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　　文 | 徐苑蕾

　　2026年开年，核心城市二手房市场迎来积极信号，以上海、深圳为代表的核心城市二手房成交量率先回升，市场交易活跃度较去年同期显著提升。

　　一位深圳房产中介表示，去年春节前半个月，市场早已进入交易淡季，但今年门店仍有不少购房者咨询。2月初，他卖出一套955万元的高端住宅，从带看到成交仅一周左右时间。

　　尽管成交量逐步升温，但市场实际上仍处于以价换量的阶段。“很多客户发现自己看过的房子都卖出去了，觉得市场可能已经触底，虽然不一定能抄底，但也觉得现在是比较合适的入手时机。”

　　这一轮开年回暖，是短期季节性波动，还是行业企稳回升的前兆？58安居客研究院院长张波表示，本轮二手房回暖并非全面普涨，而是明显的区域性修复，城市分化与产品分化特征进一步凸显。“上半年难现明确市场拐点，本轮市场调整周期长，并结合房地产新模式的建立，市场复苏的底层需要更为扎实稳健。”

　　直击深圳二手楼市，有购房者火速成交

　　由于新房供地较少，深圳二手楼市一直以来都是中国房地产市场的风向标之一。2026年开年，深圳二手房成交已出现回暖迹象。

　　许向（化名）是深圳南山区的一位经纪人。他表示，去年1月份临近春节，门店几乎没有客户，而今年同期，周中每天能接待5至6组客户，周末更是能达到10组左右，“60%的客户都是新增客源，要么是从App上看到房源咨询，要么是直接到门店。”

　　2月初，许向成交了一套955万元的房源，从带看到售出仅一周左右的时间。“客户在其他片区其实看了一年多房子，一直没找到合适的。后来到我们门店看到这套房源，业主刚挂牌不久，虽然比他当初的预算高了一点，但因为周边配套成熟，原业主也刚装修过，租出去能抵一部分月供，综合下来还是比较符合他的预期。”

　　谈及当前深圳二手房市场的回暖，许向感慨颇深。他表示，客户信心明显回升，“很多客户发现自己之前看过的房子都卖了，觉得市场可能已经触底，虽然不一定能抄底，但也觉得现在是比较合适的入手时机。”

　　此外，买卖双方的博弈趋于缓和。许向以前述成交房源举例称，“业主原本挂牌价是980万元，经过四五个小时的沟通协商，业主和客户最终各让一步以955万元成交。放在去年，这样的谈判周期可能要拖上一段时间，甚至最后因为价差过大谈不拢，现在市场处于缓冲期，双方的预期差距在缩小，谈判也更容易达成一致”。

　　“1月我们门店成交了3单，其中2单二手房、1单新房，2月初也已经成交了1单，还有几批客户已经锁定了房源，就等年后见面详谈。”许向表示，门店成交的客户中，改善型需求占比达到80%，刚需型需求占20%，投资客基本已经退出市场。

　　深圳二手房市场的回暖始于2025年末，2026年以来持续升温，且在农历春节前依然保持着活跃度。根据深圳市房地产信息平台数据，2026年1月，深圳二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，并且为连续第3个月环比增长。2025年11月、12月，深圳二手住宅过户量环比增速分别为6.58%、10.49%。

　　这种回暖态势也扩散到了全国多个一线和新一线城市。中指研究院数据显示，2026年1月，上海二手商品房成交约2.28万套，环比增长约1.1%，同比增长约26.1%；杭州二手房成交量同比增长约20%。

　　核心城市同步企稳，但仍在以价换量

　　不过，从成交价表现，当前核心城市二手房市场仍未摆脱以价换量的阶段。以深圳为例，根据深圳贝壳研究院数据，2026年1月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，与上月持平，虽然成交量持续回升，但价格调整态势未改。

　　许向以前述成交房源举例说明，“955万元其实已经比同小区房源前几年的历史高点打了5折，下一批客户很难接受1000万元的价格，毕竟现在成交价在贝壳、小红书等平台都能查到，透明度很高，业主也不会无休止降价，只是会跟着市场行情走。”

　　根据58安居客平台数据，2026年1月，百城二手房挂牌量增减不一，新一线、二线城市同比分别增7.19%、7.47%，是供给增长主力。从线上挂牌价格来看，各能级依然普跌，其中二线城市同比跌11.32%，承压最明显，但核心一二城市抗跌性表现更强。

　　“本轮二手房回暖并非全面普涨，而是明显的区域性修复，城市分化与产品分化特征进一步凸显。”58安居客研究院院长张波表示，刚需小户型成交活跃，远郊、大户型房源仍遇冷，整体是政策与市场共振下的阶段性企稳，还并未形成全面转暖。

　　谈及核心城市二手房市场回暖的原因，同策研究院联席院长宋红卫分析称，核心城市已进入存量市场阶段，存量市场的典型特征就是二手房成交量远超新房，二手房分流了新房的刚需客群。此外，二手房价格调整后凸显性价比，部分核心区域小户型租售比超过2.5%甚至3%，具备资产配置属性，上海近两月70%以上成交二手房为300万以内产品。

　　张波指出，核心城市二手房率先企稳，是政策与市场信心修复共同作用的结果。政策端包括优化限购限贷、打通“卖旧买新”链条、实施换房退税等。与此同时，市场端基本面持续改善，核心城市业主心态转变，导致挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短，流通效率提升。

　　地产拐点将现？专家：一季度是关键

　　2026年开年二手房市场的回暖，不仅释放出积极信号，提振了市场信心，也让资本市场对房地产行业企稳回升的预期增强。

　　近日，半夏投资创始人李蓓公开表态，地产拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步加速行业企稳，行业在逐步见底之后，将面临十年级别的回升周期。

　　此外，在基准假设下，近日，标普信评预期2026年房地产托底政策或集中于上半年释放，以稳定市场预期和销售额，而下半年政策效果或边际递减，新房销售降幅将再度扩大。

　　对于后市政策与市场走势，宋红卫表示，2026年作为“十五五”开局之年，出台稳定楼市政策十分必要，最重要是需要提振市场预期，其次是降低购房者门槛与成本，如降低二套首付、降低公积金贷款利率、对于新购房源进行贴息、优化核心一线城市限购政策释放购买力等。

　　他判断，2026年新房和二手房市场将进一步分化，核心城市仍以二手房为主导且延续以价换量的趋势，新房成交量预计将进一步萎缩，但核心城市和区域的高品质新房仍有结构性涨价机会。

　　张波则认为，2026年上半年房地产政策将延续“稳市场、稳预期”的大方向，延续因城施策、供需两端精准发力的思路，且政策会更关注长效作用。

　　“需求端将聚焦打通置换链条，优化二手房交易税费、进一步降低购房成本。三四线城市强化刚需支持，核心一二线城市提升二手房流通效率；供给端将落实房企融资白名单，稳定开发贷投放，同时推进保障性住房、城中村改造，盘活存量房转化为保障房，预计整体仍以关注去风险、构建长效新模式为主，不搞大水漫灌。”张波称。

　　他指出，上半年难现明确市场拐点，本轮市场调整周期长，并结合房地产新模式的建立，市场复苏的底层需要更为扎实稳健。“一季度为关键期，当前仅部分重点城市表现稳定，大量城市的二手房房价仍处下行，核心城市房价的止跌确立之后，更多城市才有望跟进修复。春节后政策效果是否可持续传导、市场需求能否有序释放是关键。”