☆风险因素☆ ◇600223 鲁商置业 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:大股东持续增持体现后续增长信心【2013-05-21】
预计公司2013、2014年每股收益分别是0.43和0.55元。截至5月20日，公司收盘于4.6
4元，对应2013年PE为10.79倍，2014年PE为8.44倍，对应RNAV为9.8元。考虑到公司
的成长性和山东省内龙头地位，我们给予公司RNAV约60％的折价，对应公司目标价5.
88元，维持“增持”评级。
增 持——海通证券:大股东持续增持彰显公司中长期发展信心【2013-04-26】
公司2013年一季度实现净利润同比增长7%。大股东在报告期内进一步增持公司股份，
截止到报告期已经增持607万股。大股东持续增持彰显公司中长期发展的信心；另外
大股东首次增持时股价为4.2元，与目前价位较为接近。预计公司2013、2014年每股
收益分别是是0.43和0.55元。截至3月27日，公司收盘于4.23元，对应2013年PE为9.8
3倍，2014年PE为7.69倍，对应RNAV为9.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地
位，我们给予公司RNAV约60％的折价，对应公司目标价5.88元。公司目前股价基本接
近大股东前期增发价格，维持“增持”评级。
增 持——海通证券:2013年继续维持增长势头【2013-03-28】
报告期内公司实现结算收入同比上升54%，同时报告期内公司实现签约销售额76亿元
，同比上升20%；公司预计2013年签约销售额继续保持20%左右增幅。考虑到公司预收
账款中还有21亿元鲁商首府项目预售款，根据工程进度推算以上收入将增厚2013年业
绩弹性。预计公司2013、2014年每股收益分别是是0.43和0.53元。截至3月27日，公
司收盘于4.37元，对应2013年PE为10.16倍，2014年PE为8.25倍，对应RNAV为9.8元。
考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位，我们给予公司RNAV约60％的折价，对应公
司目标价5.88元。公司目前股价基本接近大股东前期增发价格，维持“增持”评级。
增 持——中信建投:期待突破【2013-03-28】
我们曾在11年年报点评中指出对于公司未来利润率不乐观，其主要原因一方面是公司
财务压力较大，侵蚀了一部分利润，另一方面是公司部分城中村改造项目拆迁成本较
高。综合来看，公司拥有优质资源，未来是否能够加快开发释放利润是最大的看点。
预计13、14年EPS分别为0.4、0.49元，维持“增持”评级。
谨慎推荐——东莞证券:结转增加提升业绩【2013-03-28】
公司背靠国有特大型企业商业集团，拥有不可多得的资源优势。集团公司直接或间接
带来的产业协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源，是公司竞争优势所在。看好
公司持续的发展。预测13—14年EPS分别为0.31元和0.43元，对应当前股价PE分别为1
4倍和10倍，首次给予公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——海通证券:大股东增持体现中长期发展信心【2012-11-21】
公司大股东在2012年11月20日通过上海证券交易所证券交易系统增持公司股份20万股
，约占公司已发行总股本的0.02%，同时大股东还承诺在未来的6个月内继续增持累计
不超过2000万股，约占总股本2%。大股东的增持彰显其对公司长期发展的信心。预计
公司2012、2013年每股收益分别是是0.34和0.43元。截至11月20日，公司收盘于4.23
元，对应2012年PE为12.44倍，2013年PE为9.84倍，对应RNAV为9.8元。考虑到公司的
成长性和山东省内龙头地位，我们给予公司RNAV约60％的折价，对应公司目标价5.88
元，维持“增持”评级。
增 持——国泰君安:估值具优势，四季度将迎青岛首府结算期【2012-11-13】
预计12-13年EPS0.46、0.60元；NAV10.20元，折55%，低估明确。12年四季度将迎来
青岛鲁商首府首期结算。判断在集中度相对较低的山东省内市场，凭借其强势话语权
和资源获取能力公司具备成长为一线品牌的机会，目标5.4元，增持。
增 持——中信建投:资金仍是发展瓶颈【2012-10-30】
公司优势与劣势一样突出，优势是依托大股东资源，取地与资金方面受到极大支持，
劣势是公司资金规模还较小，难以撬动资产运转。此外，公司虽然在优质资源存在取
地优势，但我们认为公司为此也承担了较多的城中村改造的隐性成本，因此我们对于
公司未来利润率不是很乐观。预计12-13年EPS分别为0.42、0.56元，维持“增持”评
级。
增 持——海通证券:年内重点哈尔滨项目正式入市【2012-10-30】
报告期内公司实现结算收入同比下滑5%，报告期内公司的一年内到期的长期借款增多
，资金状况相比年中稍显紧张；但由于短期借款减少，公司在手现金尚可覆盖短期借
款与一年内的长期借款。短期资金缺口可应对。公司年内重点哈尔冰项目已正式入市
。公司定价策略相对积极，后期该项目有望实现销售业绩加速。预计公司2012、2013
年每股收益分别是是0.34和0.43元。截至10月29日，公司收盘于3.96元，对应2012年
PE为11.65倍，2013年PE为9.21倍，对应RNAV为9.8元。考虑到公司的成长性和山东省
内龙头地位，我们给予公司RNAV约60％的折价，对应公司目标价5.88元，维持“增持
”评级。
增 持——海通证券:下半年推盘有望扩大，销售略低于同期【2012-08-24】
公司2012年上半年完成23.1亿元的签约销售额，同比下滑12%。造成销售额较低的主
要原因是公司上半年推盘计划较少，仅占全年计划的30%左右。预计公司下半年将会
新推哈尔滨项目，同时原有济南、青岛以及菏泽等项目也会继续加推新盘，公司销售
金额有望进一步提升。预计公司2012、2013年每股收益预计分别是0.42和0.55元。截
至8月23日，公司收盘于4.05元，对应2012年PE为9.64倍，2013年PE为7.36倍，对应
的RNAV为9.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位，我们给予公司RNAV约70
％的折价，对应公司目标价6.86元，维持“增持”评级。
增 持——国泰君安:低估优势明显，业绩释放有待四季度【2012-08-24】
维持12-13年EPS0.46、0.60元预判；NAV10.20元，折60%，低估明确。公司实行通过
城市综合体模式获取核心地段高盈利项目的开发模式，超大盘项目的低周转制约了公
司增长步伐，但成熟的综合体开发模式将在未来业绩中逐步体现。12年公司将迎来青
岛鲁商首府首期结算，低迷已久的业绩有望逐步释放。目标价5.4元，增持。
增 持——中信建投:大股东支持力度加大【2012-08-24】
公司优势仍然在于背靠大股东资源，无论在取地与资金方面都有着不可比拟的优势，
报告期内公司成立了鲁商商业地产有限公司进一步理清了公司未来发展的思路。仍然
需要强调的是我们对公司整体利润率并不是很乐观，城中村改造存在较多隐性成本将
可能影响最终业绩表现，预计12-13年EPS分别为0.42、0.56元，维持“增持”评级。
增 持——国泰君安:低估明确，优质资源2012年步入结算期【2012-08-12】
维持12-13年EPS0.46、0.60元预判；NAV10.20元，折价幅度大；1季末预售款已锁定
全年业绩。公司优质的项目储备资源奠定强盈利的基础，成熟综合体开发模式也会在
未来业绩中得到逐步体现，12年将迎来青岛鲁商首府的首期结算，低迷已久的业绩可
逐步开始释放。给予增持评级，目前价格具有强吸引力，目标价6.0元。
买 入——北京高华:周转稍弱于预期，移出强力买入名单；仍看好其长期价值，维持买入评级【2012-05-31】
鲁商置业当前股价较我们2012年底预期净资产价值人民币11.8元折让41%，对应16.0
倍的2012年预期市盈率（2012-14年预期每股盈利年均复合增速为26%），而我们研究
范围内A股开发商的平均折让幅度和市盈率分别为41%/11.3倍（2012-14年预期每股盈
利年均复合增速为8%）。
买 入——中银国际:1季度销售表现欠佳，期待2012年结算丰收期【2012-04-20】
我们维持2012-13年的业绩预测0.499元和0.654元以及7.01元的目标价格，相当于14.
0倍2012年市盈率和2012年NAV45%的折让，目前估值具备一定安全边际，维持买入评
级。
增 持——国泰君安:资源优势2012年逐步体现在业绩中【2012-03-28】
预计12、13年EPS0.46元、0.60元，NAV10.40元，较股价折让48%，折价幅度大。公司
具备优质项目资源和大股东背景、开发类和经营类强强联手的开发模式，扩张快速，
维持增持评级，目标价7.5元。
增 持——中信建投:业绩释放还需时日【2012-03-27】
预计12-13年EPS分别为0.52、0.62元，维持“增持”评级。
增 持——海通证券:结算毛利率低于预期，市销率依旧占优【2012-03-27】
公司2012、2013年每股收益预计分别是0.35和0.56元。截至3月26日，公司收盘于5.8
9元，对应2012年PE为16.83倍，2013年PE为10.91倍，对应的RNAV为9.8元。考虑到公
司的成长性和山东省内龙头地位，我们给予公司RNAV约70％的折价，对应公司目标价
6.86元，维持“增持”评级。
买 入——中银国际:业绩大幅低于预期【2012-03-27】
鉴于公司2011年较差的业绩表现，近期股价有下调风险，我们下调公司2012-13年的
业绩预测至0.499元和0.654元，目标价格由7.50元下调至7.01元，相当于14.0倍2012
年市盈率和2012年NAV45%的折让，目前估值具备一定安全边际，我们维持买入评级。
中 性——湘财证券:业绩远低于预期，调低目标价【2012-03-27】
维持预测2012年至2014年的每股收益分别为0.68元、1.14元和1.44元。以2012年3月2
6日的收盘价5.88元计算，分别对应的PE为8.66倍，5.18倍和4.09倍。2012年至2014
年的每股净资产分别为1.99元、2.93元、4.03元。2012年3月26日的收盘价5.88元计
算的PB分别为2.95倍、2.01倍和1.46倍。
推 荐——华泰证券:商住一体化开发模式夯实公司竞争实力【2012-02-29】
受益于大股东鲁商集团对公司的鼎力支持及鲁商在山东省内的资源优势，我们认为公
司未来发展有望提速。给予公司8.5元的目标价格，并给予推荐评级。
买 入——北京高华:下调目标价格/每股盈利预测，但仍是我们最看好的区域性开发商；买入【2012-01-16】
我们将12个月目标价格下调15%至人民币6.06元，仍较新的2012年年底预期净资产价
值折让50%。我们认为鲁商置业的风险回报在研究范围内区域性开发商中最具吸引力
。我们维持对该股的买入评级。
增 持——海通证券:潜力市场中的全面发展开发商【2011-12-28】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.51和0.69元。截至12月27日，公司收盘于4.
56元，对应2011年PE为8.44倍，2012年PE为6.75倍，对应RNAV为9.8元。考虑到公司
的成长性，我们给予公司2012年8倍PE，对应公司目标价5.52元，给予“增持”评级
。
买 入——湘财证券:资金平稳可控，维持对于结转的基本预测【2011-12-01】
维持预测2011年至2013年的每股收益分别为0.45元、0.93元和1.51元。以2011年11月
30日的收盘价4.63计算，分别对应的PE为10.3倍，5.0倍和3.1倍。2011年至2013年的
每股净资产分别为1.53元、2.33元、3.56元。对应2011年11月30日的收盘价4.63计算
的PB分别为3.02倍、1.99倍和1.3倍。
推 荐——银河证券:跨越式发展可期【2011-11-27】
青岛鲁商首府项目预计明年开始结算，能够贡献较多利润；公司当前可售货量依然充
足，未开发土地储备在600万平米以上，可供开发资源充足；资金方面，一些旧城改
造项目可以滚动开发边开放边交付土地款，资金压力可以缓解；我们预计公司2011、
2012年的总营业收入为39.3亿、53亿元。预计2011、2012年公司的每股收益可以达到
0.53、0.85元。我们看好公司在山东省内的品牌效应和大股东多产业化给公司发展带
来的协同效应；公司跨越式发展可期，给予公司首次“推荐”投资评级。
增 持——海通证券:股东优势明显，销售成长可期【2011-11-16】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.51和0.69元。截至11月15日，公司收盘于5.
66元，对应2011年PE为11.09倍，2012年PE为8.20倍，对应RNAV为9.8元。考虑到公司
的成长性，我们给予公司RNAV约70％的折价，对应公司目标价6.86元，给予“增持”
评级。
买 入——中银国际:大股东鼎力支持，优质土地储备丰富【2011-11-14】
鉴于受到地产行业调控的影响，同时考虑到行业估值水平下移，我们下调公司2011-1
2年的业绩预测至0.50元和0.70元，目标价格下调至7.50元，维持买入评级。
买 入——湘财证券:敦重慎行，差异经营优势明显【2011-11-07】
给予公司“买入”评级，目标价7.44元。公司的营业收入未来将呈现逐年递增，特别
是2013年大量项目集中结转，公司的收入增长幅度较大。我们预测2011年至2013年的
每股收益分别为0.45元、0.93元和1.91元。以2011年10月31日的收盘价计算，分别对
应的PE为12.68倍，6.05倍和3.74倍。2011年至2013年的每股净资产分别为1.53元、2
.33元、3.56元。对应2011年10月31日的PB分别为3.71倍、2.43倍和1.59倍。
增 持——海通证券:项目储备充足，大股东带来发展潜力【2011-10-31】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.51和0.69元。截至10月28日，公司收盘于5.
85元，对应2011年PE为11.47倍，2012年PE为8.49倍，对应的RNAV为9.8元。考虑到公
司的成长性，我们给予公司RNAV约70％的折价，对应公司目标价6.86元，给予“增持
”评级。
增 持——中信证券:大股东护航，成长期的区域龙头【2011-09-28】
预测公司2011-2013年净利润复合增长率为24.78%，EPS分别为0.53/0.69/0.86元（20
10年EPS为0.44元），对应PE分别为13.1/10.0/8.0倍，NAV10.12元/股，公司处于快
速扩张期，资金有一定压力，预计2012-13年为销售和结算的高峰期，看好公司的长
期发展，给予公司NAV折价20%，目标价8.10元，首次给予“增持”评级。
买 入——中信建投:上半年销售基本达标，全年业绩有保障【2011-08-24】
由于结算进度原因，预计公司三季报业绩一般，维持2011-2012年每股收益0.551元、
0.771元和1.003元的预测。目前房地产板块处于底部区域，公司中期和三季度业绩平
淡的利空影响早被市场消化，我们坚定看好公司的发展前景，维持买入评级。
增 持——天相投顾:销售逆势提升【2011-08-24】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.62元、0.96元，以昨日收盘价7.68元计算，动态
市盈率为12倍和8倍，我们看好公司未来的高成长性，维持“增持”评级。
推 荐——东兴证券:扩张已进行，收获增长可期待【2011-08-24】
我们预测公司2011年、2012年和2013年的营业总收入分别为39.51亿元、51.06亿元和
60.86亿元，每股收益为0.66元/股、0.94元/股和1.06元/股，相对应的PE为11.71、8
.16和7.26。
增 持——申银万国:业绩符合预期，下半年销售高峰助推公司持续拿地，首次覆盖给予“增持”评级【2011-08-24】
我们预计公司2011/2012/2013年EPS为0.46/0.63/0.83元，3年复合增长率24%，公司R
NAV10.8元，当前折价30%。首次覆盖给予“增持”评级，3个月内目标价8.8元。
推 荐——华创证券:销售高增长，结算待下半年【2011-08-23】
我们仍然维持2011-12年EPS为0.73元和1.17元，目前股价对应2011-12年PE分别为10
倍和6.6倍，作为布局二三线城市高周转且有大股东支持的中型地产公司，股价明显
低估，首次给予推荐评级。
强烈推荐——平安证券:下半年销售进入爆发期【2011-08-23】
我们预测，公司2011、2012年的EPS分别为0.73和1.38元，最新收盘价对应的PE分别
为10.5倍和5.6倍；2011年底的每股RNAV为12.8元，目前股价相对于RNAV折让40%。我
们认为，公司价值低估明显，维持“强烈推荐”的评级。
强烈推荐——平安证券:鲁商置业调研简报【2011-07-05】
我们预测，公司未来两年的业绩将会保持高速增长，净利润年均复合增速在80%左右
。2011、2012年的EPS分别为0.73和1.38元，对应的PE分别为11.0和5.9倍；根据测算
，公司2011年的每股RNAV为12.80元。我们认为公司价值存在严重低估，给予“强烈
推荐”的评级，目标价12.5元。
买 入——中信建投:开工销售按部就班，发展不减速【2011-07-01】
由于公司结算进度的原因，预计公司中报业绩一般；目前二级市场的再融资没有放松
，预计公司今年缺乏释放业绩的动力。我们适当调整各项目的结算进度，保守预计20
11-2012年每股收益分别为0.551元、0.771元和1.003元，能实现稳步增长。公司业绩
的调整在前段时间的股价走势中已反映充分，风险因素释放。我们坚定看好公司的发
展前景，维持买入评级。
推 荐——兴业证券:下半年将迎来销售高峰【2011-06-30】
估算公司的每股NAV约为9.5元，预计2011年-2014年EPS分别为0.60元、0.81元、0.99
元，给予“推荐”评级。
强烈推荐——平安证券:销售倍增的区域地产龙头【2011-06-07】
我们预测，公司未来两年的业绩将会保持高速增长，净利润年均复合增速接近80%。2
011、2012年的EPS分别为0.73和1.38元，对应的PE分别为11.0和5.9倍；根据测算，
公司2011年的每股RNAV为12.80元。我们认为公司价值存在严重低估，给予“强烈推
荐”的评级，目标价12.5元。
持 有——中航证券:拿表外负债赌明天【2011-05-17】
考虑上述财务风险后，在17.5%的资本成本下，公司合理估值19.64倍市盈率，即，8.
66元/股，当前股价8.30元/股，无安全边际，评级中性。
增 持——天相投顾:有资源、不差钱，业绩持续释放中【2011-04-28】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.68元、1.03元，以昨日收盘价8.74元计算，动态
市盈率为13倍和8倍，我们看好公司未来的高成长性，维持“增持”评级。
买 入——德邦证券:将精彩留给2011年【2011-03-18】
2011年销售主力项目为青岛鲁商中心、凤凰城、常春藤等项目。预计2011-2012年结
算面积分别为48.5万㎡、59万㎡，营业收入46.8亿和67亿，对应EPS0.97元和1.37元
。2011年PE为8.6倍。从RNAV计算，每股价值13.5元，对应当前价格折价40%。给予公
司2011年12倍的PE，对应目标价11.6元。
增 持——天相投顾:逆势扩张，前景看好【2011-03-18】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.68元、1.03元，以昨日收盘价8.35元计算，动态
市盈率为12倍和8倍，我们看好公司未来的高成长性，维持“增持”评级。
买 入——中信建投:业绩略低于预期，但预售款项丰富【2011-03-18】
以公司项目的开竣工计划为基础，并对公司在资产市场的融资意愿有所考虑，预计公
司2011－2013年每股受益分别为0.80元、1.20元、1.52元。维持“买入”评级，8元
以下具有较高安全边际，6个月目标价为11元。
买 入——中航证券:大股东强力支持，快速转型发展【2011-03-18】
我们预计公司2011年、2012年每股收益为0.74元和1.06元，公司每股NAV为13.9元，
当前股价对应2011年和2012年动态市盈率分别为11.5倍和8倍，相对公司NAV折价38.8
%，按照15倍2011年动态市盈率和25%的NAV折价水平计算，我们认为公司合理价值是1
1.1元，当前股价相对于公司内在价值被低估，我们维持公司买入评级。
买 入——中银国际:土储突破，综合能力得到证实【2011-03-18】
鲁商置业2010年实现营业收入30.2亿元，同比增长20.7%，实现净利润4.41亿元，同
比持平，每股收益0.44元，低于我们的预期。我们下调了2011-12年的盈利预测，但
是由于公司的战略发展方向和区域布局符合我们在调控下的选股思路，而下半年突破
性的土地获取不但证明了公司的能力，也大幅提升了NAV水平。我们调高评级至买入
，并上调目标价格至9.84元。
审慎推荐——招商证券:2010年销售与储备翻番，2011年可售资源丰富【2011-03-18】
2010年EPS0.44元低于预期。2010年实现销售收入和土地储备“两个翻番”；2011年
可售资源丰富，存货变现动力充足。预计2011年EPS0.73元，当前股价对应PE11倍，
暂维持“审慎推荐-A”的评级。
买 入——德邦证券:天时、地利、人和【2011-02-22】
我们认为公司未来面临销售收入提升、盈利能力进一步改善的转折，给予公司“买入
”评级。2010-2012年公司营业收入将达到27亿、46.8亿和67亿，对应EPS0.44元、0.
97元和1.37元。2011年PE为8.53倍。从RNAV计算，每股价值13.5元，对应当前价格折
价40%。给予2011年12倍的PE，对应目标价11.6元。
买 入——中航证券:转型中的区域龙头【2011-01-15】
加上燕儿岛等项目，我们测算公司NAV价值为13.9元，目前公司股价相对公司NAV折价
39%，参照华润置地估值，按照25%的折价水平，公司合理价值是10.4元；我们预计公
司2011年每股盈利是0.74元，按照行业15倍的动态市盈率，公司合理价值是11.1元，
公司目前股价被低估，给予公司买入评级。
买 入——中信建投:亦商亦住，游刃有余【2011-01-12】
公司2010年-2012年的每股收益分别为0.59元、0.99元、1.31元。目前股价动态PE8.8
2倍，相对RNAV（13.4元）折价35%，公司估值较低。给予公司“买入”评级，8元以
下具有较高安全边际，6个月目标价为11元。
强烈推荐——兴业证券:做时间的好朋友【2011-01-10】
预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为0.51元、0.80元、1.15元，结合公司RNAV
11.80元，我们给与公司6个月目标价11.80元，调高公司评级至“强烈推荐”。
谨慎推荐——民生证券:立足山东，开拓省外，规模扩张提速【2010-12-01】
公司2010年进入结算期的项目主要有鲁商常青藤，济南鲁商广场和凤凰城等项目。20
11年和2012年进入项目结算的密集期。预计公司2010-2012年营业收入分别为27.55亿
元，38.02亿元和48.88亿元，每股收益分别为0.64元，0.96元和1.19元，三年年均复
合增长率为40%，公司RNAV估值为8.98元。我们保守给予公司2011年10倍市盈率，则
合理价值为9.60元，保守选取绝对估值8.98元作为公司合理价位，维持公司“谨慎推
荐”评级。
推 荐——东兴证券:省外扩张大步伐，推荐【2010-11-18】
鲁商置业是山东省商业集团总公司重要产业，更是集团的效益支柱型产业。根据集团
2010年年初制定的“双千亿”战略，以09年销售收入256亿元为基数，到2015年，集
团销售收入超过1000亿元；到2020年，实现销售收入超过2000亿元，实现迈全国百强
之列。公司在山东省同行中具备很大的竞争优势，携手银座股份拥有独特和稳定的开
发模式。公司拥有“鲁商开发式”成长性强于一般房地产开发公司，公司成为区域性
速度在加快。此次公司在哈尔滨市取得项目使得我们更加看好公司的长期发展。此次
我们对10年收益有所下调，预测公司2010年至2012年每股收益分别为0.68元/股、0.9
9元/股和1.43元/股，相应的PE为10.52、7.24和5.00。维持对公司“推荐”的投资评
级，半年的目标价12元。
推 荐——兴业证券:2010年三季报点评【2010-10-27】
在不考虑增发的情况下，我们预计公司10年至12年EPS分别为0.51元、0.95元、1.15
元。考虑到公司RANV值8.1元，考虑到公司山东地产龙头的地位，我们维持公司“推
荐”评级，给与6个月目标价12元。
增 持——天相投顾:项目将于四季度集中结算【2010-10-27】
公司预收款达32.95亿元，大部分将于下半年结算。预计公司2010年-2012年每股收益
分别为0.59元、0.77元和1.04元，以10月26日收盘价8.37元计算，对应的动态市盈率
为14倍、11倍和8倍，维持“增持”评级。
增 持——华泰联合:业绩将集中于四季度释放【2010-10-26】
由于公司资产重组时对10年的业绩承诺仅为4.29亿元，且公司本年度增发计划受调控
的影响而搁浅，预计公司今年将会对今年业绩做一定的盈余管理，根据公司最新的销
售和业绩释放情况下调本年度业绩预测0.07元到0.68元，预计公司今明两年EPS为0.6
8元和0.99元，对应PE10X和7X。公司估值较低且相对充沛的预收账款将保障未来的业
绩成长，维持公司增持评级。
谨慎推荐——中邮证券:潜龙在渊、期待厚积薄发【2010-09-16】
公司受益于毛利率的提升，未来盈利能力将会提高。我们预测公司未来可结算项目公
司2010年、2011年归属母公司所有者的净利润分别为6.55亿元和7.29亿元，对应的EP
S分别为0.64元和0.71元；给予公司谨慎推荐评级。
推 荐——东兴证券:业绩有待于下半年释放【2010-08-27】
预计公司2010年、2011年和2012年的营业收入分别为37.58亿元、49.99亿元和65.40
亿元，每股收益分别为0.78元/股、0.99元/股和1.43元/股，相对应的PE为10.29、8.
15和5.63。我们维持对公司“推荐”的投资评级。
持 有——中银国际:下调盈利预期【2010-08-27】
考虑到上半年销售情况未达到预期，我们下调了公司2010-2012年的盈利预测6.5%、4
.0%和3.9%。鲁商置业所处的山东地区地产市场形势良好，但鉴于公司在管理效率、
信息披露、负债率等方面的不足，我们维持持有评级，并将目标价格从11.68元下调
到9.10元，相当于2010年末NAV15%折价和12.8倍2010年市盈率。
增 持——天相投顾:业绩下半年释放【2010-08-27】
公司预收款达28.19亿元，大部分将于下半年结算。预计公司2010年-2012年每股收益
分别为0.59元、0.77元和1.04元，以8月26日收盘价8.21元计算，对应的动态市盈率
为14倍、11倍和8倍，维持“增持”评级。
强烈推荐——招商证券:下调2010年业绩，但不改长期投资价值【2010-08-27】
由于国奥城项目和再融资进度低于预期，我们下调2010年EPS22%至0.63元。给予10年
15倍PE，目标价9.45元。RNAV8.83元。我们认为公司最具实力成为山东本土龙头且20
11-2012年将迎来业绩的大幅增长，维持“强烈推荐-A”的投资评级。
谨慎推荐——中邮证券:结算时间拖累中期、年末业绩仍可期待【2010-08-27】
公司项目储备丰富，未来业绩增长较快。预计2010年、2011年和2012年三年的净利润
分别为6.3亿元、8.82亿元和11.46亿元，对应每股收益分别为0.63、0.88和1.15元。
增 持——国泰君安:齐鲁龙头，潜力非凡【2010-08-05】
预计公司10-12年EPS分别为0.64元、0.85、1.17元。RNAV11.7元，目前股价相对RNAV
折价27%。公司背景强势、发展潜力大，为非常优质的可持续获得资源型公司；另现
有多个盈利能力优异的项目，未来业绩爆发性强。暂时给予公司12元目标价，与RNAV
持平。给予增持评级，建议重点关注。若此次板块调整中有合适的机会，建议配置。
推 荐——东兴证券:优势的鲁商模式，进军区域龙头【2010-07-16】
公司房地产开发项目充足，公司目前正在开发的项目面积在320万平方米以上，可供
公司三年以上的开发。我们预测公司2010年至2012年每股收益分别为0.78元/股、0.9
9元/股和1.43元/股，相对应的PE为10.29、8.15和5.63，公司的NAV为8.18元。公司
拥有“鲁商开发模式”成长性强于一般房地产开发公司，公司成为区域性速度在加快
，我们给予“推荐”的投资评级。
增 持——华泰联合:鲲鹏展翅当有时【2010-07-09】
预计公司10、11年基本每股收益为0.75、1.03元，对应动态PE为9X和6X。公司09年末
NAV为6.58元，P/NAV为1.1。给及增持评级。
推 荐——兴业证券:鲁商置业调研信息速递【2010-07-06】
在拜访公司管理层之后，预计2010年至2012年,公司可实现EPS分别为0.62元、1.00元
、1.29元，结合公司RNAV7.80元，我们给与公司6个月目标价7.80元，维持“推荐”
评级。
强烈推荐——招商证券:一季度销售大幅增长，管理层做大做强决心很大【2010-04-27】
预计2010 年EPS0.81元，给予2010 年15倍PE，目标价12.15元。政策预期趋松，再融
资和燕儿岛项目开盘将成为股价催化剂，维持“强烈推荐-A”的投资评级。
持 有——中银国际:2010年1季度销售回款近7亿【2010-04-23】
目前公司负债率处于行业偏高水平， 公司2010年 1季度期末净负债率为 168%，资产
负债率为 91%。偏高的负债率会影响公司财务运行安全及限制业务的快速扩张，我们
维持对鲁商置业的持有评级。
增 持——国泰君安:山东强势国资经济大省的国企地产领头羊【2010-03-18】
公司 RNAV13元，目前股价相对 RNAV折价 27%，具有较高安全边际。公司作为山东地
产龙头，受益山东半岛蓝色经济区规划明显；具有非常强悍的大股东背景，在省内获
得优质资源持续性强；高盈利优质项目，业绩爆发性强；暂时给予公司 14.5 元目标
价，对应 10 年 18 倍 PE，对应 RNAV溢价 7%。给予增持评级，建议重点关注。
增 持——天相投顾:资产重组效果显现，有望成长为山东区域龙头【2010-03-01】
根据我们对公司在建和预售项目的了解和判断，我们预测公司2010 和2011年 EPS为0
.70元和 0.91元，以 2月 26日收盘价计算，对应的动态PE为16倍和 12倍，鉴于公司
具备估值优势，且成长性良好，具备成为本土地产龙头的资质，首次给予其“增持”
评级。
推 荐——兴业证券:高速增长趋势明确【2010-03-01】
在不考虑增发的情况下，我们预计公司 10 年至 12 年 EPS 分别为 0.75元、1.22
元、1.67 元。考虑到公司 RANV 值 8.1 元，我们维持公司“推荐”评级，给与 6
个月目标价 14.6 元。
持 有——中银国际:年报业绩符合预期【2010-03-01】
鲁商置业 09年实现营业收入 25亿元， 房地产收入同比增长 39.9%，实现净利润 4.
39亿元，每股收益 0.44元，符合预期。我们下调 2010 的盈利预测 7%至 0.76 元，
但维持2011 年盈利预测。由于公司负债率偏高，我们仍然维持持有评级。
强烈推荐——招商证券:向山东本土龙头进军【2010-03-01】
我们认为山东市场风险小规模大，公司捆绑银座，经过两次内部整合，正整装待发，
最有可能成为山东本土龙头企业。预计 10年 EPS0.81亿元，给予 10年 15倍 PE，目
标价 12.15 元。重申“强烈推荐-A”的投资评级。
谨慎推荐——银河证券:重组后资产盈利能力较好【2010-02-28】
公司在进行资产重组时承诺2010年净利润不低于429,315,385.30 元，根据公司目前
项目进展和销售情况，我们认为该目标完全能购达到，并有望超额完成。预计2010年
公司将实现销售收入36亿元，净利润预计为7.1亿元，每股收益0.71元。给予“谨慎
推荐”评级。
强烈推荐——招商证券:捆绑银座，整装待发，向山东龙头进军【2010-01-27】
09-11 年公司 EPS分别为 0.46 元，0.81元和 1.16元，年均复合增长率 58%。给予
10 年 15 倍 PE，目标价 12.15 元，首次覆盖给予公司股票“强烈推荐—A”的投资
评级。
推 荐——兴业证券:鲁商置业项目调研信息速递【2009-12-20】
在实地调研鲁商置业济南和青岛的楼盘之后，我们依然看好公司未来 5年的成长空间
，在不考虑增发的情况下，维持 09年到 11年 EPS分别为 0.45元、0.73元、1.10元
的判断。维持公司“推荐”评级。
推 荐——兴业证券:定向增发预案点评【2009-11-15】
预计公司 2009年至 2011年，不考虑增发的情况下，EPS分别达到 0.45、0.73和 1.1
0；若考虑增发摊薄，EPS分别为 0.4、0.65、0.97，维持公司“推荐”评级，给与公
司 6个月目标价 15元。
推 荐——兴业证券:尾盘销售贡献利润【2009-10-30】
在不考虑增发的情况下，我们预计公司 09年至 11年 EPS分别为 0.45、0.77、1.1。
考虑到公司 RANV 值 8.1元，我们维持公司“推荐”评级，给与 6个月目标价 14.6
元。
推 荐——兴业证券:爆发式增长的前夜【2009-08-17】
预计公司 2009年至 2011年，EPS分别达到 0.45、0.73和 1.10。考虑到目前二线地
产股 20-25倍的估值水平，我们给与公司 10年 PE20倍，即6个月目标价 14.6元。首
次给与公司“推荐“评级。
推 荐——兴业证券:鲁商置业项目调研信息速递【2009-08-08】
在实地调研鲁商置业济南和青岛的楼盘之后，我们看好公司未来 5年的成长空间，在
不考虑增发的情况下，我们预计公司 09年到 11年，EPS分别为 0.45、0.73、1.10。
首次给与公司“推荐”评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 25｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 14｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-06-19 ｜ ｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为进一步拓宽融资渠道，提高资金使用效率，降低资金使用成本｜
｜ ｜，公司经2012年度股东大会批准，于2013年5月与山东省商业集 ｜
｜ ｜团财务有限公司签订为期一年的《金融服务协议》，由山东省商｜
｜ ｜业集团财务有限公司为公司提供存款服务、贷款服务、结算服务｜
｜ ｜、在中国银监会批准的经营范围内担保、委托贷款、融资租赁、｜
｜ ｜票据贴现、保险代理、财务和融资顾问等其他金融服务。目前，｜
｜ ｜该协议即将到期，公司拟与山东省商业集团财务有限公司续签一｜
｜ ｜年，协议的主要条款不变。同时，山东省商业集团财务有限公司｜
｜ ｜对公司综合授信额度为15亿元。由于山东省商业集团财务有限公｜
｜ ｜司为公司第一大股东山东省商业集团有限公司的独资公司，故本｜
｜ ｜次交易构成关联交易。20140619：股东大会通过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-06-19 ｜ 38700｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2014年公司拟与关联方山东省银座实业有限公司,山东省空调工 ｜
｜ ｜程总公司,山东省商业集团有限公司等发生采购商品,租赁,提供 ｜
｜ ｜劳务,接受劳务的日常关联交易，预计交易金额为38700.00万元 ｜
｜ ｜。20140619：股东大会通过 ｜
└──────┴────────────────────────────┘
