0.

12月，广州市的土地市场终于掀起了出让狂潮。

上周五，海珠西的南泰路地块上演了一场久违的“肉搏战”。

与此前聚龙湾，南沙横沥岛那些波澜不惊的成交不同，保利和越秀两大巨头，从上午撕扯到午后，大战76个回合。

最后，保利狠砸35个亿（还不算配建成本），强势拿下了这块风水宝地。

讲真，很久没有看到这么热闹的图景了。

甚至有开发商的海报直接挂了出来——

广州回暖了。

1.

广州回没回暖先不说，但保利，是确确实实在回暖。

作为“宇宙最大房企”，今年前11个月，保利在拿地这事儿上那是相当“收着”——

全国范围内屈居第四不说；在大本营广州，憋了整整11个月，居然，只拿了一块地。

2.

但这并不是保利缺钱，也不是不看好后市。

恰恰相反，你可以把这看成一种精准的“调仓”节奏。

回想2024年下半年，保利曾经在短短三个月内，像猛虎下山一样，在广州“珠金琶”黄金三角区砸下超250个亿，储备了6块顶级宅地。

那一波操作太猛，导致整个2025年，保利的核心任务有且只有一个：去化。

把地变成房，把房变成钱。

3.

小一年过去了，保利卖房的任务完成得还不错，前11个月斩获了338亿的销售业绩，在广州市场上，算得上遥遥领先。

也有不少内部朋友透露，年度KPI已经顺利达成。

钱袋子鼓了，手头的存货也不多了。和338亿的回款相比，今年在土地市场上花出去的22个亿，实在有点不够看。

为了明年的业绩不断档，这时候必须补仓。而且还不敢瞎补，要补就补那种“只要做出来就能变现”的硬通货。

4.

于是，南泰路地块来了。

这两年海珠区也没少卖地，动不动就20多个新盘大混战，卷得天昏地暗。连中交天翠这种中轴线盘，单价都快卷破4万了。

但保利抢下的这块地，很不一样。

这是海珠西很多年来，乃至广州主城区今年最“正”的地块之一，而且，不是靠概念炒作的“期货”，它是“现货”。

5.

为什么这么说？

先看看这块地的品相。

方方正正，建面超14万平，容积率只有3.1。这意味着可以做一个有大园林、有十来栋楼的完整大社区。

再看配套。

周围全是海珠沉淀了一个时代的精华：现成的商业、老牌名校、公园绿地、还有四通八达的地铁。

但这些都只是基本面，它真正的底气，在于“邻居”。

6.

海珠西，是广州最早的高端住区雏形，中国第一代商品房小区之一的江南新村，就坐落于此。

这里趴着翠城花园、光大花园、保利花园……一大批楼龄20年往上的大型社区，每个社区里，是成千上万户的家庭。

这几十万老海珠人，在当年的低密“豪宅”里居住多年，逐渐到了需要换房或者分巢的时候，却面临一个尴尬的困境——

如果想要产品力更好的新房，要么选择周边蚊型地块里的“牙签楼”，要么得搬去人生地不熟的新区。

怎么选，都不得劲。

7.

这群被压抑了数年的“地缘性改善客”，就是南泰路地块最大的金矿。

这是一块为他们量身定做的土地。

地块面积够大，密度够低，不但能在熟悉的生活圈复现二三十年前的低密大社区，同时，还能享受到2025年最新的产品标准——

从“老破大”到“潘家花园式中西合璧豪宅”，这种降维打击的诱惑，对于本地“老钱”来说，几乎是无法抗拒的。

这不是赌运气，这是在收割存量。

8.

这也就解释了，为什么在市场还没完全明朗的时候，保利和越秀就敢把地块的溢价率推到27.3%。

仅次于近年大热的南方面粉厂地块（33.4%）。

9.

接下来，这种逻辑会被反复验证。

看看那些已经上架，和即将上架的地吧——

番禺洛浦街东乡地块，南浦岛时隔30年来第一次重启土地出让，是为岛上的万户大盘——丽江花园、广州碧桂园的老业主准备的；

海珠石溪西地块，瞄准的是隔壁金碧花园那1.3万户想要改善的业主；

黄埔长洲岛地块，容积率只有 1.01，是为黄埔、海珠旧改中手握房票的村民们准备的硬通货……

10.

至此，我们似乎已经嗅到，广州的楼市正在进入一个新的阶段——

中心区的大盘时代。

过去的逻辑是卖“未来”，现在的逻辑是卖“升级”。

市中心那些住着成熟社区、手握高价值房产的“老钱”们，希望改善居住，却又安土重迁，是目前市场上少有的没被满足，又最为稳当的购买力。

谁能拿出“好地段+大社区”的新一代产品，谁就能撬动他们手中的资金，实现“卖一买一”的置换闭环。

11.

最后，稍微聊点情怀。

南泰路这块地，对保利来说，或许还有一层宿命般的意义。

比如说，一次穿越时空的call back。

1995年，保利在广州开发的第一个商品房小区——保利红棉花园，就在海珠西。

30年过去，曾经的初创企业已成行业巨擘，王者归来，在距离起点不远的地方重仓落子。

穿越周期的最好方式，或许就是回到梦开始的地方。

你看，这就是检验三十年品牌影响力的时候了。

30年前买红棉花园的那批人，如今你们和你们的孩子，会准备成为南泰路的新业主吗？