谈越秀地产之前，本期回首21年持有的地产公司-滨江地产

滨江地产，21年投资纪录：

一、地产背景

1、行业急剧下行，滨江地产逆市成长，销售、拿地一路绝尘。

2、在政策和人口的双重压力下，行业总量今年17万亿大概率成为未来十年的顶部，思考到目前的优胜劣汰，优势企业依然有非常不错的机会。

3、行业已经郁亮所说青铜时代，但也是滨江地产的黄金时代，过去靠加杠杆囤地皮，未来靠管理靠成本靠品牌。

二、优质公司

滨江的的管理层，运营稳健、注重口碑和标准化，从品牌、成本和财务各个方面都打造了无敌优势，在行业疯狂期期，没有贪功冒进，而是精益求精。

1、品牌强势，销售去化很快，多盘秒光，全年有望突破1500亿；

2、成本控制行业第一，销售和管理费用不到1%，远低同行2%以上；

3、人均绩效行业第一，1000多人，销售额1300亿+，人均销售1亿+。

4、主要在头部城市杭州拿地，土地充足，且没有盲目进军其他城市。

到4年后的今天看，滨江在全国第10，是为数不多的民企地产：

另外，公司刚出的预告：7月15日，滨江集团（002244.SZ）发布2025年半年度业绩预告显示，公司预计归属于上市公司股东的净利润163,264.40万元-198,249.63万元，同比增长40%-70%；扣除非经常性损益后的净利润163,716.53万元-198,701.76万元，同比增长44.80%-75.75%。

滨江目前思考，虽然已经过去几年，但是按照优质公司的标准去思考，依然能穿越周期，不会过时。

二、越秀与滨江对比。

相同点：

1.地产背景：行业急剧下行，越秀地产逆市成长，销售、拿地一路绝尘，优势企业依然有非常不错的机会。

2.优质公司：运营稳健、注重口碑和标准化，从品牌、成本和财务各个方面都打造了无敌优势，在行业疯狂期期，没有贪功冒进，而是精益求精。

不同点：

越秀地产布局全国的一线城市，滨江地产主要集中在杭州。

越秀地产是国企，滨江是民企。

越秀地产商业发展比滨江比重更高

滨江所在的杭州目前比越秀大本营广州潜力更好。

总结：以上两家公司各有特色，可以理解为地域性的优质公司，和全国性的优质公司。

三、顶流价值派基金经理-丘栋荣也曾深爱

丘栋荣经常买基金的都不会陌生

丘栋荣其在任职期间，除了成立时间较短的中庚港股通价值外，基金年化回报率均在10%+。相对于学历上卷的厉害，动辄从小就拿各种竞赛奖，清北复交看心情选的基金经理们，背景则没那么耀眼：天津大学化工工程与工艺学士，进入金融行业前，当过工程师，做过销售经理。

投资框架：丘栋荣赖以成名的选公司方法是“PB-ROE”体系。很多人觉得，投资要成为“先知”，能够预测市场和未来，我们认为并不需要，也不可能，而且其冒的风险会严重损害回报。

丘栋荣之前的一只基金中，包含越秀地产、中国海外发展。

我们思考能穿越优质公司的特质，

护城河现金流成长性

好资产：①简单②可成长③令人满意的利润率④创造现金流⑤可预测⑥良好的历史⑦轻资产、价格制定者⑧专利产品⑨专注管理

越秀地产也许目前并不完美，但确实是一家大概率能超越周期的好公司。万科A(SZ000002)越秀地产(00123)滨江集团(SZ002244)