☆经营分析☆ ◇600463 空港股份 更新日期：2025-09-17◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
园区开发建设。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜热力服务 ｜ 9700.58｜ 1355.33｜ 13.97｜ 37.37｜
｜建筑施工 ｜ 8216.64｜ -327.23｜ -3.98｜ 31.65｜
｜租赁 ｜ 5494.03｜ 3380.53｜ 61.53｜ 21.16｜
｜物业管理及其他 ｜ 2201.75｜ 1058.86｜ 48.09｜ 8.48｜
｜其他业务 ｜ 347.35｜ 238.19｜ 68.57｜ 1.34｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 25498.95｜ 5474.19｜ 21.47｜ 98.22｜
｜其他业务 ｜ 347.35｜ 238.19｜ 68.57｜ 1.34｜
｜其他地区 ｜ 114.06｜ -6.70｜ -5.88｜ 0.44｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 34449.07｜ 1252.09｜ 3.63｜ 71.50｜
｜租赁 ｜ 10481.26｜ 6089.72｜ 58.10｜ 21.76｜
｜物业管理及其他 ｜ 3737.47｜ 1267.23｜ 33.91｜ 7.76｜
｜平衡项目 ｜ -489.51｜ 322.31｜-65.84｜ -1.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 34449.07｜ 1252.09｜ 3.63｜ 71.50｜
｜租赁 ｜ 10481.26｜ 6089.72｜ 58.10｜ 21.76｜
｜物业管理及其他 ｜ 3737.47｜ 1267.23｜ 33.91｜ 7.76｜
｜平衡项目 ｜ -489.51｜ 322.31｜-65.84｜ -1.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 39290.75｜ 8344.55｜ 21.24｜ 81.55｜
｜其他地区 ｜ 9377.05｜ 264.50｜ 2.82｜ 19.46｜
｜平衡项目 ｜ -489.51｜ 322.31｜-65.84｜ -1.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 9034.49｜ 218.59｜ 2.42｜ 55.72｜
｜租赁 ｜ 4516.32｜ 2996.86｜ 66.36｜ 27.86｜
｜物业管理及其他 ｜ 1668.21｜ 546.45｜ 32.76｜ 10.29｜
｜其他业务 ｜ 994.44｜ 538.22｜ 54.12｜ 6.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 14767.43｜ 3998.37｜ 27.08｜ 91.08｜
｜其他业务 ｜ 994.44｜ 538.22｜ 54.12｜ 6.13｜
｜其他地区 ｜ 451.59｜ -236.47｜-52.36｜ 2.79｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 35526.95｜ -2880.66｜ -8.11｜ 68.78｜
｜租赁 ｜ 7962.59｜ 4895.98｜ 61.49｜ 15.42｜
｜物业管理及其他 ｜ 6570.10｜ 2602.47｜ 39.61｜ 12.72｜
｜其他业务 ｜ 1592.41｜ 1368.16｜ 85.92｜ 3.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 35526.95｜ -2880.66｜ -8.11｜ 68.78｜
｜租赁 ｜ 7962.59｜ 4895.98｜ 61.49｜ 15.42｜
｜物业管理及其他 ｜ 6570.10｜ 2602.47｜ 39.61｜ 12.72｜
｜其他业务 ｜ 1592.41｜ 1368.16｜ 85.92｜ 3.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 45407.50｜ 4757.36｜ 10.48｜ 87.91｜
｜其他地区 ｜ 4652.14｜ -139.58｜ -3.00｜ 9.01｜
｜其他业务 ｜ 1592.41｜ 1368.16｜ 85.92｜ 3.08｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主
营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁与管理、园区及周边
居民供热服务业务在内的园区开发建设和服务产业链。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1.工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以
工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、
经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物
流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务
。
2.建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企
业天源建筑拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政
公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承包贰级、消防设施工程专业承包贰级
、防水防腐保温工程专业承包贰级、电子与智能化工程专业承包贰级、施工劳务不
分等级、特种工程（结构补强）专业承包不分等级等多项资质，涵盖多个领域，业
务资质体系日趋完善。
3.物业租赁和管理业务
公司物业租赁业务的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部负责位
于原空港开发区A区、B区和北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营；天瑞置业
负责空港融慧园项目的自持物业出租经营。公司在物业租赁方面与众多业主和合作
伙伴建立了长期稳定的合作关系，拥有丰富的物业载体和行业资源。
公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业，天地物业拥有一支经验丰富
、专业过硬的团队，秉承客户至上的理念，采用先进的物业管理系统和技术手段，
提高管理效率和服务质量，为客户提供高效、优质的服务。
4.供热服务业务
公司的供热服务业务的实施主体为天利动力以企业及居民供热服务为主，天利动力
拥有市政公用工程施工总承包贰级、建筑机电安装工程专业承包贰级、施工劳务不
分等级以及承压类特种设备安装、修理、改造（GC2、GB2）资质，且业务范围主要
覆盖了顺义空港工业区A区、B区和天竺综合保税区，天利动力是该区唯一一家供暖
公司，获得了北京市供热运行单位备案登记证。
（二）公司所处行业情况说明
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基
础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、
资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。
产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化
产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验
，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经
历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用
地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全
、同质化严重，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现
有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模
式转变，部分园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设
园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和
生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经
济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一
生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自
身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市尝技术、人才、科研成果等方面的联
系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经
济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐
成为了城市空间中的新地标、新节点。
2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动北京首都
国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由
贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸易、
文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
2022年11月，北京首都国际机场临空经济区成为国家进口贸易促进创新示范区。首
都机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线
、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为115.7
平方公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临空经济示范
区功能则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交
往中心功能核心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业
基础等因素，示范区空间布局为“一港四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易
区、临空产业与城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态功能区。
当前产业园区已突破传统“房东经济”模式，正通过“政策红利转化、产业生态构
建、服务链延伸”三重跃迁，向“科技创新策源地+新兴产业培育器”的复合型平
台演进。国有控股企业凭借资源协同与政策响应优势，在引导产业集群化发展、服
务国家战略科技力量布局中扮演关键角色。国有控股园区运营企业通过“空间+服
务+资本”生态构建，加速科技成果产业化进程，推动战略性新兴产业集群式发展
，成为国家创新驱动战略的重要实施主体。
公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰
富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建
设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展，实现
营业收入25,960.36万元，实现利润总额-6,972.56万元，实现归属于上市公司股东
的净利润-5,234.55万元；本报告期末，公司总资产263,302.48万元，归属于上市
公司的股东权益93,075.20万元。与2024年半年度披露数据相比营业收入指标同比
上升60.12%；利润总额同比下降4.66%。与2024年末披露数据相比总资产指标上升9
.89%；归属于上市公司的股东权益指标同比下降6.13%。
报告期内公司主要经营情况如下：
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司严格按照内控规范制度及流程要求，对公司的工作流程及工作方式
进行了全面的梳理。各所属公司按照新的法规要求，完成了各自章程的修订工作，
同时，公司深入各部门及各分子公司，对内控体系的执行情况进行了严格的测试。
确保公司在实施重大事项前的决策、审批手续的办理，关联交易的管理，以及报批
事项的审批均能得到有效保障。
内控成果的实施，不仅为公司经营管理提供了清晰规范的、高效协同的工作指引，
更在梳理完善公司内部关系、提升工作效率、强化风险防控等领域发挥了重要支撑
作用。未来，公司将持续深化内控体系的建设与完善。
（二）扎实推进各项业务开展
1.产业园区开发运营业务
报告期内，面对园区租赁有效需求不足的现状，公司在不断巩固自持产业载体的同
时,提升资产运营效率与质量。为顺应市场需求，公司将MAX-B研发楼项目打造成生
物医药产业园，构建链接政务机构及企业成长需求的“综合运营服务平台”，吸引
优质生物医药企业入驻。公司通过制定合理的租金策略以及提供优质的租后服务，
成功吸引更多优质租户入驻，资产运营效益及园区活力得到显著提升。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约23.83万平方米(不含天瑞置业开发的空
港融慧园项目)，出租率约70.91%。公司物业管理面积合计约为40.24万平方米。报
告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入6,730.93万元，较去年同期
增长约900.06万元，营业收入增长的主要原因是本期较同期新增租赁及物业服务项
目。
截至报告期末，公司全资子公司天瑞置业空港融慧园内楼宇出租7栋，出租面积26,
970.50平方米。报告期内，天瑞置业实现营业收入964.85万元，较上年同期减少约
135.96万元，本期收入较上年同期减少主要为客户退租的影响，导致本年租金收入
同比减少。净利润-304.69万元，较上年同期减亏20.98万元。亏损同比减少的主要
原因是：本期人工成本同比减少，本期亏损降低。（以上数据为天瑞置业单户财务
报表数据）
其他存量业务方面，天瑞置业名下位于顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房
产，正在与多家意向方寻求项目合作、探索实施路径。公司控股子公司北京诺丁山
置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项目一期，结合产业地产政策和资金情
况研讨下一步开发方案。
2.供热服务
报告期内，公司完成天利动力100%股权收购工作，园区供热服务相关业务纳入公司
业务体系，有助于丰富公司业务结构，为园区企业提供更完善和多样化服务，与园
区客户建立更稳定的合作关系，完善公司在园区运营产业链布局，优化提升公司现
金流状况。天利动力主要业务开展地为首都机场临空经济区，供热面积（含居民小
区）约314.8万平方米，近年来，天利动力不断拓展首都机场临空经济区区外业务
，截至报告期末，天利动力供热面积为397.54万平方米。
报告期内，天利动力实现营业收入9,733.62万元，较上年同期增加110.84万元；净
利润为59.42万元，较上年同期增加17.27万元，主要系本期落实降本增效措施，提
高利润率所致。
3.建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现新开工程、复工工程及竣工工程总面积约
42.89万平方米，新中标项目房屋建设及装饰项目约6.77万平方米。相关资质方面
，拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、市政公用工程
施工总承包贰级等多项资质，涵盖多个领域。对于建筑工程业务，公司不断优化业
务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务
独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。
报告期内，天源建筑实现营业收入9,386.17万元，较上年同期减少222.86万元；净
利润为-6,954.03万元，较同期亏损增加1,438.53万元，亏损增加主要系应收款项
账龄增加，本期确认的信用减值损失增加所致。（以上数据为天源建筑单户财务报
表数据）
（三）以主业带动为起点，稳步拓展投资业务有序运营
公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新
的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司
战略目标的实现。公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资
项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权
利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动损益约-171.11万元。
三、报告期内核心竞争力分析
历经多年发展布局，公司充分依托毗邻首都国际机场的区位优势，通过动态研判临
空经济产业演进趋势，公司前瞻性地完成业务体系升级，构建起“临空产业载体开
发-基础设施营造-资产运营增值”的全价值链业务矩阵。
在战略升级路径上，公司以临空型产业园区开发为支点，实施“三位一体”价值提
升工程：其一，深化土地资本运营，通过容积率提升和功能复合化开发，实现空间
价值的二次跃升；其二，强化科技资本注入，搭建“智慧园区+科创服务”平台，
推动传统工业地产向科技研发型物业转型；其三，创新金融资本运作，构建“投资
+招商+运营”模式的资本与产业循环，形成可持续的资产增值模式。
在业务协同层面，公司着力打造“开发-建造-运营”的产业生态链：通过数字化平
台提升资产运营效能。经过系统性发展实践，公司在临空经济区的研究策划、空间
营造、产业导入、运营管理等全周期价值链上将产业园区开发运营业务、供热服务
、建筑施工等业务板块实现有机融合。
四、可能面对的风险
1.宏观环境及政策风险
报告期内，尽管宏观环境整体呈现出积极向好的态势，且房地产行业迎来了融资政
策的适度放宽，为公司经营环境带来了一定的改善空间，然而，市场环境依然复杂
多变，仍潜藏着需求缩减、供给端挑战以及市场预期减弱的三重考验。在此背景下
，公司的产业地产、房产租赁及建筑施工等核心业务，其表现与宏观经济波动及地
方经济走势紧密相连，构成了一种高度的相互依赖性。如宏观环境未达预期情况，
可能会直接引发市场需求的缩减，特别是对商业地产和住房租赁领域的需求减弱，
进而影响公司核心业务的市场占有率与盈利能力。
2.原材料、劳务价格波动风险
公司的房地产开发与建筑工程施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、辅助材料
的价格影响显著，因受外部环境影响，市场价格发生较大变动，相应成本亦同步提
升，将使公司面临成本增加的风险。公司从事建筑工程施工业务，营业成本主要由
原材料成本和人工成本等构成，若未来公司材料采购、人工成本发生大幅上涨，公
司资金压力将进一步加大，同时可能导致公司毛利水平下降，继而影响公司整体盈
利水平。针对材料价格波动，公司积极开拓供应商资源，不断优化供应商管理体系
，全力保障材料采购价格的基本稳定，减少价格波动给公司带来的风险。
3.资金流动性风险
公司建设施工业务的特点是资金需求量大、资金循环周期长、回款进度受上游建设
单位资金状况影响严重，后续业务开展需要投入大量资金，如果公司建筑施工项目
回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，将可能
给公司整体运营带来较大的资金压力。
4.投资管理风险
公司目前持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产对公司利润影响
较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运
行状况、公司自身投资风控体系执行情况、被投资企业经营成果等多方面因素的制
约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目
投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，进而增加公司净利润的不确定性。
面对上述风险，公司将持续深入推进风险防范化解，聚焦关键风险事项，通过多种
方式进一步化解存量风险；在充分考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上稳妥
推进业务拓展，强化对重大事项的规范管理，积极防范新增风险，保障公司可持续
健康发展。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京空港天阳电气安装工程有｜ 800.00｜ -464.47｜ 756.26｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京空港天瑞置业投资有限公｜ 2900.00｜ -304.69｜ 45974.08｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京空港天慧科技发展有限公｜ 2900.00｜ -121.09｜ 5779.09｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京空港天地物业管理有限公｜ 300.00｜ 258.33｜ 6307.13｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京电子城空港有限公司 ｜ 35800.00｜ -1134.88｜ 35758.37｜
｜北京天源建筑工程有限责任公｜ 14500.00｜ -6954.03｜ 109903.40｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京天利动力供热有限公司 ｜ 2980.00｜ 59.42｜ 24257.46｜
｜哈工大(北京)工业技术创新研｜ 5500.00｜ -140.88｜ 2081.16｜
｜究院有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京诺丁山置业有限公司 ｜ 1050.00｜ -338.88｜ 7867.81｜
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