摘要 

本周（2025年12月8-12日）中证REITs全收益指数收于1028.50点，周度下跌0.29%，已回到2025年2月底左右位置。周内先跌后略有修复，但市场仍然处于弱区间震荡。截至12月12日，已上市的77只REITs总市值收于2176亿元。

华夏安博仓储REIT基金合同已于11月18日生效，截至本周尚未确定上市日期。华夏中核清洁能源REIT将于12月17日（星期三）启动询价。

► 证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展

12月9日，中国证监会债券司发表署名文章，结合境内REITs试点成果经验及调研情况，对我国REITs市场现状和功能定位、影响高质量发展的问题及对策分析作了研究和探讨。

文章指出，我国REITs市场旨在服务于不动产行业的转型发展，可以考虑将能源、铁塔、仓储物流等强运营型不动产项目培育成“大而优”的全国性龙头REITs主体，将高速、园区、水电气热等市场化运营程度相对有限的不动产项目打造为“小而精”的区域性优质主体。

大型优质产业集团可以通过发行REITs做优做强轻资产运营，实现不动产投融建管退全生命周期管理。一般产业方或其他市场参与主体可以将资产出让给拟上市或已上市REITs实现权益融资退出，进而促进不动产行业向规模化专业化发展。文章建议央企按照“一央企一平台”的总体思路，打造全国统一REITs平台；地方项目以省级为单位，按照“一领域一平台”的总体思路，推动区域内同类资产通过REITs平台进行整合。

在REITs治理结构和激励机制方面，文章提出可以提高产业方参与治理程度，同时优化激励机制，除对运营管理机构的激励外，进一步将激励传导至团队和个人；同时探索将管理人收费与资产管理规模、收入情况挂钩的机制。

此外，文章提出要扩大REITs市场覆盖面，加大加快优质项目供给，降低发行REITs时间成本和机会成本，满足投资者规模配置需求。推动商业不动产和基础设施公募REITs协调发展，按资产类型规定返投和自持要求，逐步允许收益互补、风险互补的相似类别资产打包发行或扩募，适当放宽杠杆率限制，支持REITs通过外部借款等债权融资方式收购资产等。

►一级市场：中核清洁能源打新吸引力尚可

华夏中核清洁能源REIT启动询价，询价区间3.356~5.033元/份，拟发售3亿份，预计募集资金10.068~15.099亿元。项目底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站，总装机容量15万千瓦，优先发电计划电量占比仍然较大，量价情况较为稳定。新疆当地光伏发电条件优良，光伏项目容易对项目带来弃水和消纳压力，但影响可控。

目前已上市的嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产也为水电站项目，总装机容量13.7万千瓦，项目剩余期限34.27年，与中核清洁能源36年接近，可作为定价参照。

根据项目招募说明书，中核清洁能源预测期首个完整年度的单位可供分配金额为0.236元，按照询价区间上限5.033元、评估值对应单位价格4.177元、询价区间下限3.356元测算的分派率分别为4.70%、5.66%、7.04%。根据嘉实项目2025年三季度报告，目前嘉实项目分派率约在4.3~4.4%之间，低于中核清洁能源按照价格上限发行的分派率，参与中核清洁能源的一级发行较二级买入嘉实中国电建更具性价比。

若发行后中核清洁能源分派率向嘉实项目靠拢，按照4.3~4.4%分派率计算，华夏中核清洁能源上市后对应价格为5.372~5.497元，按照询价区间上限计算的项目上市首日涨跌幅为7-9%。若最终发行价低于询价区间上限的5.033元，性价比将进一步提升，整体上可适当参与项目打新。

►二级市场：数据中心继续领涨，成交情绪仍然较弱

本周REITs板块表现有所分化，数据中心以1.54%涨幅大幅领先其他资产类型，交通设施跌幅最大达0.81%。

市政环保板块本周收涨0.53%，主要是济南能源供热、绍兴原水水利上涨带动。中航首钢绿能在连续下跌后，项目IRR在4%左右，留意项目垃圾来源稳定性。济南能源供热已进入供暖期收入确认季，可博弈项目在供暖季确认的采暖费收益，留意供热期长短、外购热源成本等变化对可供分配的影响。

租赁住房板块本周收涨0.41%。上周提示关注的华夏北京保障房、招商基金蛇口租赁住房分派率分别为2.88%（高于深圳安居、厦门安居）、3.18%，本周下跌的汇添富上海地产、国泰海通城投宽庭分派率分别为4.05%和3.27%，下周均可重点关注。华润有巢向原持有人配售已完成，可关注配售弃购率及复牌后填权情况。

产业园区板块本周收涨0.23%，多个基本面相对欠佳、前期跌幅较大的个券强势反弹，但园区板块的去化压力仍在，对于高分派率个券仍需谨慎判断。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年12月8-12日）中证REITs全收益指数收于1028.50点，周度下跌0.29%，已回到2025年2月底左右位置，市场仍然处于弱区间震荡。周内来看，本周先跌后略有修复，周一周二累计下跌0.62%，周三上涨0.43%，周四周五累计又收跌0.10%。截至12月12日，我国已上市的77只REITs总市值收于2176亿元，环比-0.08%，其中流通市值1168亿元。

华夏安博仓储REIT基金合同已于11月18日生效，截至本周尚未确定上市日期。华夏中核清洁能源REIT将于12月17日（星期三）启动询价。

01

证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展

12月5日，证监会主席吴清在人民日报发表署名文章《提高资本市场制度的包容性适应性（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》指出，要稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。

12月9日，中国证监会债券司司长韩卓、中国证监会债券司法制小组负责人姜洁在上海证券报发表署名文章《推动不动产投资信托基金高质量发展》。文章结合境内REITs试点成果经验及调研情况，对我国REITs市场现状和功能定位、影响高质量发展的问题及对策分析作了研究和探讨，信息量大，有四点值得关注。

第一，我国REITs市场旨在服务于不动产行业的转型发展。文章指出，我国不动产存量规模约200万亿元，但不动产行业为重资产经营领域，缺乏长期权益资本的有效补充机制。我国REITs应当在盘活存量、拓宽权益融资渠道、促进形成存量资产和新增投资的良性循环发挥作用，规模有望达7.5万亿元。

第二，将强运营型不动产项目培育成“大而优”的全国性龙头REITs主体（如能源、铁塔、仓储物流、数据中心、商业地产等），将市场化运营程度相对有限的不动产项目打造为“小而精”的区域性优质主体（如高速公路、产业园区、水电气热、文化旅游、保障性租赁住房）。文章指出，大型优质产业集团可以通过发行REITs做优做强轻资产运营，实现不动产投融建管退全生命周期管理。一般产业方或其他市场参与主体可以将资产出让给拟上市或已上市REITs实现权益融资退出，进而促进不动产行业向规模化专业化发展。文章建议央企按照“一央企一平台”的总体思路，打造全国统一REITs平台；地方项目以省级为单位，按照“一领域一平台”的总体思路，推动区域内同类资产通过REITs平台进行整合。

第三，完善治理结构和激励机制。文章提到部分产业方发行REITs视为资产一次性出售或资产上市的终点，有较强基础资产运营管理能力的产业方管理决策权相对有限，在专业运营和价值创造方面的意见可能得不到充分反映，导致存续期消极管理、运营管理质效不高。此外，基金管理人收费与净资产挂钩，而不是与资产管理效益挂钩，导致较少依赖运营绩效。下一步可以考虑提高产业方参与治理程度，同时优化激励机制，除对运营管理机构的激励外，进一步将激励传导至团队和个人；同时探索将管理人收费与资产管理规模、收入情况挂钩的机制。

第四，扩大REITs市场覆盖面。一级市场供给效率和规模已难以满足市场需求，要加大加快优质项目供给，降低发行REITs时间成本和机会成本，满足投资者规模配置需求。同时，加快建设多层次REITs市场，推动商业不动产和基础设施公募REITs协调发展，引导Pre-REITs、私募REITs健康发展，为公募REITs市场提供更多优质资产供给和优质并购标的。此外，文章建议按资产类型规定返投和自持要求，逐步允许收益互补、风险互补的相似类别资产打包发行或扩募，适当放宽杠杆率限制，支持REITs通过外部借款等债权融资方式收购资产，有效降低风险、增厚经营效益。

02

一级市场：华夏中核清洁能源REIT启动询价

华夏中核清洁能源REIT拟于2025年12月17日9:00-15:00启动询价，询价区间为3.356~5.033元/份，拟发售3亿份，预计募集资金10.068~15.099亿元，项目评估值12.53亿元（2025年6月30日基准日），溢价率-19.6%~20.5%。

本次发售中，原始权益人或关联方拟认购51%，其他战略投资者拟认购19%，网下询价发售21%，公众投资者公开发售9%。在目前已上市的能源类项目中，一级发售投资者结构与鹏华深圳能源、嘉实中国电建清洁能源、华夏特变电工新能源相同。

华夏中核清洁能源REIT的底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站，为水力发电类资产，总装机容量15万千瓦。电量角度来看，波波娜水电站项目上网电量分为优先发电计划电量和市场化交易电量，2025年度本项目不参与市场化交易，自2026年起预测市场化交易电量占比逐年提升，至2035年达到100%、市场化电价保持在0.250元/kWh（不含税价为0.2212 元/kWh），整体上优先发电计划电量占比仍然较大，量价情况较为可控。

弃水消纳角度看，当地光伏发电条件优良，容易对项目带来消纳压力，但影响可控。2019年至2023年期间项目各年度弃水电量占比均低于10%，2024年自然条件优良，光伏发电及水电均达到较高出力水平，而电网消纳能力相对不足，弃水电量占比达13.52%，但项目全年总体上网电量仍超设计水平，弃水影响有限。2025年上半年的限电弃水电量主要集中在4-6月，随着夏季来临，光照增强，和田地区光伏项目发电量提高，光伏发电对水电带来消纳压力，因此产生一定程度限电弃水。未来新疆光伏装机量快速增长，尤其部分光伏项目依赖国家补贴实施“低价换电量”策略，可能会对波波娜水电站项目的消纳产生不利影响。

目前已上市的嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产也为水电站项目（四川省甘孜州九龙县五一桥水电站），总装机容量13.7万千瓦，项目剩余期限34.27年，与中核清洁能源36年接近，可作为定价参照。

华夏中核清洁能源REIT项目评估值12.53亿元，按照发行3亿份对应的单位价格为4.18元。根据项目招募说明书，预测期首个完整年度（2026年）的可供分配金额为7091.34万元，单位可供分配金额为0.236元，按照询价区间上限5.033元、评估值对应单位价格4.177元、询价区间下限3.356元测算的分派率分别为4.70%、5.66%、7.04%。根据嘉实中国电建清洁能源REIT 2025年三季度报告，目前项目分派率约在4.3~4.4%之间，低于华夏中核清洁能源按照上限发行的分派率，参与中核清洁能源的一级发行较二级买入嘉实中国电建更具性价比。

若发行后华夏中核能源分派率向嘉实中国电建清洁能源靠拢，按照4.3~4.4%计算，华夏中核清洁能源上市后对应价格为5.372~5.497元，按照询价区间上限计算的项目上市首日涨跌幅为7-9%。若最终项目发行价低于询价区间上限的5.033元，性价比将进一步提升，可适当参与本次项目的打新。

值得注意的是，中航京能光伏REIT近期拟扩募的也为水电站项目，分别为云南省保山市的苏家河口水电站、松山河口水电站，项目总评估值25.41亿元，剩余经营权期限均为26年，短于本次发行的华夏中核清洁能源、嘉实中国电建清洁能源。可关注后续该项目扩募发行情况。

截至2025年12月12日已申报至交易所项目进度如下：当前已发售待上市的有1单（华夏安博仓储物流2025-11-18基金合同生效），获批并开始询价1单（华夏中核清洁能源2025-12-17询价），交易所已反馈7单（山证晋中公投瑞阳供热2025-11-6、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理4单（平安西安高科产业园2025-12-5、中航中核集团能源2025-11-25、东方红隧道股份智能运维高速2025-11-25、易方达广西北投高速2025-11-4），交易所已申报1单（博时山东铁投路桥2025-12-12）。

03

二级市场：数据中心继续领涨，成交情绪仍然较弱

本周REITs板块表现有所分化，数据中心以1.54%涨幅大幅领先其他资产类型，市政环保、租赁住房、产业园区分别收涨0.53%、0.41%和0.23%，其余板块收跌，交通设施跌幅最大达0.81%。全市场34只收涨，2只收平，41只收跌。

数据中心（IDC）板块本周表现相对出色，润泽科技数据中心、万国数据中心分别收涨1.87%、0.94%，日均换手率也明显提升，目前动态分派率分别为3.79%、3.40%，可根据AI算力板块行情走势进行操作。

市政环保板块本周收涨0.53%，主要是济南能源供热、绍兴原水水利分别上涨2.09%、1.09%带动，污水处理的富国首创水务和垃圾处理的中航首钢绿能则收跌，中航首钢绿能在连续下跌后，项目IRR在4%左右，可留意项目垃圾来源稳定性。

济南能源供热REIT持有山东省济南市历下区、历城区市政供热管网。区域政府往往会对供热基础设施进行统一规划、建设和管理，一旦管网铺设完成并覆盖了特定用户群体，其他竞争对手很难进入并争夺已有用户资源。已进入供暖期的收入确认季，可博弈项目在供暖季确认的采暖费收益，留意供热期长短、外购热源成本等变化对可供分配的影响。

在外购热源方面，REITs存续期内由项目公司向各热源厂采购热源，运营管理机构协助与各热源厂之间进行协议谈判。项目预测期采用的主要热源供应商为河海热源厂和聊热热源厂（均为工业余热，热源价格较低），采取自主定价，其中河海热源厂定价挂钩政府定价，但已在协议中明确约定“售热价不高于同期乙方采购的华电章丘的单位热价。

聊热热源厂为2026年项目拟引入新的热源供应方，框架协议约定的采购价格为35元/GJ，低于目前现有所有的热源供应方。“聊热入济”是省级重点供热工程项目，该项目旨在将聊城市的余热引入济南，以实现济南市城区内供热燃煤锅炉的替代，为济南市提供稳定的热能供应。聊热热源厂定价及调价方案前期经山东省能源局统筹谈判，相关方案向山东省发改委、济南市政府报备，并在市政府项目专班指导下，企业双方签署框架协议确认。战略框架协议约定聊热热源厂采购单价为35元/GJ，在项目评估时已根据合同价格调价机制采用预测涨价后的单价37.4元/GJ。

其他可供热源中，采取政府定价的热源厂为章丘热源厂和黄台热源厂，均为燃煤热电联产（同时产生电力和热能，执行政府定价因此价格较为固定）。采取自主定价的东盛热源厂为燃气锅炉热源（使用天然气作为燃料，产热效率较高，但由于天然气价格较高，所以成本较高），唐冶热源厂为燃煤锅炉热源（使用煤炭作为燃料，产热效率较低，同时燃煤锅炉的脱硫、脱硝等环保成本较高，因此成本较高）。

租赁住房板块本周收涨0.41%，6只个券上涨，涨幅最大的为红土创新深圳安居（+1.55%），仅汇添富上海地产租赁住房（-0.98%）、国泰海通城投宽庭保租房（-0.03%）2只下跌。租赁住房板块流通性较好，项目基本面经营正常，容易受分母端折现率（债市）调整的影响，每逢大幅度的调整后即是较好的交易窗口。

上周提示关注的华夏北京保障房、招商基金蛇口租赁住房本周分别上涨0.66%、0.74%，分派率分别为2.88%（高于深圳安居、厦门安居）、3.18%。汇添富上海地产、国泰海通城投宽庭目前分派率分别为4.05%（上市尚未满1年）和3.27%，下周均可重点关注。华润有巢向原持有人配售已完成，12月16日（星期二）起复牌，可关注配售弃购率及复牌后填权情况。

产业园区板块本周收涨0.23%，多个基本面相对欠佳、前期跌幅较大的个券强势反弹，华泰南京建邺（+7.33%）、中金重庆两江REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园REIT（+5.06%）、博时津开产园（+1.93%）。园区板块的去化压力仍在，对于高分派率个券仍需谨慎判断。

中金重庆两江本周强势反弹。近期下跌一方面受出租率和收缴率等基本面数据影响（根据项目公告，三季度末出租率为87.81%，租金收缴率为66.95%。截至2025年11月27日，2025年前三季度累计收缴率为90.79%，加大了催缴力度），另一方面遭受了“解禁冲击”。考虑到重庆市撤销江北区、渝北区，设立两江新区，两江新区“升级”为行政区，调整后两江新区继续保持经济开发建设的首位度和优先级，且中金重庆两江已设置收益分配调节机制，可以继续关注。

12月产业园区板块解禁个券还有华泰南京建邺（2025/12/3，26.19%）、中金重庆两江（2025/12/11，31.02%）、广发成都高投产业园（2025/12/19，37.60%）、华夏和达高科（2025/12/27，31.00%）、招商科创（2025/12/31，36.98%）。

个券层面，本周涨幅较大的是华泰南京建邺（+7.33%）、中金重庆两江（+5.07%）和广发成都高投产业园（+5.06%）。跌幅较大的是华夏南京交通高速公路（-5.44%）、浙商沪杭甬（-4.71%）和中金联东科创（-2.08%）。

本周REITs成交活跃度边际提升但仍然较弱，日均成交额4.30亿元、日均成交量0.97亿份、日均换手率0.37%，环比分别上升9.65%、6.22%、0.02pct。

分板块来看，本周新型设施换手率仍然高于其他板块，且较上周有所提升，租赁住房板块换手率板块垫底，仅为0.29%，本周减少了0.21pct，其他资产换手率变化不大。