2025年，物业管理行业步入存量竞争与高质量发展的深化阶段，行业分化持续加剧，头部企业凭借稳定的基本盘、市场化拓展能力与精细化运营水平，持续巩固行业优势地位。保利物业发布2025年度全年业绩公告，报告期内公司实现营业总收入171.26亿元，同比增长4.8%；公司拥有人应占年内溢利15.50亿元，同比增长5.1%，整体经营业绩保持稳健增长。

表：保利物业核心财务数据

财务质量：盈利韧性持续凸显，零有息负债筑牢安全边际

2025年，保利物业持续优化财务结构，核心主业支撑作用持续强化，盈利水平稳中有升，现金流储备充裕，财务安全边际处于行业领先水平。报告期内，公司实现营业总收入171.26亿元，同比增长4.8%，其中核心物业管理服务收入达131.50亿元，同比增长12.6%，占总营收比重提升至76.7%，较2024年提高5.3个百分点，核心主业的压舱石作用进一步凸显，营收结构更趋稳健。盈利端，公司年内溢利达15.68亿元，同比增长5.3%；公司拥有人应占年内溢利15.50亿元，同比增长5.1%，净利率达9.2%，较2024年提升0.1个百分点，在行业盈利普遍承压的背景下，实现了盈利规模与效率的双稳提升，展现出极强的盈利韧性。

图：保利物业核心经营指标

在盈利结构层面，公司三大业务板块的盈利表现呈现差异化优化态势，整体盈利底盘更趋扎实。报告期内，公司实现综合毛利29.85亿元，同比微增0.03%，其中社区增值服务成为盈利增长的核心亮点，实现毛利9.65亿元，占总毛利比重达32.3%，毛利率逆势提升4.43个百分点至41.25%，主要源于公司主动调优业务结构，剥离低毛利、低确定性业务，聚焦零售、家政等高频刚需生活服务赛道，同时深化家装美居、房屋修缮、能源改造等高附加值工程服务布局，推动业务盈利水平持续上行。

核心物业管理服务实现毛利17.61亿元，占总毛利比重达59.0%，毛利率13.39%，同比小幅回落0.94个百分点，在全行业人工成本刚性上行、新拓展第三方项目前期投入增加的背景下，公司通过标准化成本管控与片区化集约运营，将毛利率降幅控制在1个百分点以内，核心主业盈利稳定性显著优于行业平均水平。

非业主增值服务实现毛利2.59亿元，毛利率15.80%，同比仅微降0.22个百分点，尽管受房地产行业调整影响业务收入有所下滑，但公司通过优化业务结构、拓展工程咨询、承接查验等非地产依赖型业务，保持了盈利水平的基本稳定。

成本端，公司通过全周期精细化管理与数字化降本增效，实现了费用端的显著优化。报告期内，公司服务成本141.41亿元，同比增长5.9%，增速略高于营收增速，主要源于管理规模扩张带来的刚性服务投入增加；但行政开支实现同比大幅下降11.5%，从2024年的11.22亿元降至9.93亿元，占营业收入比重从6.9%下降至5.8%，同比下降1.1个百分点，核心源于公司年内全面推行「片区化项目组团」管理模式，累计完成141个片区的网格化整合，落地核心区域供应链垂直整合，实现作业资源的集约共享，同时通过数字化管理体系优化总部与区域的职能架构，大幅压降了非必要管理成本，精细化管理成效直接兑现为财务端的优化成果。

资产与现金流方面，截至2025年末，公司流动资产达152.21亿元，同比增长11.6%；现金及银行结余达128.86亿元，同比增长8.6%，其中现金及现金等价物107.10亿元，定期存款21.76亿元，现金流储备持续保持充裕状态。

尤为值得关注的是，报告期末公司无任何银行借款、应付债券等有息负债，资产负债率维持41.2%不变，与2024年末持平，远低于物业行业平均负债水平，零有息负债的财务结构极大提升了公司抗周期、抗风险能力。同时，公司128.86亿元的现金储备完全覆盖74.50亿元的流动负债总额，现金比率处于行业绝对领先水平，财务安全边际持续巩固。盈利现金保障方面，尽管报告期内经营活动所得现金净额18.27亿元，同比下降20.7%，但净额规模仍完全覆盖全年15.68亿元的净利润，盈利的现金含量保持充足，核心经营活动的现金流创造能力依然稳健。

资产质量层面，截至2025年末，公司贸易应收款项及应收票据净额34.44亿元，同比增长22.3%，主要源于管理规模扩张带来的应收款项自然增长，其中账龄一年以内的应收款项占比达89.4%，账龄结构保持健康，整体资产质量可控。

战略落地：市场化战略成效显著，双轮驱动稳固增长基本盘

2025年，保利物业坚定践行市场化战略，第三方拓展已成为驱动公司规模与收入增长的核心引擎，同时关联方项目持续提供稳定支撑，形成「关联方基本盘稳固+第三方市场化突破」的双轮驱动格局。2025年，公司基于行业发展趋势与自身资源禀赋，正式将战略定位升级为「城市全域综合治理首席运营商」，以「大物业」战略为核心抓手，坚定推进市场化发展，落地「核心50城深耕、优质产业客户深耕、核心优势业态深耕」的「三个深耕」市场拓展策略，实现了规模扩张与结构优化的同步推进，市场化战略的落地深度与广度持续提升。

截至2025年末，公司来自第三方项目的在管面积达564.20百万平方米，较2024年末增长38.60百万平方米，占总在管面积的比重达66.0%；报告期内，来自第三方的物业管理服务收入达58.60亿元，同比增长17.5%，占物业管理服务总收入的44.6%，占比较2024年提升1.9个百分点，收入增速显著高于关联方项目，市场化拓展的量质齐升成效显著。

图：保利物业核心规模指标

关联方项目方面，截至2025年末，来自保利发展控股集团开发项目的在管面积达290.80百万平方米，较2024年末增长13.00百万平方米；报告期内相关物业管理服务收入达72.90亿元，同比增长9.0%，占物业管理服务总收入的55.4%，持续为公司提供稳定的业绩支撑。

第三方拓展方面，2025年新拓展第三方项目单年合同金额约29.30亿元，拓展规模稳居行业前列。在城市布局上，公司持续聚焦高能级核心城市，年内新拓展第三方项目中，核心50城单年合同金额占比达80.4%，其中北京、上海、广州单城市拓展业绩均超1亿元，2025年末核心50城物业管理收入占公司总物管收入的比重已达80.0%，其中27个城市的物管收入均超1亿元，核心城市的布局密度与市场渗透率持续提升。在项目质量上，公司持续聚焦高价值、长周期的优质项目，年内新拓展第三方项目中，单年合同金额超1000万元的项目合计金额占比达56.0%，项目质量与盈利确定性持续优化。、

同时，公司市场化战略向存量市场深度延伸，年内于北京、上海、武汉、合肥等高能级城市新拓展33个存量住宅项目，单年合同额达1.80亿元，同比增长33.4%，新拓展存量项目平均物业费达2.9元/平方米/月，其中4个项目单年合同额超千万元，实现了高能级城市存量市场的规模化突破，市场化战略落地成效持续兑现。

在业态战略落地层面，公司以「大物业」战略为核心，持续深化非住宅业态的全赛道布局，打破传统住宅物业的增长边界。

公服赛道方面，公司创新推出「保利全域景城模式」，秉持「景城融合」核心理念，构建「物业服务+IP打造+商业运营」的全链条服务模式，成功打造深圳西涌滨海旅游度假区、贵州花江峡谷大桥旅游服务区、广州海珠湿地园区等标杆项目，实现了从基础物业服务向文旅赛道综合运营服务的价值跃升，2025年新拓展公共及其他物业项目单年合同金额达12.98亿元，持续巩固公服领域的行业龙头地位。

商办赛道方面，公司立足「星云企服」品牌，深化「大客户战略」，锚定国资金融、高端制造、互联网科技等优质产业客户，成功跃升为京东集团、小鹏汽车的后勤服务主要供应商，中标中芯国际、歌尔股份等高端制造标杆项目，截至2025年末已服务银行总行项目6个、分支行项目近百个，在国资金融商办领域构建起显著的规模壁垒，2025年新拓展第三方商业及写字楼项目单年合同金额达12.76亿元，同比增长14.5%，商办业态的市场化竞争力持续提升。

行业竞争位势：规模业态双优，稳居行业第一梯队

2025年，物业管理行业集中度持续提升，保利物业凭借全国化的布局、均衡的业态结构与领先的服务能力，持续稳居行业第一梯队，头部竞争优势不断巩固。

规模层面，截至2025年末，公司总在管面积达855.01百万平方米，较2024年末增长51.59百万平方米，在管项目总量达3036个，较2024年末增加215个，管理规模持续稳步扩张。

业态布局层面，公司形成住宅与非住宅双轮驱动的均衡业态结构，抗周期能力显著优于行业平均水平。截至2025年末，公司非住宅物业在管面积达524.00百万平方米，占总在管面积的61.3%；报告期内非住宅物业实现物业管理服务收入57.81亿元，同比增长18.1%，占物业管理服务总收入的44.0%，占比较2024年提升2.1个百分点。其中，公共及其他物业在管面积达475.31百万平方米，占总在管面积的55.6%，持续保持公服领域的行业龙头地位；商业及写字楼业态实现收入24.84亿元，同比增长27.3%，增速领跑各业态，商办服务的市场竞争力持续提升。住宅业态方面，截至2025年末在管面积达331.01百万平方米，报告期内实现收入73.68亿元，同比增长8.7%，基本盘保持稳定。整体来看，公司在规模扩张、业态均衡性、细分赛道竞争力等方面均处于行业领先水平，头部位势持续稳固。

业务创新：产品体系迭代升级，全场景服务能力持续突破

2025年，保利物业围绕业主核心需求与市场变化，持续推进业务创新与产品迭代，构建了覆盖全业态、全场景的创新服务体系，为业务增长注入持续动力。

住宅服务领域，公司全新推出“保利智选”产品体系，通过构建菜单式服务清单与透明化定价机制，精准回应业主对于“服务透明、质价相符”的核心诉求，打破了传统住宅物业服务的标准化局限，实现了服务供给与业主需求的精准匹配。同时，公司持续深化以“安全、便捷、专业、意趣、透明、和谐”为内核的“I-TRUST”服务体系，焕新升级“东方礼遇”“四时雅集”“亲情和院”三大服务品牌，针对不同客群的差异化需求构建分层服务体系，实现了住宅服务的精细化与差异化创新。

存量市场拓展领域，公司创新高能级城市存量住宅拓展模式，聚焦核心城市优质存量项目，形成了可复制的存量项目拓展与运营体系，年内新拓展存量住宅项目合同额同比增长33.4%，实现了存量市场的规模化突破。

非住宅业态领域，公司立足“星云企服”商办服务品牌，针对商业及写字楼业态的企业客户需求，持续创新商办服务场景与内容，推动商业及写字楼业态收入同比增长27.3%，成为业务创新的重要增长极。通过全业态、全链条的业务创新，公司持续提升服务供给能力，巩固了市场竞争优势。

服务品质：标准化体系深化落地，品牌口碑形成正向循环

2025年，保利物业始终将服务品质作为企业发展的核心生命线，通过标准化服务体系的深化落地与品牌化运营，持续巩固行业品质标杆地位，服务品质的市场认可度持续提升。公司深化落地“I-TRUST”服务体系，将“安全、便捷、专业、意趣、透明、和谐”六大内核贯穿于服务全流程，形成了全项目、全场景的标准化服务管控体系，保障了全国化布局下服务品质的统一性与稳定性。

同时，公司持续焕新“东方礼遇”“四时雅集”“亲情和院”三大服务品牌，针对高端住宅、改善型社区、刚需社区等不同项目类型，构建差异化的服务标准与内容，实现了服务品质的分层优化与精准提升。

服务品质的持续提升，在市场端得到了充分验证。报告期内，公司在北京、上海、武汉、合肥等高能级城市新拓展33个存量住宅项目，新拓展存量住宅项目平均物业管理费单价达2.9元/平方米/月，显著高于行业存量项目平均水平，其中4个项目单年合同金额超千万元，充分体现了业主与市场对公司服务品质的高度认可。

同时，公司住宅社区在管面积与收入实现稳步双增，截至2025年末住宅社区在管面积达331.01百万平方米，报告期内实现收入73.68亿元，同比增长8.7%，服务规模的稳步扩张与服务品质的持续提升形成了正向循环，进一步巩固了公司的品牌口碑与行业品质标杆地位。

科技探索：数字化体系持续升级，科技赋能高质量发展

2025年，保利物业持续推进数字化与智能化管理体系升级，将科技探索与数字化建设作为服务提质、运营提效的核心抓手，为企业长期高质量发展筑牢科技底盘。

资金投入层面，公司为数字化建设提供了长期稳定的资金保障，上市募集资金中5%专项用于升级数字化及智能化管理系统，对应金额2.61亿港元，截至2025年末已累计投入0.86亿港元，剩余1.75亿港元计划于2027年12月31日前完成投入，保障了数字化建设的持续性与系统性。

建设方向层面，公司数字化升级覆盖全业务链条，核心包括购买及升级硬件搭建智慧终端设备及物联网平台，构建及开发内部信息共享平台及数据库，招聘及培养专业技术团队，开发与业务相关的创新应用等，形成了“硬件+软件+人才+应用”四位一体的数字化建设体系。

科技赋能的价值持续兑现，数字化体系不仅支撑了公司全国化布局下3000余个项目的标准化管理与品质管控，提升了运营效率与管理精度，同时也为第三方项目拓展、存量项目运营、多业态服务创新提供了数字化支撑，助力公司在规模扩张的同时，保持服务品质的稳定与盈利水平的提升。

未来，随着剩余募集资金的持续投入，公司数字化体系将进一步迭代升级，科技赋能的价值将持续释放，为企业高质量发展提供持续动力。

结语

整体来看，2025年保利物业在行业深度调整的背景下，始终坚守物业服务本源，实现了经营业绩的稳健增长，财务质量持续优化，市场化战略落地成效显著，行业头部位势持续巩固，业务创新、服务品质与科技探索均实现了新的突破。作为物业管理行业的头部企业，保利物业以稳健的经营表现与高质量的发展成果，为行业转型升级提供了标杆示范，未来随着市场化战略的持续深化、数字化建设的持续推进与服务能力的持续提升，公司将持续巩固行业领先地位，实现长期可持续发展。