文 | 张馨仪

3月31日，青岛市自然资源和规划局交易大厅，崂山区同安路东侧一宗住宅用地的拍卖持续了近2.5小时。这宗占地面积18387.6平方米、容积率仅1.2的地块，吸引了金茂、海信、青特、海通4家房企参与竞买。

报价从起始楼面地价19064元/平方米逐步攀升。经过155轮竞价，金茂最终以22164元/平方米、总价4.89亿元竞得，溢价率16.26%。这一成交楼面价超过了张村河片区此前21045元/平方米的纪录，成为该区域城市更新以来的最高单价地块。

“这是今年以来青岛主城区首宗出现多家房企竞价的住宅用地。”一位参与拍卖的房企投资负责人表示，“地块条件确实优越，但更关键的是，这种核心区的低密地块以后会越来越难得了。”

图片来源： 中华人民共和国自然资源部“土地市场”网站

新增用地收紧 存量盘活提速

这一市场动态的背景，源于近期土地供应政策的调整。

2026年3月11日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），其中明确提出：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。”

这一表述引发市场广泛关注。2026年3月16日，自然资源部召开例行新闻发布会，自然资源开发利用司司长孔维东对此作出说明。

孔维东表示，城市建设用地有两个来源：一是通过征收转用形成的新增建设用地，二是通过旧城改造、低效用地再开发、收回收购闲置土地等方式盘活的存量建设用地。商品房开发用地主要来源于存量建设用地。与此前长期执行的“增存挂钩”、“节约集约”等原则相比，38号文首次以部委文件形式明确提出：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。

文件同时建立了“新增与存量挂钩”机制：各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积——即“盘活一亩才能新增一亩”。这意味着，未来商品房用地的供应规模，将直接取决于地方政府盘活存量土地的效率。

图片来源：摄图网

青岛探索，存量盘活已成主渠道

事实上，在“38号文”出台前，青岛市已在存量用地盘活方面展开探索。

2025年，李沧区成为存量经营性用地性质优化的试点区域，主要方向为“商改住”。海创东李三宗地块是典型案例——该地块原为2020年摘得的商住混合用地，2025年经控规调整为纯住宅用地，并下调容积率。2025年12月2日，该地块以20.18亿元成交，成为当年青岛总价最高的纯住宅地块。

另一案例是青银高速东地块。该地块原为森林公园项目商业商务用地，因开发难度大被政府收储，经控规调整为二类居住用地后，于2026年2月28日挂牌，3月20日以底价成交。

克而瑞统计数据显示，2025年青岛核心区（崂山、市南、市北）及李沧东李板块成交的35.3万平方米住宅用地，全部为调规后上市的存量地块，商办类用地同期无供应。

此次成交的同安路地块，正是这一思路下的产物。崂山区自然资源局在《2026年度重点工作计划》中明确提出“挖潜存量优质地块，推进房地产市场止跌回稳”。该地块原为国有存量建设用地，经规划条件确认后进入出让程序。

存量时代，核心区低密地块供应趋紧

从区位看，该地块位于金家岭与张村河两大热门板块交汇处，北临城市主干道辽阳东路，南望金家岭山，北倚张村河生态公园，西侧约500米即为崂山区育才学校，配套成熟，闹中取静。

从规划看，1.2的容积率、27米限高、仅184套的住宅上限，几乎锁定了其面向高端改善客群的产品基调。同时，地块需配建“邻里坊”、社区卫生服务站、托育所等公共服务设施，建成后无偿移交，体现了当前“增存挂钩”政策下，对地块复合社会功能的新要求。

在“新增与存量挂钩”的刚性约束下，核心城区低密度、优质区位的住宅用地供应，将愈发依赖存量盘活。而存量盘活又受制于复杂的规划调整、权属清理与拆迁进度，供应弹性有限，稀缺性由此成为定价的硬核支撑。

图片来源：摄图网

在存量时代抢占核心资源

参与竞拍的4家房企，在青岛市场均有深度布局。

最终竞得方金茂，是时隔6年再次在崂山区获取住宅用地。金茂青岛公司负责人表示，该地块将引入“璞系”产品线，打造高端改善项目。此前，金茂在青岛已有璞逸世园项目采用该产品线。

海信目前在崂山区张村河板块有海信君玺、海信璟悦、海信臻悦三个在售项目，在王家村板块还有正在筹备的“海信安澜”。青特2025年曾参与崂山王家村地块竞拍，此前在东李板块开发了青特璟誉、青特東序。海通则自2023年进入青岛市场，先后合作开发了汇豪兰庭、观樾兰庭项目。

“房企的激烈争夺，反映了一个共识：在存量时代，核心区的优质土地资源是不可再生的。”腾策顾问分析称，“随着新增住宅用地供应收紧，谁能获取核心区存量地块，谁就在未来市场竞争中占据了主动。”

周边市场数据支持了这一判断。同安路地块北侧的张村河板块，目前在售项目包括海信三盘、鲁信有邻花园、越秀青铁和樾府等，均价在3.5万-4.2万元/平方米。南侧金家岭板块，银丰玖玺城、银丰玖玺臺等项目已进入现房销售阶段，天一仁和吾疆、澜樾府等项目持续在售。

155轮竞价，不仅是一宗土地的成交，更是土地供应新时代的一个标志性事件。当新增建设用地原则上不再用于商品房开发，当每一宗住宅用地的出让都必须以存量土地的盘活为前提，中国房地产市场的底层逻辑正在发生深刻变革。这对于房企而言，这意味着投资逻辑从“规模扩张”向“价值挖掘”的转变。

同安路地块的落锤声，敲响了一个时代的序幕。在这个新时代，土地不再是无限供给的生产要素，而是需要精心运营的稀缺资源。如何在存量中创造增量，在约束中寻求发展，将成为所有市场参与者必须面对的新课题。