📅 2025-12-18
❓ 投资者提问：
请问尊敬的董秘，管理层持股清仓了吗？减仓了吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司管理层的个人持股数量无变化。根据《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》的规定，高级管理人员如计划通过深交所集中竞价交易或者大宗交易方式转让股份的，应当在首次卖出前十五个交易日向深交所报告并披露减持计划，目前公司未收到任何高级管理人员告知有减持计划。
❓ 投资者提问：
目前Ai的应用大大提高行业效率，公司在这个方面在行业处于什么水平？是否起到了降低公司成本的作用？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略。目前在多个领域充分应用AI技术，在地产开发领域，已自主研发与应用智能BIM平台、AI审图、智能工地AI巡查；在物业服务领域，已发布“灵石+”产品，内部已构建出AI数字员工团队，覆盖客服接待、安防巡检等多业务场景；在物流仓储领域，通过“AI调度算法+机器人技术”成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例。关于各业务场景的具体落地应用案例，可进一步查阅公司定期报告。
❓ 投资者提问：
行业及公司阵痛是否可以度过，后面房地产市场是否还有机会？有没有其他行业的优秀力量愿意对万科施以援手，万科是否有去争取？腾讯，茅台，等现金流漂亮的公司。
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
尊敬的董秘，万科持有的普洛斯股权到底质押了没有？上一条回答您只是说了会计处理方式，但提的问题是到底质押了没有？请回答，谢谢
💬 董秘回复：
感谢您的关注。关于资产抵质押情况，公司会严格根据境内外上市规则履行公告义务。
❓ 投资者提问：
董秘:你好，请问三季报2089亿的其他应收款有没有排查完都是什么原因造成的，里面有多少会成为坏账，但凡能收回其中200亿，也不至于债务违约
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
董秘您好，住建部最近社评，直指深铁深圳国资等靠要，“关键是这些出险房企所在的地方，要按照市场化、法治化的原则和部署，胸中有大局，铁肩担责任，有力地去积极化解风险，不可在这些房企“三高”的时候享受其“世界500强”的光环和经济税收利好，而在其风险溢出的时刻“等靠要”、慢半拍或者“先质押拿走优质资产”，任由风险影响整体市场回稳的努力和给将来市场化解决问题设下障碍。”25年为什么不卖资产、不发reits
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度，已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产。业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约。此外，公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。有关公司项目大宗交易、业务优化与退出以及REITs方面的具体进展情况，您可进一步查阅公司定期报告。
❓ 投资者提问：
贵公司卖资产不够积极才导致12月展期的局面，请董秘回答一下，为什么卖资产不积极？现在资产出手周期本来就很长，从深铁提供第一笔钱开始，贵公司就没怎么卖过资产，卖的量太少，reits也不发
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司积极推进大宗资产交易工作，今年前三季度，已完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元，涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产。业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约。此外，公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。有关公司项目大宗交易、业务优化与退出以及REITs方面的具体进展情况，您可进一步查阅公司定期报告。
❓ 投资者提问：
董秘，您好！公司近年来资金较为紧张，在去年中金印力REITs发行后，是否还有继续推动其他资产发行REITs来获取资金？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道。公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金。有关公司在REITs和PRE-REITs方面的进展和计划，您可以进一步查阅公司半年度报告或者《2025年8月22日投资者关系活动记录表》的相关内容。
❓ 投资者提问：
公司会考虑释放一些积极的信号吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
从目前情况看，公司债转股进行债务重组是比较好的出路，拖下去不利，请问公司债转股政策上有障碍吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议，涉及公司的重大事项请以公司公告为准。
❓ 投资者提问：
尊敬的董秘你好, 2025三季度报P13页集团的营业外支持, 从2024年的14亿增长到23亿, 报表解释是滞纳金增加。 请问是哪些项目产生的滞纳金? 大头是哪个? 为什么增加这么多?
💬 董秘回复：
感谢您的关注。营业外支出主要包括违约金、滞纳金等支出，公司会根据相关项目的实际情况计提滞纳金。
❓ 投资者提问：
看公司网站，内外交流最近更新信息是2025年10月18日，之后不再有更新，是没有可以更新的信息了？还是士气不足，基本职责都不履行了，忘记了更新？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司正就官网“内外交流”等板块更新机制进行调整，再次感谢您的提醒。
❓ 投资者提问：
公司近两年亏损近千亿，同时递延所得税400多亿，以公司目前情况，这些亏损确认的递延所得税资产成立吗？符合谨慎性原则吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司根据有关项目或业务的具体情况，基于会计准则规定计提递延所得税资产，相关处理每年都经审计师审计。
❓ 投资者提问：
尊敬的董秘，请问一下近期22万科MTN004展期事件属于本年度计划安排还是非计划安排，此事项影响非常大为啥不正式自愿性公告？在此之前公司对20万科08行使提前赎回权，如果资金紧张为什么不放弃赎回权，合理安排资金避免违约？是否存在内幕知悉人员在此期间买卖股票及债券？是否存在利益输送？请公司正面回答，谢谢。
💬 董秘回复：
感谢您的关注。22万科MTN004中期票据展期事项已在银行间市场交易商协会网站公告。公司按照深交所相关规定履行对外披露义务，12月15日早间已在深交所披露相关提示性公告。您提到的公司债券附有发行人赎回选择权和投资者回售选择权，可以参考目前正在推进的21万科02公司债的处理。此外，公司内部有内幕信息管理制度并做了严格要求，监管部门长期以来也在严厉打击内幕交易。
❓ 投资者提问：
买万科的房子，可以打折吗？持股十万打九折，二十万打八五折，..老板把这个建议发布出去，看看市场会有什么巨变
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
如果贵司持有房产和项目价格继续下探30%,请问贵司有什么措施应对吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
碧桂园化债成功，同时也按规定定期公布了11月的合同销售数据。万科2025年11月的合同销售数据如何？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。有关公司的销售情况，请关注公司定期报告。
❓ 投资者提问：
万亿资产的公司，市净率才0.33，市值还不到600亿，流通值才480亿，就不怕再有人大举牌吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
外界传言万科港股做空比例已经超过了20%的限制，可能涉及违规，公司是否有注意到这个情况？如果没有，请问传言是否属实？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。香港的做空机制是交易所推出的一种交易机制，其交易属于投资者个人行为，同时卖空交易需遵循相关规则。
❓ 投资者提问：
国资为第一大股东的峨眉山提出持股500股以上的股东免门票，索道票，社会反应良好，股价也涨停，万科两年没给股东分红，股价也跌跌不休，是否考虑类似措施？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
公司三季报披露非流动负债中有应付债券115亿，未见有流动负债的应付债券，但据了解12月有20亿中期票据和57亿公开债到期，报表这样披露对吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。一年内到期的应付债券列示于财务报告资产负债表“一年内到期的非流动负债”科目。
❓ 投资者提问：
那点钱出来收购，维稳股价，增强投资信心。不然后期售楼部的产品消费者都没勇气下定，怕交付艰难！公司的征信崩塌产生恶性循环
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司一直以来把保交楼作为首要任务，前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质。
❓ 投资者提问：
亲爱的董秘，您好，最近万科A股票大幅下跌，给二级市场的投资者造成了重大损失，是公司出现了什么不可抗力事件吗？能否给相信万科能好起来的投资者一个解释？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。股价涨跌受多方面因素所影响，如行业政策、市场情绪、公司经营情况变化等。
❓ 投资者提问：
股价跌成这样，支持万科的股民损失惨重，大股东该出手回购了，让市场看到信心，股价自然就提升了。
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
请问贵公司，今年以来reits进度怎么样？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道。公司设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三支PRE-REITs基金，其中今年设立了租房租赁PRE-REIT。有关公司在REITs和PRE-REITs方面的进展和计划，您可以进一步查阅公司半年度报告以及《2025年8月22日投资者关系活动记录表》的相关内容。
❓ 投资者提问：
董秘你好 我是郁总忠实粉丝，在这里向我偶像郁亮问好，祝愿郁总身体健康，万事如意。 万科公司最近绯闻很多，股价债券都创新低，建议公司应该出个公告澄清一下。看到大股东以及管理层都在非常努力改革化险，作为小股东我也非常支持，也希望公司照顾下我们的情绪，出台点措施把股价稳定一下。谢谢
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
王石在任期间万科“不囤地、不捂盘、不拿地王”的稳健风格，推动公司从多元化转型为专注住宅开发的行业龙头。而王石离任后却又变为多元化、重资产？王石时代万科净负债率长期低于40%，而2025年三季度已达120%？曾经伟大的品牌，如今沦落如此？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司过去一些年的每年年报“致股东”部分有公司就行业、公司战略和发展的一些思考汇报，您从这些“致股东”中可以找到万科发展演变的底层逻辑。如2014年度报告的“致股东”，向股东汇报了公司认为中国住宅开发进入了白银时代，万科需要在未来的十年内基本完成新业务的探索和布局；2024年度报告的“致股东”则对公司目前现状的原因进行了剖析。
❓ 投资者提问：
董秘你好，万科是楼市风向标，万一万科出事将影响整个楼市，做为深圳国资委，应该要全力救住万科，为楼市回稳做份努力
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
深圳地铁为什么不回购贵公司的债券？毕竟那么便宜。
💬 董秘回复：
感谢您的关注。深圳地铁为公司的第一大股东，其长期以来一直支持万科。深圳地铁的投资决策由其自身决定，公司无法代为回答。
❓ 投资者提问：
普洛斯作为全球物流地产龙头（中国市占率60%），公司持有其21.4%的股权，作为公司的核心资产，对价值1700亿元。请问普洛斯（中国）的上市进展如何？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。有关普洛斯的信息请以其官方发布的信息为准。
❓ 投资者提问：
我提的很多问题，多数回答了，但还有一些问题，没有回答，是问题太敏感，还是保密等原因不方便回答？万科一向以信息披露透明及时为傲，现在遇到困难希望也能继续保持。黄董事长希望股东支持，信息透明才能获得股东支持，就算债务重组，也不是什么大事，很多债务重组后的公司一样好好的！
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
不知道董秘还有心思听我一点建议，我刚看到峨眉山公告持股就可以享受优惠政策，个人觉得好东西就需要借鉴。我们万科持股是不是也可以优惠购买其旗下产品呢？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
万科近两年没有拿地，销售了几千亿，还处置了很多其它资产，回来现金流很多，但是有息负债居然没怎么降，感觉万科有个漏水点没被发现，资金都流出去了？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。有关公司的有息负债和现金流情况，请您参考公司定期报告的“管理层讨论与分析”与财务报告部分。
❓ 投资者提问：
尊敬的董秘，建议买万科股票超过5万股，就有资格买万科的房子打7折。把存量库存难卖的都清了。把淤泥一样的资产都盘活
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
董秘，您好！公司想要债券展期也好，重组也好，能否与市场多沟通，尽可能稳住投资者信心，现在都是各种传言，也不知道真假，这几天导致股价、债券大跌，也会影响到消费者的消息。
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
📅 2025-12-05
❓ 投资者提问：
作为股东提几个小小建议，1万科可以债转房，上市公司已经有先例.2万科可以给与股东优惠购房，比如满多久时间，3万科可以股转房，减少注册资本.
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。
❓ 投资者提问：
贵公司现金流紧张兮兮的，为什么上市公司徽商银行7%的股份还持有？为什么不卖掉？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
贵公司持有的普洛斯股权有无抵押？未来如何安排排？会出售么？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。普洛斯并非公司的并表单位，公司持有普洛斯的股权在长期股权投资科目核算，并按照权益法进行后续计量。有关普洛斯的信息请以公司定期报告或者公告为准。
❓ 投资者提问：
出售贝壳全部股份是什么时候卖的？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司2024年之前已出售完所持有的贝壳股票。
❓ 投资者提问：
董秘，您好！最近关于万科债券展期、重组的消息很多，也影响到了公司的股价和债券价格，为了更好的保障投资者的权益，公司能否通过相关渠道传递一些信息，以稳定投资者的信心？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。公司会积极跟金融机构、债券投资人等各方沟通。
❓ 投资者提问：
董秘你好，如果贵公司还有现金流，如果认为自家公司经营情况在持续改善，如果还继续看好自家公司，建议在万科债券非理性下跌的时候低价买入，这样既可以稳定投资者情绪，又可以短期内赚取超额利润，比房地产拿地开发周期快多了
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
请问万科资不抵债了 请问下 有没有不亏损的可能
💬 董秘回复：
感谢您的关注。有关公司财务状况和业绩方面的情况，请参考公司定期报告。
❓ 投资者提问：
请问，公司对于业绩开始得到改善的时间是否有评测？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
万科的股民是两市最可怜的股民。嗯，董秘先生分析一下原因？为什么万科亏损如此之大？保利以及前股东华润目前都是明显盈利状态？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。三季度亏损主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
❓ 投资者提问：
公司申请一笔债务展期后，请问公司年内到期债还有多少？公司目前是否计划进行债务重组？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。有关公司债和中期票据的基本信息，请参考公司半年度报告“第七节 债券相关情况”。
❓ 投资者提问：
"十五五"规划定调推动房地产高质量发展，从构建房地产发展新模式、保障房建设、改善性住房建设等方面进行了说明，未来房地产市场将更注重民生属性。金融支持政策稳步推进。针对优质房企的业务转型需求，推出了"房地产发展新模式试点"，万科等10家企业将试点"开发+运营"模式。是否能享受运营型资产房产税减免、REITs发行门槛降低等支持？对公司有哪些重要机遇？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。《十五五规划建议》对公司未来的发展具有指导作用，公司会持续关注相关政策。
❓ 投资者提问：
社会上的小作文一出，万科的股债就爆跌。作为万科的管理层就不能第一时间出来维稳么？放任小作文做空？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
1、贵公司什么时候卖掉贝壳的，收益如何？2、贵公司还持有哪些上市公司的股份？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注，公司2024年之前已出售完所持有的贝壳股票。有关公司的股权投资或权益投资，请见公司定期报告的财务报告部分。
❓ 投资者提问：
公司各方面都在变革，是否股东会地点和形式也要变一变，根据公告，现场参加会议的股东只有23名，但听说公司为了此次会议，投入的各类人员至少上百人，管理层坐的也离股东距离很远，很多股东也是万科业主，这也一定程度意味着高级管理层离客户也远，这可能也是万科最近销售不断下降的原因。黄董事长在股东会上说希望股东支持万科，给万科建议，本人提的问题和建议如果有价值，会传递到高层吗？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
请问：今天看到万科债很多跌幅很大，1. 是什么原因或咨询导致的吗？2. 公司是否有计划直接市场购买债务证券消除债务？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司投资者热线为0755-25606666，关于债券的相关问题您可以向公司负责债券事项的部门（资金职能）进行咨询。
❓ 投资者提问：
董秘你好，公司股价跌跌不休何时止，支持公司的股民损失惨重，管理层应该采取有力有效措施，如回购来提升股价，保护小股民利益。请问公司怎么做？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。关于公司未来的工作思路可见公司在定期报告中的“管理层讨论与分析”部分。
❓ 投资者提问：
广州万科檐屿城开盘时宣称 2 分钟内售出 267 套，销售金额突破 6.06 亿元。然而，根据广州市房地产信息平台 “阳光家缘” 的数据，截至 2025 年 9 月 25 日，其首推的 A1 和 A9 栋，合计已网签 175 套，8 月下旬加推的 A2 栋，已网签 13 套，剔除新拿证房源，前期去化率约 37.3%。请问是否存在销售数据虚假宣传？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。檐屿城项目是公司在广州南站板块开发建设的新规住宅项目。您提到的开盘数据实际是该项目的选房数据，网签备案登记数据通常具有一定程度的滞后，同时最终的成交数据与初始选房数据可能也会略有变化。
❓ 投资者提问：
深圳国资委系，有无考虑增持万科企业H股，维护一下市场信心？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
中共北京市委第十五个五年规划的建议提到，加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度。推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地，完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施。扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场。探索“一张床、一间房”模式。这不正符合万科与深铁的深度融合及业务发展吗？是否符合深圳市？
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。公司会持续关注各地的相关政策。
❓ 投资者提问：
2025年11月26日贵公司多只债券大幅下跌，股价也大幅下跌不断创历史新低，有传闻中央政府指示深圳以市场化方式处理贵公司债务，以目前的房地产市场环境，这无异于亲自把你们送上断头台嘛，对此，请问贵公司有应急处理预案吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
请问贵公司同花顺APP第三季报显示货币资金656亿，请问这个货币资金是真实货币还是假的货币啊？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。您所提到的货币资金是合并报表口径的数据，非母公司报表口径。
❓ 投资者提问：
董秘先生，说好的卖资产，怎么都不卖？连续两年才卖多少资产？又不卖身资产，深铁又不提供流动性，活活的憋死？徽商银行，普洛斯，卖了那么大的现金流，点个sell键都不会？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。有关公司项目大宗交易以及业务优化与退出方面的进展情况，请您参考万科2025年第三季度报告。
❓ 投资者提问：
公司提到要简化管理层级，但从目前公司的各项费用看，似乎固定管理费用占比偏高，请问是否需要评估并优化流程？公司以前会设立学习标杆，目前公司还有设立标杆吗？向谁学习？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。为应对经营挑战，公司持续推进降本增效，在提升组织效能的同时压降费用支出。开发业务通过精益管控、组织优化等方式促进人工与中后台费用的下降，上半年同比降幅超过18%；经营服务业务因并表范围变化，以及物业服务等业务增长而有增长，但通过精细化管理、科技赋能等举措推进降本增效。详见公司2025年半年度报告。
❓ 投资者提问：
公司是否考虑引入战略投资者（如地方AMC）参与债务重组？央行是否提供专项再贷款支持（预计规模500-800亿元）？（若上述可行，债务重组有望在2026年二季度前完成覆盖约80%的短期债务风险？），随着当前的宝万战争、创始人王石先生离开公司，中国最响亮的地产品牌从此步步艰难，最响亮的地产名片会跨掉吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
贵公司2023年确认资产减值损失34.9亿，2024年确认资产减值损失71.68亿和信用减值损失264亿，2025年三季度又确认了资产减值损失143.4亿（其中较二季度新增92亿），为何一次一次地计提减值，为何没有一次计提完？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定减值处理。
❓ 投资者提问：
万科的总体毛利都只有百分之十不到，为何还有24亿的土地增值税费用？还有些项目毛利很高吗？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，子公司对于符合条件的项目所产生的税款依法履行缴纳义务。
❓ 投资者提问：
麻烦立马发回购批文，黄董事长一定要明辨是非啊
💬 董秘回复：
感谢您的关注。
❓ 投资者提问：
亲爱的董秘先生或小姐，近期市场对万科债务持续下调，股价也连续大跌，新低不断。二级市场的投资者很想知道，现在万科有没计划去提振一下投资者的信心或救市计划？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司会积极跟金融机构、债券投资人等各方沟通。
❓ 投资者提问：
董秘好，建议公司积极考虑与格力电器开展战略合作，将其领先的“光储空”系统融入住宅开发。此举能打造真正电力自给自足的“好房子”，形成差异化产品力。在当前市场环境下，此类绿色、节能的住宅不仅能有效提升项目吸引力，加速去化，更是对国家“双碳”目标的前瞻性响应。强强联手，有望开创绿色住宅新范式，为公司发展注入新动能。盼考量。
💬 董秘回复：
感谢您的关注和建议。关于公司绿色住宅更详尽信息，可参考公司官网披露的《可持续发展报告》。
❓ 投资者提问：
董秘田总，您好！看了公司的财报，确定万科物业归属于本上市主体。想请教田总一个问题：我们购买万科开发的房产，按照合同是2025年3月底精装交付给业主，万科3月底给钥匙了，但是品质问题一大堆，很多一眼就看出的问题，大门破损、玻璃刮花、地板打蜡严重不均，墙面到处沙眼，地砖空鼓等等，万科所谓的交房就是让业主自己找问题然后交给他们整改，整改了几个月都没整改好，万科却要求我们4月开始收物业费，请问是否合理？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。万科始终以客户为中心，设有专门的客户服务团队，麻烦请您通过邮箱tousu@vanke.com留下您的具体项目、房间、联系方式等信息，以便于我们的工作人员与您取得联系。
❓ 投资者提问：
尊敬的董秘，为什么万科还在拿地？拿地的钱不是只有现金吗？公开债展期，有钱为什么不优先还款？弄出了巨大的债市股市动荡？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司借助各类支持性政策，主要通过存量资源盘活的方式推动难点项目解题，优化产能结构。有关公司资源盘活方面的进展请参考公司的定期报告。
📅 2025-11-20
❓ 投资者提问：
前几天贷款机构给我电话，先息后本信用贷利率2.4%，抵押贷利率还可以低一点，为何公司的短期贷款利率还这么高？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。本集团获得各类金融机构支持，也在努力降低融资成本。2025年前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。详情请见公司2025年第三季度报告。
❓ 投资者提问：
说清楚股东借款中深铁要了什么抵押吧，不然不知道全部信息股东怎么投票？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。关于股东借款的相关增信措施，您可以参考公司在巨潮资讯网披露的《关于深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保暨日常关联交易公告》以及《2025年第一次临时股东会文件》。
❓ 投资者提问：
请问公司截至10月31日的股东人数是多少，谢谢
💬 董秘回复：
感谢您的关注。有关公司的股东人数，根据2025年第三季度报告，截至2025年9月30日，公司股东总数为493,176户。
❓ 投资者提问：
董秘您好，请问公司目前除传统房地产开发业务外，储备发展有的新的业务板块有哪些？各自具有什么特色、发展现状和前景如何？有无成熟板块分拆上市的计划？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。除了房地产开发外，公司业务还包括物业服务、商业开发与运营、租赁住宅、物流仓储等。2025年前三季度，公司经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。关于各业务的经营和发展情况，您可以参考公司定期报告“管理层讨论与分析”部分。
❓ 投资者提问：
未来贵公司会不会转型轻资产运营，例如不出地和钱，只出建造管理，品牌和运营。
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司在开发业务方面，在探索代建业务，在资产运营方面，在长租公寓、商业等业务上也在探索提供资产管理服务。
❓ 投资者提问：
万科作为深圳企业，请问万科在深圳开发生产的最能体现万科特色和优势的产品是哪个，楼盘或者商业或其它？
💬 董秘回复：
感谢您的关注。公司从1988年开始进入深圳房地产市场，在过去37年，推出了一系列广受客户好评的产品，如城市花园、四季花城、金色家园、第五园、万科城、瑧系列等，片区整体开发方面有万科云城、万科天誉等，商业方面有龙岗万科广场、坂田万科广场等。关于公司在深圳的开发项目，您也可通过“易选房”小程序查询。
📅 2025-11-11
❓ 投资者提问：
10月22日，深圳市地方金融管理局等多部门印发《深圳市推动并购重组高质量发展行动方案（2025—2027年）》。请问万科有没有并购重组相关准备，大股东深铁是否考虑继续增持万科？深铁并表后，万科融资成本降低可以缓解资金链压力。
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
由于公司没有防便的投资者咨询电话，只好互动易提问。公司2025年6月报表应收广州市溪楹房地产有限公司80.8亿，但该公司注册资本只有2000万，人员只有1人，对该公司的应收这么大是何原因？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司投资者热线为0755-25606666（转董事会办公室）。公司始终高度重视投资者的沟通交流，也设有专人接听投资者电话，欢迎您直接拨打咨询。广州溪楹为公司合营企业的子公司，其是项目公司，非城市一级管理公司。公司按照会计准则，在财报上列示相关项目2025年6月末的余额，相关应收款属于对项目公司正常经营往来款。
❓ 投资者提问：
万科三季报亏损160亿，扣除三季度多计提的减值83亿，还亏77亿，远超一季度的60和二季度的58亿，其中一季度销售收入才300多亿，而三季度有600多亿，三季度很多都是低于成本卖房，毛利贡献都为负了吗？如果是，目前存货减值计提是否足够？如果不是，那是何原因？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定减值处理。
❓ 投资者提问：
请问董秘为何各个相关网站或平台都没有查询到第二十五次会议决议公告？反而陆续出了后续的二十六、二十七会议决议公告就有，何解？谢谢！
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司第二十届董事会第二十五次会议审议通过了《关于深铁集团向公司提供不超过22亿元借款的议案》，可详见巨潮资讯网披露的《关于深铁集团向公司提供不超过22亿元借款暨关联交易的公告》。
❓ 投资者提问：
目前的万科正处在多事之秋，市场迫切需要万科向外传递一些正向的信息，比如上海25套豪宅秒光虽然不是多大的利好，但总归是一件好事，在当下每一件好事都当利好来宣导，信心才能回来
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
大股东也有房地产业务和万科形成同业竞争，未来会进行业务整合解决同业竞争的问题吗？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。
❓ 投资者提问：
公司报表显示半年的研发费用才2亿，这是否说明公司所从事的行业没有什么技术壁垒，门槛很低？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系，在各个业务板块充分融入科技力量推动业务发展。比如在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装配工艺的全链条技术集成，参与编制超50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方面，研发覆盖建材、能源、水处理等12个技术模块，近年集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑评价标准。详见公司定期报告。
❓ 投资者提问：
万科高福里与中兴傲舍是否属于公司并表项目，为何在25年半年报存货项目中未见披露？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。高福里与中兴傲舍属于非并表项目，不通过存货科目进行核算。
❓ 投资者提问：
作为万科的股票投资人，非常想问，万科是否通过体系外的影子万科，拿走了本属于万科的利润，是否存在不合规的操作，是否可以把那些拿了本属于万科的利润追回来，对违规操作的分钱，进行罚款，网上很多分析，请问董秘同学，万科的内审部门是否对此问题进行了内部审计，是否审计出问题，审计部门的人是否有参与。本人投资万科金额较大，请如实回复！
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。
❓ 投资者提问：
贵公司利润情况，在贵公司2023年以前年度的盈利情况中，公司大约利润的60%归属于上市公司，大约40%的利润属于少数股东损益，但是等到公司亏损的时候，大约100%属于上市公司，少数股东损益几乎为零？为什么会出现这种情况呢，这里面有没有存在不公平交易，或者重大利益输送？赚钱的时候有人分钱，亏损的时候都是上市公司兜底？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。项目层面，公司按照合作协议约定确认归属母公司及少数股东损益，不存在不公平交易及利益输送。
❓ 投资者提问：
万科未来还有希望吗？大股东有没有债转股计划？管理层有没有增持计划？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。涉及公司的重大事项请以公司公告为准。
❓ 投资者提问：
公司2025年6月存货4625亿，其中已完工1172亿，提的存货跌价准备152亿，准备率4%不到，但2925年三季度，公司销售1600亿，亏损280亿，亏损占销售比例达到17%，请问公司存货跌价准备是否计提还不够？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司根据相关规则的要求，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项目盈利情况，以审慎确定减值处理。
❓ 投资者提问：
之前听地产行业人士说万科各环节都对供应商索拿卡要，因为无实际控制人，请问现在深铁进驻后，有具体改善措施吗？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。我们始终坚持诚信合规的经营理念，对舞弊、商业贿赂及利益冲突行为采取“零容忍”的态度，有关公司廉政建设情况，详见公司2024年度可持续发展报告。
❓ 投资者提问：
最近好多小道消息对贵公司品牌造成了严重影响，建议大股东进行一个15%到25%的股分回购，提升公司品牌形象。
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
董秘你好，可以修复股价吗？对得起广大的投资人。无休无止的打压是个什么事！
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司将努力通过聚焦战略落地、经营创新和聚焦服务客户等，提升经营性净现金流，并逐步落实估值提升计划，努力为股东创造价值。
❓ 投资者提问：
请问公司披露的2025年半年报中，深铁借给万科的200多亿借款，记录在哪个科目？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。深圳地铁的借款主要计入其他非流动负债。
❓ 投资者提问：
Apec会议明年在深圳举办，万科总部在深圳，对万科有有助于万科脱困的利好吗？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。
❓ 投资者提问：
万科从巅峰月销售7000降低到今年年化销售不到1400亿，但是支付给职工以及为职工支付的现金从20年的155.61亿增长到今年年化200亿，之前还有经营业务增长的说法，今年三季度经营业务增长1.1%，但是支付员工的现价仍然继续增长，公司当前都是生死存亡阶段了，为何这笔支撑无法压缩，还在继续增长？又是股东抗，员工不吃亏？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。为应对经营挑战，公司持续推进降本增效，在提升组织效能的同时压降费用支出。开发业务通过精益管控、组织优化等方式促进人工与中后台费用的下降，上半年同比降幅超过18%；经营服务业务结合自身业务特征，通过精细化管理、科技赋能等举措，挖掘经营潜力。详见公司2025年半年度报告。
❓ 投资者提问：
近期房价有所反弹，请问公司近期在大城市有哪些新盘，价格趋势怎么样
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。目前公司在上海、广州等大城市均有楼盘在售，比如上海中興傲舍、上海高福里、广州黄埔新城等项目。您可通过公司网站或“易选房”小程序查询。
❓ 投资者提问：
大股东接管万科时间不短了，但公司亏损一直在持续放大，三季度亏损高达160亿，是不是深铁的管理能力严重不足？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。三季度亏损主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
❓ 投资者提问：
外界对新任董事长黄力平的评价很高，请问黄董事长会现场参加马上召开的临时股东会，有时间会回答现场中小股东提问吗？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司重视与中小股东的沟通交流，公司管理团队将在11月临时股东会上，就审议事项及相关事宜与股东进行交流。
❓ 投资者提问：
上海理想之地作为万科未来城市的首发项目，在粤港澳大湾区万科有类似项目吗？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。公司依据国家政策相关要求，围绕客户真实需求，以安全、舒适、绿色、智慧为核心理念，以内容服务与场景创新引领产品升级，整合迭代产品标准、设计要求与技术措施。关于公司在大湾区的项目，具体情况可参见公司2024年度报告中的“境内主要项目2024年开发情况和2025年开发计划”以及财务报告中的存货明细表，您也可通过公司网站或“易选房”小程序查询。
❓ 投资者提问：
公司销售的产品房子和提供的物业服务是面对个人的，对个人消费者，良好的形象至关重要，公司个别高管的不良表现影响了万科的品牌，也造成了股价大跌，股价跌，公司的形象也负面了。公司有无具体措施恢复万科的名誉和品牌，尤其是恢复在中小投资者的良好形象？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。关于公司未来的工作思路可见公司在定期报告中的“管理层讨论与分析”部分。
❓ 投资者提问：
董秘你好，贵公司准备做经纪代理服务，注册了新公司。个人也是做房地产的，建议分公司可以和我爱我家，中原等大品牌合作共赢，在每个城市创立新的分品牌门市部！
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。
❓ 投资者提问：
公司半年报股东户数为53.55万股，其中前十大股东的第二大股东HkSCC持股18%，而该股东的20多亿股实际很多是通过港股通持有的个人投资者，请问53.55万户在计算股东数时，港股通持有的是算1个股东，还是多个股东？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。HKSCC为公司H股非登记股东所持H股的名义持有人，不同于通过港股通持股的个人投资者。根据相关披露规定，公司披露定期报告时将HKSCC视为一位股东来计算。
❓ 投资者提问：
公司持有的投资性房地产超过1300多亿了，其他地产公司都没有这么多，为什么不打折卖出呢？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注和建议。任何资产是持续经营、还是出售或者做其他安排，都是需要基于政策导向、资产情况、市场情况等因素进行综合考虑，且处置方向应是符合公司股东的长远利益。公司对资产进行安排始终是持开放态度，欢迎投资者给公司提供建议。
❓ 投资者提问：
请问万科在2025年6月半年报记在长期股权投资对普洛斯的投资账面成本还剩多少？持股股权比例多少？
💬 董秘回复：
谢谢您的关注。
