可能满足贷款偿付、税费及工程款等支付需求
，并通过合理规划项目运营节点，以确保资金回笼效率与资金支付节奏相匹配，提
升资金使用及周转效率；优化债务结构，继续加强与金融机构的沟通，努力争取金
融机构的理解、获得贷款展期支持，从而保证公司经营及流动性安全。
2)降本增效，提升内部管理效率
公司将重点围绕“以现金流为核心，止跌企稳，稳中提升，提高盈利能力”为运营
目标，建立能力共享、标准统一、快速决策、能策能动的组织机制，提升内部整体
决策质量和经营水平。确保库存结构合理，人员组织架构及结构合理，建立以现金
流为核心的运营管控体系，降本增效，减少流动性风险；聚焦阶段性核心任务及目
标的落地，优化体系建设，持续提升公司治理、管控体系的质量和运行效率。
3)开展线上营销体系革命，实现建销服业务拓展
公司升级线上营销体系，系统化提升营销能力，通过公域运维提升自获客占比，持
续夯实组织自获客能力，发力线上、自渠和客户运维，确保销售稳定；将重资产业
务积累的能力快速平移，通过拓展城投代建、资本共建、变量共建、供方共建等四
个方面实现建销服业务的拓展和快速规模化，逐步实现轻资产业务的迅速扩张。
2、城市更新
东原致新持续孵化自营品牌及IP（“1891有好市”、有邻里等），通过自营孵化、
联营合作、生态协同的多元商业模式，片区更新和单体更新的客户提供一案一策的
资管服务方案，推动持续更新与升级，为载体及片区注入活力，助力商业管理的长
效经营。公司持续深化组织能力建设，基于新的市场痛点及诉求，提升内外部客户
的产品及运营解决方案交付力；继续扩大外部客户业务规模，发挥自身的专业化能
力和业务经验，与更多政府与国企平台公司形成良好合作，在城市更新领域共建共
赢。
（三）智慧民生板块：
1、物业服务
为城市综合服务者，东原仁知服务积极应对外部环境的不确定性，坚持市场化转型
，深耕核心城市，布局扩张非住业态相关业务链，创新服务模式，构建差异化竞争
优势，并且持续以“客户满意度”为服务标尺，不断推动服务向专业化、产品化、
精细化、智慧化发展，实现收入与利润双增长。东原仁知服务将推行阿米巴经营模
式，结合一线业务单元经营场景，搭建自主经营机制，提升经营意识，激发经营活
力。我们将以经营目标为驱动，建立项目分级分类管理模式，迭代运营管理流程措
施，通过管理优化、节能、智能设备引用，优化管理平台等方式，实现精益管理，
试点打造“高融合协同作业”模式，整合供应商资源，实现业务一体化模式的推广
运用，提高服务产能。在新型城市化建设的当下，东原仁知也将积极与城市的发展
同频共振，探索可持续发展理念，推动城市更新向精细化、专业化、智能化和低碳
化发展，实现城市治理体系的完善和管理效率的提升。
2、医疗康养
康养业务板块将继续通过“医院+养老机构+社区站点+居家服务”结合的运营模式
和业务形态，运营医养结合的新业态，深度布局居家社区养老、机构养老、护理康
复服务和医疗服务四大服务类型，探索发展大健康培训学校、市场化居家康复服务
、社区医疗服务等新业务模式。在川渝地区持续区域深耕，进一步提升现有养老机
构入住率，提升机构养老的服务水平和满意度，逐步调整增加护理床位比例，提升
总体收入和利润水平。完善养老服务配套体系，加强运行的体系化、标准化，升级
产品和服务力，提升“迪马常青社”品牌影响力。在银发消费业务领域中，常青社
将陆续开业直营门店，同时结合社区服务站、线上平台、养老旅游和外部合作来打
造属于常青社的私域流量。
(四)可能面对的风险
1）市场风险
2023年各地因城施策的优化政策密集出台，从三四线城市蔓延至一二线城市，特别
是一线城市“认房不认贷”，以及局部松绑限购政策对市场回暖起到了积极作用，
但房地产市场供求关系已逐步从供给不足转向需求不足，投资者对未来房地产发展
信心不足及对房企风险的担心，房地产市场投资和销售整体持续下滑，出险企业也
陆续显现，特别是民营房企，2024年房地产市场仍然存在持续下行的风险。
2）流动性风险
虽然房地产整体政策趋好，但房地产市场销售端未能实现明显好转，房企自身造血
功能未能得到有效恢复，新增融资依旧困难，流动性风险较大，特别是部分民营企
业，销售难、融资难、周转难等问题，经营压力不断加剧，短期流动性风险仍然突
出。
（3）违约及诉讼风险
在流动性困难的情况下，随着债务逾期及诉讼也逐步增加，债务司法风险也相应增
加。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2023-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜南京新东原企业管理咨询有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京原睿和房地产开发有限公｜ -｜ -73441.65｜ 826384.70｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜昆明高新东原智慧城市服务有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州东原益丰科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州创蜀房地产开发有限责任｜ -｜ -3090.08｜ 509026.94｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州南光置业有限公司 ｜ -｜ 25427.66｜ 280708.29｜
｜南京东之合房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州宸睿置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州睿成房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉业硕房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉业锦房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜位原跃动(上海)数字科技有限｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉东原天成投资有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜东原致新(上海)城市更新建设｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东原房地产开发集团有限公司｜ 58599.14｜ 9609.81｜ 1074786.57｜
｜武汉东原睿成投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜东原仁知城市运营服务集团股｜ 2552.00｜ -｜ -｜
｜份有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉中行世嘉房产经纪有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉迪马智睿实业有限公司 ｜ -｜ -41476.75｜ 248563.21｜
｜上海铁迪贸易有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜浙江东原房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜涅米文化发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海迪致企业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市创曙企业管理有限公司｜ -｜ -11.28｜ 617120.78｜
｜湖北闳景达建材有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海贵行投资管理有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜满赞家居科技(武汉)有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜皆斯内(上海)企业管理服务有｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜石家庄东原房地产开发有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海行栋实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海苹齐实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜绵阳泛太亚房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜崇州市中业瑞兴房地产开发有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜绵阳睿成毅升置业有限公司 ｜ -｜ -969.21｜ 195682.06｜
｜苏州东利房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州澄东房地产开发有限公司｜ -｜ 482.99｜ 220904.56｜
｜苏州睿升房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州睿致房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州禾超企业管理咨询有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜山东东原智慧城市服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州致方房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海澄方物业服务有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜西安东原荣至房地产开发有限｜ 10.10｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西安圣林柏睿置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜西藏东和贸易有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜西藏聚兴投资有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海励治房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜许昌金耀房地产有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜宁波保利科技防务股权投资中｜ -｜ -｜ -｜
｜心(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜贵阳东原房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜郑州东原房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海万企爱佳房地产开发有限｜ 20001.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜三峡人寿保险股份有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆业翰实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆东博智合房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都市美崇房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都东原房地产开发有限公司｜ 8100.00｜ -｜ -｜
｜重庆东原天澄实业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜成都市锦创玺悦商贸有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆东原建设有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜成都德信东毅置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆东垠源房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆东钰金房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆伍拾陆文化旅游发展有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都成方益丰实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆励东融合房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆励致商业管理有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜成都望浦励成房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆南方迪马专用车股份有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆同原房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ 22575.82｜ 636396.30｜
｜成都津同置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜成都皓博房地产开发有限责任｜ 2738.17｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆市南岸区碧和原房地产开｜ -｜ -｜ -｜
｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都益丰天成置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜成都益丰天澈置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜四川新东原物业服务有限公司｜ 1300.00｜ -｜ -｜
｜重庆成方益丰实业股份有限公｜ 4750.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆新东原物业管理有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜重庆旭原天澄物业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜四川双马绵阳新材料有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆泰之睿建筑工程有限公司｜ 100.80｜ 2279.70｜ 1055275.57｜
｜重庆盛东骏和房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆盛部企业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆睿丰致元实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆睿成励德实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜和县孔雀城房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆绿地东原房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆绿泰园林装饰工程有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆至元天合企业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都龙兴东原物业服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆迪星天科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆迪普特智慧科技有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜成都九联东原城市管理服务有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆迪马工业有限责任公司 ｜ 50000.00｜ -1387.17｜ 128508.91｜
｜重庆迪马智能装备有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜重庆迪马睿升实业有限公司 ｜ 7000.00｜ -｜ -｜
｜长沙东原房地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜拉萨置地行营销策划顾问有限｜ -｜ -｜ -｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东东原房地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京瑞熙房地产开发有限公司｜ -｜ 154.08｜ 186872.62｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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