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（来源：中国地产基金百人会）

来源 | 不良资产头条

近日，远洋集团副总裁赵建军表示：代建业务已成为集团主业之一。而其获取项目的渠道已从“熟人介绍”转向公开市场，包括诉讼、法拍、并购重组等。除了代建，甚至还可以在不良资产的价值评估、债权债务梳理及处置、资金导入等领域为房企提供服务。

自己探索了一套模式

赵建军介绍，远洋集团已获取五六个代建项目，业务重心已转向以代建为主。

在业务获取渠道方面，远洋代建正经历从熟人资源开发向公开市场竞争的转变。“过去主要依靠朋友圈和关系网获取项目，如今则更多地转向公开市场，包括不良资产处置和金融机构委托等渠道。”

远洋从2020年开始通过诉讼、法拍、并购重组等多种方式处理不良资产项目，并在此过程中探索出“资产梳理+资源整合、资金导入+运营管理、开发代建+资产盘活”等模式，以匹配不良资产重整机会，多维助力项目盘活。

做起了AMC的业务 

值得注意的是，远洋集团进军不良资产，不仅仅是代建，甚至包括了AMC的处置地产不良的全套业务。

对于不良资产处置类项目，远洋建管2023年在华东地区接手了两个AMC项目，近期又在昆明、成都、西安等地承接或深入跟进了多个出险项目，为委托方提供综合的项目解决方案。不过这些项目都来自金融机构和资产管理公司的委托，这说明市场需求很大。

远洋方面表示，公司与AMC建立了深度合作模式：AMC以市场价四到五折收购金融机构急于处置的优质债权资产后，由远洋负责后续运营管理，通过专业操盘提升产品价值，实现资产增值与投资收益。这种合作充分发挥了险资的资金优势与远洋的运营专长，形成了“低价收购+专业运营”的价值提升闭环。

“我们对自己的定位是项目医生。”赵建军表示，比如在中山某项目中，远洋团队坚持专业判断，说服开发商放弃不切实际的豪宅定位，最终证明普通住宅才是市场所需。

除此之外，在华东地区的海盐都汇华庭项目，远洋面对70余起债务纠纷和停滞的工程，通过债务重组、成本优化和营销重塑，实现如期交付，项目跻身当地销售前三。

“代建业务就是凭本事吃饭。只要团队专业扎实、方法得当，就能达成目标。”赵建军表示。不良资产赛道前景广阔且处于发展初期。随着企业化债需求的持续释放，金融机构手中积累了大量资产亟待盘活，未来两三年该领域的业务规模会快速增长。

负债超千亿 谋求转型

10月16日，远洋集团发布未经审核运营数据，今年前9月公司实现销售收入188.3亿元，销售面积约137.18万平方米，销售均价为每平方米13700元。

除了销售回流现金、业务转型之外，远洋集团当下最重要的任务之一即境内债务重组。

2023年8月14日，远洋集团旗下将于2024年到期的美元债券，因未能在8月13日宽限期结束前支付2094万美元利息，导致发生违约。

远洋集团公开市场出现违约，被业内解读为是中国房地产业“大而不倒”神话的真正终结。但从出险至今，除了上述境外债务重组有所进展外，资金依然面临困境。日前，其附属公司远洋控股发布公告，还有7笔公司债分期应付本息尚未筹足。主要因为目前公司流动性依然紧张，已在努力通过各种方式筹措资金，包括但不限于加大销售回款力度、推进各种潜在资产交易等。

截至2024年6月30日，其未经审核的负债总额为1813.5亿元。到2025年7月，远洋集团依然在与债权人斡旋，并表示通过一切可能渠道寻求新的资金来源，推进各类资产处置。

一方面也解决债务危机，一方面远洋集团也在积极的寻找新出路，目前看来，以代建为延展的不良资产是最好的求生通道。

破局AMC地产不良“话语权”？

一直以来，无论是代建“大哥”绿城，后起之秀龙湖，还是新兵旭辉在初期都必须要与AMC进行合作。除了政府代建之外，其余的渠道来源主要就是AMC手中的资产包。

但AMC挑选代建方也有一定的偏好。首先是能给自己家做的先给自己，比如中国信达和信达地产。其次，参与房企要有值得信任的品牌和口碑，也得有各个资源方的协同能力。比如中国信达在安徽恒大项目上引入的华宇集团，是一家重庆的非上市房企，无代建经验，但和信达地产曾在安徽有诸多合作项目，二者有较好的合作关系。

破局AMC掌握的地产不良“话语权“并非易事。