睿思网讯：3月30日，红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REIT”）发布2025年年度报告。报告期内，本基金实现收入1.25亿元，净利润-599.56万元（2024年同期为2300.08万元），经营活动现金流量净额8855.89万元。本期及年化现金流分派率均为4.15%，较上年同期的4.88%有所下降。

报告期内，本基金实现可供分配金额9258.61万元，单位可供分配金额0.0971元；实际分配金额9393.20万元（含2025年度三次分红），单位实际分配金额0.0985元。期末基金份额净值2.0835元，公允价值参考净值2.0835元。资产总额20.43亿元，净资产19.87亿元。本期计提投资性房地产减值2661.82万元、商誉减值1898.78万元，合计减值4560.60万元，对净利润产生重大影响。

本基金持有盐港现代物流中心、盐港世纪物流园两个仓储物流项目，均位于深圳市盐田区综合保税区，主要通过仓储租赁、综合管理服务等获取经营收益。基金合同于2021年6月7日生效，2025年为第5个完整运营年度，且为2023年完成扩募后的首个完整运营周期。

报告期内，项目整体可供出租面积31.85万平方米，实际出租面积29.50万平方米，期末出租率92.60%，同比下降1.65个百分点；仓库有效租金单价1.26元/平方米/天（含税），同比下降0.79%，配套有效租金单价1.72元/平方米/天（含税），同比下降2.27%；租金收缴率100.00%，同比提升0.36个百分点；仓库加权平均剩余租期456天，配套加权平均剩余租期448天，分别同比下降19.43%、41.59%。租户以第三方物流、进出口贸易企业为主，前两大租户深圳港集团、盐田港物流服务有限公司租金收入占比分别为40.69%、17.43%，租户结构与片区产业定位高度匹配。

报告期内，基金管理人协同运营管理机构采取多项举措优化运营：一是精准对接租户需求，完成现代物流中心与深圳港集团、世纪物流园与盐田港物流服务有限公司的续租谈判，租金调整幅度低于区域市场整体降幅，保障出租率稳定；二是强化成本管控，通过优化运营管理流程、合并采购等方式压缩费用，运营管理服务费同比下降7.35%；三是筑牢安全防线，完善安全责任体系与操作流程，定期开展资产安全检查，现代物流中心项目发生的1起财产一切险出险事项已完成理赔，未影响正常运营；四是优化资金管理，通过申购货币基金实现闲置资金增值，取得投资收益101.72万元。此外，原始权益人及其关联方合计持有基金25%份额，长期坚定持有彰显对项目发展信心。

基金管理人提示，宏观经济下行叠加区域仓储物流市场新增供应放量，行业供需格局阶段性失衡，叠加进出口贸易波动影响，可能对项目出租率及租金水平产生持续压力；同时，基金资产集中于盐田综合保税区，存在区域集中度风险。未来将持续关注市场动态，灵活调整招商策略，推进“保税+”业务落地，拓展新业态客户，强化资产运营效率以提升核心竞争力。报告期内未发生重大安全生产责任事故及重大未决诉讼或仲裁。