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重点推荐

华创宏观

2026/2/8

核心观点

本文关注近期地产走势。开年以来，二手房相关指标均有所改善，包括销售降幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应、春节错位等因素有关，需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，但销售面积、库存等指标仍有压力、尚未看到好转迹象。

一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转

第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。1月1日-2月7日，22城二手房销售面积同比19.9%，其中一线同比14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较2025年12月的-27.9%，-37.4%小幅好转，但降幅仍大。

第二，价格，降幅收窄，略超季节性。重点参考中指公布的二手房成交价格数据，2026年1月，百城二手房价环比-0.85%，降幅较去年12月收窄0.12个百分点，北京、上海等重点城市降幅均有所收窄，原因来看，或与季节性有关，2022-2025年，不论春节分布，1月、2月二手房环比降幅均季节性收窄，平均每月降幅收窄0.09个百分点，2026年1月降幅收窄0.12个百分点，略超季节性。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数，均指向二手房价降幅有所收窄。

第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下降。参照两个指标：一是58安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026年1月，百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年12月有所回落。历史数据来看，每年1-2月二手房挂牌量均会季节性下滑。二是参考冰山指数公布的数据，1月26城二手房挂牌量293万套，较去年12月下降1.4%。

二、新房：销售与库存压力仍大

第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。1月1日-2月7日，67城新房成交面积同比-7.2%，按照农历对齐后，同比-44.7%，较2025年12月的-27.9%降幅有所扩大。此外，参考克而瑞数据，2026年1月，TOP100房企单月销售操盘金额1654.5亿元，在春节错位的“助力”之下，同比仅录得-27.3%。

第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。参照中指数据，2026年1月百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比0.18%，去年12月环比0.28%。据中指解读，“1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。

第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。1）观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至2025年12月，住宅待售面积4亿平，较2024年末的3.9亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月。2）观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至2025年12月末，库存合计51亿平，较2024年的53亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从78个月拉长到84个月。

风险提示：地产形势超预期，地产政策超预期

具体内容详见报告

华创金融

2026/2/8

市场回顾：2026/02/02-2026/02/08，主要指数沪深300下跌1.33%，上证综指下跌1.27%，创业板指数下跌3.28%。2026/02/02-2026/02/08沪深两市主板A股日均成交额15,116.22亿元，较上周下跌22.2%；截至2/5两融余额26,808.60亿元，较上周下跌1.27%。2026/02/02-2026/02/08申万银行指数周涨1.70%，跑赢沪深300指数3.04pct。

银行周观点：虚拟货币严监管，RWA合规化。2026年2月6日，央行等八部门发表《关于进一步防范和处置虚拟货币等相关风险的通知》（以下简称“42号文”），文件重申虚拟货币在境内不具法偿性，延续了2021年以来的严监管立场，主要基于其难以满足KYC（客户识别）与反洗钱要求，且稳定币可能冲击货币主权的考虑。不过与以往不同的是，本次文件中明确了 RWA（现实世界资产代币化） 的定义，并勾勒出了一条“境内严禁、境外备案”的合规路径。这一政策组合拳充分体现了“风险可控、服务实体”的逻辑。

“42号文”规定，“经业务主管部门依法依规同意，依托特定金融基础设施开展”的RWA活动是被允许的。我们推测“特定金融基础设施”或主要是由账本层、资金层、监管层三部分组成。1）账本层：解决真伪问题。改变过去公链匿名、不可控的缺陷。或可能使用中债数金或蚂蚁链等受监管的联盟链，确保资产权属的唯一性和法律追索权。2）资金层：解决效率问题。可能利用数字人民币的可编程性实现 DvP（券款对付）。这是 RWA 的灵魂，意味着资金清算不再依赖传统银行的人工对账，而是由智能合约自动触发。3）监管层：解决安全问题。这是中国特色 RWA 的核心。可能通过 API 实时接入证监会和央行的监测系统，防止通过 RWA 进行非法资本外流或洗钱，确保“资产出海、风险可控”。这三层架构的有机统一，或将意味着我国虚拟货币监管从简单的‘风险截断’转向‘合规导流’。对企业而言， RWA不再是游离于监管之外的“影子金融”，而是将境内优质资产转化为全球数字资本的战略支点。

投资建议：中长期资金入市和公募基金改革的核心逻辑未变，重视银行板块配置机会，银行欠配幅度仍然较大。预计2026年仍是银行板块估值系统性回升的一年：从防御到攻守兼备，基本面回暖和资金驱动共同发力。2026年银行股的投资逻辑将从单纯的红利防御转向“红利+成长”的双轮驱动。1）高股息、低估值的特性依然是银行股的底色，特别是在无风险利率下行的背景下，银行股的类债属性将持续吸引稳健资金。2）随着息差企稳、区域信贷需求回升和非息收入增长，部分优质银行将展现出较强的业绩弹性，估值有望从PB逻辑向PE逻辑切换。我们建议2026年重点关注以下三条投资主线：主线一：国家信用与红利基石，以国有大行+招行为代表。主线二：息差或率先回暖、财富管理业务能够释放较大弹性、信用成本走低带动ROE企稳的优质股份行和城商行，这背后映射的是成本优势和风控优势。建议关注：招商银行、中信银行、平安银行、宁波银行、江苏银行、南京银行、常熟银行。主线三：持续受益区域政策、业绩端有较大释放空间的城商行。建议关注：成都银行、重庆银行、厦门银行、青岛银行、长沙银行、渝农商行。

风险提示：经济下行压力加大、城投和地产风险暴露、信贷投放不及预期。

具体内容详见报告《

月度金股

销售通讯录

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