一、IDC为理想的REITs基础资产

　　2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知。其中试点优先支持项目包括信息网络等新型基础设施，而IDC数据中心作为信息网络的数字基础设施，符合REITs基础资产方向。美国的IDC上市巨头如EQIX、DLR均已转型REITs，此次政策试点有望带来国内的IDC REITs发展。

　　IDC具有经营现金流稳定、重资产需要大规模资本开支、成长性好经营期限长等特点，是理想的RETIs基础资产。

　　1）海外REITs对租金收入比例有较高要求。IDC主要是通过出租机柜的形式获取稳定的租金，多为长期客户。美股相关公司的租金及相关收入比例基本在90%左右；2）从经营现金流看，国内IDC上市公司整体维持增长趋势。美股持续增长趋势更加明显，EQIX经营现金流自2015年的58亿元持续增长到2019年的139亿元；3）IDC是典型的重资产行业，其固定资产比例较高。国内IDC资产比较纯的数据港（603881，诊股），其固定+在建/总资产比例此前维持在60%以上，2019年达到74%。美股COR的比例达到了80%以上，EQIX也超过50%以上；4）受益于云计算和5G流量增长，IDC长期需求确定，预计2021年，中国IDC市场规模将超过 2700 亿元，同比增长30%以上。