来源：地产豪声音

袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

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点      评

 1  投资、开工快速修复，竣工阶段性暂弱，土地市场呈现供需两旺

1-4月开发投资同比-3.3%，较前值+4.5pct；1-4月新开工面积同比-18.4%，较前值+8.8pct；1-4月竣工同比-14.5%，较前值+1.3pct；1-4月施工同比+2.5%，较前值-0.1pct。1-4月的土地购置面积同比-12.0%，较前值+10.5pct；土地成交款同比+6.9%，较前值+25.0pct。从1-4月累计来看，投资、开工和竣工等数据均在历史低位上出现了不同程度的修复；从4月单月来看，投资和开工实现大幅度快速修复，显示了疫情下地产开工投资的较强韧性，竣工由于房企目前优先开工拿地而出现了阶段性走弱，但我们认为这并不会改变竣工的趋势性走好。从结构来看，西部地区依然保持持续较强的投资增速表现，而中部和东北地区则出现较大幅度的修复。我们认为，在目前经济下行压力加大的背景下，我们认为房地产行业仍将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。

 2  单月销售快速修复、东中西部接近于去年同期，行业集中度继续提升

1-4月销售面积同比-19.3%，较前值+7.0pct，疫情受控下各区域销售同比继续反弹，其中前期恢复相对滞后的中部、东部和东北区域反弹更为明显；1-4月销售金额同比-18.6%，较前值+6.1pct；1-4月销售均价同比+0.8%，较前值-1.4pct。从1-4月累计来看，销售在历史低位上继续快速修复；从4月单月来看，销售大幅修复，显示出疫情下市场需求的较强韧性，并且也验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。从结构来看，前期恢复相对滞后的中部、东部和东北区域反弹更为明显，主要得益于疫情全面控制后，之前积压需求得以全面释放以及全面开复工下房企推盘更为充足；此外，1-4月主流50家房企销售面积同比+4%，表现仍优于行业，表明行业集中度仍在继续提升。我们认为，2季度伴随疫情影响淡化和流动性宽松预期，预计销售将进一步修复。

 3  资金继续改善，源于流动性宽松、销售修复、供给支撑政策共同推动

1-4月，资金来源同比-10.4%，较前值+3.4pct。分结构来看，国内贷款同比-2.5%，较前值+3.3pct；自筹资金同比-5.2%，较前值+3.6pct；销售回款端，个人按揭贷款同比-5.4%，较前值+2.0pct；定金及预收账款同比-18.9%，较前值+3.5pct。受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，1-4月资金来源同比-10%，较1-3月+3pct，其中国内贷款、自筹资金均持续明显改善；另外，受疫情缓和下销售持续复苏影响，定金及预收款连续两个月改善。考虑到：1）目前国内外流动性已处于趋势性宽松势态；2）全国各区域销售市场继续反弹，将推动后续定金及预收款继续改善；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综合以上，预计房地产资金来源将得到持续改善，这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。

 4  投资建议：投资销售快速修复，筑牢稳经济压舱石，重申行业“推荐”评级

新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

 5  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、投资端：投资、开工快速修复，竣工阶段性暂弱，土地市场呈现供需两旺

2018年1-4月，全国完成房地产开发投资33,103亿元，同比增长-3.3%，较1-3月上升4.5pct。其中，4月单月商品房投资增速7.0%，较3月上升5.8pct。住宅方面，1-4月，住宅投资24,238亿元，同比增长-2.8%，较1-3月上升4.4pct，占房地产开发投资的比重为73.2%，较1-3月上升0.3pct，其中，4月单月住宅投资增速7.2%，较3月上升5.4pct。

分区域来看，1-4月房地产开发投资东部地区同比-3.1%（较前值+3.0pct）、中部地区同比-10.6%（较前值+8.1pct）、西部地区同比+3.7%（较前值+4.5pct）、东北地区同比-1.6%（较前值+12.4pct）。其中，4月单月来看，东部地区同比+4.1%（较前值+3.0pct）、中部地区同比+5.9%（+17.7pct）、西部地区同比+13.7%（较前值-2.6pct）、东北地区同比+16.8%（较前值+30.1pct）。4月新冠疫情缓和下，后各地区投资继续恢复，其中西部地区依然保持持续较强的投资增速表现，而中部和东北地区则出现较大幅度的修复。

从供应先行指标来看，1-4月的商品房和住宅的新开工面积分别同比-18.4%和-18.7%，分别较1-3月上升8.8pct和上升8.3pct。其中，4月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比-1.3%和-2.8%，涨幅分别较3月上升9.1pct和上升8.1pct。1-4月的商品房和住宅的施工面积分别同比+2.5%和+3.8%，分别较1-3月下降0.1pct和下降0.3pct。1-4月的商品房和住宅的竣工面积分别同比-14.5%和-14.5%，分别较1-3月上升1.3pct和上升1.7pct。其中，4月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比-8.8%和-7.2%，降幅分别较3月下降7.9pct和下降8.4pct。

从土地市场指标来看，1-4月的土地购置面积为3,151万平米，同比-12.0%，较1-3月上升10.5pct，其中，4月单月土地购置面积同比+13.8%，涨幅较3月上升25.9pct。1-4月的土地成交款为1,699亿元，同比+6.9%，较1-3月上升25.0pct，其中，4月单月土地成交款同比增长82.3%，较3月上升75.8pct；1-4月的土地成交楼面均价为5,392元/平米，同比+21.5%，较1-3月上升15.8pct，其中4月土地成交楼面均价为6,108元/平米，同比+60.3%，较3月上升39.0pct。

投资端数据小结：从1-4月累计来看，投资同比-3.3%、新开工同比-18.4%、竣工同比-14.5%，主要投资数据均在历史低位上出现了不同程度的修复。从4月单月来看，投资同比+7.0%、新开工同比-1.3%、分别较3月+5.8pct、+9.1pct，实现大幅度快速修复，显示了疫情下地产开工投资的较强韧性；4月竣工同比-8.8%，较3月-7.9pct，主要源于市场需求修复下优先开工拿地造成的竣工暂时性的波动，但我们认为这并不会改变竣工的趋势性走好。从结构来看，西部地区依然保持持续较强的投资增速表现，而中部和东北地区则出现较大幅度的修复；此外，4月中指300城土地成交面积同比+1%，较3月+22pct，土地市场成交继续恢复、并呈现供需两旺态势，其中一二线城市成交仍相对活跃，显示了目前高能级城市库存仍较低。在目前经济下行压力加大的背景下，我们认为房地产行业仍将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。

二、销售端：单月销售快速修复、东中西部接近于去年同期，行业集中度继续提升

从销售指标来看，1-4月的商品房销售面积为3.4亿平米，同比-19.3%，较1-3月上升7.0pct，其中，4月单月销售面积同比-2.1%，较3月上升12.0pct，并且4月单月环比-11.2%。1-4月的商品房销售额为3.2万亿元，同比-18.6%，较1-3月上升6.1pct，其中，4月单月销售额为11,498亿元，同比-5.0%，较3月上升9.6pct。住宅方面，1-4月全国住宅销售面积为3.0亿平米，同比-18.7%，较1-3月上升7.2pct，其中，4月单月同比-1.5%，较3月上升12.4pct，并且4月单月环比-9.1%。

从区域来看，1-4月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部-17.5%（较前值+6.8pct）、中部-24.1%（较前值+8.7pct）、西部-16.2%（较前值+5.7pct）、东北部-25.3%（较前值+7.5pct），其中，4月单月来看，东部-1.8%（较前值+13.2pct）、中部-1.9%（较前值+20.5pct）、西部-1.1%（较前值+1.4pct）、东北部-12.6%（较前值+14.5pct）。新冠疫情缓和下，4月全国各区域销售同比继续反弹，其中前期恢复相对滞后的中部、东部和东北区域反弹更为明显，并且东部、中部和西部4月单月销售同比基本恢复到接近于去年同期水平。

从价格指标来看，1-4月的商品房销售均价为9,379元/平米，同比+0.8%，较1-3月下降1.4个百分点。其中，4月单月销售均价环比+1.2%，同比+0.8%，涨幅较3月下降1.4pct。1-4月的住宅销售均价为9,457元/平米，同比+2.7%，较1-3月上升1.4pct，其中，4月单月住宅销售均价9,697元/平米，环比+6.1%，同比-1.1%，涨幅较上月下降3.2pct。从库存指标来看，4月末商品房待售面积为5.2亿平米，同比+1.7%，较3月末减少472万平方米，其中，住宅待售面积减少453万平米。

销售端数据小结：从1-4月累计来看，销售面积同比-19.3%，较上月+7.0pct，销售在历史低位上继续快速修复；但从4月单月来看，销售面积同比-2.1%，较3月上升12.0pct，单月销售大幅修复，显示出疫情下市场需求的较强韧性，并且也验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。从结构来看，前期恢复相对滞后的中部、东部和东北区域反弹更为明显，这主要得益于：1）4月疫情整体得以控制后，之前疫情管控较严的区域积压需求得以全面释放；2）全国各区域已经全面开复工，反映到房地产行业则是推盘更为充足；此外，1-4月主流50家房企销售面积同比+4%，表现仍优于行业，表明行业集中度仍在提升。我们认为，2季度伴随疫情影响淡化以及流动性宽松预期，预计市场销售将得到进一步修复，不过本次疫情仍将对于全年销售产生负面影响，从而削弱后续房企的投资意愿，因而稳投资的前提也需要稳销售。

三、资金端：资金继续改善，源于流动性宽松、销售修复、供给支撑政策共同推动

1-4月，房地产开发企业合计资金来源为4.7万亿元，同比-10.4%，较1-3月上升3.4pct。其中，4月单月同比-0.6%，较3月上升7.0pct。从各资金来源同比来看，1-4月累计数据中，国内贷款同比-2.5%，较1-3月上升3.3pct，其中，4月单月同比+10.6%，较3月上升10.1pct；利用外资同比-31.6%，较1-3月上升10.9pct；其中，4月单月同比+300.0%，较3月上升436.8pct；自筹资金同比-5.2%，较1-3月上升3.6pct；其中，4月单月同比+5.9%，较3月上升4.1pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比-15.9%，较1-3月上升3.7pct，其中，1-4月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-18.9%和-5.4%，分别较1-3月上升3.5pct和上升2.0pct，其中，4月单月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-10.1%和-0.5%，分别较3月上升10.1pct和下降1.0pct。

资金端数据小结：受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，1-4月资金来源同比-10.4%，较1-3月+3.4pct，继续改善，其中国内贷款、自筹资金均持续明显改善；另外，受疫情缓和下销售持续复苏影响，定金及预收款连续两个月修复，并且4月单月同比降幅大幅收窄。考虑到：1）目前国内外流动性已处于趋势性宽松势态；2）全国各区域销售市场继续反弹，将推动后续定金及预收款继续改善；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综合以上，预计房地产资金来源将得到持续改善，这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。

四、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

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《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

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《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）

《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）

《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）

《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）

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《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）

《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/3/24）

《永升生活服务深度报告：隽永升腾，优质成长》（20/4/21）

华创地产研究团队

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

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   邓    力   研究员

        19928735949