一、万科财务状况的真实情况
1. 并非真正资不抵债
- 资产与负债结构：截至2025年三季度末，万科总资产约1.29万亿元，总负债8729.88亿元，资产负债率73.11%，虽处于高位但远未达到资不抵债程度。
- 核心财务指标：2025年三季报显示，万科货币资金656.8亿元，有息负债3629.3亿元，现金短债比0.43，表明短期偿债压力大但整体资产仍覆盖负债。
- 净资产价值：当前市净率仅0.4倍，股价较每股净资产折价60%，但其持有普洛斯21.4%股权（约1700亿元）和万物云57%股权，两项资产价值已接近当前702亿元总市值。
2. 债务压力的真实情况
- 债务结构：万科有息负债3629.3亿元中，短期债务占比42.7%（1513亿元），而货币资金仅656.77亿元，确实面临较大短期偿债压力。
- 债务特点：万科债务以银行融资为主（62%为低息银行贷款），而非债券融资，这为其债务重组提供了更多灵活性。
- 债务展期进展：2025年12月10日召开的22万科MTN004债券持有人会议中，展期方案虽未最终通过，但获得了83.40%的同意表决，表明债权人对万科的债务处置持相对积极态度。
二、股价逆势大涨的四大核心原因
1. 债务展期方案超预期
- 方案亮点：万科提出的债务展期方案不仅包含正常付息，还由深圳地铁等国企提供担保，这种带国资增信的安排远超市场预期。
- 市场反应：方案公布后，万科多只境内债大涨超30%，部分触发临停，债市的火热情绪快速传导至股市，带动股价拉升。
- 关键转折：12月10日召开的债券持有人会议虽未最终通过方案，但市场将其解读为债务危机软着陆的重要信号，为万科争取到了宝贵的喘息时间。
2. 大股东持续强力支持
- 资金支持：大股东深铁集团已累计向万科提供307.96亿元股东借款，利率仅2.34%，远低于市场水平。
- 支持模式转变：深铁不再单纯输血，而是通过资金+资源绑定，提供220亿元借款额度，同时要求万科提供抵质押担保，这种模式既缓解短期压力又促进企业提高运营效率。
- 管理支持：深铁系高管已深度融入万科核心决策层，10月出任万科董事长的黄力平同时是深铁集团总经理，为万科转型提供清晰方向。
3. 政策环境显著改善
- 政策暖风频吹：近期房贷贴息相关消息持续传播，12月10日经济日报发文称房企化债取得积极进展，行业风险正逐步出清。
- 行业支持政策：截至2025年9月，全国房地产白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元，较2024年底增长2.03万亿元，有力支持了近2000万套住房的建设与交付。
- 市场回暖信号：2025年1-11月一线城市二手房成交51.9万套，近4年首破51万套大关，11月环比增长20%，市场显露筑底迹象。
4. 资金与市场情绪共振
- 主力资金入场：12月10日万科A主力资金净流入8.51亿元，营业部席位合计净买入4287.34万元，收盘时封单金额达27.38亿元。
- 技术面支撑：万科A的MACD指标近日形成金叉，短期技术面向好，吸引资金跟风买入。
- 板块联动效应：万科涨停带动华夏幸福、金地集团等众多地产股跟涨，形成板块共振，反过来也稳固了万科的涨停态势。
三、市场对万科未来走向的判断
1. 短期风险缓释
- 债务展期窗口期：万科在12月15日债券到期后仍有5个工作日的宽限期，若足额偿还则不构成违约，这为与债权人进一步协商提供了时间。
- 资产盘活加速：万科正在加速资产处置，2025年下半年已在13个核心城市拿地17宗，累计拿地金额约62.08亿元，同时积极出售非核心资产回笼资金。
2. 中长期转型路径
- 业务结构优化：万科已撤销运行近20年的集团—区域—城市三级管理模式，改为集团总部直接管理16个地区公司，压缩管理层级，提高决策效率。
- 多元化业务发展：租赁住宅业务运营管理26.24万间长租公寓，其中12.57万间纳入保障性租赁住房；物业服务覆盖100个城市，服务3051个住宅项目。
- REITs试点机遇：中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点，万科203个商业项目（总建面1158万㎡）有望释放数百亿元资金，优化负债率5-10个百分点。
3. 市场分歧与风险提示
- 多空博弈激烈：市场对万科的判断存在明显分歧，一方认为是困境反转，另一方则视其为弹簧被短期压到极致的一次情绪释放。
- 关键风险点：若债务展期最终失败，或销售持续下滑导致现金流进一步恶化，万科可能面临更大压力。
- 投资者需谨慎：当前股价上涨更多反映市场对短期流动性改善的预期，而非基本面根本性好转，追高风险较大。
万科股价上涨并非因为资不抵债，而是市场对短期债务危机有望缓解的积极反应。虽然万科仍面临较大债务压力，但大股东支持、政策环境改善和债务展期进展为市场注入了信心。投资者需理性看待这一上涨，关注后续债务展期的最终结果和万科销售数据的改善情况，避免盲目追高。
注：此文仅代表作者观点