最近民营房企融资领域有好消息传来啦！财联社记者李洁报道，新城集团刚在资本市场搞了两个新动作，既发了中期票据，还搞成了全国首单消费类机构间 REITs，给民营房企拓宽融资路打了个样✨

1. 新城集团拿 “双融资礼包”：17.5 亿中期票据 + 6.16 亿首单 REITs

新城控股最近先是成功发了 2025 年度第三期中期票据，规模有 17.5 亿元，期限 5 年，发行利率 4.00%，稳稳推进债务融资。

更让人关注的是，它在资产证券化领域还实现了大突破！11 月 28 日，“国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划” 在上海证券交易所落地，发行规模 6.16 亿元。这可是全国第一单民营地产上市公司发的持有型不动产 ABS（也就是机构间 REITs），同时还是全市场首单消费类机构间 REITs 产品💼

这个产品落地不简单，是上交所在中国证监会指导下，帮着完善 REITs 市场、盘活手里商业地产的重要尝试。对民营房企来说，这相当于多了条权益融资的新路子，还能优化资本结构，是个可复制的创新范本。

2. 政策刚好 “搭台”：REITs 从基建扩到商业地产，行业转型有了新工具

有意思的是，新城集团吾悦广场这个专项计划落地当天，中国证监会刚好发布了《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》，还向社会征求意见。

业内人士都觉得，这意味着我国 REITs 市场不再只盯着基础设施，现在正式扩到商业不动产领域了。对房地产行业来说，想从 “盖房子” 转向 “管资产” 的新发展模式，这下有了关键的金融工具支持。

华泰证券也分析说，商业不动产 REITs 出来后，市场规模大概率会加速扩张。目前已经上市的消费 REITs 有 12 只，不管是存量资产、过往成功经验，还是监管流程简化，都能帮着这个领域更快发展。对商业地产企业而言，这能打破 “资产沉在手里动不了” 的问题，把 “融资 - 投资 - 管理 - 退出” 的闭环打通，让资产更灵活，还能推动优质资产和企业的价值重估。

3. 底层资产够 “硬”：新城集团青浦吾悦广场抗周期，新城商业版图撑底气

这次专项计划的底层资产是上海青浦吾悦广场，位置在青浦新城核心区，建筑面积超 12 万平方米，集餐饮、零售、娱乐于一体，地段好，经营也稳定，现金流一直很稳。而且这个资产由吾悦商管负责运营，这些年出租率、销售额等关键指标都在稳步增长🏬

再看新城集团的商业版图，截至 2024 年末，它已经在全国布局了 200 座吾悦广场，其中 173 座已经开业，形成了规模化的商业管理网络，还能持续产生稳定现金流，这也给这次 REITs 产品的价值托了底。

新城控股相关负责人说，公司还在积极探索公募 REITs、机构间 REITs 等工具，就是想优化资本结构、释放资产价值，给战略拓展加把劲。2025 年 1-11 月，新城控股商业运营总收入约 128.52 亿元，同比增长 10.36%，能看出它向 “资产运营” 转型的效果已经出来了。

一家投资机构负责人也表示，现在市场环境下，核心城市的优质商业资产现金流稳定，很值得配置。这个项目的底层资产抗周期能力强，以后还能扩募更多资产，给投资者提供了既有稳定现金流、又有增值潜力的配置工具💹

4. 上交所 “保驾护航”：分类监管 + 市场化定价，建 “好项目有好待遇” 生态

在这个专项计划推进中，上海证券交易所起了不少作用，不管是市场组织还是引导都很到位。

上交所相关负责人说：“我们会搞分类监管，扶优限劣。对于那些守信用、愿意完善机制、努力提升项目运营质量、还能积极回报投资者的 REITs 参与方，我们会发挥全链条服务优势，帮他们建好 REITs 平台，培育一批投资者信任的标杆项目，形成‘好项目有好待遇’的 REITs 市场生态。”

这次专项计划通过市场化询价，吸引了保险、银行理财、券商、信托等多种类型的投资者，实现了精准定价，也体现了上交所 “资产筛选、估值定价尊重市场协商结果” 的原则。

而且这个项目还借鉴了国内外 REITs 的先进经验，结合消费类资产的特点，落实了监管倡导的 “六大机制”，包括信息披露、激励约束、流动性支持等，还探索搭建了机构间 REITs 平台，给产品稳健运行加了层制度保障。

比如创新的 “基准收益 + 超额收益” 分配机制，把运营管理费和业绩直接挂钩，能让运营团队更有干劲；还设了灵活的扩募机制，以后能把全国更多吾悦广场优质资产装进来；多层次信息披露制度也能让投资者及时知道关键运营指标，信息更透明。

上交所还强调，会坚持 “发展和安全并重”，一方面严把项目入口关，确保底层资产真实、信息披露准确、预期回报合理；另一方面尊重市场规律，不限制估值，让投融资双方能自由博弈，发现资产真实价值，推动市场健康发展。

下一步，上交所会在中国证监会指导下，继续推进机构间 REITs 工作，完善规则、培育市场，先从优质商业不动产试点，做好风险防范，引导各方尽责，构建高效、安全的 REITs 市场体系。

5. 不止盘活资产：REITs 还服务实体经济，规模有望接着涨

分析人士说，“国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划” 落地，不只是帮商业地产盘活了资产，还是金融服务实体经济、支持扩大消费的重要实践。这也落实了中央经济工作会议 “坚持内需主导、构建房地产发展新模式、推动高质量发展” 的要求，给商业地产行业通过金融创新转型升级注入了新 “活水”🚀