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来源：大象新闻

　　满怀希望租下江苏省五台山体育中心跳水馆开了家“梦田音乐酒吧”，试营业不久便因市民持续投诉 “违建隐患” 被迫暂停运营。承租方多方奔走，竟真的找不到馆内五层“楼中楼”的合法建筑图纸和备案手续。

　　如今，梦田音乐酒吧被出租方以“违约在先”为由扫地出门，又一家公司已经签约即将入驻。这座藏在跳水馆肚子里的楼中楼是怎样建成的？它究竟是合规建筑，还是没有“准生证”的“私生子”？曾被第三方鉴定机构给出C级（局部危房）结论的建筑，谁来保障它的安全？大象新闻记者展开调查。

　　“捡漏”变踩雷：五层“楼中楼”鉴定为危房

　　2025年11月。站在五台山体育中心跳水馆外，望着断水断电、设备清空的酒吧，南京金马公司项目经理孙先生一声长叹，自己三年投资如同一场泡影。

　　2023年初，孙先生与几位股东计划在南京开一家音乐酒吧。同年7月，他们在公共资源交易平台看到江苏省五台山体育中心游泳跳水馆的招租信息，挂牌租赁面积约1800平方米，租赁期限5年。

　　实地考察，房产现状给了团队一个意外的惊喜：跳水馆内部居然藏着一栋五层混合结构的 “楼中楼”，实用面积高达 5000多平方米，且上一任租户也是经营酒吧的。“我们接手正好能做。主要看上的也就是这五层楼中楼建筑。”

　　2023 年 8 月 24 日，南京金马公司与五台山体育中心正式签订租赁合同。合同约定，租赁面积为1800平方米，租期5年，前三年年租金948.45万元，后两年上调至995.8725万元。合同明确： “除双方另有约定外，交付时的现状作为甲方交付乙方使用和乙方租赁期满后交还房屋的验收依据”。孙先生解释，“也就是说体育中心实际交付给我的是五层‘楼中楼’，我到租期结束后，还得完整地交还给他们，按合同约定我对这五层建筑没有处置权，不能改变结构，更不能拆除。”

　　然而，满心欢喜的 “捡漏” 很快变成噩梦。2023年9月，南京金马公司进场装修，拆除一楼部分墙体时，工人赫然发现多处墙体钢筋被抽走，安全隐患肉眼可见。为保障施工安全，孙先生第一时间向五台山体育中心索要 “楼中楼” 的建筑图纸及备案手续，却得到 “暂时无法提供” 的回复。

　　无奈之下，南京金马公司自费聘请专业机构对建筑构造进行测绘。2023年11月30日，南京市房建工程检测有限公司出具的房屋安全鉴定报告，给了团队沉重一击——这栋五层 “楼中楼” 建筑结构安全等级仅为C级，存在显著影响整体承载力的缺陷，构成局部危房，必须按相关规范加固处理。

　　此时，南京金马公司已投入租金、品牌加盟费、设计费等共计720多万元，若放弃加固将面临巨额损失。经与五台山体育中心协商，双方同意将装修免租期从3个月延长至8个月。

　　2024年8月，加固工程完工，第三方机构复检显示，建筑安全等级提升至基本符合使用要求的B级，可满足安全使用条件。

　　试营业即停摆：违建投诉与强制清场双重打击

　　2024年10月1日，音乐酒吧正式启动试营业。凭借优越的场地条件和精准的市场定位，酒吧生意火爆，孙先生透露，试营业期间每月利润都能突破一百万元。

　　正当经营步入正轨，麻烦却接踵而至，“当地公安、消防、市场监管等部门不断来找我们，说接到大量市民投诉，称我们使用的五层楼体属于违建，手续不全。” 孙先生说，持续投诉让他忧心忡忡，“每天酒吧里那么多人，体育馆又拿不出‘楼中楼’的建筑备案资质，万一出现重大安全事件，后果不堪设想。”

　　为规避风险，2025年1月16日，孙先生决定暂时关闭酒吧，集中精力与五台山体育中心磋商，索要 “楼中楼” 的完整备案资料，核实其是否为违章建筑。但无论孙先生如何交涉，五台山体育中心始终未能提供相关手续，仅一味催收后续租金。为争取协商时间、避免断租，南京金马公司于2025年3月又交纳了50万元租金。

　　然而，退让并未换来解决问题的契机。2025年4月18日，孙先生突然接到酒吧工作人员紧急电话，称现场工作人员被驱离，场馆被上锁，公司存放重要文件的保险柜及各类资产设备均被封存。突如其来的强制清场，让双方沟通彻底陷入僵局。

　　此后，孙先生踏上维权之路。2025年9月24日，他通过市长热线投诉五台山体育中心存在违章建筑问题，9月28日，南京市鼓楼区城市管理综合行政执法大队华侨路中队回复 “未发现违建”。

　　这一结果让孙先生难以接受，2025年10月17日，他开始走信访程序，聚焦 “楼中楼” 违建及建筑安全问题。

　　2025年11月3日，孙先生带着大象新闻记者来到涉事酒吧。现场漆黑一片，已断水断电，大厅内的音响、灯光、电子大屏等电子设备被拆除，桌椅全部清空，昔日热闹的酒吧如今一片狼藉。

　　11月5日，记者随孙先生前往五台山体育中心，负责接待信访的工作人员表示，“框架里搭的楼，金马公司也是看了房屋现状才签的合同，这是你们公司认可的现状。” 面对 “楼中楼” 是否存在安全隐患的追问，该工作人员拒绝回应，仅告知 “如有疑问可通过信访或法律途径解决”。

　　合规性调查：多部门无备案，违建认定陷入僵局

　　为弄清 “楼中楼” 的合规性问题，2025年11月6日，南京金马公司分别向南京市鼓楼区城管局、区建设局、区规划和自然资源局等部门提交信息公开申请，要求公开该 “楼中楼” 的《建设工程规划许可证》《建设工程竣工验收备案表》等关键材料。

　　11月13日，南京市鼓楼区城市管理局回复 “不存在申请公开的材料”；11月25日，南京市鼓楼区建设局回应 “不掌握相关材料”；11月21日，南京市规划和自然资源局提供了跳水馆 1993年至1994 年的平面核准图、建设用地规划许可证等原始材料。记者查看发现，原始图纸仅显示跳水馆一层为跳水池、观众休息厅，二层、三层为观众席，压根没有五层 “楼中楼” 的任何规划信息。

　　2025年12月18日，记者带着相关部门的回复材料再次前往五台山体育中心，就 “楼中楼” 建设时间、合规性、安全责任等问题追问负责信访的工作人员。对方始终未正面回应，仅强调 “南京金马已经违约，有问题可走法律途径”，对于图纸无备案、是否属于违建、安全责任归属等核心问题，一概以 “已委托律师处理，异议方也可委托律师沟通” 回应。

　　12月19日，记者来到南京市鼓楼区城市管理综合行政执法大队华侨路中队，针对此前 “未发现违建” 的回复进一步求证。一名执法人员透露，当时接到投诉后曾前往现场，但场馆上锁无法进入，对 “楼中楼” 的建设情况并不清楚。对于多部门未查询到备案材料的情况，该执法人员表示：“违建认定需向规划局发函核实是否有审批手续，若没有规划手续，大概率属于违法建设。但违建认定流程复杂，涉及规划部门，查处大的违建往往需要一两年，后续牵涉的问题也很复杂。”

　　随后，记者又前往南京市规划和自然资源局鼓楼分局查询相关备案手续，工作人员称未找到 “楼中楼” 的规划备案资料，并分析了三种可能性，“一是档案未存档；二是体育中心用其他名称进行备案，需体育中心提供材料；三是确实没有审批手续，属于违建。”

　　大象新闻记者又向五台山体育中心附近的群众求证，大家也都不清楚游泳跳水馆内的五层“楼中楼”何时建起来的。

　　值得注意的是，2025年8月，江苏省五台山体育中心已将该跳水馆重新挂牌出租，最终以每年394.2万元的租金成交，承租方为一家装修装饰公司。截至记者发稿，新承租方已安排工人进场施工。

　　针对这幢五层“楼中楼”的建设时间、加盖主体、有无审批手续等相关情况，大象新闻将持续关注。