观点网 在海南全岛封关的前一天，中国绿发再度加码三亚湾。

12月17日，中国绿发以20.2亿元竞得三亚湾新城核心区约100亩住宅用地，楼面价13888元/平方米。

这是继城市更新项目及多宗宅地之后，中国绿发年内第二次在三亚公开市场出手，进一步坐实了在三亚湾持续重仓、连片开发的意图。

从单宗地块的“地王”属性，到近两年在三亚湾不断叠加的土地储备，中国绿发在封关节点前，完成一系列具有长期意义的海南资产卡位。

摘下“地王”

12月17日，三亚市三亚湾中心城区控规HP02-03-05B地块正式成交。该地块由中国绿发以总价20.2亿元竞得，折合楼面价约13888元/平方米。

从指标来看，地块出让面积66615.24平方米，约合100亩，容积率2.2，计容建筑面积约16.65万平方米，规划用途为二类城镇住宅用地，建筑限高60米。

对比近期三亚市自然资源和规划局挂牌出让的中心城区控规HP03-08-09-01、海罗片区控规HLB-2-26、崖州湾科技城控规YK04-08-02等三宗国有建设用地，这宗地具备鲜明的“地王”气质。

HP02-03-05B位于三亚湾新城中心区域，靠近新城路、三亚湾路等主干道，距离凤凰国际机场仅约6公里距离，城市界面成熟，周边教育、医疗及生活配套相对完善。

在三亚主城区可供开发优质住宅地块日益稀缺背景下，这类低容积率、规模完整、区位成熟的百亩宅地，本身就少见。

2.2容积率与60米限高要求，意味着项目更适合规划为20层左右的小高层或改善型产品，相比三亚湾片区部分2.5容积率地块，居住舒适度与景观视野上更具优势。

事实上，三亚湾土地市场热度仍在延续。

按照出让安排，12月18日，也就是海南全岛封关当日，三亚湾新城海坡片区还将迎来一宗体量不小的住宅用地挂牌出让。

该地块占地约152亩，起始总价为29.5亿元，在今年三亚已推出的住宅用地中，无论规模还是起拍金额，均处于高位水平。

从出让条件来看，该宗地块对竞买主体设定了较高门槛，竞拍方需具备世界500强企业背景或省、市属国有企业资质，同时还需承诺在未来五年内于三亚完成不少于100亿元的投资。

结合当前三亚湾片区开发布局来看，中国绿发在该区域已形成一定的项目基础，并呈现出持续、连片布局的明显倾向。

业内不少声音都猜测，这宗“巨无霸”地块大概率还是会被绿发收入囊中……

“老玩家”加码

若将时间线拉长，中国绿发此次摘地并非孤立行为，而是在三亚湾长期布局中的又一次加注。

中国绿发前身鲁能集团，是最早一批进入海南房地产市场的大型企业之一。

早在20年前，鲁能便在三亚湾启动了大体量开发，形成了占地约1万亩、绵延9公里海湾的鲁能三亚湾项目。

最高光的2016年，鲁能三亚湾项目开盘实现约21亿元销售额，全年累计成交2199套、21.93万平方米，总销售额44.92亿元，夺得当年三亚楼市销冠。

此后，随着海南自贸港建设逐步推进，鲁能三亚湾市场关注度逐渐回落，项目销售节奏转入以消化存量为主的尾盘阶段。

另外，尽管鲁能在海南仍有海蓝福源、山海天、馨海华府等项目持续在售，但整体市场声量与早期高峰时期相比，已明显趋于平淡。

然而近两年，形势开始逆转，中国绿发在海南的拿地节奏明显加快。

2024年12月18日，中国绿发率先在文昌国际航天城板块一次性摘得8宗住宅用地，总成交价5.23亿元；两天后，又在三亚湾海坡板块竞得一宗安居房用地。

当年，中国绿发在海南拿地总金额约7.11亿元，更多带有试水和铺垫意味。

视野回到今年10月29日，中国绿发以13.59亿元摘得三亚湾新城HP02-02-10、HP02-02-11两宗合宗地块，使用权面积约142.52亩。

值得注意的是，该项目同时需承担16亿元无偿配建任务，包括约24万平方米安置房、幼儿园及环卫设施等。若将配建成本一并计入，项目综合楼面地价约为1.38万元/平方米，实际投入接近30亿元。

这两宗地块并非普通招拍挂项目，而是被纳入三亚湾新城城市更新（一期）“2+2”地块整体范畴。

早在8月，中国绿发便以29.61亿元竞得该城市更新项目实施主体，涉及总用地面积约397亩。

地块在空间上与既有项目相互毗邻，在开发上有望形成联动，进一步强化中国绿发在三亚湾新城片区的连片优势。

总而言之，中国绿发此轮在三亚湾持续加码，更像是一种中长期的土地资产配置。

近年来，三亚湾也有楼盘推出大平层产品。但从区位条件来看，HP02-03-05B地块与海岸线距离较近，周边交通及公共配套相对集中，完全具备打造大平层豪宅的整体诉求。

公开市场数据显示，三亚湾住宅成交价格大致维持在每平方米4万-5万元区间，核心区可供开发的住宅用地数量有限。

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