来源：地产豪声音

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

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点   评

 1房地产行业数据：上周（20/10/31-20/11/6）主流45城一手房成交668万平，环比-9%；其中，一二线环比-8%、三四线环比-12%；11月截至上周累计一手房月成交同比+28%，较10月提升26pct；其中一二线同比+32%、三四线同比+20%，分别较10月+29pct和+18pct。上周14个重点城市二手房成交146万平，环比-16%。库存方面，上周15城推盘153万平米，环比-24%；对应周成交/推盘比为1.52倍，高于4-10月的0.66倍、0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、0.65倍和1.10倍。截至上周末，15城可售面积为9,561万平米，环比-0.8%；3个月移动平均去化月数为9.6个月，环比下降0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

 2 主要政策新闻：中共中央提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。香港与广东签署落实《粤港合作框架协议》2020年重点工作，优化落实便利香港居民在粤购房政策措施，进一步简化香港居民购房流程，完善香港居民购房贷款政策。浙江发文规范商品房委托销售，不得变相捂盘惜售扰乱市场秩序；浙江丽水出台楼市新政，商品房每期预售不少于5万方，续推不涨价；浙江海盐出台楼市细则，严禁虚假优惠、虚假赠送与返本销售。海口市人民政府印发《海口市装配式建筑面积奖励实施细则》，出台政策奖励装配式建筑，包含三类商品房。福州滨海新城人才住房实施细则出台，实施细则对教、卫及“三创”人才放宽了门槛，按照人才层次实行租房分档优惠，最高可免租金。

 3 公司动态跟踪：近期，地产股和物业股增持案例密集：杨惠妍增持碧桂园、郭梓文增持中国奥园及奥园健康、林中增持旭辉控股、雅居乐增持雅生活、董事会主席王俊增持建业新生活、执董许华芳和非执董许华芬分别增持宝龙地产。1-10月主流房企公布销售额：中国奥园985亿元，同比增长11%；金科股份1,729亿元；中南建设1,683亿元，同比增长14%；龙光集团970亿元，同比增长30%；融创中国4,511亿元，同比增长4%；新城控股1,908亿元，同比下降14%；保利地产4227亿元，同比增长9%；中国金茂1803亿元，同比增长33%；世茂集团2,313亿元，同比增长17%；旭辉控股1,744亿元，同比增长12%；金地集团1,901亿元，同比增长21%；荣盛发展849亿元，同比增长10%；美的置业975亿元，同比增长19%。标普将新城发展和新城控股的评级展望上调至正面；“BB”评级获确认。

4一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.84%，沪深300指数上涨4.05%，相对收益为-0.21%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天业股份、世联行、鲁商置业、*ST新梅、卧龙地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为九龙山、招商积余、新黄浦、京能置业、珠江控股。

 5  投资建议：我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

6风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量：上周45城周成交环比-9%，月成交同比+28%，一二线同比+32%、三四线同比+20%

1、成交周环比：上周45城周成交环比下降9%，一二线环比下降8%、三四线环比下降11.8%

上周(10.31-11.6)45个重点城市新房合计成交667.7万平米，环比下降9%，较19年周均成交626.1万平米上升6.6%，较本年周均成交569.5万平米上升17.2%。

其中一二线城市合计成交510.1万平米，环比下降8%，较19年周均成交466.7万平米上升9.3%，较本年周均成交436.1万平米上升17%。三四线城市合计成交157.6万平米，环比下降11.8%，较19年周均成交159.4万平米下降1.1%，较本年周均成交133.5万平米上升18.1%。

按照更细分城市能级来看，

上周(10.31-11.6)4个一线城市新房合计成交93.7万平米，环比下降3.4%，较19年周均成交88.9万平米上升5.4%，较本年周均成交84.7万平米上升10.7%。

上周(10.31-11.6)17个二线城市新房合计成交416.3万平米，环比下降9%，较19年周均成交377.8万平米上升10.2%，较本年周均成交351.4万平米上升18.5%。

上周(10.31-11.6)16个三线城市新房合计成交109万平米，环比下降7.1%，较19年周均成交103.7万平米上升5.1%，较本年周均成交90.5万平米上升20.5%。

上周(10.31-11.6)8个四线城市新房合计成交48.6万平米，环比下降20.9%，较19年周均成交55.7万平米下降12.7%，较本年周均成交43万平米上升13.1%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比：11月45城月成交同比上升28%，一二线同比上升32%、三四线同比上升20%

11月(11.1-11.6)45个重点城市截止上周一手房合计成交576.1万平米，较10月同期环比上升188.1%，较去年11月同期同比上升28.5%。其中当月成交同比较10月上升25.9pct；年初累计至今成交2.5亿平米，同比下降6.5%。

其中一二线城市合计成交432.4万平米，较10月同期环比上升186.7%，较去年11月同期同比上升31.5%，其中当月成交同比较10月上升28.9pct；年初累计至今成交19311.1万平米，同比下降3%。三四线城市合计成交143.7万平米，较10月同期环比上升192.6%，较去年11月同期同比上升20.1%，其中当月成交同比较10月上升17.5pct；年初累计至今成交5910万平米，同比下降16.2%。

按照更细分城市能级来看，

11月(11.1-11.6)4个一线城市截止上周一手房合计成交75.9万平米，环比10月上升99.2%，较去年11月同比上升13.6%，其中当月成交同比较10月上升14.3pct；年初累计至今成交3750.2万平米，同比下降1.4%。

11月(11.1-11.6)17个二线城市截止上周一手房合计成交356.4万平米，环比10月上升216.3%，较去年11月同比上升36.1%，其中当月成交同比较10月上升32.8pct；年初累计至今成交15560.9万平米，同比下降3.4%。

11月(11.1-11.6)16个三线城市截止上周一手房合计成交98万平米，环比10月上升136.5%，较去年11月同比上升22.9%，其中当月成交同比较10月上升11.3pct；年初累计至今成交4006.9万平米，同比下降11.5%。

11月(11.1-11.6)8个四线城市截止上周一手房合计成交45.7万平米，环比10月上升494.7%，较去年11月同比上升14.4%，其中当月成交同比较10月上升26.1pct；年初累计至今成交1903.1万平米，同比下降24.7%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比-16%，11月月成交同比+49%、较上月-45pct

上周(10.31-11.6)14个重点城市二手房房合计成交145.8万平米，环比下降16%；11月截至上周累计成交134.5万平米，较10月同期环比上升15468.6%，较去年11月同期同比上升48.5%，其中当月成交同比较10月上升45.4pct；年初累计至今成交6116.6万平米，同比上升1.1%。

按照更细分城市能级来看，

上周(10.31-11.6)2个一线城市二手房房合计成交47.8万平米，环比下降19.7%；11月截至上周累计成交44.2万平米，较10月同期环比上升8354.1%，较去年11月同期同比上升58.4%，其中当月成交同比较10月上升40.8pct；年初累计至今成交2026.6万平米，同比上升18.2%。

上周(10.31-11.6)8个二线城市二手房房合计成交87.1万平米，环比下降13.8%；11月截至上周累计成交79.7万平米，较10月同期环比上升23257.8%，较去年11月同期同比上升42.6%，其中当月成交同比较10月下降47.9pct；年初累计至今成交3581.1万平米，同比下降8%。

上周(10.31-11.6)4个三四线城市二手房房合计成交10.9万平米，环比下降15.6%；11月截至上周累计成交10.6万平米，由于10月国庆期间三四线城市数据缺失，故无法进行环比；年初累计至今成交509万平米，同比上升15.6%。

注：由于10月国庆期间部分城市数据缺失，因此环比数据波动较大。

（三）新房库存：15城上周推盘153万方，可售面积环比-0.8%、去化月数环比下降0.1个月

上周（2020/10/31-2020/11/06）15个重点城市合计推盘153.4万平米，环比下降23.8%；对应上述城市合计成交232.2万平米，环比上升16.7%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.52倍，高于4-10月的0.66倍、0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、0.65倍和1.10倍。

上周末（2020/11/6）15个重点城市合计住宅可售面积为9561.4万平米，环比下降0.8%。其中，一线城市合计可售面积为3033.9万平米，环比下降1.3%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.1%、-1.8%、-0.5%、-4.4%。二线城市合计可售面积为4942.3万平米，环比下降0.6%。三线城市合计可售面积为1585.2万平米，环比下降0.6%。

上周末（2020/11/6）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.6个月，环比下降0.1个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为8个月，环比下降0.2个月。北上广深去化月数分别为13.9个月、4.5个月、9.7个月、5.2个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比下降0.1个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为14.2个月，环比下降0.2个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

行业政策：香港与广东签署落实《粤港合作框架协议》2020年重点工作，优化落实便利香港居民在粤购房政策措施，进一步简化香港居民购房流程，完善香港居民购房贷款政策，推动落实与广东本地居民享有同等待遇，便利港人在粤置业、教学；面对经济下行和疫情的不明朗因素，须审慎理财，确保财政储备稳健，维持香港金融体制的稳定性，故现阶段无计划再发放现金，减辣或被炒作为政府调整楼市政策的讯号。浙江发文规范商品房委托销售，不得变相捂盘惜售扰乱市场秩序；浙江丽水出台楼市新政，商品房每期预售不少于5万方，续推不涨价；备案制度方面，分期预售的商品房需严格执行预售备案价格续推不涨原则；浙江海盐出台楼市细则，严禁虚假优惠、虚假赠送与返本销售；罗列了样板房、住宅全装修、预售资金监管、经纪机构管理、项目交房、商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求等细则。海口市人民政府印发《海口市装配式建筑面积奖励实施细则》，出台政策奖励装配式建筑，包含三类商品房。福州滨海新城人才住房实施细则出台，实施细则对教、卫及“三创”人才放宽了门槛，明确“三创”人才不以文凭为人才住房申请依据，按照融资金额、投资金额等标准认定；还规定按照人才层次实行租房分档优惠，最高可免租金。

市场：2020年前九月，全国新开工改造城镇老旧小区数已完成年度计划86.7%，较8月末提高了16个百分点；其中海南、宁夏、安徽、江苏、河北、甘肃、辽宁等7省份开工率均已达到或超过100%。深圳市发布了关于两个城市更新项目的最新情况公示，更新单元用地面积共计7.33万方；深圳龙华梅观创新产业走廊土地整备出炉，规划建筑面积近90万平，其中住宅建面约52.6万平方米、商办及旅馆业建面约12.8万平方米，还有包含幼儿园、社康中心在内的公共配套设施2.3万平方米。东莞住建局推出5类11个农民住房建设试点 ，鼓励引进社会资本。其中，本次农民住房建设试点村（社区）分为标杆示范类、集约用地类、连片统建类、活化利用类、违建管控类五项大类。

其他：广东省自然资源厅举行发布会，通报了2020年省自然资源厅重大项目服务保障工作情况；今年建设项目用地预审、审批时间有大幅提升。招商蛇口基础设施公募REITs正上报相关审批部门。保利商业总经理方长斌表示，从2015年底开始，保利商业做了很大的转变，从原有单一的协同主业发展转变向外伸发展，开始做大量的包租业务，到去年开始做轻资产业务收储。截止到今年这个月，保利商业对外的轻资产签约规模是150万平方米。

三、重点公司公告

中国奥园10月实现物业合同销售额约151.6亿元，同比增长51%；1-10月销售额累计约985.1亿元，同比增长11%。金科股份10月实现销售金额约256亿元，销售面积约259万平方米；1-10月实现销售金额约1,729亿元，销售面积约1,680万方。美的置业1-10月，实现合同销售金额约人民币974.5亿元，同比增加19.4%，已售建筑面积约861.8万方，同比增加7.16%；林冬娜女士已辞任本公司执行董事，徐传甫先生已获委任为本公司执行董事兼高级副总裁。中南建设1-10月实现累计合同销售金额1,683.2亿元，同比增长14.2%；累计销售面积1,268.4万方同比增长9.3%；龙光集团1-10月合约销售额约为人民币970.2亿元，同比上涨30.3%，合约销售面积约603.2万方，同比上涨3.96%。融创中国1-10月累计实现合同销售金额约人民币4,511.0亿元，同比增加3.96%，累计合同销售面积约3,234.0万方，同比增加8.86%。

新城控股1-10月累计合同销售金额约1,908.47亿元，同比下降14.18%；累计销售面积约1,776.97万方，同比下降9.32%。保利地产1-10月实现签约面积2856.41万方，同比增加10.85%；实现签约金额4227.49亿元，同比增加9.18%。中国金茂1-10月累计取得签约销售金额共计1803亿元，同比增加32.59%，累计签约销售建筑面积约940.48万方，同比增加52.54%。世茂集团10月合约销售额约为300.7亿元，同比增加29%，合约销售面积为171.34万方，同比增加32%；1-10月，累计合约销售总额约为2,312.9亿元，同比增加17%累计合约销售总面积为1318.97万方，同比增加20%。

旭辉控股集团10 月合同销售金额约200.2亿元，同比增加5.2%，合同销售面积约137.32万方，同比增加13.89%；1-10月，累计合同销售金额约1,743.7亿元，同比增加11.93%，合同销售面积约1157.22万方，同比增加25.41%。金地集团10月实现签约金额200.3亿元，同比上升26.80%；实现签约面积102.7万方，同比上升18.34%。1-10月累计实现签约金额1,900.8亿元，同比上升20.58%；公司累计实现签约面积926.2万方，同比上升16.20%。荣盛发展10月，签约金额111.57亿元，同比增长21.87%；实现签约面积102.74万方，同比增长11.63%；1-10月累计签约金额848.69亿元，同比增长10.24%；公司累计实现签约面积774.16万方，同比增长6.67%。

阳光城注销2018年股票期权激励计划首次授予股份第一个行权期部分期权，本次拟注销股票期权1,662,500份，占授予股票期权总量的0.48%，占公司目前总股本的0.04%；吴向东先生因个人原因，请求辞去公司第十届董事局独立董事职务。提名夏大慰先生、陈奕伦先生及姜佳立先生为公司第十届董事局董事候选人。招商蛇口控股子公司北京经开亦盛房地产开发有限公司拟以其所持有的“臻林雅苑”项目部分购房尾款作为基础资产，发起设立资产支持专项计划，总规模不超过40亿元，其中优先级发行规模不超过总规模的95%，即38亿元。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数上涨3.84%，沪深300指数上涨4.05%，相对收益为-0.21%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天业股份、世联行、鲁商置业、*ST新梅、卧龙地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为九龙山、招商积余、新黄浦、京能置业、珠江控股。

五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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关键词：华创地产小组重点报告系列

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《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）

《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）

《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）

《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）

《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）

《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）

《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）

《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）

《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19）

《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）

《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/3/24）

《永升生活服务深度报告：隽永升腾，优质成长》（20/4/21）

《新城悦服务深度报告：继承新城速度，悦享物业未来》（20/5/25）

《碧桂园服务深度报告：物管行业龙头，全方位高成长》（20/5/29）

《房地产行业深度报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显》（20/06/08）

《地产产业链深度报告：地产产业链赋能，房企定价权凸显》（20/06/09）

《房地产2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红》（20/06/22）

《中国奥园深度报告：多元拿地、多维发展，成就跨越式成长》（20/07/02）

《房地产3季度销售预测：Q3推盘将反季节走高，料主流房企销售增长超20%》（20/07/06）

《中国金茂深度报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂》（20/07/08）

《房地产估值专题：挖掘房地产价值宝藏，驱动不一样的估值提升》（20/07/26）

《南山控股深度报告：物流地产核心标的，公募REITS助力发展》（20/08/09）

《宝龙地产深度报告：迭变前行，换挡加速》（20/08/11）

《ESR深度研究报告：亚太物流地产龙头，轻资产持有型新物种》（20/09/14）

《房地产20Q3财报综述：业绩弱销售强，分化加剧、择优汰劣》（20/11/01）

华创地产研究团队

华创地产研究期待您的关注与支持!

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

  哥伦比亚大学理学硕士

  2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

    鲁星泽   研究员

        18390086688

    曹    曼   研究员

        13816593032

邓    力   研究员

        19928735949