☆经营分析☆ ◇600791 京能置业 更新日期：2025-05-08◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与经营
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 543305.76｜ 97499.72｜ 17.95｜ 99.07｜
｜其他业务 ｜ 2553.69｜ 1986.14｜ 77.78｜ 0.47｜
｜管理费收入 ｜ 1593.49｜ 1121.79｜ 70.40｜ 0.29｜
｜租金收入 ｜ 807.28｜ 742.07｜ 91.92｜ 0.15｜
｜其他业务-其他 ｜ 124.68｜ 122.29｜ 98.08｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 28.24｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
｜投资性房地产转让 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 532612.95｜ 94232.45｜ 17.69｜ 97.12｜
｜车库收入 ｜ 6322.59｜ 2275.95｜ 36.00｜ 1.15｜
｜储藏间收入 ｜ 3572.89｜ 676.11｜ 18.92｜ 0.65｜
｜其他业务 ｜ 2553.69｜ 1986.14｜ 77.78｜ 0.47｜
｜管理费收入 ｜ 1593.49｜ 1121.79｜ 70.40｜ 0.29｜
｜租金收入 ｜ 807.28｜ 742.07｜ 91.92｜ 0.15｜
｜商业收入 ｜ 797.33｜ 315.21｜ 39.53｜ 0.15｜
｜其他业务-其他 ｜ 124.68｜ 122.29｜ 98.08｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 28.24｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
｜投资性房地产转让 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 497686.50｜ 91645.71｜ 18.41｜ 91.17｜
｜天津地区 ｜ 44505.55｜ 5506.25｜ 12.37｜ 8.15｜
｜其他业务 ｜ 2553.69｜ 1986.14｜ 77.78｜ 0.47｜
｜宁夏银川地区 ｜ 1113.71｜ 347.76｜ 31.23｜ 0.20｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 154026.05｜ 25631.56｜ 16.64｜ 96.26｜
｜车库收入 ｜ 2058.09｜ 878.00｜ 42.66｜ 1.29｜
｜其他业务 ｜ 1054.42｜ 794.82｜ 75.38｜ 0.66｜
｜储藏间收入 ｜ 1033.12｜ 520.81｜ 50.41｜ 0.65｜
｜管理费收入 ｜ 827.28｜ 591.44｜ 71.49｜ 0.52｜
｜商业收入 ｜ 780.47｜ 224.11｜ 28.72｜ 0.49｜
｜租金收入 ｜ 189.61｜ --｜ -｜ 0.12｜
｜其他业务-其他 ｜ 21.42｜ 13.77｜ 64.29｜ 0.01｜
｜电费收入 ｜ 16.10｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 140351.97｜ 25635.74｜ 18.27｜ 88.30｜
｜天津地区 ｜ 17633.31｜ 2069.33｜ 11.74｜ 11.09｜
｜宁夏银川地区 ｜ 966.88｜ 344.23｜ 35.60｜ 0.61｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 445500.09｜ 31662.92｜ 7.11｜ 96.53｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.74｜
｜投资性房地产转让 ｜ 4461.61｜ -1122.81｜-25.17｜ 0.97｜
｜管理费收入 ｜ 2354.25｜ 1567.93｜ 66.60｜ 0.51｜
｜租金收入 ｜ 968.59｜ 907.39｜ 93.68｜ 0.21｜
｜其他业务-其他 ｜ 114.69｜ 109.73｜ 95.68｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 111.20｜ -7.05｜ -6.34｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 422269.73｜ 26100.86｜ 6.18｜ 91.50｜
｜车库收入 ｜ 11302.64｜ 3293.32｜ 29.14｜ 2.45｜
｜储藏间收入 ｜ 11156.60｜ 2107.72｜ 18.89｜ 2.42｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.74｜
｜投资性房地产转让 ｜ 4461.61｜ -1122.81｜-25.17｜ 0.97｜
｜管理费收入 ｜ 2354.25｜ 1567.93｜ 66.60｜ 0.51｜
｜租金收入 ｜ 968.59｜ 907.39｜ 93.68｜ 0.21｜
｜商业收入 ｜ 771.11｜ 161.02｜ 20.88｜ 0.17｜
｜其他业务-其他 ｜ 114.69｜ 109.73｜ 95.68｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 111.20｜ -7.05｜ -6.34｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 381333.07｜ 25809.44｜ 6.77｜ 84.08｜
｜天津地区 ｜ 61600.35｜ 4931.35｜ 8.01｜ 13.58｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.77｜
｜宁夏银川地区 ｜ 2566.67｜ 922.12｜ 35.93｜ 0.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 150683.16｜ 7862.64｜ 5.22｜ 78.49｜
｜天津 ｜ 35457.18｜ 3477.10｜ 9.81｜ 18.47｜
｜其他业务 ｜ 4115.09｜ 188.72｜ 4.59｜ 2.14｜
｜宁夏银川 ｜ 1716.62｜ 641.50｜ 37.37｜ 0.89｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
（一）房地产市场回顾展望
2024年，各地因城施策的节奏加快，涵盖了从需求端的购房信贷政策优化，到供给
端的房企融资环境改善等多个维度，特别是在9月26日政治局会议提出“要促进房
地产市场止跌回稳”后，政策目标更加明确，各地政府纷纷出台配套政策，从土地
出让、税费减免等方面给予房企更多支持。总体上看，2024年房地产市场在政策调
控、经济环境和人口结构等多重因素影响下市场从高速增长阶段逐步转向高质量发
展阶段，未来将更加注重居住品质和可持续发展。
展望未来，中央经济工作会议定调要持续用力推动房地产市场止跌回稳。在供需方
面，预计将有更多实质性举措出台。随着供需两端政策的协同推进与精准施策，预
计2025年的房地产市场将持续展现“总量趋于稳定、结构进一步分化”的特征。在
这一大背景下，房地产行业正加速向质量效益型发展模式转型，其中，数字化转型
、绿色生态建设以及城市更新项目将成为推动行业发展的新引擎与增长点。
（二）公司主要经营工作情况
在建项目稳步推进，有序开展去化工作。京能-西贤府项目已完成零米以下结构工
程，首栋住宅实现主体结构封顶。京能-云璟壹号项目提前实现竣工备案，持续优
化园区绿化市政。京能-西山印项目一标段已启动首批集中交付入住，二标段住宅
楼完成二次结构工程。北京城建-京能-樾园项目大部分实现竣备。京能龙湖-熙上
项目完成正式电平稳切换，保障业主用电需求。金泰丽富嘉园五期项目完成前期规
划报批，已取得建设工程规划许可证。公司建立月调度机制，督导各在售项目统筹
政策变化与经营现状。
积极深耕项目投拓，提质增效成果显著。公司坚持审慎、精准的投资原则，深耕北
京区域，深入研究并论证了数十宗项目，重点跟踪新挂牌宗地的入市进展。公司于
2024年摘取丰台大瓦窑地块，并全速推进项目开发建设，增加总建筑规模12.89万
平方米。公司通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式，有效
减少了高成本资金规模。综合融资成本3.6%，较去年同期下降。强化项目开发全周
期成本控制，通过优化设计、加强变洽签管理、严把招标控制价等措施，节约各项
目开发成本。
落实国企改革部署，化解历史遗留问题。公司聚焦提质增效，持续深化“国有企业
改革三年行动”以及“双百行动”，编制“双百行动”综合改革、国企改革深化提
升行动实施方案（2023—2025年），涵盖所属企业与各项改革任务。组建深化改革
领导小组和办公室，动态协调监督跟进各项任务执行情况，确保改革任务有序推进
，落地见效，注重解决企业效益效率和发展质量短板。公司坚持领导包案，专班攻
坚，靶向调研督导，大连阳光公司土地无法开发案一审判决胜诉，以法律手段解决
历史遗留问题。
逐步夯实内部管控，统筹兼顾安全稳定。公司不断优化上市公司治理，申报2个案
例成功入选2024年北京市企业社会责任优秀案例。加强对重大经营决策事前审查，
确保决策事项合法合规。完善内控建设，完成公司总部及所属企业内控自评价，覆
盖所有关键业务领域。压实信访维稳和接诉即办责任，坚持“一案一领导”包案机
制。落实安全生产责任制，高频度部署安全工作，通过召开安全工作例会、开展安
全环保巡查、专项安全检查以及工程巡查等方式，第一时间督导整改落实，全年未
发生安全生产事故及突发环境事件。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，我国房地产市场迎来重要政策调整。中央政治局会议首次明确提出促进房
地产市嘲止跌回稳”的战略目标，随后中央经济工作会议进一步强调“持续用力推
动房地产市场止跌回稳”，为行业发展指明了方向。在此政策基调下，各级地方政
府积极响应，密集出台“四个取消、四个降低、两个增加”等一揽子支持政策，通
过收储存量商品房、盘活闲置土地等创新举措多管齐下。从政策力度来看属于大力
支持：需求端方面，房贷利率、交易税费、首付比例等关键指标均降至历史低位，
显著降低居民购房成本与门槛；供给端则同步发力，通过加强“保交楼”金融支持
、加大项目贷款投放等措施保障项目顺利交付，同时积极推进城中村改造、存量房
转保障房等工作。这一系列政策组合拳的持续发力，正在推动行业运行环境呈现边
际改善态势，为房地产市场平稳健康发展注入新动能。
从市场反馈而言，从中央到地方的一系列政策调整，明确了房地产市嘲止跌回稳”
的大方针，向市场传递了积极的信号，改善了市场预期，提升了购房者、开发商和
投资者对市场的信心。市场信心的恢复有助于稳定房地产市场的交易活动，促进市
场的健康发展。未来，随着居民生活水平提高，预计改善型住房需求成为市场主力
，高品质、绿色环保住宅更受欢迎。城市群和都市圈的发展成为房地产市场的主要
增长极。市场从高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段，未来将更加注重居住品质
和可持续发展。房地产也需加快转型，适应市场变化，而购房者则需根据自身需求
和经济能力，理性决策。总体来看，房地产行业正朝着更加健康、稳定的方向发展
。
三、报告期内公司从事的业务情况
2024年，公司攻坚克难、奋力前行，面对复杂多变的内外部环境，始终坚持谋发展
、转作风、提质效的工作主线，积极应对各种风险和挑战，深化内部改革，优化管
理制度，不断提升市场适应能力。
积极参与项目投拓。公司始终保持战略定力，深入研究土地市场供需变化规律，通
过实时跟踪重点区域土地供应计划，于2024年通过北京市土地市场成功获取丰台大
瓦窑地块，并全速有序推进京能-西贤府项目开发建设，致力于打造位于北京中心
城区的一个高端住宅项目。
稳步提升项目运营。公司全面加强项目方案设计、成本造价、工期进度、施工质量
和竣工验收等全流程管理，压紧压实“保交楼、保民生、保稳定”的企业责任。北
京城建-京能-樾园项目提前实现竣工备案，获评“2024年度北京市建筑（长城）结
构精品工程”即“长城杯金奖”；京能龙湖-熙上项目按期完成交付；京能-西山印
项目实现第一批交付，荣获“北京市建筑（长城）结构优质工程奖”；京能-西贤
府项目兑现建设优质工程承诺。
科学统筹项目去化。公司科学统筹在售项目去化工作，创新构建多元化营销体系，
通过线上线下全渠道布局激活去化路径，确保年度经营目标高质量达成。公司深度
整合内外部资源，精准挖掘市场潜力,全面提升营销转化效能。深化协同联动机制
，以精细化服务提升客户满意度，打造优质项目口碑，形成销售闭环。同时，公司
积极布局新媒体营销矩阵，创新运用数字化营销工具，紧跟行业转型升级趋势，为
公司可持续发展注入新动能。
四、报告期内核心竞争力分析
公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式。公司
拥有一支稳定专业、结构优化的房地产开发团队，能够高效推进项目开发和管理。
公司具有国资背景，这一背景为公司提供了稳定的资金支持和良好的市场信誉。公
司拥有完善的房地产开发和管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在规划
设计方面，公司具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力；在成
本管控方面，公司坚持以目标成本为导向，运用全生命周期和全要素成本管控策略
，贯彻“五精管理”原则，确保项目稳舰可持续发展；在安全与工程管理方面，公
司具有较强的施工管理和安全控制能力以及完备的施工进度、质量安全控制体系；
在营销方面，公司善于准确分析把握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能
力；在财务管理方面，公司具有较强的融资能力，能够通过多种渠道获取资金以支
持项目开发。2024年，公司继续秉承服务首都发展的宗旨，持续寻求并扩充优质项
目储备，审慎投资、合理规划土地储备，为公司的稳健前行奠定坚实基矗此外，公
司积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系。不仅满
足不同消费者的住房需求，也提升公司在房地产市场的竞争力。
五、报告期内主要经营情况
2024年末，公司资产总额197.59亿元，净资产23.02亿元，资产负债率88.35%。202
4年度，公司实现营业收入54.59亿元，利润总额0.06亿元，经营活动产生的现金流
量净额为-40.42亿元。
公司控股（全资）子公司开发建设的京能丨电建-洺悦湾、京能龙湖-熙上、金泰丽
富嘉园、北京城建-京能-樾园、京能-西山英京能-云璟壹号、京能-西贤府等项目
，累计实现开复工面积68.71万平方米，其中新开工面积12.89万平方米，实现竣工
面积39.59万平方米，实现签约面积7.6万平方米。公司持续聚焦首都优质土地资源
，于2024年以38.41亿元取得丰台区大瓦窑地块，增加土地储备面积3.01万平方米
，增加总建筑规模12.89万平方米。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
房地产行业在政策的引导和市场机制的完善下，正逐步迈向高质量发展阶段，形成
更加稳定、健康、可持续的发展格局。在“止跌回稳”的引导下，市场正逐步形成
“总量稳定、结构优化”的新格局。随着租赁住房市场的加快发展以及共有产权住
房等保障性住房供给的增加，政策环境趋于稳定，长效机制逐步建立，这将有效引
导市场预期，促进市场平稳健康发展。租赁市场和保障性住房体系进一步完善，推
动住房市场向租购并举转型。未来，随着数字化转型的深入推进，房地产行业将迎
来全面变革。智慧社区的普及、线上营销渠道的拓展以及数字化管理工具的广泛应
用，将成为行业发展的重要趋势。这些创新技术的融合应用，将显著提升行业运营
效率和服务水平，推动房地产行业向智能化、精细化方向转型升级。绿色建筑和可
持续发展成为重要方向，在“双碳”目标下，节能环保技术和绿色建材应用加速普
及。房地产行业将更加注重稳健运营、创新发展和长期价值，逐步从粗放式增长转
向精细化、可持续的高质量发展模式。
(二)公司发展战略
公司积极把握城市发展机遇，深耕核心区域，聚焦重点城市。通过科学统筹在建在
售项目，持续提升产品品质，创新打造低碳智慧住宅，构建智慧社区与智能家居生
态，全面提升项目竞争力。同时，公司强化精细化管理，优化成本控制，提升运营
效率。紧跟政策导向与市场趋势，密切关注土地市场与保障房机会，拓展多元化业
务，强化内部协同，积极探索新质生产力发展方向，推动企业可持续发展。
(三)经营计划
2025年主要业务目标：公司计划实现开复工面积29.12万平方米，主要包括京能-西
贤府项目、京能-西山印二标段、北京城建-京能-樾园在建楼栋。计划实现竣工面
积16.23万平方米，主要包括京能-西山印二标段、北京城建-京能-樾园在建楼栋。
计划实现销售签约面积9.87万平方米，主要包括京能-西贤府、北京城建-京能-樾
园、京能-西山英京能-雍清丽苑、京能-丽墅等项目。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并
且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1.政策法规风险
由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银
行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可
能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定
性。
公司将紧密追踪国家房地产行业调控政策、金融政策等动态变化，对政策走向进行
深度剖析，严守政策法规风险红线制定战略规划；密切关注国家或地方行业政策形
势变化，适时调整实施战略规划；构建政策法规动态跟踪机制；严格落实合规三道
防线审查机制。
2.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业
面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
公司将加强对宏观环境的深度调研，综合考量经济走势、政策导向、行业动态等多
维度因素，全方位剖析宏观环境现状及未来趋势，依据企业发展实际情况制定战略
规划；紧密关注国内经济形势的动态变化，灵活调适战略规划。
3.营销策略风险
由于政策法规跟踪不及时，对市场的了解、判断不准确，销售前准备工作不到位，
广告宣传、市场推广角度偏离，销售思路与实际不符，销售策略选择不科学、不明
确，无法满足市场的需求，或与国家政策不符，难以完成公司既定销售计划。
公司将强化政策法规跟踪和市场调研，优化销售计划管理流程；构建销售计划监督
审批机制，贯彻“无预算不支出”；推行项目负责制，全流程督导日常工作；细致
调研市场，锚定目标客户，精准制定营销策略；定期跟踪评估策略的有效性，确保
销售目标的达成。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京京能京西房地产开发有限｜ 10000.00｜ -512.96｜ 514768.43｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京能海赋置业有限公司 ｜ 10000.00｜ 58.16｜ 59870.51｜
｜北京九樾房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -316.10｜ 158933.50｜
｜宁夏京能房地产开发有限公司｜ 40000.00｜ 763.93｜ 105080.74｜
｜北京京能育兴房地产开发有限｜ 10000.00｜ 718.40｜ 36024.83｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京丰璟房地产开发有限公司｜ 155000.00｜ -699.06｜ 417925.67｜
｜大连京能阳光房地产开发有限｜ 10000.00｜ -2044.41｜ 54953.00｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京珑置业有限公司 ｜ 50000.00｜ 16260.48｜ 250620.54｜
｜北京天创世缘房地产开发有限｜ 6000.00｜ 455.06｜ 42946.78｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津京能世茂房地产开发有限｜ -｜ -0.03｜ 9253.45｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京国电房地产开发有限公司｜ 6000.00｜ -477.90｜ 28901.13｜
｜北京京石融宁房地产开发有限｜ 1000.00｜ 157.34｜ 4593.22｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津京能蓝光房地产开发有限｜ -｜ -0.84｜ 6431.49｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京丽富房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ 493.69｜ 267970.41｜
｜北京京能云泰房地产开发有限｜ 174500.00｜ -1983.45｜ 209842.19｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海航东海岸发展有限公司｜ 5000.00｜ -3854.70｜ 151257.91｜
｜京能置业(天津)有限公司 ｜ 120000.00｜ -917.17｜ 208465.08｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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