☆经营分析☆ ◇600082 海泰发展 更新日期：2025-06-16◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
科技园区开发,科技园区运营和商品销售业务，以及向孵化高新技术成果和创
业型科技企业,高新技术企业投资业务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 30981.22｜ 14936.40｜ 48.21｜ 91.76｜
｜科技园区运营 ｜ 2697.52｜ 1469.32｜ 54.47｜ 7.99｜
｜商品销售业务 ｜ 84.49｜ --｜ -｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 30981.22｜ 14936.40｜ 48.21｜ 91.76｜
｜科技园区运营 ｜ 2697.52｜ 1469.32｜ 54.47｜ 7.99｜
｜商品销售业务 ｜ 84.49｜ --｜ -｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜内销 ｜ 33763.23｜ 16490.21｜ 48.84｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 1494.99｜ 372.64｜ 24.93｜ 55.71｜
｜房产租赁 ｜ 1158.12｜ 490.70｜ 42.37｜ 43.16｜
｜商品销售 ｜ 30.50｜ --｜ -｜ 1.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜内销 ｜ 2683.62｜ 893.84｜ 33.31｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 23106.22｜ 11217.76｜ 48.55｜ 50.07｜
｜商品销售业务 ｜ 20485.65｜ 182.07｜ 0.89｜ 44.39｜
｜科技园区运营 ｜ 2554.46｜ 1229.63｜ 48.14｜ 5.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 23106.22｜ 11217.76｜ 48.55｜ 50.07｜
｜商品销售业务 ｜ 20485.65｜ 182.07｜ 0.89｜ 44.39｜
｜科技园区运营 ｜ 2554.46｜ 1229.63｜ 48.14｜ 5.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜内销 ｜ 46146.33｜ 12629.46｜ 27.37｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品批发兼零售 ｜ 31864.19｜ 251.18｜ 0.79｜ 64.58｜
｜科技园区开发 ｜ 16336.50｜ 9719.68｜ 59.50｜ 33.11｜
｜科技园区运营 ｜ 1138.61｜ 405.19｜ 35.59｜ 2.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品批发兼零售 ｜ 31864.19｜ 251.18｜ 0.79｜ 64.58｜
｜科技园区开发 ｜ 16336.50｜ 9719.68｜ 59.50｜ 33.11｜
｜科技园区运营 ｜ 1138.61｜ 405.19｜ 35.59｜ 2.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜ 49339.30｜ 10376.05｜ 21.03｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年是新一轮国企改革深化提升行动关键之年、攻坚之年，是天津滨海新区高质
量发展支撑引领行动的奋进之年。公司深入贯彻落实国资委深化国企改革、天津市
委“十项行动”及天津滨海新区、高新区高质量发展决策部署，立足“三新”战略
导向，锚定“三量”工作路径，坚守区域发展使命。报告期内，公司积极应对产业
结构深化调整与市场竞争日趋激烈带来的挑战，主动融入天开高教科创园“一核两
翼多点”空间发展布局，全面统筹发展与改革，在招商模式创新、产业载体升级、
综合配套完善、融资结构优化及治理能力提升方面取得突破性进展，构筑起高质量
发展的多维支撑格局。
（一）聚力存量盘活攻坚，赋能园区资产焕新
公司构建“顶层设计-机制创新-资源整合”三位一体资产盘活体系，激活存量资源
竞争优势。顶层设计方面：深度融入高新区“113X”产业体系，聚焦生物医药、智
能科技等领域，制定整体发展战略，明确主题园区建设方向，锁定招商重点，匹配
对应赋能政策，为产业项目落地和发展提供政策支持。机制创新方面：建立市场化
盘活工作机制，探索差异化盘活路径，根据不同产业特性采取针对性盘活策略，运
用“靶向招商+定制化服务”，围绕产业链精准招商，吸引优质企业集聚，提升产
业竞争力。资源整合方面：梳理可利用土地资源，拓展产业载体空间，为产业发展
提供空间保障，承接天开华苑园人才公寓项目，打造外溢项目承载地，整合人才、
产业资源，加强与政府部门联动，凝聚各方力量，推动区域产业协同发展，实现资
产盘活与产业发展相互促进。报告期内，全国中药领域唯一国家级制造业创新中心
“国家现代中药创新中心”落户BPO基地项目，围绕高新区113X方向新质生产力产
业布局初具规模。
（二）深化招投联动布局，谋划产业生态链条
公司围绕投资与产业的深度联动，推动投资工作提质增效。本着结合产业、服务产
业、发展产业的理念，一方面，公司积极探索租金入股、房产入股等新方式，在丰
富公司作为园区运营商的吸引力和服务能力的同时，共享园内企业的发展成果；一
方面，充分利用已投基金，与之路资本建立、深化长效合作机制，将市场化投资机
构作为载体盘活盟友，充分发挥“外脑”和“窗口”作用，定期开展项目对接会，
沟通投资项目、挖掘招商资源，对优质项目开展尽调，实现招投联动。培育新动能
、布局新赛道，持续对接新质生产力项目，围绕公司战略转型积极开展投资论证。
（三）夯实营商服务根基，打造品质示范园区
加快从园区开发商向园区运营商的角色转变，聚焦企业全周期需求，系统提升空间
品质与营商环境。一是推动硬件迭代，开展楼宇夜景点亮、消防系统改造等焕新工
程，显著提升园区招商形象；二是驱动智慧升级，引入天津市首家成规模智慧化餐
厅、高新区首家“光储充”一体化超充站等商业配套，实现园区服务能级的更新迭
代；三是联动增值服务，公司联合区内专业机构，搭建科技服务平台、提供精准服
务支持，打造更丰富立体的园区服务维度。
（四）拓宽多元融资渠道，筑牢稳健发展根基
基于与银行等金融机构的深度链接，公司不断丰富融资渠道、优化融资结构，切实
实现融资成本的显著降低；基于公司预决算体系的优化实施，公司狠抓预算编制，
强化预算执行的动态追踪，严控成本支出，切实实现资金利用效率的显著提升。同
时，公司开展应收账款追缴专项攻坚，为战略转型筑牢流动性安全屏障。
（五）强化合规风控内核，提升企业治理效能
公司全面推进合规管理体系建设，将合规管理要求嵌入公司经营管理各领域各环节
，组织修订11项制度，完善公司治理结构，迭代内控风险矩阵。以“党建+”模式
贯穿决策、执行、监督全过程，深化“三重一大”决策机制规范性，通过廉洁合规
教育常态化等举措，实现作风建设与业务效能协同跃升。
二、报告期内公司所处行业情况
近年来，公司逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与
产业投资相结合的发展路径，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式
。在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，
已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交
易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运
营服务成为产业园区的焦点和新增长点。
园区开发运营以空间为载体，通过产业定位规划、功能平台搭建、载体开发及服务
配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖物业管理、产业孵化、商业支持等多元
化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位趋同等挑战，行业加速向差异化转型：
产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核心竞争力，依托数字化技术分析产业动
态进行精准招商；锚定科技创新这一核心引擎建设孵化器和双创平台；通过特色化
、数字化与创新化协同驱动，重构园区高质量发展路径。从而全面激活创新生态，
构建产城融合、绿色智慧的高附加值产业生态圈，驱动区域内的新旧动能转换。产
业投资行业步入“精准施策+深度赋能”阶段，国家出台大量政策促进产业转型升
级，地方政府加速构建“资本招商”生态，通过“资本链+产业链”双轮驱动培育
本土“独角兽”和链主企业，行业呈现“政策牵引强化、区域竞争加剧、产投融合
深化”三大特征。由此，投资行业技术研判难度显著提升，对投资人的行业研究能
力及投后赋能水平要求也更高。投资机构更多的聚焦新质生产力维度发掘科创型企
业，向具备核心技术壁垒和场景落地能力的专精特新企业集中，逐步构建基于技术
先发优势与产业变革机遇的差异化投资竞争力。
在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业正加速向专业化、数字化与生态化方
向转型升级。天津滨海高新区自实施《天津滨海高新区创业孵化高质量建设三年行
动计划》以来，坚持顶层设计与市场主导相结合、企业孵化和产业培育相结合，完
善全链条培育体系，重点推进生物医药、人工智能等垂直领域专业化孵化平台建设
，集成技术共享、投融资对接及市场拓展等增值服务，实现资源高效配置。行业结
构性变革下，深度协同产业集群需求的孵化模式，正成为区域新旧动能转换的核心
引擎。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，以工业地产开发运
营作为核心经营业务，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式，构建
以园区运营为存量支撑，项目开发与产业投资为增量驱动的主营业务架构。公司围
绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为目标，逐步向产
业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展
新模式。
园区运营方面，构筑独特优势，驱动资产增值。公司深度融入滨海高新区城市更新
和产业升级，积极承接天开园科技转化成果，利用市场化招商方式，全力推动资产
盘活。以园区运营为基础，挖掘园区服务需求，强化配套供给与物业服务，为驻区
企业和产业发展提供定制化服务，持续创新资产管理模式，打造智慧园区，加速存
量资产盘活与增量园区开发。
产业投资方面，探索产业投资新模式，实现招投联动。公司在坚守园区运营业务基
础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企
业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服
务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑
企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。
孵化服务方面，深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提
供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公
司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提质转型，结合项目
改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。
四、报告期内核心竞争力分析
公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区
运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面形成了公司独
特的核心竞争力。
（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、
创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等百余万平方米工业
园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，
为公司业务拓展提供优质空间资源。
（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在招商招租
、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方面，拥有专业化队伍，丰富的管
理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打
造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵
，进一步促进招商租售工作。
（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通
过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建
更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化
器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型
企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接天津滨海高新区优势产业和企
业，获取优质客户和产业投资标的；对接天津滨海高新区科技金融、产业培育平台
，获取园区运营资源；对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助
力园区运营和产业投资业务。
（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建
立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的
资金支持。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入33,763.23万元，较上年同期减少26.83%，实现归属
母公司股东的净利润958.28万元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
公司所处行业为园区开发及运营服务，是指对各类园区进行规划、建设、管理和运
营的一系列活动，包括园区的规划设计、基础设施建设、公共服务设施建设、招商
引资、企业服务等多个方面。园区开发及运营服务的目标是促进产业集聚、提升区
域经济竞争力等。
随着新一轮国有企业改革深化提升行动正式启动，新阶段的国企改革旨在以国家战
略为引导，强化核心竞争力和核心功能，充分发挥科技创新、产业控制和安全支撑
等作用。产业园区作为我国经济增长的重要引擎，在“十四五”时期将承担产业经
济主战尝区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。
近些年，各地不约而同地把产业园区的投资、建设和运营，作为拉动当地经济发展
的主要抓手。一项公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4
亿平方米的速度新增。预计到2025年，我国产业园区的总供应量将突破62亿平方米
。与此同时，当前经济形势复杂多变，产业园区竞争压力巨大，对园区开发运营商
提出了更高的要求。未来产业园区发展主要呈现以下几方面趋势。
一是智能化发展，随着人工智能、大数据等技术的快速发展和应用，园区开发及运
营服务将更加智能化。例如，智能化的园区管理系统、智能化的企业服务平台等，
能够提高园区的运营效率和管理水平，提升企业的满意度和归属感。
二是绿色化发展，随着环保意识的提高和可持续发展理念的普及，园区开发及运营
服务将更加注重绿色化发展。例如，建设生态园区、推广清洁能源等，能够提高园
区的环保意识和可持续发展水平，促进经济和环境的和谐发展。
三是专业化发展，随着产业结构的调整和转型升级的加速，园区开发及运营服务将
更加专业化。例如，针对不同产业领域建设专业化的园区、提供专业化的企业服务
等，能够更好地满足企业的需求和发展需要，提高园区的专业化水平和竞争力。
四是社区化发展，园区开发及运营服务将更加注重社区化发展。例如，建设园区文
化、加强园区与周边社区的联系等，能够提高园区的社会责任感和品牌影响力，促
进园区的可持续发展。
五是国际化发展，随着全球化的加速和对外开放的深化，园区开发及运营服务将更
加国际化。例如，吸引外资企业入驻、开展国际合作等，能够提高园区的国际知名
度和竞争力，促进经济国际化发展。
综上所述，园区开发及运营服务行业未来将向智能化、绿色化、专业化、社区化和
国际化方向发展。为了适应这些变化和趋势，园区开发及运营服务企业需要不断创
新和提升自身实力，以更好地服务于企业和社会。
(二)公司发展战略
积极寻求公司发展与国家重点战略和天津发展战略相适应，把公司发展与承担社会
责任紧密连接，全力聚焦科创生态建设和产业投资两大方向。着力增加自身资源储
备，提升能力建设，吸引具有高技术附加值的产业入住，发挥海泰国家级综合孵化
器作用，积极推进产业投资板块发展，强化资产运营能力。不断调整和优化资产结
构、业务结构和资金结构，确保公司发展目标稳步推进，为推动区域经济的高质量
发展贡献力量，实现打造华北一流高科技产业园区，形成国家级产业集群的愿景。
(三)经营计划
2025年，公司将继续全面落实滨海高新区决策部署，坚定立足产业园区运营商发展
定位，坚持以“三新”“三量”为重要工作抓手，全面深化改革推动转型，以大格
局谋划发展增量，以硬举措推动资产盘活，以新思路激发干事活力，不断蓄动能塑
优势，推动公司高质量发展。
进一步优化产业布局。全面落实上市公司高质量发展要求，全力推动战略转型和业
务优化，聚焦“产业园区运营商和科技服务商”发展定位，立足天开华苑园区位资
源优势，明确园区运营与科技服务主营业务模式，全力补短板补缺项，进一步整合
资源、优化结构，在年内基本完成业务结构优化，有效提升盈利能力。
进一步攻坚资产盘活。依靠高新区产业资源和招商能力，全面提升园区运营能力，
多措并举、分类施策推动产业园区错位发展，以特色园区建设为抓手，加快各园区
既有优势产业的集群集聚，紧盯新质生产力行业，强化相关产业的布局。运用市场
化手段激活资产价值，提升市场化招商能力，充分对接企业需求，定制化推动新项
目建设。
进一步扩宽合作边界。着眼园区潜力，通过合作共赢，开拓发展空间。持续挖掘、
联动、赋能园区优质企业，以基金为纽带强化资本协同，主动对接新质生产力行业
，提前布局，实现“以资引企、以企促产”的良性循环，为公司转型发展打下坚实
基矗充分利用孵化器梯次培育和升级发展政策机遇，进一步对接整合优质综合运营
服务资源，通过产业服务，集聚发展要素，着力打造特色主题孵化空间，推动建设
国家级科技型孵化器运营品牌。
(四)可能面对的风险
1.宏观经济政策风险
园区开发行业资源整合极为复杂，紧密关联产业、人口、规划、交通、金融等核心
资源，受相关政策的影响程度较深。同时，园区开发运营业务投资规模庞大，属于
典型的资本密集型行业，在融资方面高度依赖信贷、债券等工具。国家宏观经济政
策走向，以及产业政策、税收政策、信贷政策等调控手段的施行，均会给企业运营
带来重大影响。面对这些潜在的宏观经济风险，公司将持续、密切关注宏观经济动
态和国家政策走向，深入分析并精准把握宏观经济形势，及时、主动地调整经营计
划，以此提升公司的整体竞争能力，有效应对宏观经济波动带来的挑战。
2.产业地产竞争风险
当前，产业园区朝着中高端方向加速发展，大数据、云计算、人工智能等热门产业
领域的同质化竞争态势日益严峻。各地园区为实现产业升级与经济增长，竞相加大
对高新技术企业的招商引资投入，使得园区对创新产业、创新机构、创新产品及创
新人才的争夺愈发激烈。如今，产业园区的竞争已不再局限于园区个体之间，而是
涵盖政策优惠力度、配套服务质量、产业生态完善程度等在内的全方位综合竞争。
为有效应对产业地产领域的激烈竞争与潜在风险，公司将秉持积极主动的发展策略
，以前瞻性思维敏锐捕捉市场动态，提前谋划布局。持续深耕产业园区的建设与服
务，不断提升园区的综合竞争力。
3、投资环境风险
近年来，随着国际国内地缘政治、宏观经济形势不断变化，产业投资的政策将会受
到国际政治经济格局、被投资企业行业趋势及市场变化等因素影响，投资收益会随
着政策变动、周期性波动、投资环境变化而不可避免地产生波动。公司将积极做好
投资风险预防措施，在项目筛选阶段，引入科学评估模型，全面考量项目可行性与
潜在价值，提升决策科学性和精准性。同时，强化“投前-投中-投后”全流程、全
周期的精细化项目管理能力，实时跟踪投资项目的动态，根据市场变化灵活调整投
资策略，有效抵御投资环境风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜天津海泰方圆投资有限公司 ｜ 3000.00｜ 231.55｜ 40424.69｜
｜天津海泰创意科技园投资有限｜ 7500.00｜ -53.56｜ 34454.72｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海泰企业孵化服务有限公｜ 15200.00｜ 16.91｜ 12029.22｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海发物业管理有限公司 ｜ 500.00｜ 0.04｜ 88.76｜
｜天津海发方信置地有限公司 ｜ 10000.00｜ -3.51｜ 9005.88｜
｜天津百竹科技产业发展有限公｜ 6293.67｜ -970.85｜ 63696.04｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海泰方通投资有限公司 ｜ 15000.00｜ 58.50｜ 25204.35｜
｜天津海泰方成投资有限公司 ｜ 6735.00｜ -2931.34｜ 15993.26｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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