先来算一笔账。万科怎么估值呢？RNAV（重估净资产现值），是房地产最核心最特有的估值方式。先按万科现在的资产，以及按虚拟清算打个折：

-现金：650亿

-投资性房产（物业、租赁等）：1000亿，每年20～30亿利润。打7折

-存货（土地、在建）：9500亿，打3折大概是2850亿（土地估值打5折，亏损卖再打7折）

-有息债务：3600亿

大概算下来资产价值就是615亿，对应5块钱左右的股价。615亿价值意味着什么呢？是赌万科不会倒下，赌未来房地产复苏、买的看涨期权。

但存货打3折也没市场立马接盘，除了消费者、谁来接？这只能靠经营慢慢卖。所以，这套清算成立的核心逻辑是：短期债不爆雷+经营现金流为正、能够活下去。

2025年前三个季度核心经营的净利润亏了58亿，回笼资金148亿，已经丢掉了造血能力。照这个趋势，清算下来债都还不起，看空者价值为0。在现金流和信用面前，账面价值真的不值一提。所以深圳地铁也是焦虑的很…

那么，万科现金流能转正吗？不能！这个市场说了算，只能老板不断给借钱，借长期低息的钱。

按前三季度回笼148亿现金，处理了账面198亿的存货。按一年处理账面存货250亿来算，如果能活下来，大概也要10年才能把存货的2850亿变现。

房地产20年一周期，那就是一代人了。当然，上边是悲观的算法。