☆风险因素☆ ◇000069 华侨城A 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——国泰君安:大股东支持，再添深圳70万方优质储备【2013-05-15】
公司将加速成长，预计大股东支持将长期保驾护航。维持增持评级，资产注入后公司
业绩释放动力及能力增强，上调13-14年EPS0.70（0.05）、0.83（0.05）元，目标价
9.23元，对应13年13倍PE。
强烈推荐——中投证券:受让大股东土地，资产价值与利润增厚可期【2013-05-15】
维持13-15年EPS为0.66/0.79/0.96元的判断，股价对应2013年9倍PE。P/RNAV不到0.6
，具安全边际，强烈推荐，目标价7.5元。
买 入——中银国际:获集团注入70万平米，补充深圳本部优质土储【2013-05-15】
近期签约的多项框架协议证明，新模式扩张广受地方政府欢迎，公司在未来一两年间
将迎来新一波的优质廉价土地获取高潮；而在未来三到五年内，也将体现在其业绩的
增长潜力方面。资本市场中，像华侨城这样通过特有的经营模式，拥有大体量优质资
产、且仍富有持续扩张潜力的公司非常稀少，我们维持公司2013-14年业绩预期分别
为0.65元和0.80元，重申买入评级。
中 性——北京高华:拟收购母公司四个深圳项目【2013-05-15】
我们正在等待公司有关开发规划的详细说明以重估我们的盈利预测和目标价格。我们
对公司的评级为中性。
买 入——中银国际:首季业绩大增，销售表现靓丽【2013-05-02】
我们赞赏公司“旅游复合产品地产”的开发模式的长期价值，维持公司2013-14年业
绩预期分别为0.65元和0.80元，维持买入评级。
强烈推荐——中投证券:一季度净利提高67%，看好“旅游 地产 文化”空间【2013-05-01】
维持公司13-15年EPS为0.66/0.79/0.96元的判断，当前股价对应2013年9倍PE。P/RNA
V仅为0.6，具安全边际，强烈推荐，目标价7.5元。
强烈推荐——中投证券:“主题公园+地产”有望落户重庆，全国扩张再下一城【2013-04-15】
维持公司13-15年EPS为0.66/0.79/0.96元的判断，当前股价对应2013年9倍PE，处于
行业低点。P/RNAV仅为0.6，具安全边际，强烈推荐，目标价7.5元。
强烈推荐——中投证券:一季度净利预增50-80%，估值低、空间大、强烈推荐【2013-04-11】
维持公司13-15年EPS为0.66/0.79/0.96元的判断，当前股价对应2013年7倍PE，处于
行业低点。P/RNAV仅为0.6，具安全边际，强烈推荐，目标价7.5元。
强烈推荐——中投证券:有能力、有空间，中国迪士尼不二之选【2013-03-18】
预测公司13/14/15年EPS分别为0.66/0.79/0.96元，现估值低廉。考虑到公司的壁垒
稳固、成长空间大，给予强烈推荐评级，目标价7.5元。
推 荐——长江证券:旅游综合业务助推综合业绩平稳增长【2013-03-11】
我们预计公司2013年~2015年EPS分别为0.63元、0.78元和0.98元，对应PE分别为9倍
、7倍和6倍。公司作为我国最早的主题公园开发经营企业，长期保持主题人造景观、
度假区行业龙头地位，公司凭借自身人才优势、资源优势在现有业务保持平稳成长的
基础上，不断进行业务和产品创新，始终走在主题旅游行业前沿，我们维持对公司“
推荐”评级。
买 入——中银国际:启动新一轮扩张，迈向下一个台阶【2013-03-11】
我们赞赏公司“旅游复合产品地产”的开发模式的长期价值，维持公司2013-14年业
绩预期分别为0.65元和0.80元，维持7.45元的目标价，相当于11.4倍2013年市盈率和
2013年NAV6%的折让，维持买入评级。
谨慎推荐——东莞证券:旅游综合收入大增，房地产毛利小幅下降【2013-03-11】
公司努力发展旅游综合业务，预计景区经营业绩将不断提升；同时房地产业务稳步推
进。预计13—14年EPS分别为0.64元和0.76元，对应当前股价PE分别为9倍和7.5倍，
维持公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——申银万国:重获主题公园扩张能力，房产销售决定扩张速度【2013-03-11】
我们预计公司2013-2014年EPS为0.62元、0.72元，对应市盈率8X、7X，由于国五条主
要针对投资性产品，而公司此类产品占比较大，估值中隐含了对于公司未来销售部分
悲观的预期，故我们维持“增持”评级。
买 入——国海证券:财务改善，稳健增长【2013-03-11】
预计公司2013-14年EPS分别为1.64、1.78元，对应公司目前股价5.86元，PE分别为9.
1倍、7.5倍，估值安全，维持公司“买入”评级。
推 荐——中金公司:4季度销售好，业绩小幅超预期【2013-03-11】
我们上调公司2013年盈利预测15.6%至每股0.61元，引入2014年盈利预测为每股0.70
元；公司股价对应2013、2014年市盈率分别为9.5倍和8.3倍，对2013年净资产值有23
%折让。我们在中长期看好公司“旅游地产”的开发模式，维持“推荐”评级。
买 入——海通证券:独特价值被忽视，挖掘机会凸显【2013-03-11】
2012EPS0.53元，略超预期，拟10派0.7元。与地产公司区别：（1）模式独特、产品
生命力强、护城河宽；（2）文化旅游、酒店商业资产账面价值超230亿元，2013年现
金流约18亿元，这是地产公司所不具备的；（3）地产毛利率比万科等主流公司高20-
25个百分点，存货“含金量”更高。即使不考虑独特模式及宽阔的护城河，仅分业务
估值也达540亿元，每股7.4元。预计13-15EPS0.65、0.78、0.96元，建议积极买入。
增 持——国泰君安:第二轮全国扩张已箭在弦上【2013-03-11】
我们认为公司将在13年实质性开始第二轮全国扩张，“欢乐海岸”这一全新模式有望
在深圳、宁波、福州等多地推广复制，华侨城新的成长空间将被打开。预计13、14年
净利润47.4、56.7亿，对应EPS分别为0.65、0.78元。公司每股RNAV14.5元，现股价
大幅折60%，估值非常低廉，目标价9.23元，对应13年PE14倍。
推 荐——东兴证券:旅游稳中出新，地产快销增利【2013-03-09】
我们认为公司房地产业务采取快速销售策略，产品转向二线城市开发具有很大的发展
空间。旅游综合业务积极创新已取得较好的成果，2012年公司的传媒演艺公司快速向
演艺总承包商转型，文化演艺“走出去”战略取得重要突破。公司文化旅游科技公司
也迅速发展壮大，哈克文化公司开发的“麦鲁小城”将加快项目的产业化、连锁化发
展步伐。公司“旅游地产”的华侨城模式已从传统的拿地优势进入一个产业提升的品
质优势。我们预计公司2013年至2015年的销售收入分别达252.04亿元、298.75亿元和
352.87亿元，摊薄后的每股收益分别为0.64元、0.76元和0.90元，对应的PE分别为9.
09、7.69和6.50。我们给予六个月的目标价为8.37元，维持“推荐”的投资评级。
推 荐——银河证券:商品房去化显提升，旅游综合业务现盈利新星【2013-03-09】
2013年，公司房地产业务将贯彻“以快制胜”策略，公司旅游综合业务相继进入盈利
周期，股价目前向下调整空间较小，给予“推荐”评级。
买 入——国海证券:业绩好于预期，未来有望延续较快增长【2013-01-31】
我们预计其2012、2013、2014年的EPS分别为0.52、0.64、0.78元，对应的PE为13.5
倍、11倍、9倍。维持“买入”评级。
增 持——山西证券:第四季度收入和利润增速超预期【2013-01-31】
我们对第四季度公司的房地产结算收入有点保守，我们略微调高之前给公司的盈利预
测，给公司2012年每股收益从之前的0.50元调高到0.523元，2013年为0.59元，2014
年为0.65元，公司目前股价在7.01元左右，对应PE为13.6、11.8和10.8倍。作为“旅
游地产”的独特运营模式，公司未来发展存在挑战也存在机遇，我们依旧看好公司未
来的经营模式，公司的证券化获批和实施给公司发展带来了资金，打开了一条融资渠
道，对公司是一大利好，另外，深圳前海《前海深港现代服务业合作区总体发展规划
》获国务院批准，深圳发展迎来又一个春天，公司未来发展也将会受益。我们长期看
好公司，继续维持公司“增持”评级。
买 入——国海证券:旅游+地产，双翼齐飞【2013-01-11】
我们预计2012/2013/2014年的EPS分别为0.49、0.61、0.77元，对应的PE为15、12、9
.5倍。给予“买入”评级。
增 持——国泰君安:第四代产品“欢乐海岸”模式的扩张：新产品+新扩张=新成长空间【2012-12-27】
我们认为新产品新扩张，将带来华侨城新的成长空间。预计12、13年净利润36.7、46
.6亿，对应EPS分别为0.51、0.64元。公司每股RNAV14.5元，现股价大幅折52%，估值
非常低廉，目标价9.23元，对应NAV折价36%、13年PE14倍，维持增持评级。
增 持——国泰君安:资产证券化为翅，扩张加速期来临【2012-12-10】
公司在其他地产公司尚难以模仿的资产证券化通道打开、快速大量低价拿地复制的背
景下，进入又一次快速成长期。预计12、13年EPS0.51、0.64元，RNAV14.5元，维持
增持和目标价9.2元，持续推荐。
增 持——山西证券:资产证券化正式成立打开了公司融资渠道【2012-12-04】
我们长期看好公司，我们认为，公司地产虽然面临一定的去库存挑战，但公司的预收
帐款显示公司的房地产销售比去年同期有所好转，我们无法确定预收帐款结转收入的
进度，但第三季度预收帐款的同比大增高于我们的预期，我们维持三季报点评时给公
司的盈利预测，给公司2012年每股收益为0.50元，2013年为0.60元，2014年为0.80元
，公司目前股价在5.80元左右，对应PE为12、10和7倍，公司PE目前略低于房地产板
块13.60倍（TTM，整体法）的估值水平，也远远低于餐饮旅游板块29.58倍（TTM，整
体法）的估值水平。公司存在挑战也存在机遇，我们看好公司未来发展潜力，此次政
券化给公司发展带来了资金，打开了一条融资渠道，对公司是一大利好，另外，深圳
前海《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》获国务院批准，深圳发展迎来又一
个春天，公司未来发展也将受益。我们长期看好公司，继续维持公司“增持”评级。
增 持——山西证券:资产证券化获证监会批复利好公司【2012-11-22】
我们维持三季报点评时给公司的盈利预测，给公司2012年每股收益为0.50元，2013年
为0.60元，2014年为0.80元，公司目前股价在5.89元左右，对应PE为12、9和7倍，公
司PE目前略低于房地产板块13.60倍（TTM，整体法）的估值水平，也远远低于餐饮旅
游板块29.58倍（TTM，整体法）的估值水平。公司存在挑战也存在机遇，我们看好公
司未来发展潜力，深圳前海《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》获国务院批
准，深圳发展迎来又一个春天，公司未来发展也将受益。我们长期看好公司，继续维
持公司“增持”评级。
买 入——中银国际:新产品、新模式、新增长【2012-11-09】
我们看好公司的长期投资价值，维持公司2012-14年业绩预期分别为0.53元、0.65元
和0.80元，维持7.45元的目标价，相当于14.2倍2012年市盈率和2012年NAV15%的折让
，重申买入评级。
买 入——中银国际:销售表现靓丽，连番布点重启扩张之路【2012-10-22】
华侨城有机地结合了旅游和地产两大业务，两者相辅相成，依靠旅游获得低成本土地
，依靠地产平衡现金流，并在全国经济不济之际，旅游业务实现稳定增长，目前重启
扩张之路，版图有望再度扩大，而在地产行业调控之时，凭借产品的稀缺性，公司在
弱市下取得靓丽的销售表现，并维持了较高的利润率。我们依然看好公司“旅游地产
”的开发模式。受制于调控环境，整个行业业绩增速放缓，出于谨慎考虑，我们分别
对公司2012-14年业绩预期分别下调6.3%、10.0%和14.8%至0.53元、0.65元和0.80元
，维持7.45元的目标价，相当于14.2倍2012年市盈率和2012年NAV15%的折让，维持买
入评级。
推 荐——中金公司:销售加速，业绩稳定增长【2012-10-22】
我们维持公司2012/2013年盈利预测为每股0.47元及0.53元，目前股价对应2012、201
3年市盈率分别为12.5倍和11.1倍，对2013年净资产值有22%折让，公司估值已经具备
吸引力，我们中长期看好公司“旅游地产”的商业发展模式，维持“推荐”评级。
买 入——群益证券(香港):前三季度业绩符合预期，未来增长基本锁定【2012-10-22】
综合研判，随着公司房地产项目结转增加以及武汉欢乐谷、云南华侨城将投入运营并
我们预计公司2012年、2013年全年净利润分别为34亿元和38.5亿元，YOY分别增长9.7
%和10.4%，EPS分别为0.48元和0.53元；股价对应2012年及2013年估值分别为12.3倍
及11.2倍，PB2.1倍，NAV折让约34%，鉴于公司旅游业务收入占比将逐步提升带动公
司估值重心上移，目前估值偏低，继续给予买入的投资建议。
买 入——海通证券:销售好转，为扩张奠定基础【2012-10-22】
（1）我们维持2012-14EPS0.52、0.65、0.78元的预测，目前12-13PE仅11、9倍。（2
）我们一贯认为：公司创造的是品质生活，12PE11倍，严重低估！维持“买入”，按
12PE15倍，6个月目标价7.8元。（3）可能的催化剂：欢乐海岸/文化科技/演艺/儿童
体验等业态，与环球影城合作进展，再融资政策调整。
增 持——申银万国:预收款及现金大幅增长，旅游业务进入扩张期【2012-10-22】
我们预计公司2012-2014年EPS为0.46/0.59/0.70元，对应市盈率12X/10X/8X。公司RN
AV（地产旅游）为10.9元，折价幅度大为49%，维持“增持”评级。由于年初公司预
收款较少，尽管房地产销售大幅增长，2012年公司业绩能否超预期将依赖于公司房地
产的结算进度。
买 入——海通证券:落户福州，迈开二线城市扩张步伐【2012-10-19】
维持“买入”及7.8元目标价：（1）我们维持2012-14EPS0.52、0.65、0.78元的预测
，目前12-13PE仅10.6、8.5倍。（2）我们一贯认为：公司创造的是品质生活，12PE1
1倍，严重低估！维持“买入”，按12PE15倍，6个月目标价7.8元。（3）可能的催化
剂：欢乐海岸/文化科技/演艺/儿童体验等业态，与环球影城合作进展，再融资政策
调整。
买 入——海通证券:现金流改善，扩张重启【2012-10-11】
（1）我们维持2012-14EPS0.52、0.65、0.78元的预测，目前12-13PE仅10.6、8.5倍
；（2）我们一贯认为：公司创造的是品质生活，按地产公司估值，是严重低估的，
维持“买入”，按12PE15倍，6个月目标价7.8元。；（3）可能的催化剂：异地扩张
提速，欢乐海岸/文化科技/演艺/儿童体验等业态，苏河湾项目进展，再融资等政策
的调整。
增 持——国泰君安:进军大鹏新区，旅游版图再下一城【2012-10-11】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.54、0.68元公司“地产旅游文
化”模式在A股具稀缺性，行业门槛高，而自身产品可复制性强，同时未来深耕衍生
文化产业，发展空间巨大。每股RNAV14.5元，现股价大幅折61%，估值具安全边际，
目标价9.23元，对应12年PE17倍，维持增持评级。
买 入——海通证券:融资渠道拓宽，文化旅游领域新突破【2012-08-22】
（1）我们维持2012-14EPS0.52、0.65、0.78元的预测，目前12-13PE仅10.6、8.5倍
；（2）我们一贯认为：公司创造的是品质生活，按地产公司估值，是严重低估的，
维持“买入”，按12PE15倍，6个月目标价7.8元。；（3）可能的催化剂：异地扩张
提速，欢乐海岸/文化科技/演艺/儿童体验等业态，苏河湾项目进展，再融资等政策
的调整。
增 持——申银万国:受制于较高销售费用和财务费用，下调2012年盈利预测至0.46元【2012-08-21】
由于房产市场持续调整以及公司新园区持续推进，公司财务状况难有大的改观，下半
年业绩仍将受到高销售费用和财务费用的负面影响，故下调2012-2014年盈利预测至0
.46/0.59/0.70元，对应市盈率12X/10X/8X。公司RNAV（地产旅游）为10.9元，折价
幅度大为49%，维持“增持”评级。
买 入——中银国际:期间费用上涨业绩小降，改善需求入市销售靓丽【2012-08-21】
我们维持公司2012-13年业绩预期为0.56和0.72元，以及7.45元的目标价，相当于13.
3倍2012年市盈率和2012年NAV20%的折让，维持买入评级。
增 持——国泰君安:独特模式奠定优势、下半年可售大增【2012-08-21】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.54、0.68元。公司未来深耕旅
游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV14.5元，现股价大幅折61%，目标价9.2
3元，对应12年PE17倍，增持。
推 荐——中金公司:上半年盈利小降，爆发还待金秋【2012-08-21】
我们维持公司2012年盈利预测为每股0.47元，2013年盈利预测为每股0.53元；公司股
价对应2012、2013年市盈率分别为11.8倍和10.6倍，对2013年净资产值有26%折让。
我们在中长期看好公司“旅游地产”的开发模式，维持“推荐”评级。
增 持——山西证券:房地产拖累业绩，旅游文化业保持高增长态势【2012-08-21】
我们认为，公司地产面临去库存挑战，房地产受调控影响较大，但旅游文化将继续保
持高增长态势。如果房地产继续调控，公司的净利率水平将继续呈现下降趋势，我们
给公司2012年每股收益在0.40元，2013年为0.46元，2014年为0.51元，公司目前股价
在5.61元左右，对应PE为14、12和11倍，公司PE目前稍高于房地产板块13.67倍（TTM
，整体法）的估值水平，但远远低于餐饮旅游板块34.81倍（TTM，整体法）的估值水
平。公司存在挑战也存在机遇，有着良好的经营模式，虽然公司短期存在一定的融资
需求和资金压力，但长期我们还是看好。继续维持公司“增持”评级。
推 荐——东兴证券:旅游业务增长好，地产释放可期待【2012-08-20】
我们认为调控下拥有综合运营能力的公司将有更大成长空间，公司“旅游地产”的华
侨城模式具有很大的发展优势。公司深入推进文化产业新业务创新发展，今年文化产
业新业务格局有可能实现新的突破；房地产市场在回暖，下半年改善型市场将释放，
公司的商品销售将加速。我们预计公司2012年至2014年的销售收入分别达195.94亿元
、230.01亿元和269.24亿元，摊薄后的每股收益分别为0.51元、0.62元和0.71元，对
应的PE分别为10.95、9.13和7.85。我们给予六个月的目标价为7.32元，维持“推荐
”的投资评级。
卖 出——北京高华:业绩符合预期；政策导向将持续抑制其房地产投资需求【2012-08-20】
公司总体经营进展符合预期，我们维持2012-14年每股盈利预测基本不变。我们维持
卖出评级，并微调12个月目标价格至人民币4.70元（原为4.74元），仍较2012年底净
资产价值折让50%。我们认为公司侧重于投资需求的产品将持续面临较强的政策风险
，目前该股的估值溢价并不合理。我们的2012-13年每股盈利预测较万得市场预测低1
3%/25%。该股当前股价较2012年底预期净资产价值折让41%，对应的2012年预期市盈
率为12.7倍，而A股同业均值分别折让51%和8.7倍。风险：政策意外放松推动预售好
于预期。
推 荐——华创证券:地产收入增速低，文化旅游板块增长强劲【2012-08-20】
基于对公司业务的综合考虑，我们仍然维持此前的业绩预测，预计2012年-2014年公
司EPS分别为0.50元、0.57元和0.66元。目前股价对应的动态PE分别为11.2倍、9.8倍
和8.5倍。虽然短期内业绩受限于地产项目销售，但文化旅游产业的强劲增长将会起
到有益的补充。估值将伴随着文化旅游板块比重逐渐增大而提升，维持公司“推荐”
评级，建议长期持有该公司。
推 荐——银河证券:销售提速 文化产业多点开花【2012-08-20】
2012年，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为133万平方米，计
划可售面积为153万平方米，2012年7-9月将是公司集中推盘时期，短期业绩催化剂明
显，给予“推荐”评级。
推 荐——长江证券:新项目促业绩增长，“旅游倍增”逐步推进【2012-08-20】
公司旅游综合稳步发展，房产项目销售火爆，并积极拓展文化产业，预计2012-2014
年EPS分别为0.64元、0.76元和0.93元，对应的PE分别为9倍、7倍和6倍，我们给予公
司“推荐”评级。
推 荐——银河证券:创新文化发展模式，催生地产价值跃升【2012-08-13】
我们预测公司2012-2014年营业收入分别为206亿元、255亿元和317亿元，净利润水平
分别为38.9亿元、46.6亿元和54.7亿元，EPS分别为0.54元、0.64元和0.75元，对应P
E水平为10.7倍、9倍和7.6倍。
买 入——海通证券:业绩底已现，迎来买入良机【2012-07-26】
我们在今年的2月3日及3月20日连续提示买入机会。如今中报业绩的消极部分已被市
场消化，买入机会再次来临。我们预计12-14EPS0.52、0.65、0.78元，2012、13PE分
别为11.7、9.4倍，与地产估值水平相当。我们重申：当公司按地产估值时，股价是
安全的。维持“买入”评级，按12PE15倍，6个月目标价7.8元。
买 入——中银国际:营收增长业绩小幅下滑，高端房热销助力公司销售表现【2012-07-26】
我们维持公司2012-13年业绩预期为0.56和0.72元，以及7.45元的目标价，相当于13.
3倍2012年市盈率和2012年NAV20%的折让，维持买入评级。
增 持——国泰君安:纯水岸热销、欢乐海岸模式可持续复制【2012-07-11】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.54、0.68元。公司未来深耕旅
游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV14.5元，维持目标价9.23元，增持并重
点推荐。
增 持——国泰君安:多重爆发、享受地产和旅游的双提升【2012-07-05】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.54、0.68元。公司未来深耕旅
游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV14.5元，现股价大幅折57%，目标价9.2
3元，对应12年PE17倍，增持。
增 持——申银万国:“主题公园+地产”模式翘楚，业态与融资创新推动公司快速周转【2012-06-19】
1）公司是“主题公园地产”模式翘楚，自2009年重组以来商业模式明确，目前处于
规模扩张和模式复制阶段，我们认为公司主题公园业态创新、融资模式创新及快速销
售将是公司未来主要亮点；2）一线房地产市场的强势复苏，国内主题公园强劲需求
将持续推动公司业绩成长，我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.50元、0.65元、0.
75元，三年复合增长率19.5%。3）公司地产业务RNAV为8.9元，主题公园业务FCFF为1
.7元，公司资产价值应为10.6元，综合考虑公司的PE相对估值，我们认为公司的合理
价值为8-10元，给予公司目标价8.5元，有29%的上涨空间，维持“增持”评级。
增 持——国泰君安:价值低估、销售火热、可售量持续大增【2012-06-11】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.70、0.88元。公司未来深耕旅
游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV14.5元，现股价大幅折57%，目标价12
元，对应12年PE17倍，增持。
增 持——财通证券:以旅游景区为载体，向文化产业上下游延伸【2012-05-21】
我们预计12年、13、14年公司每股收益分别为0.68、0.80、0.95元、股价对应12、13
、14年市盈率分别为10.9X、9.3X、7.8X。目前的估值未充分反映公司文化旅游产业
的价值。由于公司在售项目中高端产品占比较高，90%以上分布在限购地区，短期看
今年销售将受到房地产调控的冲击。但长期看，公司作为国内为数不多的以文化产业
为主业的国有控股企业，在“十二五”国家推动文化产业发展的背景下，具有较大的
成长空间，其“旅游地产”的盈利模式在A股上市公司中具备独创性。我们给予公司
“增持”的评级。
强烈推荐——民生证券:费用拖累短期业绩，都市旅游长期看好【2012-04-23】
总体来看，都市休闲娱乐的前景极为广阔，公司旅游业务外延和内涵式增长确定。预
计未来两年公司的业绩分别为0.7和0.81元。对应目前的股价，分别为10.6倍和9倍的
PE，仅相当于地产板块的一般估值，公司作为旅游行业为数不多的央企，向文化旅游
行业拓展将得到相关政策的大力扶持，维持公司“强烈推荐”评级。
推 荐——中金公司:蛰伏待春【2012-04-23】
我们维持公司2012年盈利预测为每股0.62元，2013年盈利预测为每股0.69元；公司股
价对应2012、2013年市盈率分别为12.1倍和10.8倍，对2012年净资产值有24%折让。
我们在中长期看好公司“旅游地产”的开发模式，但公司短期业绩锁定性并不强，其
产品受限购影响较大，暂维持“推荐”评级。
增 持——国泰君安:武汉欢乐谷开业，游客接待能力持续提升【2012-04-23】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.70、0.88元。公司未来深耕旅
游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV18.9元，现股价大幅折61%，目标价12
元，对应12年PE17倍，增持。
推 荐——华创证券:地产板块估值安全，旅游文化成长可期【2012-04-07】
预计2012-2014年公司EPS分别为0.67元、0.77元和0.90元，目前股价对应的动态PE分
别为10.82倍、9.42倍和8.06倍。目前公司估值仅体现为地产行业估值，对于公司的
文化、旅游板块没有给予合理定价，公司价值被严重低估。我们认为，伴随着公司诸
多文化、旅游产业项目的推进，公司估值将会被合理修复，给予公司“推荐”评级。
增 持——国泰君安:业绩稳定，财务安全，文化产业成长可待【2012-04-03】
预计12、13年净利润39.0、49.5亿，对应EPS分别为0.70、0.88元。公司未来深耕旅
游及衍生文化产业，发展空间巨大。每股RNAV18.9元，股价大幅折价63%，目标价12
元，对应12年PE17倍，增持。
增 持——山西证券:地产面临去库存挑战，旅游存在发展机遇【2012-03-26】
我们认为，公司地产面临去库存挑战，旅游存在发展机遇。根据wind18家机构盈利预
测统计，公司2012年每股收益平均值在0.67元左右。公司目前股价在7元左右，对应P
E为10.44，公司PE目前低于房地产板块13.56倍（TTM，整体法）的估值水平，更远远
低于餐饮旅游板块25.06倍（TTM，整体法）的估值水平。公司存在挑战也存在机遇，
有着良好的经营模式，我们认为公司短期存在一定的融资需求和资金压力，综合考虑
，可以考虑在7元以下买入，目前暂给“增持”评级。
买 入——海通证券:文化旅游航母浮出水面【2012-03-20】
我们预计2012-2014EPS分别为0.71、0.83、0.95元。我们继续维持“买入”评级，及
10元的目标价，对应12PE14倍。
推 荐——中金公司:缓步前行，还待春天【2012-03-19】
由于公司预收账款锁定程度较低，加之东部区域中高端住宅市场面临调整压力，我们
小幅下调公司2012年盈利预测至每股0.62元，并引入2013年盈利预测为每股0.69元，
并下调2012年NAV至每股9.8元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为11.6倍和10
.4倍，对2012年净资产值有27%折让。公司估值不便宜，但我们在中长期看好公司“
旅游地产”的开发模式，暂维持“推荐”评级。
买 入——中银国际:业绩低于预期，期待2012年开拔驰骋【2012-03-19】
鉴于行业调控的影响，我们下调公司2012-13年业绩预期至0.729和0.940元，同时由
于近期板块估值的上移，我们将公司目标价由8.13元上调至9.08元，相当于12.5倍20
12年市盈率和2012年NAV25%的折让，重申买入评级。
推 荐——华泰证券:地产收入平稳增长，旅游接客量创新高【2012-03-19】
我们看好公司旅游地产的发展模式，预计公司2012-2014年营业收入分别为212、257
、316亿元，EPS分别为0.64、0.77、0.97元，对应目前股价，PE分别为11.17、9.27
、7.37倍，维持“推荐”评级。
增 持——天相投顾:文化传媒业发展优势得天独厚【2012-03-19】
我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.65元、0.80元，按最新收盘价格测算
，对应动态市盈率分别为11倍、9倍。给予“增持”的投资评级。
增 持——华泰联合:有保有放，谋求旅游业务发展【2012-03-19】
预计2012－2014年EPS分别为0.67、0.81、0.92元（其中旅游业务分别贡献0.16、0.1
9和0.22元），对应PE为10.6、8.8、7.8倍。维持增持评级。
增 持——西南证券:短期表现不佳，长期潜力巨大【2012-03-19】
预计公司2012至2014年的EPS分别为0.68元、0.82元和1.03元，对应动态市盈率为13
倍、11倍和8倍，给予“增持”的投资评级。
买 入——广发证券:盈利模式转型中【2012-03-18】
依据我们预测，2012-2013年公司将分别实现净利润35.14和39.84亿元，实现每股收
益（摊薄后）0.48和0.55元。2012年公司净利润将同比增长10.6%，业绩增速将提升
。考虑到公司盈利模式的转型，高周转项目的推盘以及公司盈利增速将稳步提升，给
予公司“买入”评级。
强烈推荐——民生证券:深入旅游开发，第四代主题公园引领市场【2012-02-27】
预计公司2012、2013年每股业绩分别为0.7和0.82元。预计旅游酒店类业务贡献业绩
在0.1元左右，由于公司独特的经营模式，旅游酒店的业绩体现不充分，按照30倍市
盈率估值约为3元钱，地产按照15倍PE价值9元钱，公司目标价在12元左右。与目前公
司二级市场价格相比，有较大的上涨空间。公司强大的资源优势和旅游需求的精确把
握，首次给予公司“强烈推荐”评级。
强烈推荐——平安证券:业绩小幅增长，低于预期【2012-02-09】
我们下调对于公司的盈利预测：预计公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.57、0.6
6、0.78元，净利润年均复合增速为13%，最新收盘价对应的PE分别为12.8、11.2和9.
5倍；根据测算，公司2011年底的每股RNAV值为10.3元，最新股价相对于NAV折让29%
。我们对于侨城的推荐并不是基于其业绩的高增长，估值中枢的提升才是我们主要的
推荐逻辑；所以，尽管业绩低于预期，但是我们依然看好业务结构优化驱动的估值中
枢提升所带来的投资机会，维持“强烈推荐”的评级，目标价9元。
强烈推荐——招商证券:旅游综合收入盈利超预期【2012-02-06】
给予强烈推荐-A的投资评价，目标价格为8.5-10元。我们预测11-12年的EPS为0.65元
和0.84元，最新收盘价对应11PE为12倍，持续看好增长稳舰抗跌能力强的旅游龙头企
业华侨城的发展前景。
买 入——海通证券:集团连续增持凸显信心【2012-02-03】
我们预计2011-2013EPS分别为0.62、0.80、0.95元。维持“买入”评级，维持10元的
目标价。
增 持——华泰联合:三次增持，底气十足【2012-02-03】
公司2011年地产销售额约为163亿元，同比增长19.9%，旅游接待人数约为2300万人次
，同比增长15.5%。预计2011-2012年的EPS分别为0.63、.76元，其中旅游业务分别贡
献0.14和0.16元，对应PE为12x和10x，维持增持评级。
增 持——国泰君安:新增新业务及发展部，突出发展文化产业【2011-11-17】
维持公司11、12年0.80元、1.04元的EPS预测，RNAV维持18.91元测算,目标价12元，
维持增持评级。
增 持——国泰君安:文化产业优秀标的，大股东增持坚市场信心【2011-10-27】
预计公司2011-2012年EPS0.80、1.05元，其中旅游酒店等非地产业务贡献EPS0.10元
，地产业务贡献EPS0.70元。目前股价较RNAV折价68%。“十二五”将大力发展文化产
业，公司大旅游平台衍生产业价值空间将打开，维持增持评级，目标价12元。
增 持——山西证券:公司股价下跌空间不大【2011-10-26】
我们预计公司2011年至2013年的每股收益分别为0.67元、0.85元和1.02元，对应的PE
分别为8.97、7.19和6.00。我们认为虽然公司房地产为主要利润来源，而房地产目前
受到调控，但公司独特的“旅游地产”模式加上正往“旅游商业”转型，公司未来成
长性比较明显，公司目前估值又偏低，我们看好公司的未来发展，给予公司“增持”
评级。
谨慎推荐——长江证券:三季度地产结算稳定综合业绩【2011-10-24】
2011年10月22日深圳华侨城股份有限公司发布第三季度报告，报告内容显示公司1-9
月份共实现营业收入89.51亿元，同比增长9.3%，归属公司净利润15.14亿元，同比下
滑8.45%。前三季度经营增收不增利，是由公司经营毛利降低以及投资收益较上年同
期减少所致。
推 荐——平安证券:压力渐显【2011-10-24】
我们认为，公司未来的销售以及回款将面临较大的压力，下调未来三年盈利预测至0.
67、0.84和1.05元，最新收盘价对应的PE分别为9.1、7.2和5.8倍，下调评级至“推
荐”。
增 持——华泰联合:销售增长可期，负债仍处高位【2011-10-24】
维持对公司2011-2012年EPS为0..67元、0.83元的预测，对应PE为9.6X和7.8X，维持
增持评级。
买 入——中银国际:逆境销售靓丽，非地产业务未来可期【2011-10-24】
我们维持公司2011-12年业绩预期为0.66和0.82元，但由于近期板块估值的下移，我
们将公司目标价由9.22元下调至8.13元，相当于12.3倍2011年市盈率和2011年NAV35%
的折让，重申买入评级。
推 荐——东兴证券:业绩平稳，释放仍有能力【2011-10-23】
我们预计公司2011年至2013年摊薄后的每股收益分别为0.68元、0.84元和1.01元，对
应的PE分别为8.96、7.20和6.00，按11年业绩15倍PE，我们给予六个月的目标价为10
.20元，维持“推荐”的投资评级。
增 持——国泰君安:与日本环球影响签署谅解备忘录点评：民族企业迈向全球巨头的大门即将开启【2011-09-16】
维持RNAV18.9元、11-12年0.80、1.01元EPS预测。维持9月2日公司深度研究报告《标
杆研究：大旅游平台及其衍生产业价值》的推荐逻辑、前景展望和结论，6个月目标
价12元，12个月目标价18元，维持增持评级。
强烈推荐——平安证券:地产提供安全边际，旅游提升估值中枢【2011-09-13】
我们预测，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.72、0.90、1.11元，最新收盘价
对应的PE分别为10.2、8.1、6.6倍；根据测算，公司2011年底的每股RNAV值为12.4元
，相对于股价折让41%。我们认为，公司价值被明显低估，给予“强烈推荐”的评级
。
买 入——中银国际:西学中用，提升文化旅游领先地位【2011-09-09】
我们维持公司2011-12年业绩预期0.66和0.82元，保持目标价格9.22元，相当于13.9
倍2011年市盈率和2011年NAV44%的折让，重申买入评级。
推 荐——长江证券:联手国际主题娱乐巨头逐步实现旅游收入倍增计划【2011-09-09】
随着旅游收入倍增计划的逐步落实，旅游业务的收入在公司主营业务中的比重逐步提
升，公司估值将向旅游行业偏移，同时我们非常看好此次与日本环球影城合作前景，
继续维持华侨城“推荐”评级。
增 持——华泰联合:以长补短，内涵增长【2011-09-08】
我们预测今明两年EPS分别为0.67、0.83元，对应PE为11、9倍。其中旅游业务贡献分
别贡献0.13元和0.15元。维持增持评级。
买 入——海通证券:牵手环球影城，谋求经营能力大跨越【2011-09-08】
我们依然坚定认为，华侨城是品质生活的缔造者，是我国文化旅游产业的龙头。此次
牵手日本环球影城，有助于提升公司经营管理水平，更好实现“主题公园收入倍增计
划”；市场的信心将增强，估值将提升。没有理由不看好公司的未来，继续建议买入
。维持11-13EPS0.65、0.90、1.23元；按11PE15倍，短期目标价10元，若市场氛围转
好，年底可看12PE15倍，目标价13.5元。
增 持——国泰君安:标杆研究：大旅游平台及其衍生产业价值【2011-09-02】
预计2011-2012年EPS0.80、1.01元。其中旅游酒店等非地产业务贡献EPS0.10元，主
题公园的衍生产业——地产业务贡献EPS0.70元。给予6个月目标价12元，对应10年15
倍；12个月目标价18元，增持评级。
增 持——华泰联合:可结算资源不足致业绩下滑【2011-08-22】
由于地方政府对高端项目预售证发放时间的普遍延后，我们下调公司2011年盈利预测
0.05元至0.67元，目前包括纯水岸九期在内的预售款已覆盖我们对下调后的全年地产
业务预测收入的83%。下调2012年EPS预测为0.83元，对应PE分别为11X和9X。公司每
股NAV12.4元，股价折价率40%。维持对公司的增持评级。
买 入——广发证券:推盘加快，盈利将改善【2011-08-22】
我们预计公司2011、2012年分别实现收入195.82和252.42亿元，净利润38.13和49.99
亿元，同比增长25.4%和31.1%，对应EPS分别为0.68和0.89元。考虑到深圳大运会的
举办对公司旅游业务的推动，旅游产业链的不断延伸，下半年推盘速度的加快，以及
公司盈利模式充分分享旅游外部性，维持公司“买入”评级。
增 持——西南证券:旅游业务暂时回落，长期前景依然看好【2011-08-22】
预计公司2011-2013年每股收益分别为0.65元、0.82元和1.00元，对应的市盈率分别
为15倍、12倍和9倍，维持“增持”投资评级。
推 荐——长江证券:行业龙头受益主题公园新政，新业态助推公司发展【2011-08-22】
上半年公司全力推进文化演艺资源整合，已取得了阶段性成果，下半年公司将继续推
进文化演艺整合工作。文化演艺是公司社会影响力巨大的业务，也是国家重点支持的
发展领域。公司将在全力推进整合工作的同时，重点提升其市场化运作能力，力争实
现2012年文化演艺业务独立运营。
买 入——海通证券:全年业绩增长无忧【2011-08-22】
维持11-13EPS0.65、0.90、1.23元；按11PE15倍，短期目标价10元，若市场氛围转好
，年底可看12PE15倍，目标价13.5元；继续维持“买入”评级。
卖 出——北京高华:业绩符合预期：预售/盈利前景依然较为疲弱【2011-08-22】
此外我们维持2011－2013年每股盈利预测，我们的预测较万得市场预测低17%/37%/48
%。我们略微调整了12个月目标价格至人民币6.40元，仍较2011年底净资产价值折让4
0%。该股当前股价较2011年底预期净资产价值折让31%，对应的2011年预期市盈率为1
3倍，而A股同业均值分别为折让51%和11倍。
买 入——中银国际:下半年可售量充足【2011-08-22】
我们微调了公司2011-12年的盈利预测2-3%至0.66和0.82元，重申买入评级。
推 荐——中金公司:游客接待量稳定，房地产结算下滑【2011-08-21】
我们维持公司2011/2012年每股0.66元和0.85元的盈利预测。目前公司股价对应2011
、2012年市盈率分别为11.3倍和8.8倍，对2012年净资产值有42%的折让。我们认为，
公司房地产销售收入将在下半年反弹，旅游业务收入可稳定增长，我们维持“推荐”
评级。
增 持——华泰联合:将提高行业进入门槛【2011-08-17】
维持对公司的增持评级。
买 入——海通证券:政策无碍公司发展【2011-08-17】
我们依然坚定认为，华侨城是品质生活的缔造者，是我国文化旅游产业的龙头，按地
产估值严重低估公司的价值。维持11-13EPS0.65、0.90、1.23元；按11PE15倍，短期
目标价10元，若市场氛围转好，年底可看12PE15倍，目标价13.5元；继续维持“买入
”评级。
推 荐——长江证券:文化旅游旗舰续写成长日记【2011-08-11】
公司NAV估值17元，目前价位仅为7.75，相对折价54.7%，预计2011~2013年EPS为0.64
、0.84和1.09，对应PE分别为12.1倍、9.2倍和7.1倍，我们维持“推荐”评级。
买 入——海通证券:东风将至【2011-07-29】
我们预计公司11-13EPS0.65、0.90、1.23元，按11PE15倍，短期目标价10元，若市场
氛围转好，年底可看12PE15倍，目标价13.5元；继续维持“买入”评级。
买 入——国金证券:旅游地产综合开发的航空母舰【2011-07-27】
预计公司11-12年EPS为0.66、0.83元，市盈率11.7和9.3倍。其中11年地产、旅游和
酒店对每股收益的贡献分别为0.52、0.11、0.03元，分别赋予其12、25和20倍市盈率
，合理价格9.53元；而公司NAV为11.3元，折价32%，绝对估值角度安全边际也足够，
并且公司通过股权激励实现了国企的资源优势与民企激励机制的完美结合，在同行业
中竞争力更为突出，建议买入。
增 持——天相投顾:2011年主题，去化【2011-06-07】
我们预计公司2011年、2012年每股收益分别为0.72元、1.05元，相对目前股价7.5元
，对应的市盈率分别为10倍、7倍，维持增持评级。
推 荐——中金公司:期内结算较少，业绩同比下滑【2011-05-03】
我们维持公司2011/2012年每股0.66元和0.85元的盈利预测。目前公司股价对应11、1
2年市盈率分别为12.4倍和9.6倍，对11年净资产值有44%的折让。我们认为，在独特
的“旅游＋地产”商业模式下，公司旅游业务业绩增长进入加速期，地产业务高毛利
可持续，我们维持“推荐”评级。
增 持——华泰联合:旅游如期增长，地产静待花开【2011-05-03】
鉴于旅游业务的稳步增长及地产业务的推盘高峰。维持对公司2011-2012年总营业收
入分别为212亿元、288亿元，对应的EPS为0.72元、0.91元的预测，对应PE为11X和9X
，维持增持评级。
买 入——广发证券:下半年房产项目将加快推盘【2011-05-03】
考虑到房地产调控持续以及2011年公司开工及推盘速度有可能加快，我们预计公司20
11、2012年分别实现营业收入195.82和252.42亿元，净利润39.81和50.02亿元，同比
增长31%和25.6%，对应EPS分别为0.71和0.89元。考虑到深圳大运会的举办对公司旅
游业务的推动，下半年推盘速度的加快以及公司盈利模式充分分享旅游外部性，维持
公司“买入”评级。
增 持——天相投顾:旅游业务稳定增长【2011-04-30】
我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.75元和0.93元，按公司最近收盘价
为8.16元，对应的动态市盈率分别为11倍、9倍。维持“增持”的投资评级。
增 持——华泰联合:外延与内涵增长双驱动【2011-04-22】
我们预测公司2011-2013年总营业收入分别为212亿元、288亿元与372亿元，对应的EP
S为0.72元、0.91元与1.16元。我们认为地产业务合理估值倍数为10-12X，旅游和酒
店合理PE为25-30X，按此测算公司合理价值应为9.2-11.1元。我们测算公司NAV为13.
7元/股，目前股价相对NAV折让39%，具备足够的安全边际。维持增持评级。
买 入——广发证券:盈利模式转型，充分分享旅游外部性【2011-03-09】
我们预计公司2011、2012年实现营业收入195.82和252.42亿元，净利润39.81和50.02
亿元，同比增长31%和26%。按原股本测算，对应EPS分别为1.28和1.61元。再考虑到
旅游业务对公司业绩贡献度将提升，同时，公司盈利模式充分分享旅游外部性，依照
原股本，公司合理目标价为18元，给予买入评级。
增 持——华泰联合:稳步向前【2011-03-08】
预计公司2011及2012年EPS为1.29和1.79元，对应PE为11.3X及8.1X，公司地产业务资
产质量优良，旅游业务提升估值弹性空间，维持公司增持评级。
买 入——山西证券:欲打造中国文化演艺的航空母舰【2011-03-08】
我们认为公司在创新求变中将继续高速成长，不能把公司作为单纯的房地产企业来看
，而应该是把两者有机的结合起来，尤其是未来，把更多的文化演艺元素融入到公司
的估值体系来看公司，公司目前估值比较偏低，我们看好公司长期投资价值，尤其是
看好公司做强做大文化演艺业的前景，我们将继续维持公司“买入”评级。深度报告
随后推出。
推 荐——国元证券:旅游业如期增长，地产超预期【2011-03-07】
2010年公司实现营业收入173亿元，同比增长58.05%，归属母公司所有者净利润30亿
元，同比增长78.21%，基本每股收益0.98元。分配预案为每10股送5股，转增3股，并
且每10股发放现金红利0.6元。预计公司2011/2012年实现每股收益1.18元、1.64元，
目前股价14.51元，动态PE12X、9X，我们看好公司“旅游地产”的发展模式，相关业
务协同效应将进一步提升盈利能力，维持“推荐”评级。
增 持——西南证券:旅游地产让公司避开调控压力【2011-03-05】
预计公司2011-2013年每股收益分别为1.22元、1.53元和1.91元，对应的市盈率分别
为15倍、12倍和9倍，维持“增持”投资评级。
买 入——山西证券:靓丽年报主要来源于房地产利润【2011-03-05】
公司2010年实行10送5转3派0.6的分红政策，房地产市场2011年PE我们给予估值水平
为14倍，2011年公司房地产实现利润如果与2010年持平并有所增长前提下，房地产合
理价值应为13元左右，旅游业给予2011年PE为40倍，2011年旅游业合理市场价值应为
5元左右，我们认为公司目前合理价值应为18元左右，公司目前股价为14元左右。虽
然公司房地产为主要利润来源，而房地产目前受到调控，但公司独特的“旅游地产”
模式加上正往“旅游商业”转型，公司未来成长性比较明显，公司目前估值又偏低，
我们看好公司的未来发展，给予公司“买入”评级。
推 荐——长江证券:高成长铸造主题旅游旗舰【2011-03-05】
我们认为公司有以下看点：1:、充裕的现金流保证公司拓展以旅游为核心的成片综合
项目。2、整合现有演艺资源，打造响亮演艺品牌。3、在建项目、规划中项目、潜在
项目，拓展步伐仍在继续。4、动漫、传媒、数字娱乐，逐步延伸产业链条。维持推
荐的投资评级。
买 入——中银国际:旅游地产业航母【2011-03-04】
鉴于公司旅游核心业务及房地产业务，我们上调了公司2011-12年的盈利预测13%至1.
22元和1.52元，重申买入评级。
买 入——海通证券:继续看好公司未来成长性【2011-03-04】
预计公司2011、2012年每股收益分别是1.31和1.76元，对应RNAV在18.13元左右。截
至3月3日，公司收盘于14.14元，对应2010年PE为14.42倍，2011PE为10.79倍。维持
对公司的“买入”评级。
推 荐——中金公司:主题旅游人次如期增长【2011-03-04】
我们维持公司2011/2012年每股1.18元和1.52元的盈利预测。目前公司股价对应11、1
2年市盈率分别为11.9倍和9.3倍，对11年净资产值有44%的折让。我们认为，在独特
的“旅游＋地产”商业模式下，公司旅游业务业绩增长进入加速期，地产业务高毛利
可持续，而估值具有明显吸引力，我们维持“推荐”评级。
买 入——广发证券:打造旅游行业和文化演艺业航空母舰【2011-03-04】
我们预计公司2011、2012年实现净利润39.90和50.68亿元，同比增长31.3%和27%。对
应EPS分别为1.28和1.63元。再考虑到旅游业务对公司业绩贡献度将提升，同时，公
司盈利模式充分分享旅游外部性，依照原股本，公司合理目标价为18元，给予买入评
级。
增 持——天相投顾:创下历史最好成绩【2011-03-04】
我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为1.36元和1.68元，按公司最近收盘价
为14.14元，对应的动态市盈率分别为10倍、8倍。维持“增持”的投资评级。
推 荐——银河证券:看好公司的旅游收入倍增计划【2011-03-03】
当前旅游行业2011年市盈率平均35倍，地产行业2011年平均市盈率10倍左右，公司当
前业绩仅仅反映了地产行业的估值水平，作为国内首屈一指的旅游股，华侨城A的估
值明显被低估，未来3-5年公司旅游收入倍增计划的实施也将大大提高公司的估值，
我们给予公司“推荐”投资评级，建议投资者逢低买入并持有。
推 荐——长江证券:高送转股助推主题娱乐巨擘【2011-03-03】
按照送转股本前计算，我们预计2011年和2012年每股收益分别为1.33元和1.69元，对
应PE分别为10.6倍和8.3倍，相对于旅游行业35.3倍和地产行业21.6倍的PE水平均处
于低位，我们维持“推荐”评级。
买 入——中银国际:2010年净利润同比增长77.5%【2011-03-02】
我们维持对公司的买入评级，暂时维持16.59元的目标价不变，并将在3月4日年报公
布后对公司进行进一步的分析。
推 荐——长江证券:旅游核心产业巩固主题公园行业龙头地位【2011-02-28】
我们预计2010年公司获得净利润28.41亿，每股收益0.91元，较上年增长65.45%。预
计11年和12年EPS分别为1.33元和1.69元。
推 荐——中金公司:跟随行业增长的龙头旅游地产公司【2011-02-01】
公司2011、2012年底NAV值分别为每股24.4元和25.4元，目前股价较2011年底NAV折让
50%；对应2011、2012年市盈率13.9倍及10.6倍。我们认为在公司独特的商业模式以
及行业的高成长性下，公司旅游业务增长潜力突出，酒店业务将逐步进入收获期，地
产业务高毛利率可持续。目前我们覆盖的A股地产上市公司平均PE13.9倍，旅游公司
平均PE41.3倍，相比之下，华侨城估值具有明显吸引力，我们首次覆盖予以“推荐”
评级。
增 持——华泰联合:绚丽绽放【2011-01-14】
根据公司今年在销售和业绩释放上的积极表现，上调公司近三年盈利预测至0.93元、
1.28元和1.84元。维持公司增持评级。
增 持——申银万国:兑现业绩提速，上调2010年和2011年业绩至0.9元和1.2元【2011-01-12】
2009年整合完毕之后，集团资源进一步向上市公司倾斜，且利益导向也趋向一致，主
动发展意愿提升明显。2010年1-9月公司累计投资支出较去年全年增长180%，公司净
负债率达到92%，显示公司扩张意愿和扩张支出的大幅增加。随着发展的提速，公司
业绩兑现能力也将进一步增强。预计2010年，2011年和2012年，公司房地产销售收入
分别为130亿，160亿和204亿。由于结算后滞，考虑每年约40亿左右的景区收入，预
计未来三年，公司主营业务收入分别159亿，202亿和250亿，EPS为0.9元，1.21元和1
.49元，较前期上调20%，对应PE为倍数为14倍，11倍和9倍，公司RNAV为18.9元，P/R
NAV为0.69，折价明显，维持增持评级，目标价16元。
推 荐——国元证券:“旅游、地产”继续发挥效益【2011-01-06】
2009年销售中，约60亿可在2010年结算，预计全年收入确认可达到100亿，加上旅游
酒店收入，全年营业收入超过130亿，10/11年可实现盈利26.94、36.73亿，每股收益
0.86、1.18元，其中地产贡献0.67、0.98元，给予地产业务15倍、酒店旅游30倍市盈
率，合理价值区间15.88-20.78元，公司旅游和地产的互补效应将进一步发挥，而高
端住宅及商业物业将逐步显现价值，看好中长期内发展，给予“推荐”评级。
增 持——申银万国:资源稳步释放，维持增持评级【2010-12-31】
我们认为，由于主题公园布局已经基本完成，公司基于原有模式加速获取低价土地资
源的能力有所减弱，但未来几年，公司已经获取的资源将逐步入市，从而带来销售收
入的快速增长。预计2010年，2011年和2012年，公司房地产销售收入分别为130亿，1
51亿和204亿。由于结算后滞，考虑每年约40亿左右的景区收入，预计未来三年，公
司主营业务收入分别130亿，167亿和190亿，EPS为0.8元，1.06元和1.25元，对应PE
为倍数为15倍，11倍和9倍，公司RNAV为18.9元，P/RNAV为0.63，折价明显，维持增
持评级。
买 入——湘财证券:酒店资产再下一城【2010-12-09】
公司未结算土地储备共有约1200万平米左右，其中权益储备1000万平米左右。我们预
计公司10～12年分别结算36万、64万和94万平米，实现收入91亿、145亿和177亿元。
我们预测公司10～12年的EPS分别为0.75元，1.15元和1.37元。12月25日公司股价11.
77元，对应PE分别为15.69X，10.23X和8.61X。公司RNAV为18.61元，对比RNAV折价明
显，房价下跌预期已充分反映。我们维持华侨城的买入评级，目标价维持17元。
买 入——中信证券:渐入佳境【2010-10-26】
我们看好公司旅游地产的短期盈利模式，更看好公司成为中国的迪斯尼的长期前景。
在极悲观的假设下（房价下跌20%），上调公司的盈利预测至10/11/12年EPS/0.80/1.
10/1.39元/股，对应股价16/12/9倍，NAV18.06元，目标价18.06元，维持“买入”评
级。
增 持——天相投顾:第三季度预售良好【2010-10-26】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.86元、1.14元和1.42元，按公司最
近收盘价为13.09元，对应的动态市盈率分别为15倍、11倍、9倍。维持“增持”的投
资评级。
买 入——广发证券:推盘速度有待加快【2010-10-26】
考虑到房地产调控持续以及四季度公司推盘速度有可能加快，我们预计公司2010、20
11年实现净利润23.7和30.24亿元，同比增长39%和27.6%,对应EPS分别为0.76和0.97
元。再考虑到公司分享土地红利、盈利能力突出以及旅游业务的持续扩张，给予买入
评级。
买 入——湘财证券:3季度销售情况较好，预收款增加明显【2010-10-26】
我们预测公司10～12年的EPS分别为0.75元，1.15元和1.37元。10月25日公司股价13.
09元，对应PE分别为17.45X，11.38X和9.58X。公司RNAV为17.18元，对比RNAV折价24
%。我们维持华侨城的买入评级，目标价维持17元。
增 持——华泰联合:华丽的转身【2010-10-25】
根据公司今年优异的销售情况以及较往年积极的业绩释放态度，上调公司10年业绩0.
05元至0.80元，预计公司今明两年EPS为0.80元、1.06元，对应PE16X，12X，维持公
司增持评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 120｜ ｜
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｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-04 ｜ 19650｜ 是 ｜
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｜ ｜公司拟在2014年与华侨城集团及其子公司和联营公司进行采购商｜
｜ ｜品、接受劳务、提供劳务、销售水电、销售纸包装产品等方面的｜
｜ ｜日常性关联交易，预计总金额19,650万元。公司上年度同类日常｜
｜ ｜性关联交易实际发生金额为人民币11,506万元。20140404：股东｜
｜ ｜大会通过 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-04 ｜ 2250000｜ 是 ｜
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｜ ｜（一）交易内容:根据公司战略规划、经营计划和财务预算，为 ｜
｜ ｜满足业务发展资金需求，公司2014-2015年度拟向华侨城集团公 ｜
｜ ｜司申请连同以前年度不超过225亿元的委托贷款额度,借款利率不｜
｜ ｜高于公司同期向金融机构借款的利率（以下简称“委托贷款事项｜
｜ ｜”）。（二）关联关系：由于华侨城集团公司为公司控股股东，｜
｜ ｜根据《深圳证券交易所股票上市规则》第10.1.3条的规定，其为｜
｜ ｜公司关联法人。20140404：股东大会通过 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-03-13 ｜ 246931100｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2013-12-14 ｜ 226000000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
