☆风险因素☆ ◇000961 中南建设 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
审慎推荐——招商证券:“一个中南，四大产业”：全产业链联动优势尽现【2013-06-05】
2013-2015年，预测公司地产业务结算金额为80亿元、119亿元和157亿元；营业收入1
64亿元、212亿元和259亿元；EPS1.15元、1.51元和1.92元，首次评级给予公司股票
估值“审慎推荐—A”的投资评级。我们按2013年12倍动态PE对公司股票进行估值，
即目标价13.80元。
增 持——国泰君安:高额预收款锁定13~15年业绩，成长依旧【2013-05-29】
上调目标价，维持“增持”评级。公司独特拿地模式具成本、资金优势，目前业绩锁
定优异，成长性突出，股价压制因素有望得到消除。预计公司13、14年EPS1.16、1.5
0元，更新拿地后，每股RNAV16.0元，较现股价折31%，估值具安全边际，上调目标价
至13.92元（11%），对应13年PE12倍。
买 入——东方证券:预收款丰厚，但结算进度具有不确定性【2013-04-24】
由于结算进度及毛利变化，我们调整2013-2015年每股收益分别为1.10、1.40、1.87
元（之前预计2013-2014年分别为1.39、1.61元），参考覆盖的龙头公司2007至2012
年6年间动态PE均值约18倍，考虑到目前政策处于严厉期，我们按照18倍的60%，即11
倍作为估值目标，对应目标价12元，维持公司买入评级。
谨慎推荐——银河证券:业绩低于预期，期待城市深耕效果【2013-04-20】
我们预计中南建设2013年营业收入为160.36亿，其中房地产结算75.36亿元；实现净
利润13.59亿元，折合EPS为1.16元，增长31.7%，当前股价对应于2013年预测市盈率
为8.9倍。根据我们测算，中南建设NAV估值为16.90元/股，折价38.5%；其动态PE不
到9倍，综合来看，估值具有一定优势，给予谨慎推荐。
谨慎推荐——东莞证券:业绩保持稳定增长【2013-04-19】
预测公司13—14年EPS分别为1.15元和1.34元，对应当前股价PE分别为9倍和8倍，维
持公司“谨慎推荐”投资评级。
推 荐——长江证券:地产业务快速增长，财务稳健有所下降【2013-04-19】
我们预计公司2013年、2014年EPS分别为1.11元和1.18元，对应PE分别为9.59倍和9.0
2倍，给予“推荐”评级。
买 入——中银国际:高预收帐款和低土储成本形成未来业绩保障【2013-04-19】
由于公司12年的业绩低于预期，我们将公司2013-14年每股收益分别由为1.37元和1.6
8元下调至1.13元和1.51元，目标价由13.72元下调至13.04元，相当于11.5倍2013年
市盈率和30%的2013年末NAV折价，维持买入评级。
买 入——中信建投:转变拿地策略是关键【2013-04-19】
公司的模式较为独特，“建筑地产”大盘运作且尝试全产业链运营。但公司近年来在
部分城市的扩张不如预期，项目周转率有所下降。公司13年提出的拿地战略将会有所
调整，但预计成效仍需一段时间。我们预计公司13-14年EPS分别为1.06、1.31元，维
持“买入”评级。
增 持——安信证券:结算低于预期、看好长期价值【2013-04-19】
维持增持-A投资评级，小幅下调6个月目标价至12元。我们预计公司2013年-2015年的
收入增速分别为30%、21%、24%，净利润增速分别为20%、20%、21%；维持增持-A的投
资评级，调低6个月目标价至12元，相当于2013年11倍的动态市盈率。
推 荐——中金公司:高锁定的2013【2013-04-19】
公司三项费用偏高，我们下调2013年盈利预测至每股1.12元，并引入2014年盈利预测
每股1.36元。目前公司股价对应2013/2014年市盈率分别为9.5和7.8倍，对2013年净
资产值有31%的折让，公司一二级联动的土地获取使得土地成本具备明显优势，维持
“推荐”评级，提示公司风险在于短期偿债压力。
买 入——海通证券:2013年销售目标120亿【2013-04-19】
公司2012年完成签约销售额110亿元，超市场之前对公司100亿元销售预期。目前公司
在手储备达到1300万平以上，储备较为丰富。公司2013年的销售目标为120亿元，增
速相对平淡。同时公司土地市场积极探索，2012年新增土地储备85万平，有效补充公
司土地资源。预计公司2013、2014年每股收益分别是1.2元和1.5元。截至4月18日，
公司收盘于10.64元，对应2013年PE为8.87倍，2013年PE为7.09倍，对应RNAV为17.76
元。我们看好公司未来成长性，给予2013年10倍PE，对应目标价为12元，维持“买入
”评级。
推 荐——长城证券:独到模式铸就类护城河【2013-03-29】
预计公司12年至14年EPS分别为0.96元、1.24元、1.56元，目前股价对应10.4X、8.1X
、6.4XPE；绝对估值水平看，NAV为15.57元，目前股价折让36%。无论相对、绝对估
值水平，均有一定优势。公司是A股少数具有独特模式的地产公司之一，资源控制能
力和盈利能力突出，给予“推荐”评级。
买 入——湘财证券:延续内生能力路径，土地投资多样化尝试【2013-01-14】
公司2012-2014年每股收益分别为1.09元、1.30元和1.44元，对应2013年1月11日收盘
价的PE分别为11.95倍、10.05倍、9.08倍。公司2012年-2014年每股净资产分别为5.7
5、6.72和7.76元，对应2013年1月11日收盘价的PB分别为2.27、1.94和1.68倍。不考
虑建筑业务，仅考虑公司的房地产开发业务，公司每股的RNAV为19.2元，对股价有一
定幅度的折价。维持买入评级，6-12个月目标价15.6元。
推 荐——中投证券:推广“打包拿地”，探索“产业园区+地产”【2013-01-04】
据我们跟踪测算，公司12年签约销售超过110亿元（30%），13年可售充足，近期获取
的湖北潜江、山东东营等项目预计13年将贡献销售，且后续打包拿地仍可能有新突破
。预计12-14年EPS1.02/1.37/1.82元，PE13/10/8倍，RNAV18.6元，目前估值仍有吸
引力，维持“推荐”评级。
增 持——安信证券:竞争策略与自身优势的完美结合【2012-11-08】
预计公司2012、2013、2014年的EPS分别为1.11/1.23/1.50元，当前股价对应PE10.2/
9.2/7.6倍。公司目前股价相对于RNAV折价30%，首次给予“增持-A”评级，6个月目
标价13.3元。
增 持——国泰君安:预收款亮丽、4季度可售货量充裕【2012-10-22】
预计公司12、13年EPS1.05、1.39元。公司独特拿地模式具成本优势，业绩锁定良好
，成长性突出。每股RNAV15.0元，较现股价折36%，估值具安全边际，维持增持评级
，目标价12.5元。
推 荐——中投证券:关注年末集中推盘，13年可售量充足【2012-10-19】
12-14年EPS1.08/1.48/2.03元，PE10/7/5倍，RNAV18.6元。公司作为专注于三四线市
场的高周转普通住宅开发商，中长期将受益于行业集中度提升，且独特打包拿地模式
使公司在二线地产商中成长性及核心竞争力大幅领先，维持“推荐”评级。
买 入——东方证券:四季度仍是收入确认的关键【2012-10-19】
公司项目主要布局在发达的三线城市，打包拿地模式具有低价获取土地优势，这些是
我们看好公司长期发展的重要原因。短期来看，公司销售情况良好，预计今年仍会实
现较快增速，预收款丰厚，有望保证公司结算业绩快速提升。我们维持公司2012-201
4年每股收益分别为1.07、1.39、1.61元的预测，按12倍PE作为估值目标，对应目标
价13.00元，维持公司买入评级。假设房价不涨、折现率9%，则公司重估净资产（NAV
）为14.00元/股。
买 入——中信证券:业绩锁定性极强，债务结构有待优化【2012-10-19】
我们维持公司2012/13/14年EPSl.09/1.40/1.46元／股的盈利预测，对应2012/13/14
年PE10/8/7倍，NAV13.62元／股。我们给予NAV5%折价，目标价12.94元／股，维持“
买入”评级。
强烈推荐——长城证券:模式独到，周转迅速【2012-10-19】
预计公司12年、13年EPS分别为1.07、1.39元，目前股价分别对应9.8X、7.6XPE；100
亿元的房地产销售额对应120亿的市值，市销率约为1.2倍，但考虑到公司有约30亿元
的市值是建筑业务，房地产业务市值仅90亿，实际市销率水平仅0.9倍；绝对估值水
平看，NAV为15.41元，目前股价折让32%。无论相对、绝对水平，均有一定的估值优
势。公司是A股少数具有独特模式的地产公司之一，资源控制能力和盈利能力突出，
周转迅速，维持“强烈推荐”评级。
推 荐——中金公司:销售超去年，结算还待四季度【2012-10-19】
我们维持2012/2013年盈利预测每股1.04元及每股1.21元。目前公司股价对应2012/20
13年市盈率分别为10.2和8.7倍，对2013年净资产值有32%的折让，近期股价调整后，
公司估值风险已得到释放，而且中长期看公司低地价储备将有效抵御行业毛利率下行
风险，维持“推荐”评级。
买 入——中银国际:净利润同比增长11%，经营性净现金流进一步改善【2012-10-19】
中南建设凭借一二级联动和打包拿地的模式得以低成本拿地，同时专注于深耕经济百
强县的开发策略以及积极定价的销售策略促使公司在弱市下实现令人满意的销售成绩
，同时，较高的预售锁定率也保证了公司未来1-2年内的业绩表现。鉴于公司前期的
降价对于毛利率的影响，我们对公司2012-14年业绩预期分别向下微调3.7%、2.5%和3
.7%至1.041元、1.366元和1.676元，并维持目标价为13.27元，相当于12.8倍2012年
市盈率和26%的2012年末NAV折价，维持买入评级。
买 入——海通证券:销售符合预期、现金状况继续改善【2012-10-19】
公司2012年前三季度预计实现签约销售额70亿元，全年有望完成100亿销售目标。伴
随销售形势转好，公司现金情况出现较大改善，资金情况进一步好转。目前公司总计
项目储备在1500万平左右，储备资源丰富。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.
1元和1.4元。截至10月18日，公司收盘于10.51元，对应2012年PE为9.55倍，2013年P
E为7.51倍。对应的RNAV为17.76元。我们看好公司未来成长性，给予2012年12倍PE，
对应目标价为13.2元，维持“买入”评级。
推 荐——银河证券:销售快增长，业绩稳步释放【2012-10-18】
我们暂维持中南建设收入结算不变，即2012年营业收入为145.35亿，其中房地产结算
57.35亿元；实现净利润12.97亿元，折合EPS为1.11元，增长39.1%，当前股价对应于
2012年预测市盈率为9.5倍。中南建设2012年的市销率为1.2倍，若剔除建筑总成本的
价值，市销率约为1倍；NAV估值为16.43元/股，折价36%，综合来看，公司仍具有估
值优势，维持推荐。
买 入——北京高华:因表现相对出色而将其剔出强力买入名单；基于盈利前景维持买入评级【2012-09-20】
我们维持对公司2012-14年的净资产价值和每股盈利预测，但将12个月目标价格从17.
60元下调至15.09元，较2012年底预期净资产价值折让40%（此前为30%）。折让幅度
扩大至行业均值(39%)一致，反映出我们认为在政策不确定的情况下投资者对中型规
模高弹性房地产股票的偏好度有所下降。该股股价目前较2012年底预期净资产价值折
让62%，对应8.8倍的2012年预期市盈率，而国内上市同业均值分别为折让55%和8.4倍
。
增 持——中原证券:打包拿地，聚焦于二三线城市大盘开发【2012-09-19】
公司RNAV估值价格为16.41元，目前股价约有60%的折价，从相对估值看，公司的PE估
值水平略高于可比公司，由于公司有较高的成长性，维持公司“增持”投资评级。
买 入——东方证券:资源与周转的良好结合【2012-08-24】
我们基于对项目结算进度的变化，调整2012-2014年每股收益为1.07、1.39、1.61元
，参考重点覆盖公司2007至2011年20倍动态PE均值，由于目前政策处于严厉期，按其
60%，即12倍PE作为估值目标，对应目标价13.00元，维持公司买入评级。假设房价不
涨、折现率9%，则公司重估净资产（NAV）为14.00元/股。
买 入——中信证券:高毛利项目进入结算期【2012-08-23】
我们维持公司2012/13/14年EPS1.09/1.40/1.46元／股的盈利预测，对应PE9/7/7倍，
NAV13.62元／股。公司主要区域房价见底，我们给予NAV5%折价，目标价12.94元／股
，维持“买入”评级。
推 荐——银河证券:多个大盘趋于成熟，销售仍将保持增长【2012-08-23】
我们预计中南建设2012年营业收入为145.35亿，其中房地产结算57.35亿元；实现净
利润12.97亿元，折合EPS为1.11元，增长39.1%，当前股价对应于2012年预测市盈率
为8.5倍。根据对销售额的预测，中南建设2012年的预测市销率为1.1倍，如果剔除建
筑工程价值，预计市销率约为0.8倍；NAV估值为16.43元/股，折价44.6%，综合来看
，估值优势较为明显，维持推荐。
买 入——海通证券:销售符合预期、土地储备丰富【2012-08-23】
公司2012年上半年实现签约销售额53.7亿元，增长79.51%。公司全年有望完成100亿
销售目标。上半年公司土地市场上积极拓展，分别购入沈阳、苏州两块土地，总建筑
面积达到51.76万平。目前公司总计项目储备在1500万平左右，储备资源丰富。预计
公司2012、2013年每股收益分别是1.1元和1.4元。截至8月22日，公司收盘于9.45元
，对应2012年PE为8.59倍，2013年PE为6.75倍。对应的RNAV为17.76元。我们看好公
司未来成长性，给予2012年12倍PE，对应目标价为13.2元，维持“买入”评级。
买 入——中银国际:销售增长势头强劲，预售锁定率高【2012-08-23】
中南建设凭借着对于自身城市运营商的定位、深耕经济百强县的开发策略、软投资和
一二级联动的拿地模式、以及刚需为主合理定价的销售策略等多方面因素，实现了行
业调控下的超预期销售表现，战绩骄人。我们维持公司2012-13年业绩预期为1.081元
和1.401元，但由于近期板块估值水平的下移，我们将目标价由13.27元下调至12.14
元，相当于11.2倍2012年市盈率和25%的2012年末NAV折价，维持买入评级。
推 荐——中金公司:降价求周转，销售快增长【2012-08-23】
我们维持2012/2013年盈利预测每股1.04元及每股1.21元。由于近期建筑行业估值下
移，我们相应下调公司NAV至每股15.4元，目前公司股价对应2012/2013年市盈率分别
为9.1和7.8倍，对2013年净资产值有39%的折让，我们认为公司低地价将有效抵御行
业毛利率下行风险，维持“推荐”评级。
买 入——中信建投:推进全产业链运营【2012-08-23】
公司大多数项目位于东部较为发达的三四线城市，当地购买力相对稳定，长期来看公
司独特的模式将使得其在获取土地资源方面具有更强的保障性。建筑业务未来每年增
长15-20%左右，毛利率维持稳定。预计公司12—13年EPS分别为1.1元、1.41元，维持
“买入”评级。
增 持——国泰君安:销售亮丽、开工上调，模式奠定成长【2012-08-23】
预计公司12、13年EPS为1.05、1.39元。公司独特拿地模式具成本优势，业绩锁定性
良好，成长性突出，未来向“投资商、开发商、建设商、运营商”转型。每股RNAV15
.5元，较现股价折36%，估值上具安全边际，维持增持评级，目标价12.5元。
增 持——东吴证券:商品房销售超预期，短期偿债压力犹存【2012-08-23】
我们维持原盈利预测，预计公司12-14年EPS分别为1.05元、1.35元和1.69元，对应动
态PE分别为9.0、7.0、5.6倍，最新期PB1.39倍。测算公司每股RNAV值为13.74元，目
前股价折价率约30%。我们认为公司土地成本较低等竞争优势不变，维持公司“增持
”评级。
推 荐——中投证券:大盘开发进入收获期，房地产毛利率大幅提升【2012-08-23】
12-14年EPS1.08/1.48/2.03元，PE9/6/5倍，RNAV18.6元。短期内调控趋紧将压制公
司股价表现，但中长期来看，但公司作为专注于三四线市场的高周转普通住宅开发商
，中长期将受益于行业集中度提升，而且独特的打包拿地模式使公司在二线地产商中
成长性及核心竞争力大幅领先，维持“推荐”评级。
买 入——北京高华:业绩符合预期；未来业绩锁定和利润率优于同行【2012-08-22】
公司公布业绩后，我们将2012-14年每股盈利预测微调了-3%/-2%/1%，并将12个月目
标价格从17.7元小幅下调至17.6元，仍较2012年底预期净资产价值折让30%。该股股
价目前较2012年底预期净资产价值折让63%，对应9.0倍的2012年预期市盈率，而A股
均值分别为折让55%和8.5倍。由于公司增长前景更佳，我们维持对该股的买入评级（
位于强力买入名单）。
推 荐——东兴证券:专于三、四线开发，销售增长活力强【2012-08-22】
公司是房地产和建筑双主业的龙头公司。公司建筑业务实力较强，在全国都享有较高
的声誉；公司的房地产业务建筑形式是城市综合体，产品客户主要是刚需购房者。公
司的项目布局和产品布局是公司2011年销售取得瞩目业绩的必要条件，同时考虑到公
司在房建施工方面的优势，房地产在成本控制方面更具竞争力。我们预计公司2012-2
014年营业收入分别为149.47亿元、190.07亿元和241.8亿元，归属于上市公司股东净
利润分别为13.02亿元、18.61亿元和25.05亿元，每股收益分别为1.12元、1.59元和2
.15元。对应PE分别为8.48、5.93和4.41。按照公司12年业绩12倍PE计算，公司6个月
目标价13.4元，维持公司“推荐”评级。
增 持——国泰君安:代建拿地模式降低地价及现金流出，获超额成长【2012-08-06】
预计公司12、13年EPS为1.05、1.39元。公司独特拿地模式具成本优势，业绩锁定性
良好，成长性突出，未来向“投资商、开发商、建设商、运营商”转型。每股RNAV15
.5元，较现股价折35%，估值上具安全边际，维持增持评级，目标价12.5元。
强烈推荐——中投证券:下半年亮点更多，回调正是买入良机【2012-07-19】
预计12-14年EPS1.08/1.48/2.03元，PE10/8/6倍，RNAV18.6元，当前股价RNAV6折交
易，投资价值严重低估，而且股价较股权激励行权价低10%。我们认为公司高周转、
高杠杆及高股权激励行权条件推动下的高增长正是几年前的“小保利”，独特的盈利
模式与盈利高增长态势使其估值完全有能力向万科、保利RNAV平价交易靠拢，近期股
价强势调整正是买入良机，维持“强烈推荐”投资评级。
增 持——华泰联合:与三四线城市共同成长【2012-06-07】
我们预测公司2012-2013年EPS分别为1.12元，1.44元，对应PE分别为12X和9x，测算
公司NAV为17.33元/股，目前股价相对折让21%，给予增持评级。
买 入——北京高华:合同销售收入和盈利增长居业内领先地位；维持强力买入【2012-05-31】
我们的12个月目标价格为人民币17.70元，仍根据2012年预期净资产价值30%的折让设
定，隐含的2012/2013年市盈率为16.0/12.0倍。该股目前股价较2012年预期净资产价
值折让46%（A股同业为41%），2013年预期市盈率为9.6倍（A股同业10.4倍，上一周
期均值为13.9倍）。
强烈推荐——中投证券:“小保利”，高成长【2012-05-29】
12-14年EPS1.08/1.48/2.03元，PE13/9/7倍，RNAV18.6元。独特打包拿地模式赋予公
司高杠杆、高成长性。公司高周转、高杠杆及高股权激励行权条件推动下的高增长正
是几年前的“小保利”。当前股价RNAV7.5折交易，独特的盈利模式与盈利高增长态
势使其估值完全有能力向万科、保利RNAV平价交易靠拢，继续“强烈推荐”。
买 入——北京高华:预售前景强劲；上调目标价格和每股盈利预测；仍是我们的A股首选股【2012-05-13】
我们的12个月新目标价格为人民币15.40元，仍基于对2012年预期净资产价值折让30%
设定，对应的2012/2013年预期市盈率为14.0倍/11.2倍。该股股价目前较我们的2012
年预期净资产价值折让46%，对应8.6倍的2013年预期市盈率，而A股同业的平均折让
幅度和市盈率分别为45%和9.4倍，上一轮周期的平均预期市盈率为13.9倍。
买 入——中信证券:销售强劲，盈利能力回稳【2012-04-24】
由于公司所在区域房价跟随全市场下行，我们微调公司2012/2013/2014年EPS分别至1
.09/1.40/1.46元/股（原2012/13年预测1.20/1.43元/股），NAV13.62元/股（原估算
14.18元/股）。考虑到公司主要区域房价基本见底，我们给予公司NAV5%的折价，目
标价12.94元/股，维持“买入”评级。
买 入——中信建投:城市运营稳步推进【2012-04-24】
预计公司12、13年EPS分别为1.1元、1.41元，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:销售增速靠前，土地储备充足【2012-04-24】
预计公司2012、2013年每股收益分别是1.06元和1.32元。截至4月23日，公司收盘于1
0.65元，对应2012年PE为10.05倍，2013年PE为8.06倍，对应的RNAV为17.76元。我们
看好公司未来成长性，给予2012年12倍PE，对应目标价为12.72元，维持“买入”评
级。
增 持——国泰君安:销售面积过百万，高杠杆助推高成长【2012-04-24】
预计公司12、13年EPS为1.05、1.39元。公司独特拿地模式具成本优势，业绩锁定性
良好，成长性突出，未来向“投资商、开发商、建设商、运营商”转型。每股RNAV15
.3元，较现股价折27%，估值上具安全边际，维持增持评级，目标价12.5元。
推 荐——中金公司:低地价优势开始体现【2012-04-24】
公司费用超预期，我们下调2012年盈利预测至每股1.09元，并引入2013年盈利预测每
股1.27元。目前公司股价对应2012/2013年市盈率分别为9.8和8.4倍，对2012年净资
产值有41%的折让，我们认为公司低成本土地将使其具备较大的风险抵御能力，维持
“推荐”评级，提示公司风险在于短期偿债压力。
推 荐——东兴证券:销售成绩瞩目，业绩增长无忧【2012-04-24】
我们预计公司2012-2014年营业收入分别为149.47亿元、190.07亿元和241.8亿元，归
属于上市公司股东净利润分别为13.02亿元、18.61亿元和25.05亿元，每股收益分别
为1.12元、1.59元和2.15元。对应PE分别为9.55、6.68和4.96。按照公司12年业绩12
倍PE计算，公司6个月目标价13.4元，维持公司“推荐”评级。
买 入——天相投顾:销售良好，向城市综合运营商转型【2012-04-24】
我们预计公司2012-2013年实现每股收益分别为1.16元和1.56元/股，以昨日收盘价10
.65元计算对应市盈率分别为9倍和7倍，公司“打包拿地”模式独特且具备高复制性
，受益于三四线城市城镇化进程且受限购政策影响小，需求有较大保障，而且严厉的
股权激励计划将推动公司高速发展，目前公司股价已具备较强安全边际，维持“买入
”投资评级。
买 入——天相投顾:结转规模下降，销售保持增长【2012-04-24】
我们预计公司2012-2013年实现每股收益分别为1.16元和1.56元/股，以最新股价计算
对应的市盈率分别为9倍和7倍，维持“买入”投资评级。
买 入——国金证券:业绩低于预期，销售超出预期【2012-04-24】
我们下调公司12、13年盈利预测，预计每股收益分别为1.1和1.45元，动态市盈率为9
.7和7.3倍，在行业内属于较低水平，维持买入评级。
买 入——中银国际:11年业绩未达行权条件，13年地产收入已锁定65%【2012-04-24】
由于公司2011年未达首期股权激励行权条件，出于谨慎考虑，我们分别下调公司2012
-13年业绩预期至1.081元和1.401元，同时由于近期板块估值水平的上升，目标价由9
.00元上调至13.27元，相当于12.3倍2012年市盈率和18%的2012年末NAV折价，维持买
入评级。
买 入——北京高华:业绩略低于预期，但增长前景依然完好；位于强力买入名单【2012-04-23】
我们将2012-14年每股盈利预测微调-4%/-2%/4%，并将12个月目标价格调整至人民币1
4.60元（原为14.67元），仍基于对2012年末预期净资产价值30%的折让，隐含的2012
/13年预期市盈率为13.5倍/11.2倍。该股目前股价较2012年预期净资产价值折让49%
，对应9.6倍的2012年预期市盈率，A股同业的平均折让幅度和市盈率分别为45%和9.8
倍。该股仍位于我们的强力买入名单。
买 入——海通证券:模式独特的城市综合开发商【2012-03-22】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.86元和1.13元。截至3月21日，公司收盘于1
0.30元，对应2011年PE为11.97倍，2012年PE为9.12倍。对应的RNAV为17.76元。我们
看好公司未来成长性，给予2012年12倍PE，对应目标价为13.56元，维持“买入”评
级。
买 入——天相投顾:建筑地产攻城略地，高速成长依然可期【2012-03-21】
在不考虑一级开发业务的情况下，公司合计RNAV约为9.55元/股至11.68元/股，较目
前股价折价约27%-37%。我们预计公司2011-2013年实现每股收益分别为0.86元、1.16
元和1.56元/股，以最新收盘价计算对应的市盈率分别为12倍、9倍和7倍。公司“打
包拿地”模式独特且具备高复制性，三四线城市城镇化进程将推动公司继续高成长，
目前股价已具备较强安全边际，给予“买入”投资评级。
推 荐——华泰证券:全产业链协同发展，城市运营规模初现【2012-02-15】
我们预计公司2011-2013年营业收入分别为116.28、146.51和185.55亿元，对应EPS为
0.88、1.17及1.51元。NAV14.8元。我们看好公司“建筑地产”的双主业的模式，以
及三、四线城市运营商的定位，给予公司“推荐”评级。目标价11.7元。
增 持——国泰君安:信心充足，目标完成度高，期待未来收益【2012-01-04】
预计公司11-12年EPS为0.89、1.16元。RNAV15.3元，较现股价折46%。公司打包拿地
成本低，12年业绩大部分锁定，未来向“投资商、开发商、建设商、运营商”转型。
持增持评级，目标价12.5元。
买 入——中信证券:激励充分，行权条件高【2011-12-30】
盈利预测、估值和投资评级：我们维持中南建设2011/12/13年EPS预测为0.91/1.20/1
.43元，对应2011／12/13年PE9.2/7.0/5.9倍，当前价8.40元，NAV14.18元，目标价1
0.92元，维持“买入”评级。
推 荐——东兴证券:独特的项目获取方式和区域布局确立竞争优势【2011-12-19】
我们预计公司2011年至2013年的销售收入分别达106.76亿元、147.86亿元和199.37亿
元，每股收益分别为0.87元、1.17元和1.54元，对应的PE分别为9.94、7.35和5.61。
我们维持“推荐”的投资评级。按12年业绩10倍PE，我们给予公司六个月的目标价为
12元。
买 入——湘财证券:全产业链的探路者，践行三四线城市【2011-12-15】
我们预测2011年至2013年的每股收益分别为0.88元、1.34元和1.55元。以2011年12月
7日的收盘价计算，分别对应的PE为8.84倍，5.81倍和5.04倍。2011年至2013年的每
股净资产分别为4.73元、5.81元、6.96元。对应2011年12月7日的PB分别为1.65倍、1
.34倍和1.12倍。
买 入——中信证券:能力营建价值，品牌扩张起航【2011-11-30】
盈利预测、估值及投资评级：我们维持中南建设2011/12/13年EPS预测为0.91/1.20/1
.43元，当前价7.38元，对应2011/12/13年PE8/6/5倍，NAV14.18元，给予目标价10.9
2兀，维持“买入”评级。
买 入——中银国际:中南建设大股东让利高管促激励，销售逆市扩张冲刺80亿【2011-11-28】
中南建设凭借着对于自身城市运营商的定位、深耕经济百强县的开发策略、软投资和
一二级联动的拿地模式、以及刚需为主合理定价的销售策略等多方面因素，实现了今
年行业调控下的超预期销售表现，战绩骄人。此外，在股权激励方面，近日公司大股
东坚定的表态以及公司对于自身的高要求也将加强我们对于公司未来发展的信心。我
们维持公司2011-12年业绩预期为0.93元和1.25元，并维持目标价为9.00元，相当于9
.7倍2011年市盈率和45%的2011年末NAV折价，重申买入评级。
推 荐——平安证券:产业协同效应成就二线龙头【2011-11-24】
我们预测，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.85、1.21、1.71元，净利润年均
复合增速为39%，最新收盘价对应的PE分别为8.3、5.8和4.1倍；根据测算，公司2011
年底的每股RNAV值为18.3元，股价相对于RNAV折让62%。我们认为，中南2011年的销
售增长有望超越行业平均水平，而且独特的开发模式和合理的布局策略奠定了公司高
成长的基础，给予公司“推荐”的评级。
增 持——国泰君安:低估明显大股东增持，销售完成比例高【2011-10-27】
预计公司11-12年EPS为0.89、1.16元。公司RNAV15.3元，较目前股价折50%，公司为
二三线城市大盘开发典型代表，具打包拿地优势，土地成本低廉。维持增持评级，目
标价12.5元。
推 荐——中金公司:业绩稳定增长，现金流压力初显【2011-10-24】
我们暂维持盈利预测2011年/2012年每股0.90元及每股1.22元。目前公司股价对应201
1、2012年市盈率分别为7.3和5.4倍，对2012年净资产值有63%的折让，我们认为公司
三线城市大盘拿地模式保证了土地低成本，中长期将享受土地红利，维持“推荐”评
级，提示公司风险在于短期偿债压力。
买 入——中银国际:深耕经济百强县，弯道超车销售佳【2011-10-24】
我们维持公司2011-12年业绩预期为0.93元和1.25元，但由于近期板块估值的下移，
我们将公司目标价由13.10元下调至9.00元，相当于9.7倍2011年市盈率和45%的2011
年末NAV折价，重申买入评级。
推 荐——长江证券:逆市扩张【2011-10-23】
我们预计11—12年EPS分别为0.85、1.15元，维持“推荐”评级。
推 荐——兴业证券:销售平稳，业绩稳步释放【2011-10-23】
预计2011-2013年EPS为0.85元、1.08元、1.23元，维持“推荐”评级。
买 入——广发证券:销售、结算受政策调控影响尚不明显【2011-10-23】
维持买入。目前中南建设销售、结算均表现尚好，而股价大幅下挫反应了楼市价格大
幅下降的预期（房价下降30%的预期）；我们认为，在公司资金链不发生断裂的前提
下，股价再杀跌的必要性降低。
谨慎推荐——中邮证券:两大业务稳步增长，资金略显紧张【2011-08-25】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为124亿元、161亿元和199亿
元；归属于上市公司股东净利润分别为9.99亿元、13.96亿元和17.25亿元；每股收益
分别为0.86元、1.2元和1.48元，对应当前市盈率分别为12X、8.5X和6.9X。
买 入——东方证券:业绩锁定率高，长期价值突出【2011-08-25】
预计2011-2012年EPS分别为0.91元、1.27元，RNAV为15元/股，目前股价较股权激励
行权价低约18%。维持公司“买入”评级。
买 入——广发证券:限购扩大影响小，全年目标将实现【2011-08-24】
截止6月底，公司已售未结算金额为74.75亿，只需有1/3的销售金额在下半年进入结
算，就能实现全年每股收益0.85元的预测，当前股价不到12倍PE；NAV估值高达19元/
股，股价折价46%，因此，提升中南建设至买入。
买 入——中信证券:迈过资金低谷，迎接模式黎明【2011-08-24】
我们维持中南建设2011/12/13年EPS预测为0.99/1.59/2.06元，对应2011/12/13年PE1
0.3/6.4/5.0倍，当前价10.19元，NAV14.92元，目标价12.68元，维持“买入”评级
。
推 荐——中金公司:储备资源丰富，业绩稳步成长【2011-08-24】
考虑财务费用上升影响，我们小幅下调公司2011/2012年盈利预测每股0.90元和每股1
.22元。公司股价对应2011/2012年市盈率分别为11.3、8.3倍，对2012年净资产值有4
3%的折让。我们认为公司土地储备丰富，地价相对便宜，估值折扣高，维持“推荐”
评级。
增 持——西南证券:立足三四线城市，适度增长依然可期【2011-08-24】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.85元、1.06元和1.38元，对应动态市盈率为15
倍、12倍和9倍，给予“增持”的投资评级。
买 入——中银国际:预售锁定优秀【2011-08-24】
我们基本维持2011年每股盈利预测不变，并小幅下调2012-13年盈利预测。公司资源
丰富，拿地优势突出，预售表现佳，城市综合运营商的战略定位清晰，重申买入评级
。由于近期板块估值的下移，我们将公司目标价由15.51元下调至13.10元。
推 荐——长江证券:模式复制进行时【2011-08-23】
根据地产结算节奏预计11-12年EPS分别为0.92、1.35元，维持“推荐”评级。
推 荐——华泰证券:上半年销售进度良好，业绩维持较高增速【2011-08-23】
预计公司2011-2013年每股收益分别为0.92元、1.23元及1.54元。综合以上分析，维
持推荐评级。
中 性——北京高华:业绩符合预期：盈利锁定比例高，但财务状况走软【2011-08-23】
我们维持对该股的中性评级，并基于最新项目进度将2011-2013年每股盈利预测微调
了-1%/-2%/3%，我们维持12个月目标价格人民币12.50元，仍基于对2011年末预期净
资产价值40%的折让。该股股价目前较我们的2011年预期净资产价值折让60%，并对应
11倍的2011年预期市盈率，而A股同业的平均折让幅度和市盈率分别为50%和11倍。
推 荐——兴业证券:稳定增长，地产业务毛利率如期提升【2011-08-23】
公司目前的股价反映了一定的调控预期，如果限购力度低于预期，公司稳定的销售将
是股价有力的支撑。预计2011-2013年EPS为0.85元、1.08元、1.23元，维持“推荐”
评级。
买 入——中信证券:销售突破向上，资源优势维持【2011-07-05】
我们认为，公司是资源类企业中销售较好的，也是销售较好的小地产公司中产品布局
较为分散，资源价值丰厚的。公司选择的模式是“杠杆拿地降低资金占用，品质开发
确保去化，持有商业积累品牌”的长周期模式，短期周转速度和毛利率一定会有所牺
牲，但这是目前小公司试图壮大的最后几条道路之一。我们维持公司2011/12/13年EP
S预测为0.99/1.59/2.06元（2010年公司EPS0.63元），对应2011/12/13年PE11/7/5倍
，NAV17.10元/股，当前价11.02元。我们给予公司2011年15倍PE，目标价14.85元，
维持“买入”评级。
买 入——中信证券:渐进式限购影响较小，住宅产业化放眼未来【2011-05-11】
盈利预测、估值及投资评级。中南建设（2011/12/13年EPS0.99/1.59/2.06元，2011/
12/13年PE12/8/6倍，NAV18.64元/股，当前价12.21元，目标价16.78元，维持“买入
”的投资评级）。
推 荐——中金公司:稳定成长的一季度【2011-04-26】
我们维持2011/2012年盈利预测每股0.96元和每股1.43元不变。公司股价对应2011/20
12年市盈率分别为12.6、8.5倍，对2011年净资产值有32%的折让。我们认为，公司未
来将进入高速成长期，且将显著受益三线城市市场向好，维持“推荐”评级。
增 持——天相投顾:一季度毛利率同比有所下降【2011-04-26】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.94元和1.28元，按最近收盘价12.08元计
算，对应的动态市盈率分别为13倍和9倍；维持“增持”的投资评级。
推 荐——长江证券:转型与提升【2011-04-25】
随着调控的深入，限购是否会进一步扩大存在着不确定性，这对于公司未来销售来说
可能存在较大压力。换一个角度，也是对公司转型提升年的考验，我们预计公司11-1
2年业绩为0.99、1.35元，维持“推荐”评级。
买 入——中银国际:拿地能力突出，城市运营商雏形已现【2011-04-07】
公司拿地优势显著，城市综合运营商的目标有机结合住宅和商业地产，战略定位清晰
，重申买入评级，目标价格由14.38元上调至15.51元，相当于16.5倍2011年市盈率和
2011年末NAV10%的折让。
谨慎推荐——中邮证券:建筑施工与房地产开发比翼齐飞【2011-04-07】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为124亿元、161亿元和199亿
元；归属于上市公司股东净利润分别为9.99亿元、13.96亿元和17.25亿元；对应每股
收益分别为0.86元、1.2元和1.48元。
增 持——中原证券:定位三四线城市打包拿地将是公司亮点【2011-04-06】
我们预计公司2011-2012年每股收益分别为0.91和1.20元，4月6日收盘价对应的市盈
率分别为15.01倍和11.31倍，估值高于万科等龙头公司。由于公司集中在三四城市销
售与开发有一定的先发优势，加上公司采取建筑加地产的盈利模式将在土地增值税提
高的背景下有一定的优势，我们首次给予公司“增持”投资评级。
中 性——北京高华:项目结算较少令业绩低于预期；资产周转是关键【2011-04-06】
我们将2011-2013年每股盈利预测上调2%-9%，并将基于净资产价值的12个月目标价格
从人民币10.73元上调至12.50元，以体现：1)近期110万平方米新土地收购交易对净
资产价值的贡献；以及2)建筑施工业务好于预期的盈利贡献。我们将2011-2013年每
股盈利预测也分别相应上调了2%/5%/9%。目前该股股价较我们的2011年预期净资产价
值折让40%，并对应14倍的2011年市盈率，而A股同业的折让幅度和市盈率分别为44%
和12倍。我们维持对该股的中性评级。
持 有——广发证券:受益于三四线城市的土地布局，调控中仍将快速增【2011-04-06】
从土地布局来看，公司显然是相对有利的；从估值角度来看，公司2011年EPS是0.96
元，对应的PE为13.51倍，NAV17.76元，折价27%，应该说市场给予了公司在拿地模式
和土地储备布局方面的估值溢价，因此，我们暂时给予公司“持有”评级，目标价为
14.2元，相当于公司NAV估值的80%。
强烈推荐——招商证券:业绩略低于预期，股权激励奠定未来成长【2011-04-06】
我们维持公司的“强烈推荐-A”评级，同时由于公司2010年业绩低于预期，我们适当
下调公司2011年、2012年、2013年EPS至0.85元、1.11元和1.44元。公司RNAV13.03元
。公司目前地产项目集中于三四线城市，未来不易受政策调控影响，而且公司的建筑
业务还可以提供较为稳定的业绩支持。给予公司2011年18倍PE的估值，目标价格15.3
元。
买 入——中信证券:有质量的增长【2011-04-06】
我们预测中南建设11/12/13年EPS0.99/1.59/2.06元，对应11/12/13年PE13/8/6倍，N
AV18.64元/股，当前价12.48元，目标价16.78元，维持“买入”的投资评级。
推 荐——长江证券:我的专长，城市运营【2011-04-05】
我们看好公司城市运营商的可复制性，看好公司三四线城市销售，公司股权激励计划
为复合增长30%超市场预期体现管理层对公司的信心。根据公司的开竣工计划预计公
司11-12年EPS分别为1.06、1.4元，维持推荐评级。
强烈推荐——招商证券:股权激励适时推出，快速增长有望持续【2011-03-25】
我们上调公司评级至强烈推荐，同时上调公司2011年、2012年EPS至1.05元、1.40元
。公司目前地产项目集中于江苏省内的三四线城市，未来不易受政策调控影响，而且
公司的建筑业务还可以提供较为稳定的业绩增长和现金流。给予公司2011年15倍PE的
估值，目标价格15.8元。
推 荐——中金公司:股权激励，腾飞在即【2011-03-25】
我们认为，公司业绩释放动力将更为充足，未来将进入高速成长期，且将显著受益三
线城市市场向好，我们预期公司2010~2012年将维持44%的业绩年均复合增长率，维持
盈利预测不变。目前股价下，公司2011年P/E12.9倍，2012年P/E8.7倍，较2011年NAV
折让36%，估值相对便宜；公司立足三、四线城市发展，市场需求旺盛，增长潜力大
，是我们三线城市选股主题的首选，重申“推荐”评级。
买 入——中信证券:全产业链盈利模式将成熟【2011-03-25】
我们维持公司的盈利预测为10111/12年EPS0.70/0.98/1.42元，对应10/11/12年PE18/
13/9倍，当前价12.40元，NAV18.43元/股。公司住宅全国布局刚开始发力，商业和住
宅产业化尚在起点，我们给予公司NAV平价的目标价18.43元，维持“买入”的投资评
级。
推 荐——长江证券:行权条件彰显管理层信心【2011-03-24】
我们认为，中南建设的定位应该是三四线城市运营者，公司项目主要在三四线城市，
在一二线城市受限购令约束条件下三四线城市的销售相对来说影响有限。我们预计公
司10-11年EPS分别为0.7、1.09元，维持对公司“推荐”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 36｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-16 ｜ 155000｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜平安大华发起设立专项资产管理计划，共募集资金160000万元（｜
｜ ｜最终以实际募集的金额为准），募集对象不包括本公司控股股东｜
｜ ｜及其关联方。本公司与平安大华签订《股权转让协议及回购协议｜
｜ ｜》。平安大华以专项资产管理计划项下的资金受让南京中南股权｜
｜ ｜。平安大华本次投入南京中南5000万元。受让股权后，本公司占｜
｜ ｜南京中南股权比例为50%，中南控股集团有限公司（以下简称： ｜
｜ ｜“中南控股”）占南京中南股权比例为40%，平安大华占南京中 ｜
｜ ｜南股权比例为10%。平安大华持股期限为两年。根据协议，2年后｜
｜ ｜，本公司收购平安大华持有南京中南的股权，应向平安大华支付｜
｜ ｜股权收购款5000万元。平安大华、江苏银行股份有限公司与南京｜
｜ ｜中南签订《委托贷款借款合同》。平安大华将总额155000万元的｜
｜ ｜专项资产管理计划资金以委托贷款的方式提供给南京中南，南京｜
｜ ｜中南支付贷款利息，年利率9.28%/年。为保证平安大华在上述协｜
｜ ｜议中权益的实现，本公司及中南控股拟与江苏银行股份有限公司｜
｜ ｜签署《保证担保合同》、《质押担保合同》，南京中南与江苏银｜
｜ ｜行股份有限公司签署《抵押担保合同》。20140716：股东大会通｜
｜ ｜过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-05-09 ｜ 61314.9｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2013年，江苏中南建设集团股份有限公司与控股股东——中南控｜
｜ ｜股集团有限公司下属的其他子公司将会发生日常经营性关联交易｜
｜ ｜。关联交易具体范围包括：装饰工程承包、市政工程承包、房地｜
｜ ｜产销售代理、办公楼租赁、物业管理服务等日常经营性业务。上｜
｜ ｜述交易均以市场的公允价为交易价，预计关联交易金额不超过81｜
｜ ｜694.1 万元。20130522：股东大会通过20140410：2013年,江苏 ｜
｜ ｜中南建设集团股份有限公司与控股股东——中南控股集团有限公｜
｜ ｜司下属的其他子公司共发生日常经营性关联交易61314.9万元。2｜
｜ ｜0140509：股东大会通过《江苏中南建设集团股份有限公司关于2｜
｜ ｜013年度关联交易执行情况及2014年度日常关联交易预计的议案 ｜
｜ ｜》 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-10 ｜ 1000000｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2013-10-30 ｜ 500000000｜ ｜
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