☆经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2025-09-16◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
物业管理服务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 18691.89｜ 4263.61｜ 22.81｜ 94.84｜
｜其他业务 ｜ 1017.31｜ 458.84｜ 45.10｜ 5.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 17203.83｜ 3901.45｜ 22.68｜ 87.29｜
｜案场服务费 ｜ 1488.06｜ 362.17｜ 24.34｜ 7.55｜
｜其他服务 ｜ 1017.31｜ 458.84｜ 45.10｜ 5.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 17045.02｜ --｜ -｜ 86.48｜
｜西北 ｜ 1795.60｜ --｜ -｜ 9.11｜
｜华中 ｜ 689.33｜ --｜ -｜ 3.50｜
｜华北 ｜ 179.26｜ --｜ -｜ 0.91｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 34564.04｜ 7668.21｜ 22.19｜ 95.23｜
｜其他业务 ｜ 1731.72｜ 510.61｜ 29.49｜ 4.77｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 31244.59｜ 6943.64｜ 22.22｜ 86.08｜
｜案场服务 ｜ 3319.45｜ 724.57｜ 21.83｜ 9.15｜
｜其他 ｜ 1731.72｜ 510.61｜ 29.49｜ 4.77｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 31617.06｜ 7132.05｜ 22.56｜ 87.11｜
｜西北 ｜ 2938.59｜ 542.71｜ 18.47｜ 8.10｜
｜华中 ｜ 1401.21｜ 438.76｜ 31.31｜ 3.86｜
｜华北 ｜ 338.91｜ 65.30｜ 19.27｜ 0.93｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜向业主提供服务 ｜ 31165.26｜ --｜ -｜ 85.86｜
｜向非业主提供服务 ｜ 5130.51｜ --｜ -｜ 14.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 16436.84｜ 3848.40｜ 23.41｜ 95.42｜
｜其他业务 ｜ 788.25｜ 199.00｜ 25.25｜ 4.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 14785.84｜ 3495.20｜ 23.64｜ 85.84｜
｜案场服务费 ｜ 1651.00｜ 353.21｜ 21.39｜ 9.58｜
｜其他服务 ｜ 788.25｜ 199.00｜ 25.25｜ 4.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 15044.17｜ 3561.60｜ 23.67｜ 87.34｜
｜西北 ｜ 1430.37｜ 274.82｜ 19.21｜ 8.30｜
｜华中 ｜ 698.99｜ 208.15｜ 29.78｜ 4.06｜
｜华北 ｜ 51.55｜ 2.83｜ 5.49｜ 0.30｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 32707.71｜ 8757.02｜ 26.77｜ 96.24｜
｜其他业务 ｜ 1276.62｜ 729.56｜ 57.15｜ 3.76｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 27574.15｜ 7446.59｜ 27.01｜ 81.14｜
｜案场服务 ｜ 5133.55｜ 1310.43｜ 25.53｜ 15.11｜
｜其他服务 ｜ 1276.62｜ 729.56｜ 57.15｜ 3.76｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 29894.78｜ 8406.15｜ 28.12｜ 87.97｜
｜西北 ｜ 2571.20｜ 583.66｜ 22.70｜ 7.57｜
｜华中 ｜ 1400.58｜ 474.28｜ 33.86｜ 4.12｜
｜华北 ｜ 117.77｜ 22.49｜ 19.09｜ 0.35｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜向业主提供服务 ｜ 24436.45｜ --｜ -｜ 71.91｜
｜向非业主提供服务 ｜ 9547.88｜ --｜ -｜ 28.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业发展情况
1、行业背景与政策驱动
（1）房地产行业传导压力
近年来，宏观经济波动与房地产行业深度调整对物业管理行业产生显著影响。全国
房地产新开工面积、竣工面积及销售面积连续三年下滑，导致物业管理企业新增在
管项目增速放缓。以中指研究院数据为例，2024年百强物企在管面积均值同比增长
2.18%，增速较2023年下降4.03个百分点，行业进入存量市场博弈阶段。传统物业
管理业务（如案场管理、前期介入服务）因开发商项目交付减少而萎缩，直接拉低
行业整体毛利率。
（2）政策红利释放
“物业+生活”服务逐渐成为物业服务的主模式。2024年8月，国务院发布《关于促
进服务消费高质量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮
、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，并推广智能安防、智
慧停车、智能门禁等新模式，提升社区服务水平和居住体验。同时，2025年政府工
作任务表明，将从放宽准入、减少限制、优化监管等方面入手，扩大健康、养老、
托幼、家政等多元化服务供给，将降低对应生活服务的准入门槛，有利于物业企业
快速推进生活服务，为企业未来高速发展提供了有力支撑。
2、行业竞争格局演变
（1）头部企业并购整合加速
行业集中度持续提升，头部企业通过并购中小物业公司抢占市场份额。例如，2024
年TOP10物企市占率已从2021年的12%提升至18%，部分企业通过收购区域龙头实现
跨区域扩张。然而，中小型企业因缺乏资金与技术储备，面临利润空间压缩与生存
压力加剧的双重挑战。
（2）住宅物业管理压力升级
住宅物业市场竞争日益激烈，主要体现在三个方面：
物业费调价机制改革：部分城市（如上海、深圳）推行物业费动态调整政策，业主
对服务质量的要求与成本控制的诉求形成矛盾。
业委会自治意识增强：克而瑞数据显示，2021年至2024年，全国物业更换率从1.7%
攀升至3.3%，且呈现持续上升趋势。业主自治意识提高、社会舆论导向、业委会成
立率提升等原因对物业企业提出更高的要求。
企业主动退出低效项目：部分物业公司为优化成本结构，主动退出低毛利、高管理
难度的住宅项目，转向商业综合体或产业园区等高附加值领域。
（二）公司主营业务
报告期，公司主营业务为物业管理。报告期，公司合并报表营业收入1.97亿元，与
上年同期相比增长14.42%；归属于上市公司股东净利润1,862.68万元，与上年同期
相比增长25.77%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,799.67万元
，与上年同期相比增长39.15%。
（三）经营计划
公司强化市场拓展能力，着重聚焦核心区域，采劝区域深耕+片区化管理”双轮驱
动策略，加大已有项目周边范围内市场拓展力度，形成片区化，提高服务区域内的
专注度和精细化管理；围绕其他增值服务（到家服务、社区养老、美居）、设备维
保等寻找契机，拓宽公司业务的边界；继续推行业财一体化，强化公司成本管控，
提高运营效率。
二、核心竞争力分析
不适用。
三、公司面临的风险和应对措施
1、市场拓展风险。当前物业管理行业集中度显著提升，头部企业通过并购整合加
速市场扩张，中小型物企面临利润空间压缩与生存压力加剧的双重挑战。为应对此
风险，公司聚焦核心优势区域，通过差异化服务提升客户黏性，强化品牌溢价能力
；围绕优势区域的已有项目进行项目拓展，构建核心区域的防护能力，并形成片区
规模优势。
2、业务扩展风险。物业行业转型升级背景下，传统物业管理面临红海竞争、龙头
优势，企业尝试增值服务（如社区养老、家政服务）但存在市场接受度低、专业壁
垒高等不确定性。公司将着重围绕行业关联性高的领域扩展业务，比如社区养老、
到家服务、设备维保等，形成增值服务能力。
3、人力管理风险。物业管理是劳动密集型行业，人力成本占比超65%。同时，物业
管理也是专业化要求很高的行业，懂管理善服务的物业项目人才缺口日益凸显。公
司在考虑成本的条件下通过智能化巡检、清洁设备降低基础岗位依赖，加强内部培
训，结合职业资格认证体系提升员工技能。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜浙江新嘉联电子科技有限公司｜ 3000.00｜ -0.93｜ 5080.86｜
｜杭州联每户网络科技有限公司｜ 900.00｜ -｜ -｜
｜杭州森吉建筑工程有限公司 ｜ 880.00｜ -｜ -｜
｜杭州惠家生活服务有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜中天美好生活服务集团有限公｜ 5000.00｜ 2417.33｜ 33562.44｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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