☆风险因素☆ ◇600064 南京高科 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
买 入——海通证券:当季房产和市政结算收入增加【2013-04-26】
公司房地产业务集中在南京，业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目
前，公司拥有商品房项目权益建面152万平，保障房项目权益建面近100万平，可满足
三年开发需要。随着南京开发区东扩和建成区的提升，公司“大市政”业务进入增长
期；公司多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利。我们预计公司2013、20
14年EPS分别是0.77和0.94元，对应RNAV是19.55元。截至4月25日，公司收盘于10.59
元，对应2013、2014年PE分别为13.80倍和11.30倍。我们认为未来南京科技园区有望
入寻新三板”第二批试点，公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物、广东怡创
等公司均在上市进程中。因此，我们以RNAV的7折作为目标价，对应目标价13.68元，
维持对公司的“买入”评级。
谨慎推荐——东莞证券:营收下降，股权投资增厚公司业绩【2013-04-09】
公司以市政业务、房地产开发以及股权投资三大业务作为支撑，未来业绩能继续稳步
提升。特别是股权投资业务提亮业绩明显。预测13—14年EPS分别为0.84元和0.97元
，对应当前股价PE分别为13倍和11倍，维持公司“谨慎推荐”投资评级。
买 入——海通证券:加快股权投资和存量房去化【2013-04-09】
我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.77和0.94元，对应RNAV是19.55元。截至4月8
日，公司收盘于10.97元，对应2012、2013年PE分别为14.34倍和11.70倍。我们认为
未来南京科技园区有望入寻新三板”第二批试点，公司参股的广州农商行、金埔园林
、优科生物、广东怡创等公司均在上市进程中。因此，我们以RNAV的7折作为目标价
，对应目标价13.68元，维持对公司的“买入”评级。
推 荐——长江证券:蓄势待发，拐点将至【2013-04-08】
公司经营上较稳健，目前可售货源充足，负债结构有所好转，我们预计公司2013年、
2014年EPS分别为0.94元和1.05元，对应PE分别为11.67倍和10.44倍，给予“推荐”
评级。
买 入——海通证券:借反弹减持中信证券，获得资金增资臣功制药【2012-12-28】
2012-2013年，预计公司结算收入分别为15.2/20.1亿元；从谨慎出发假设投资收益分
别为3.5/3.4亿元；药品销售、市政业务收入分别为4.1/4.9亿元。综上，2012-2013
年EPS分别为0.77/0.94元。12月28日公司收盘价11.18元，对应动态市盈率14.6/11.9
倍。我们以21.0元RNAV的6.5折作为目标价，对应13.65元，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:腾转资金，理顺投资【2012-12-28】
2012-2013年，预计公司结算收入分别为15.2亿元、20.1亿元；从谨慎出发假设投资
收益分别为3.5亿元、3.4亿元；药品销售、市政业务收入分别为4.1亿元、4.9亿元。
综上，2012-2013年EPS分别为0.77元、0.94元。12月28日公司收盘价11.18元，对应
动态市盈率14.6倍、11.9倍。我们以21.0元RNAV的6.5折作为目标价，对应13.65元，
维持“买入”评级。
买 入——海通证券:“市政+地产+PE”三轮驱动，乘势远航【2012-12-12】
2012-2013年，预计公司结算收入分别为15.2/20.1亿元；从谨慎出发假设投资收益分
别为3.5/3.4亿元；药品销售、市政业务收入分别为4.1/4.9亿元。综上，2012-2013
年EPS分别为0.77/0.94元。12月11日公司收盘价9.75元，对应动态市盈率12.7/10.4
倍。我们以19.74元RNAV的6.5折作为目标价，对应12.83元，维持“买入”评级。
谨慎推荐——长江证券:以稳为主，或受益新三板扩容【2012-10-26】
公司经营上非常稳健，规模上的扩张并不会很大，同时考虑到新三板扩容可能为公司
带来巨大的机会，我们预计公司2012年、2013年EPS分别为0.82元和0.99元，对应PE
分别为10.2倍和8.4倍，首次给予“谨慎推荐”评级。
买 入——海通证券:推进股权投资和市政业务，有望受益“新三板”【2012-10-26】
我们预计公司2012、2013年EPS分别0.77和0.94元，对应RNAV是18.99元。截至10月25
日，公司收盘于10.21元，对应2012、2013年PE分别为13.26倍和10.83倍。在北京、
上海、天津和武汉的园区进入“新三板”试点后，我们认为未来南京等发达地区的园
区有望入选，公司参股多家南京园区的高新技术企业，同时控股80％小额贷款公司。
因此，我们以RNAV的6.5折作为目标价，对应目标价12.34元，维持对公司的“买入”
评级。
谨慎推荐——东莞证券:地产业务带动，中报业绩稳定增长【2012-08-22】
公司三大业务作支撑，较好的确保业绩实现稳定增长。预测12——13年EPS分别为0.9
1元、1.15元和1.30元，对应当前股价PE分别为11倍、8.5倍和7.5倍，给予公司“谨
慎推荐”投资评级。
买 入——海通证券:股权投资进展顺利，有望受益新三板扩容【2012-08-20】
我们认为未来南京等经济发达地区园区有望入眩公司参股多家南京园区的高新技术企
业，同时控股80％小额贷款公司。因此，按照园区类上市公司2012年平均15倍PE，给
予公司12.5元目标价，维持对公司的“买入”评级。
谨慎推荐——东莞证券:三大业务支撑，业绩将继续稳步提升【2012-08-06】
南京经济技术开发区为国家级开发区，上周新三板扩容获批，将能刺激公司股价造好
；已参股多家金融企业，在金融改革的带动下公司也能成为间接受益者。预测12——
13年EPS分别为0.91元、1.15元和1.30元，对应当前股价PE分别为11倍、8倍和7倍，
股价较便宜，给予公司“谨慎推荐”投资评级。
买 入——国金证券:三驾马车齐头并进【2012-05-08】
预计公司12、13年每股收益0.82、1.03元，由于公司的股权投资会对业绩产生较大弹
性，赋予公司12年18倍市盈率，合理价格14.8元；结合NAV估值，公司目标价格区间
为12.4-14.8元，建议买入。
买 入——海通证券:当季结算增加，具备金融创新和“新三板”概念【2012-04-25】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.84和1.00元，对应RNAV是16.18元。截至4月2
4日，公司收盘于12.21元，对应2012、2013年PE分别为14.52倍和12.18倍。园区类上
市公司2012年平均PE从4月5日的16倍上升至18倍PE。我们以18倍PE作为估值目标，将
公司目标价从4月5日的13.41元上调至15.13，维持对公司的“买入”评级。
中 性——天相投顾:南京高科一季度增利不增收【2012-04-25】
我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.52元、0.66元，按2012年4月24日收盘
价格11.72元测算，对应动态市盈率分别为22倍、18倍。维持“中性”的投资评级。
买 入——海通证券:“大市政”业务发力，投资收益增加【2012-04-06】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.84和1.00元，对应RNAV是16.18元。截至4月5
日，公司收盘于10.1元，对应2012年PE为12.05倍。考虑到“新三板”市场扩容逐步
临近，公司参股多家园区高新技术企业，有望直接获益。因此，按照园区类上市公司
2012年平均16倍PE，给予公司13.41元目标价，维持对公司的“买入”评级。
中 性——天相投顾:投资收益成为业绩主要来源【2012-04-06】
我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.52元、0.66元，按2012年4月5日收盘
价格10.10元测算，对应动态市盈率分别为10倍、8倍。维持“中性”的投资评级。
增 持——湘财证券:股东增持，前景看好【2012-01-11】
我们预计2011-2013年公司EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元，动态PE分别为12.91X
、11.01X、9.73X，PB分别为0.91X、0.85X、0.79X，每股NAV14元，折价率31.93%，
估值安全边际较高，建议投资者关注。
增 持——湘财证券:南京高科调研简报【2011-12-15】
我们预计2011-2013年公司EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元，动态PE分别为12.91X
、11.01X、9.73X，PB分别为0.91X、0.85X、0.79X，每股NAV14元，折价率31.93%，
估值安全边际较高，建议投资者关注。
增 持——湘财证券:市政地产双轮驱动，股权投资值得期待【2011-11-08】
公司2011-2013年EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元，每股净资产分别是10.09元、1
0.84元、11.66元，对应2011年10月14日PE分别为15.45倍、13.18倍、11.65倍，PB分
别为1.05倍、1.02倍、0.95倍。参照房地产、银行金融、医药等行业一般估值水平和
公司基本面，给予公司“增持”评级，赋予公司2012年18倍的市盈率，未来6-12个月
目标价15.12元。
增 持——湘财证券:市政立业、地产强业、股权投资兴业【2011-11-02】
公司2011-2013年EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元，每股净资产分别是10.09元、1
0.84元、11.66元，对应2011年10月14日PE分别为15.45倍、13.18倍、11.65倍，PB分
别为1.05倍、1.02倍、0.95倍。参照房地产、银行金融、医药等行业一般估值水平和
公司基本面，给予公司“增持”评级，赋予公司2012年18倍的市盈率，未来6-12个月
目标价15.12元。
买 入——海通证券:投资收益平滑业绩【2011-10-26】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.70和0.95元，对应RNAV是16.2元。截至10月2
5日，公司收盘于10.99元，对应2011年PE为15.72倍。考虑到“新三板”市场扩容逐
步临近，公司参股多家园区高新技术企业，有望直接获益。因此，按照园区类上市公
司2011年平均20倍PE，给予公司13.98元目标价，维持对公司的“买入”评级。
中 性——天相投顾:减收增利，投资净收益贡献大【2011-10-26】
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年的EPS分别为0.69元、0.79元，以上一交
易日收盘价10.99元计算，对应的PE分别为16倍和14倍，维持“中性”的投资评级。
中 性——西南证券:收入回落环比放缓，毛利或将小幅回落【2011-10-26】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.76元、0.95元和1.17元，对应动态市盈率为16
倍、14倍和11倍，给予“中性”的投资评级。
买 入——海通证券:新三板扩容受益者，投资收益驱动业绩【2011-08-18】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.80和1.17元，对应RNAV是18.72元。截至8月1
7日，公司收盘于12.31元，对应2011年PE为15.32倍。考虑到“新三板”市场扩容逐
步临近，公司参股多家园区高新技术企业，有望直接获益。因此，按照园区类上市公
司2011年平均20倍PE，给予公司16.0元目标价，维持对公司的“买入”评级。
中 性——西南证券:销售情况低于预期，毛利增长弥补收益【2011-08-18】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.76元、0.95元和1.17元，对应动态市盈率为18
倍、14倍和11倍，给予“中性”的投资评级。
买 入——广发证券:商品房销售发力及股权投资分红，全年业绩增长无忧【2011-08-17】
由于高毛利的左右阳光在四季结算，全年业绩无忧，因此，我们维持公司2011年每股
收益0.87元预测不变；适度调整公司NAV预测至19.02元/股，维持公司买入评级，目
标价18元。
买 入——广发证券:商品房利润贡献持续增加，盈利能力将快速提升【2011-04-27】
维持对公司2011至2013年的EPS预测，分别为0.87元、1.13元及1.47元；由于公司受
益于保障房建设和园区东扩，以及潜在的土地一二级联动等，因此，重申“买入”评
级，目标价21元。
增 持——东吴证券:开发区东扩带来公司整体发展机会【2011-03-31】
公司在未来两年应能继续保持较快的增长率，预计公司11-13年每股收益为0.83、1.0
3、1.35元。公司目前资产质量优异，房地产开发、市政建设及股权投资三大业务齐
头并进，预计未来房地产开发业务会加快开发进程，为公司业绩提供稳定的贡献，臣
功制药可能分离上市、开发区建设走城投模式等将改变公司的盈利模式，我们给予公
司“增持”评级。
买 入——广发证券:房地产、园区开发及股权投资齐发展【2011-03-29】
公司NAV价值为23.30元/股，目前依然折价27.5%；2011年至2012年每股收益分别为0.
87元及1.13元。结合PE和NAV估值来看，维持公司21元/股的目标价，上升幅度24.3%
，“买入”评级。
中 性——西南证券:销售节奏把握较好，业绩预期较为乐观【2011-03-29】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.30元、0.36元和0.43元，对应动态市盈率为22
倍、19倍和16倍，给予“中性”的投资评级。
中 性——天相投顾:2010年净利润同比增长18.82%【2011-03-29】
我们预测公司2011年和2012年的每股收益分别为0.69元、0.74元，按公司最近收盘价
为16.89元，对应的动态市盈率分别为24倍和23倍。维持“中性”的投资评级。
买 入——广发证券:高科置业将成南京本土第一品牌，园区东扩提升公司价值【2011-03-07】
公司NAV估值为23.30元/股，2010年至2012年的EPS分别为0.61元、0.87元及1.13元，
参考目前房地产行业NAV普遍折价的状态，保守估计，即便房价下降20%后，公司NAV
价值也为20.71元/股，因此，我们给予公司21元/股的目标价，“买入”评级，上涨
幅度约32.4%。
买 入——广发证券:开发区东扩迎来重大发展机遇，房地产项目进入成熟期【2011-01-30】
我们认为公司2010年至2012年每股收益分别为0.61元、0.87元及1.13元；重估价值为
21.52元，考虑到开发区东扩为公司带来的重大发展机遇及房地产项目正处于成熟期
，因此，给予公司“买入”评级，目标价20元。
中 性——天相投顾:股权投资为公司核心价值【2010-10-28】
投资收益占利润的比重过大，主营业务贡献较弱。我们预测公司2010年-2012年的每
股收益分别为0.66元、0.80元、0.97元，按公司最近收盘价为13.34元，对应的动态
市盈率分别为20倍、17倍和14倍。维持“中性”的投资评级。
中 性——天相投顾:投资收益仍为主要业绩来源【2010-08-18】
投资收益占利润的比重过大，主营业务经营欠佳。我们预测公司2010年-2012年的每
股收益分别为0.50元、0.63元、0.69元，按公司最近收盘价为13.36元，对应的动态
市盈率分别为27倍、21倍和19倍。维持“中性”的投资评级。
中 性——南京证券:地产进入收获期，医药分拆上市酝酿中【2010-04-27】
由于2010年公司的房地产业务结算量增加，商品房结算比重增加，盈利能力将好于09
年，如果公司对持有股份进行减持将产生更大业绩弹性。预计2010-2011年公司实现E
PS分别为0.9元和1.15元，对应的PE分别为25.88倍和20.25倍，估值优势尚不明显，
建议短期观望，长期持有。
中 性——天相投顾:股权投资持续贡献利润【2010-03-26】
暂不考虑股本变化，预计公司 2010-2011年可分别实现每股收益 0.95 元和 1.14 元
，以 3 月 25 日的收盘价 18.27 元计算，对应的动态市盈率分别为 29 倍和 24倍
，估值无优势。首次给予“中性”投资评级。
增 持——国泰君安:房地产与股权投资驱动公司盈利稳定增长【2009-07-27】
综合公司的股权投资、房地产、市政建设和医药业务的发展情况，我们维持 09年 EP
S为 0.68元的预测，并预测公司 2009年中期每股净收益有望达 0.57元。维持对公司
的增持评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2014-06-30 ｜ 48｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2014-06-30 ｜ 36｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-08-02 ｜ 150000｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为贯彻落实公司发展战略,推动公司股权投资业务的发展,经公司｜
｜ ｜2014年7月15日召开的第八届董事会第十八次会议审议通过,公司｜
｜ ｜拟以不超过15亿元现金认购南京银行股份有限公司(以下简称“ ｜
｜ ｜南京银行”)非公开发行A股股份,认购价格不低于此次非公开发 ｜
｜ ｜行发行期首日前20个交易日的交易均价。根据中国证监会关于非｜
｜ ｜公开发行的规定,公司此次认购股份自发行结束之日起36个月内 ｜
｜ ｜不得转让,相关监管机关对于发行对象所认购股份锁定期另有要 ｜
｜ ｜求的,从其规定。20140802：股东大会通过《关于认购南京银行 ｜
｜ ｜股份有限公司非公开发行A股股票的议案》 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-26 ｜ 4900｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为加快南京经济技术开发区（以下简称“开发区”）配套设施建｜
｜ ｜设，更好地服务进区企业，提升开发区整体形象，增强招商引资｜
｜ ｜吸引力，受南京新港开发总公司（以下简称“开发总公司”）委｜
｜ ｜托，公司子公司南京高科建设发展有限公司（以下简称“高科建｜
｜ ｜设”）以项目管理模式承接开发区南京综合保税区（以下简称“｜
｜ ｜综保区”）办公楼周边道路、景观等工程，工程总造价约2,500 ｜
｜ ｜万元，预计实现毛利约125万元；公司子公司南京高科园林工程 ｜
｜ ｜有限公司（以下简称“高科园林”）以总承包模式承接开发区内｜
｜ ｜部分路段的场地平整、苗木移植、种植、养护等工程，工程总造｜
｜ ｜价约2,400万元，预计实现毛利约250万元。 高科建设系公司全 ｜
｜ ｜资子公司，注册资本3亿元，法定代表人为吕晨。 高科园林系公｜
｜ ｜司全资子公司，注册资本2,000万元，法定代表人为吕晨。 由于｜
｜ ｜开发总公司是公司控股股东，上述交易构成关联交易，但不构成｜
｜ ｜《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。 过 ｜
｜ ｜去12个月，公司（含控股子公司）与开发总公司累计发生的关联｜
｜ ｜交易金额为8,903.99万元，未超过公司最近一期经审计净资产的｜
｜ ｜5%。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-03-21 ｜ 72512200｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-03-06 ｜ 9963955.97｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
