☆风险因素☆ ◇600340 华夏幸福 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
强烈推荐——招商证券:异地复制无虞，独特模式可享更高估值【2013-05-20】
我们预计公司2013-2015年：主营收入分别为157亿元、208亿元和268亿元；公司EPS
分别为2.66元、3.54元和4.60元。
推 荐——银河证券:组织内生外生多重利好促业绩提升【2013-05-17】
我们预测公司2013-2015年营业收入分别为167亿元、232亿元和310亿元，归属于母公
司净利润水平分别为24亿元、32亿元和41亿元，EPS分别为2.74元、3.58元和4.72元
，对应目前股价，PE分别为11倍、8.5倍和6.5倍,给予“推荐”评级。
买 入——中银国际:环上海连续落子，新区域年内贡献新增销售【2013-05-14】
华夏幸福以独创的园区开发新模式，实现了政企共赢的局面，未来在新型城镇化的推
进过程中将大有可为；近期，公司在环上海区域布局落子嘉善，或将预示着产业新城
模式的拓展的速度加快、拓展的区域扩大，并且分成模式也较原来固安模式更为优厚
，显示了北京区域外其他区域对于该模式的认同，便于公司后续继续向外扩张；在销
售方面，无锡、苏家屯和嘉善为近1-2年的销售新增量，一定程度上可以化解原来固
安单一区域销售比重过高的风险。我们维持公司2013-14年盈利预测为2.66元和3.37
元，维持买入评级。
买 入——申银万国:长三角再落一子，将全面验证产业新城能力【2013-05-02】
嘉善项目紧邻上海，条件优厚，公司项目获取能力凸显。而公司产业新城的成功经验
和卓越能力，能更好地吸引上海外溢需求、培育本地需求，提升区域价值。预计嘉善
项目商住开发用地面积为3-4平方公里，总货量在500万方以上，有望从14年进入销售
、15年贡献逐步业绩。维持13、14年2.65元和3.41元的盈利预测，目前PE分别为10X
、8X，维持买入评级。
推 荐——银河证券:环上海战略区域模式复制获突破【2013-05-01】
受益于城镇化浪潮和产业转移影响，公司成长空间较大，异地园区的再次开拓将为公
司的业绩增长打开想象空间，公司预收款余额和园区收入已锁定2013年全部业绩。给
予“推荐”评级。
谨慎推荐——东莞证券:销售及结算高速增长，一季度业绩理想【2013-04-18】
开发速度提升，同时在“园区”与“地产”双轮驱动下，公司12年业绩增长显著，13
年一季度销售及结算更实现高速增长。预测13—14年EPS分别为2.56元和2.90元，对
应当前股价PE分别为11.5倍和10.5倍，维持公司“谨慎推荐”投资评级。
买 入——申银万国:结算结构变化导致利润率大幅提升，业绩高增长为全年提供支撑【2013-04-18】
13年以来公司再度拓展了武汉黄陂、河北永清的园区，同时地产销售形势继续向好，
维持13年整体销售额285亿的预测。公司现有预收款243亿，为我们预计结算收入的1.
44倍，即使不考虑园区结算收入，13年业绩也已经完全锁定，维持13、14年2.65元和
3.41元的盈利预测，目前PE分别为10X、8X，维持买入评级。
买 入——中银国际:1季度业绩和销售均大幅增长【2013-04-18】
华夏幸福以独创的园区开发新模式，实现了政企共赢的局面，未来在新型城镇化的推
进过程中将大有可为。2013年中，一方面，公司仍旧坚持了积极的新开工和拿地策略
，保证了地产业务未来的持续增长，同时，公司今年也将进一步受益因北京调控升级
而导致的需求外溢，另一方面，成熟的园区项目日渐增多也将帮助园区业务收入的贡
献比重逐渐增大，并且后续地产和园区两者的互相促进作用也将更加明显。我们维持
公司2013-14年盈利预测为2.66元和3.37元，维持买入评级。
强烈推荐——长城证券:模式独到，一季度销售结算理想【2013-04-18】
维持公司13年、14年EPS2.64元、3.42元的盈利预测，当前股价分别对应10.3X、8.0X
PE。公司运营模式独特，地产和园区发展相辅相成，地产销售增长快速，园区质地提
升，公司业绩锁定性极强，维持“强烈推荐”的评级。
买 入——宏源证券:从未让投资者失望【2013-04-17】
我们预计公司2013/14/15盈利预测至2.62/3.34/4.29元。看好公司的未来发展，维持
“买入”评级，目标价格31.40元。
推 荐——银河证券:业绩远超市场预期，园区异地复制加快【2013-04-17】
受益于城镇化浪潮和产业转移影响，公司成长空间较大，目前预收款余额为286亿元
，较年初增长18%，锁定2013年全部业绩。给予“推荐”评级。
推 荐——银河证券:销售超预期，业绩高增长可期【2013-04-09】
受益于城镇化浪潮和产业转移影响，公司成长空间巨大，目前预收款余额锁定2013年
全部业绩。给予“推荐”评级。
买 入——宏源证券:一季度经营数据点评【2013-04-09】
可以看出，公司的销售均价同比上涨明显，从调研中了解到主要和首都2机场带来的
固安地区房价上涨有关，另外近期北京严厉的房地产调控政策，也将部分需求外迁至
廊坊。我们预计公司2013/14/15盈利预测至2.62/3.34/4.29元。看好公司的未来发展
，维持“买入”评级，目标价格31.40元。
推 荐——银河证券:销售超预期，业绩高增长可期【2013-04-08】
受益于城镇化浪潮和产业转移影响，公司成长空间巨大，目前预收款余额锁定2013年
全部业绩。给予“推荐”评级。
买 入——宏源证券:模式优异的城镇化实践者【2013-04-01】
公司优异的发展模式使我们看好公司成为一个伟大的企业。我们预计公司2013、2014
、2015年每股收益分别是2.62、3.34、4.29元。考虑到公司优秀的成长性，给予公司
2013年12倍市盈率，对应股价31.4元，首次给予“买入”评级。
强烈推荐——长城证券:地产增长快速，园区质地提升【2013-03-29】
维持公司13年、14年EPS2.64元、3.42元的盈利预测，当前股价分别对应9.1X、7.1XP
E。公司运营模式独特，地产和园区发展相辅相成，地产销售增长快速，园区质地提
升，公司业绩锁定性极强，维持“强烈推荐”的评级。
谨慎推荐——东莞证券:园区及地产双轮驱动，业绩显著增长【2013-03-28】
公司以“中国产业升级”为使命，坚持“打造产业新城，建设幸福城市”发展战略，
形成“产业新城”和“城市产业综合体”两大产品体系。“园区”与“地产”双轮驱
动，12年业绩增长显著。期末预收账款已锁定公司13年全年业绩。预测13—14年EPS
分别为2.56元和2.90元，对应当前股价PE分别为10倍和9倍，首次给予公司“谨慎推
荐”投资评级。
买 入——中银国际:大力拓展布局，销售再上一层楼【2013-03-28】
“园区地产”模式为公司提供了丰富的潜在储备、充裕的可结算资源和长期发展后劲
，可以享受一定的模式溢价，我们小幅调整公司2013-14年每股收益预测至2.66元和3
.37元，目标价由26.31元上调至31.21元，相当于11.7倍2013年市盈率和2013年NAV10
%的折让，维持买入评级。
买 入——海通证券:产城融合典范企业【2013-03-28】
我们预计公司2013和2014年每股收益分别是2.59和3.36元。截至3月27日，公司股价2
5.76元对应2012和2013年PE在12.75和9.95倍。公司受地产调控影响小于纯住宅类企
业，经营模式符合城镇化产城融合方向，未来有望受益北京第二机场建设提速。考虑
公司未来成长性，给予公司2013年12倍市盈率，对应股价31.08元，维持“买入”评
级。
买 入——申银万国:销售快速增长，模式逐步兑现，重申买入评级【2013-03-28】
园区收入结构优化，13年销售快速增长，业绩锁定度高，公司模式正逐步兑现收益，
重申“买入”评级。公司现有园区入园企业质量逐渐提升，收入结构优化，而新拓展
园区渐入收获期，招商引资和房地产开发都开始贡献收入，公司独特模式的成效正逐
步兑现。同时公司主要项目所在的环北京市场13年价格看涨，预计13年整体销售额28
5亿。公司现有预收账款243亿，为我们预计的13年结算收入的1.44倍，13年业绩已完
全锁定。上调盈利预测至13、14年分别2.65、3.41元（13年原预测为2.45元），目前
对应PE为10X、8X，攻守兼备，重申“买入”评级。
推 荐——银河证券:组织内生和外生多重利好促业绩跃升【2013-03-27】
报告期末，公司预收款为242亿元，较2011年末增长42%，即使不考虑园区结算相关业
务，预收款余额也将锁定2013年全部业绩，给予“推荐”评级。
推 荐——银河证券:两重大规划行启，直接利好华夏幸福【2013-01-14】
我们预计公司2012-2014年的净利润分别为18亿，23亿和27亿元，EPS分别为2.04元，
2.62元和3.11元，对应PE分别为13.5倍，10.5倍和8.9倍。给予“推荐”评级。
买 入——申银万国:四季度量价齐升，城镇化受益标的【2013-01-07】
公司受益于北京市场回升及新型城镇化，独特模式，维持买入评级。公司将承接北京
市场价格及限购溢出需求，预计13年房地产销售额220亿，含园区结算回款的整体销
售额250亿。同时我们继续看好公司“园区地产”的独特模式，维持12、13年EPS2.02
、2.45元的预测，目前对应14X、12XPE，维持买入评级。风险主要来自于政府结算周
期延长和房地产需求释放不及预期。
买 入——申银万国:四季度量价齐升，城镇化受益标的【2013-01-07】
公司受益于北京市场回升及新型城镇化，独特模式，维持买入评级。公司将承接北京
市场价格及限购溢出需求，预计13年房地产销售额220亿，含园区结算回款的整体销
售额250亿。同时我们继续看好公司“园区地产”的独特模式，维持12、13年EPS2.02
、2.45元的预测，目前对应14X、12XPE，维持买入评级。风险主要来自于政府结算周
期延长和房地产需求释放不及预期。
买 入——海通证券:正式涉足北京新机场国际临空经济区建设【2012-11-27】
我们预计伴随公司园区业务的不断扩大，公司未来有望继续扩张。我们预计公司2012
和2013年每股收益分别是2.04和2.59元。截至11月26日，公司股价21.54元对应2012
和2013年PE在10.56和8.32倍。公司股价已达前期目标价，考虑到公司优秀成长性给
予公司2012年12倍市盈率，对应新股价24.48元，维持“买入”评级。
买 入——广发证券:新签项目前景远大【2012-11-14】
政府支持公司在南、北、东尖塔进行城中村改造，该区域将有60多万平方住宅用地可
做二级开发，公司在以后的拍地上也会有较大优势。我们继续推荐，长期持有分享成
长，维持目标价30.3元。
增 持——国泰君安:地产园区双轮驱动，协同良性高速成长【2012-11-14】
预计12-13年EP1.96、2.50元；RNAV20.25元，较股价折3%；公司做为A股中独一无二
定位于县域经济的新城建设综合服务运营商，地产和园区业务双轮驱动，协同良性发
展，目标价23元，增持。
买 入——广发证券:依旧是稳健的高成长【2012-10-26】
我们重申公司将成长为园区开发领域的航母的观点，未来将成长为市值超500亿元的
龙头级企业，目前市值仅174亿元，长期被低估，建议投资者买入并持有，分享成长
。从短期来看，我们预计公司2012-2013年每股收益为2.3、3.1元，保持符合高增速
，对应最新股价PE为8.5、6倍。公司独特的盈利模式应该享受比传统地产股更高的估
值。以2013年10倍PE为准，一年目标价30.3元。
买 入——海通证券:扩张步伐在继续【2012-10-25】
截至报告期末，公司资产负债率为87.48%。公司净负债率仅23.29%，明显优于行业平
均水平。公司持有现金38.18亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和13.
93亿元。公司当前财务状况相对健康，资金压力不大。2012年1-9月公司累计销售额1
38.24亿元，比上年同期增长12.77%。前3季度签约销售面积189.66万平，累计新增项
目储备347.42万平。累计土地投资约29亿元。第三季度公司住宅业务成功实现异地扩
张，首次进入沈阳、天津等战略性城市。我们预计伴随公司园区业务的不断扩大，公
司未来有望向青岛、无锡、镇江等地继续扩张。我们预计公司2012和2013年每股收益
分别是2.04和2.59元。截至10月24日，公司股价19.69元对应2012和2013年PE在9.65
和7.6倍。给予公司2012年11倍市盈率，对应股价22.44元，维持“买入”评级。
买 入——申银万国:各项业务稳定增长，收入结构差异导致利润率变化较大【2012-10-25】
独特模式效果逐步显现，业绩锁定度高，重申买入评级。公司园区业务模式独特，招
商和配套住宅销售的效果正逐步显现。目前公司预收账款235亿，为我们预计的12年
房地产结算收入的3.6倍。我们预计12年整体销售额将超过90亿，结算收入102亿，维
持12、13年EPS分别为2.02、2.45元的预测，目前对应10X、8XPE，目标价24元，重申
买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长及销售不达预期。
推 荐——银河证券:异地拓展加速，沈阳园区有望率先获利【2012-10-24】
报告期末，公司预收款为235亿元，较年初增长40%，不考虑产业发展服务收入，根据
公司公告，2012年第四季度地产业务仍将结算30亿元左右，全年净利润大约为18亿元
，预收款余额锁定2012年全部业绩。给予“推荐”评级。
买 入——申银万国:销售平稳，价格回升，维持买入【2012-10-09】
目前泛北京市场销售态势平稳，公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在
，我们维持对12年房地产销售额160亿的预测。我们继续看好公司“园区地产”的独
特模式，维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测，目前对应8.9X、7.3XPE，维持买入
评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。
买 入——中原证券:产业园区开发建设继续快速扩张【2012-08-16】
中期末，公司预售账款高达到210.4亿元，是2011年全年营业收入的2.7倍，公司未来
两年业绩高速增长有很强的保障。我们小幅调高公司盈利预测，预计2012-2013年每
股收益分别为2.23元和2.82元，8月14日股价对应的市盈率分别为8.18倍和6.49倍，
估值较低，调高公司投资评级至“买入”。
买 入——海通证券:低杠杆扩张模式有效推进【2012-08-15】
截至报告期末，公司资产负债率86.48%；净负债率仅20.63%，明显优于行业平均水平
。公司持有现金27.48亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款总和13.52亿元。公
司财务状况健康，资金压力不大。报告期内，公司销售额共计82.71亿元，较上年同
期增长12%。其中园区开发业务结算回款13.7亿元，住宅配套及城市地产签约销售额6
8.7亿元。报告期内，公司新拓展3个园区进行产业新城的开发建设，分别位于河北香
河、辽宁沈阳苏家屯及江苏无锡。上半年所有园区新增签约入园企业23家，新增签约
投资额200.8亿元。我们此前报告中指出公司具备低杠杆扩张能力。这一判断正在得
到验证。我们预计公司2012和2013年每股收益分别是2.04和2.59元。截至8月14日，
公司股价18.28元对应2012和2013年PE在8.96和7.06倍。给予公司2012年11倍市盈率
，对应股价22.44元，维持“买入”评级。
买 入——财通证券:产业发展收入大幅增长，园区拓展速度加快【2012-08-15】
公司”工业园区地产开发”盈利模式独具特色,通过工业园区开发提升区域价值,而区
域配套房地产的开发可以补充现金流,促进产业发展。由于公司负责园区的一级土地
开发和运营管理，在低价土地的快速获取上具备较强的优势。预计公司2012、2013的
净利润分别为20.2亿、25.5亿，折合EPS为2.3元、2.9元,对应2012年和2013年的PE为
8倍和6.4倍。我们维持对公司的“买入”评级。
推 荐——银河证券:产业发展服务结算增多致业绩超预期【2012-08-14】
报告期末，公司预收款为210亿元，较年初增长24%，不考虑产业发展服务收入，根据
公司公告，2012年下半年地产业务仍将结算60亿元左右，预收款余额锁定2012年全部
业绩。给予“推荐”评级。
买 入——华泰联合:无锡南长区合作项目公告点评：成功进军长三角【2012-06-19】
我们预计公司2012、2013年EPS为1.99元和2.57元，分别对应PE为9X和7X。公司预收
账款丰厚可保证业绩，资金和估值安全，我们维持对公司的买入评级。
买 入——海通证券:A股唯一的“园区孵化+地产开发”模式【2012-06-08】
我们预计公司2012、2013和2014年每股收益分别是2.04、2.59和3.3元。截至6月7日
，公司股价17.38元对应2012和2013年PE在8.52和6.71倍。考虑到公司业务发展能力
和市场品牌，首次给予公司“买入”评级。给予公司2012年11倍市盈率，对应股价22
.44元。
买 入——申银万国:销售符合预期，二季度园区业务收入更丰厚【2012-04-20】
预计12、13年EPS分别为3.02、3.81元，对应PE为7.8倍、6.2倍，估值低，维持买入
评级。
买 入——华泰联合:幡动还是心动【2012-04-20】
我们预计公司2012、2013年EPS为2.99元和3.86元，分别对应PE为8X和6X。公司预收
账款丰厚可保证业绩，资金和估值安全，具备投资价值。我们维持对公司的买入评级
。
增 持——天相投顾:园区开发的收入具有保障性【2012-04-20】
我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为2.67元、3.41元，按2012年4月19日
收盘价格23.68元测算，对应动态市盈率分别为8倍、7倍。给予“增持”的投资评级
。
强烈推荐——平安证券:地产股中的成长股【2012-03-27】
我们预测，公司2012、2013年的EPS分别为3.19、4.29元，净利润年均复合增速为36%
，最新收盘价对应的PE分别为7.0和5.2倍；根据测算，公司2011年底的每股RNAV值为
39元，股价相对于NAV折让43%。我们认为，公司具备持续成长能力，而且业绩锁定性
超强，未来5年净利润CAGR将超过30%，目前股价严重低估。维持“强烈推荐”的评级
，上调目标价至35元，对应2012年PE为11倍。
增 持——国泰君安:定位县域经济的新城建设综合服务运营商【2012-03-19】
预计12-13年EPS2.95元、3.76元，现有预收账款已锁定12年业绩，给予增持评级及给
予目标价27元。
买 入——申银万国:业绩修正无关公司实质，竣工加速推动业绩提升【2012-03-14】
由于目前竣工速度明显加快，上调12、13年EPS至3.16、3.98元，适度上调目标价至3
0元，维持买入评级。
强烈推荐——平安证券:高锁定性、高成长性【2012-02-29】
我们预测，公司2012、2013年的EPS分别为3.18、4.35元，净利润年均复合增速为37%
，最新收盘价对应的PE分别为7.6和5.6倍。我们认为，公司未来增长超越行业平均水
平是非常确定的，具有高锁定性、高成长性的特点，维持“强烈推荐”的评级，给予
2012年10倍的PE，对应的目标价为32元。
买 入——华泰联合:年报无惊喜，业绩保障度仍较高【2012-02-29】
我们预计公司2012、2013年EPS为2.98元和3.89元，分别对应PE为8.1X和6.1X。公司
期末预收账款170亿元，覆盖2012年营收预测的1.7倍。我们维持对公司的买入评级。
增 持——中原证券:产业新城模式带动业绩强劲增长【2012-02-29】
公司业绩锁定性强，2011年底，公司预收账款达到169.65亿元，按照公司目前住宅开
发16%的净利率计算，公司每股可供结算的业绩约为4.6元。预计公司2012-2013年每
股收益分别为2.97和3.82元（未摊薄每股收益），2月28日收盘价对应的市盈率分别
为8.11倍和6.30倍。我们维持公司“增持”投资评级。
买 入——申银万国:园区 地产双轮继续驱动业绩快速增长【2012-02-29】
预计12年整体销售额为190亿，结算收入102亿，每股收益3.02元，维持买入评级，并
将我们此前目标价上调至28元。风险主要来自于政府结算周期延长及销售不达预期。
增 持——天相投顾:园区加地产模式促使业绩逆势增长【2012-02-29】
我们之前预计公司2011-2013年的每股收益分别为2.31元、1.55元、2.28元，按2012
年2月28日收盘价格测算，对应动态市盈率分别为10倍、15倍、10倍。给予“增持”
的投资评级。
买 入——光大证券:招商引资远超预期，上调目标价至35.2元【2012-02-29】
我们预计公司2012-2013年每股收益为3.2、4.8元，保持符合45%高增速，对应PE为7.
5、5倍。我们一直强调，公司独特的盈利模式应该享受比传统地产股更高的估值，且
公司业务发展超预期、业绩锁定增至12.07元，我们以2012年12倍的估值水平作为公
司目标价，即由2011年12月深度报告的目标价29.8元上调至35.2元。
买 入——光大证券:环首都经济圈再下一城，继续看好【2012-02-01】
公司可预期的未结算业绩每股10.3元，其中房地产4.35元，产业发展服务5.95元。我
们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元，2011-2012完全锁定
。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平，合理估值
29.8元。最新股价为18.7元。至少还有空间60%，强烈建议买入。
强烈推荐——平安证券:再下一城【2012-01-10】
维持之前的盈利预测：预计公司2011、2012、2013年的EPS分别为2.44、3.18、4.35
元，净利润年均复合增速为34%，最新收盘价对应的PE分别为7.4、5.7和4.2倍；根据
测算，公司仅房地产业务2011年底的每股RNAV值为21.5元，最新股价相对于地产业务
的NAV折让16%。我们认为，公司业绩确定性高，模式可复制性强，未来增长超越行业
平均水平是非常确定的，目前股价严重低估，维持“强烈推荐”的评级，给予其2011
年9.5倍的PE，上调目标价至23元。
买 入——申银万国:销售逆势增长，园区开发模式具有可复制性【2012-01-05】
我们预计公司2012销售收入为200亿，11年和12年结算收入分别为70亿和95亿，对应
每股EPS为2.41元和3.02元。截至三季报，公司账面预收账款为160亿，对应每股EPS
为4元左右，业绩锁定度高。
强烈推荐——平安证券:业绩确定增长，园区快速扩张【2012-01-05】
园区扩张速度超出预期，上调评级至“强烈推荐”。维持之前的盈利预测：预计公司
2011、2012、2013年的EPS分别为2.44、3.18、4.35元，净利润年均复合增速为34%，
最新收盘价对应的PE分别为6.6、5.1和3.7倍；根据测算，公司仅房地产业务2011年
底的每股RNAV值为21.5元，最新股价相对于地产业务的NAV折让25%。我们认为，公司
业绩确定性高，模式可复制性强，未来增长超越行业平均水平是非常确定的，目前股
价严重低估，上调评级至“强烈推荐”，目标价20元。
买 入——光大证券:环渤海区域再添一子，异域拓展加速【2012-01-04】
公司可预期的未结算业绩每股10.3元，其中房地产4.35元，产业发展服务5.95元。我
们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元，2011-2012完全锁定
。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平，合理估值
29.8元。最新股价为16.05元。至少还有空间86%，强烈建议买入。
买 入——光大证券:园区开发航母扬帆起航【2011-12-26】
我们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元。分别给予房地产业
务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平，合理估值29.8元。最新股价为
16.72元。至少还有空间78%，强烈建议买入。
推 荐——平安证券:华丽变身的园区运营专家【2011-12-22】
我们预测，公司2011、2012、2013年的EPS分别为2.44、3.18、4.35元，净利润年均
复合增速为34%，最新收盘价对应的PE分别为6.8、5.2和3.8倍；根据测算，公司仅房
地产业务2011年底的每股RNAV值为21.5元，股价相对于地产业务的NAV折让23%。我们
认为，公司未来增长超越行业平均水平是非常确定的，而且目前股价明显低估，给予
“推荐”的评级。
买 入——申银万国:工业园区 房地产开发模式=现金流快速增长【2011-11-02】
我们2011、2012公司销售收入分别为170亿和210亿，从结算的角度，结算收入分别为
70亿和95亿，对应每股EPS为2.41元和3.02元。目前公司账面预收账款为160亿，对应
每股EPS为4元左右，业绩锁定度高。此次公司承诺未来三年每股EPS为1.64元、2.2元
和2.54元，业绩承诺为公司盈利释放提供了一定的确定性。我们看好公司未来模式的
独特性和可复制性，重申买入评级，维持25元的目标价。
买 入——华泰联合:与政府共赢，走在幸福的大道上【2011-11-02】
我们预测公司2011、2012年EPS分别为2.29元、2.98元，对应PE为8.7X，6.7X。仅考
虑房地产业务公司NAV为19.4元。我们预计未来的两到三年随着前期开发园区进入毛
利最高的招商回收期以及新园区开发速度的加快，公司的业绩将保持高速增长。公司
模式独特，近年发展具备“高门槛、高成长”特征，整体市值存在可观修复空间，我
们首次给予公司买入评级。
买 入——申银万国:销售超预期，上调盈利预测和目标价至25元【2011-10-28】
目前公司的预收账款为160.65亿，对应每股EPS为4元左右，意味2012年业绩已经全部
锁定。考虑到公司销售增长的超预期以及充足的预收款，我们上调今明两年业绩至2.
4元和3元（原预测为1.82元和2.26元），同时我们适度调整公司目标价格至25元，上
调幅度为25%，维持买入。
买 入——申银万国:完美变身区域开发专家，业绩高增长，复制可期待【2011-08-30】
）我们预计未来两年，公司销售收入分别为130亿和170亿，从结算的角度，每股EPS
为1.82元和2.26元，此次公司承诺未来三年的利润分别为9.5亿、12.8亿和14.7亿，
对应每股EPS为1.64元、2.2元和2.54元，业绩承诺为公司盈利释放提供了一定的确定
性。我们看好公司未来模式的独特性和可复制性，重申买入评级，维持20元的目标价
。
买 入——申银万国:开发区运营专家，模式复制扩张已现成效【2011-07-25】
我们预计未来两年，公司销售收入分别为30亿和170亿，从结算的角度，每股EPS为1.
7元和2元，目前股价对应PE为7和6倍，参考可比上市公司市值和估值水平，给予公司
20元的目标价，距离当前股价尚有63%的空间，首次评级“买入”。短期需要规避的
风险是廊坊全面限购。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
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｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 18｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-17 ｜ ｜ 否 ｜
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｜ ｜三浦威特拟向由固安联社、廊坊市城郊联社、永清联社、大城联｜
｜ ｜社及三河联社组成的社团贷款人借款人民币10,000万元,借款期 ｜
｜ ｜限为1年,借款利率为8.5%。其中,廊坊市城郊联社为公司的关联 ｜
｜ ｜方。固安通达以其持有的大厂国用(2013)第01060号土地为该笔 ｜
｜ ｜借款提供抵押担保。 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-06-17 ｜ 304570｜ 否 ｜
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｜ ｜华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”或｜
｜ ｜“华夏幸福”）拟向包括实际控制人王文学先生控制的鼎基资本｜
｜ ｜管理有限公司（以下简称“鼎基资本”）在内的不超过10名特定｜
｜ ｜对象非公开发行A股股票。本次非公开发行股票数量不超过19,00｜
｜ ｜0万股（含19,000万股）。其中，鼎基资本拟以现金参与本次非 ｜
｜ ｜公开发行认购，认购比例不超过本次发行股票数量的50%。2013 ｜
｜ ｜年8月30日，公司与鼎基资本签订了《华夏幸福基业股份有限公 ｜
｜ ｜司与鼎基资本管理有限公司关于华夏幸福基业股份有限公司非公｜
｜ ｜开发行股票附条件生效之股份认购协议》。20140617：公司本次｜
｜ ｜非公开发行股票的发行价格调整为不低于21.12元/股,公司本次 ｜
｜ ｜非公开发行股票的发行数量调整为不超过28,409万股 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-07-17 ｜ 750000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-05-27 ｜ 490000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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