来源：地产豪声音

 1  19年营收同比+41%、业绩同比+49%，货币资金充裕、合约负债高增

19年，公司实现营业收入59.7亿元，同比+41.1%；实现毛利润12.1亿元，同比+42.2%；实现归母净利润4.9亿元，同比+49.3%；基本每股收益1.21元，同比+47.6%；毛利率和归母净利率为20.3%和8.2%，同比分别+0.2pct和+0.3pct；少数股东损益比2.6%，同比+0.3pct。16-19年，公司营收、归母净利CAGR分别达32.5%、44.8%。截至19年末，公司现金及现金等价物达65.1亿元，同比+262.9%；合约负债达9.4亿元，同比+33.0%，体现了公司较好的预收情况，并预计将一定程度上助力物业服务收入的快速增长。19年，公司经营活动产生的现金流量净额为6.9亿元，同比+60.5%，回款情况良好。此外，公司拟每股分红0.3元，分红率为33.8%。

 2   19年在管面积同比+51%，内生、外拓协同，住宅、非住宅双轮驱动

19年末，公司在管面积达2.87亿平，同比+50.6%，较19H1末+10.2%；合同面积达4.98亿平，同比+37.8%，较19H1末+9.5%；合同/在管覆盖率达1.7倍，较19H1末持平。16-19年，在管面积、合同面积CAGR分别达51.9%、54.4%。19年末，公司在管面积中：1）内生（来自保利地产）、外拓分别占比44.9%、55.1%，分别同比-12.5、+12.5pct；2）住宅、非住宅分别占比48.4%、51.6%，分别同比-12.3、+12.3pct；非住宅中，商写、公共物业分别占比2.7%、48.9%；16-19年住宅、非住宅在管CAGR分别达23%、175%。2019年，公司住宅、商写物业费单价分别为2.21、7.10元/平，分别同比提升0.07、0.39元/平。鉴于保利地产销售稳增，后续有望为公司持续输血，并公司积极布局非住宅业态，央企背景资源优势突出，有望助力公司管理规模持续高增。

 3   社区增值服务收入同比+85%、占比19%，增值服务占比持续提升

19年，公司基础服务、非业主增值服务、园区增值服务分别实现营收38.4、9.7、11.5亿元，分别同比+32.1%、+39.1%、+85.2%，分别占比64.4%、16.2%、19.3%，毛利率分别为14.2%、20.3%、40.7%，分别同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中，基础服务和非业主增值服务毛利率低于行业平均、预计后续有提升空间。非业主增值服务中，案场协销服务、其他服务分别占比80.9%、19.1%；社区增值服务中，美居服务、社区零售、车场管理、社区媒体、空间管理、社区便民分别占比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。16-19年，公司毛利率、净利率逐年提升，后续住宅业态新交付项目占比逐步提升、增值服务收入占比提升、非住宅业态重定价能力较强，预计毛利率将有望小幅提升。

 4   投资建议：保持规模化发展势头，坚定推进大物业战略，维持“强推”评级

保利物业继承保利地产龙头地位，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。19年末，公司管理面积达2.9亿平米，非住宅占比达52%，外拓占比55%。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到保利地产销售、竣工稳步增长，有望推动公司规模确定性提升，并成为央企物管巨头。鉴于公司合同管理规模高增、单价逐步提升、以及毛利率存提升空间，我们调整公司2020-22年每股收益预测为1.29、1.74、2.35元（2020-21年原预测值为1.29、1.68元），按照21年目标PE40倍，上调目标价至77.35港元，维持“强推”评级。

 5   风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期

一、19年营收同比+41%、业绩同比+49%，货币资金充裕、合约负债高增

2019年，公司实现营业收入59.7亿元，同比+41.1%；实现毛利润12.1亿元，同比+42.2%；实现归母净利润4.9亿元，同比+49.3%；基本每股收益1.21元，同比+47.6%；毛利率和归母净利率为20.3%和8.2%，同比分别+0.2pct和+0.3pct；少数股东损益比2.6%，同比+0.3pct。2016-19年，公司营收、归母净利CAGR分别达32.5%、44.8%。截至19年末，公司现金及现金等价物达65.1亿元，同比+262.9%；合约负债达9.4亿元，同比+33.0%，体现了公司较好的预收情况，并预计将一定程度上助力物业服务收入的快速增长。2019年，经营活动产生的现金流量净额为6.9亿元，同比+60.5%，回款情况良好。此外，公司拟每股分红0.3元，分红率为33.8%。

二、19年在管面积同比+51%，内生、外拓协同，住宅、非住宅双轮驱动

2019年末，公司在管面积达2.87亿平米，同比+50.6%，较2019H1末+10.2%；合同面积达4.98亿平米，同比+37.8%，较19H1末+9.5%；合同/在管覆盖率达1.7倍，较2019H1末持平。2016-19年，在管面积、合同面积CAGR分别达51.9%、54.4%。2019年末，公司在管面积中：1）内生（来自保利地产）、外拓分别占比44.9%、55.1%，分别同比-12.5、+12.5pct；2）住宅、非住宅分别占比48.4%、51.6%，分别同比-12.3、+12.3pct；非住宅中，商写、公共物业分别占比2.7%、48.9%；2016-19年住宅、非住宅在管CAGR分别达23%、175%。2019年，公司住宅、商写物业费单价分别为2.21、7.10元/平米，分别同比提升0.07、0.39元/平米。鉴于保利地产销售高增，后续有望为公司持续输血，并公司积极布局非住宅业态，央企背景资源优势突出，有望助力公司管理规模持续高增。

三、社区增值服务收入同比+85%、占比19%，增值服务占比持续提升

2019年，公司基础服务、非业主增值服务、园区增值服务分别实现营收38.4、9.7、11.5亿元，分别同比+32.1%、+39.1%、+85.2%，分别占比64.4%、16.2%、19.3%，毛利率分别为14.2%、20.3%、40.7%，分别同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中，基础服务和非业主增值服务毛利率低于行业平均、预计后续有提升空间。。非业主增值服务中，案场协销服务、其他服务分别占比80.9%、19.1%；社区增值服务中，美居服务、社区零售、车场管理、社区媒体、空间管理、社区便民分别占比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。2016-19年，公司毛利率、净利率逐年提升，后续公司住宅业态新交付项目占比逐步提升、增值服务收入占比提升、非住宅业态重定价能力较强，综合之下，预计毛利率将有望小幅提升。

四、投资建议：保持规模化发展势头，坚定推进大物业战略，维持“强推”评级

保利物业继承保利地产龙头地位，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。19年末，公司管理面积达2.9亿平米，非住宅占比达52%，外拓占比55%。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到保利地产销售、竣工稳步增长，有望推动公司规模确定性提升，并成为央企物管巨头。鉴于公司合同管理规模高增、单价逐步提升、以及毛利率存提升空间，我们调整公司2020-22年每股收益预测为1.29、1.74、2.35元（2020-21年原预测值为1.29、1.68元），按照21年目标PE40倍，上调目标价至77.35港元，维持“强推”评级。

五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期

《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）

《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

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《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

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《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）

《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）

《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）

《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）

《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）

《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）

《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）

《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）

《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）

《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19）

《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）

《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》(20/3/24)

华创地产研究团队

—-—-华创地产研究期待您的关注与支持!—---

袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

    袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949