公司代码：600239公司简称：云南城投

云南城投置业股份有限公司

2025年半年度报告

重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人崔铠、主管会计工作负责人巩明及会计机构负责人（会计主管人员）储利群声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析中第四点其他披露事项中（一）可能面对的风险”部分的内容。敬请投资者关注并注意投资风险。

十一、其他

□适用√不适用

目录

第一节释义 ...... 4

第二节公司简介和主要财务指标 ...... 5

第三节管理层讨论与分析 ...... 8

第四节公司治理、环境和社会 ...... 19

第五节重要事项 ...... 22

第六节股份变动及股东情况 ...... 42

第七节债券相关情况 ...... 45

第八节财务报告 ...... 46

第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况变更简介

四、信息披露及备置地点变更情况简介

五、公司股票简况

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币

(二)主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明

□适用√不适用

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业管理、商业运营及酒店运营管理。

（一）所属行业发展情况

1．物业管理行业

（1）行业现状物业管理行业保持稳健发展，但市场规模增速有所放缓。克而瑞数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的在管面积的增速下滑。具体来看，2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1%；百强物企和上市物企在管面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7%和5.7%。物企营收增速放缓至3.7%，但仍优于房企，基础物业服务“主业”地位更加凸显，占比提升至75.3%。受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达到

1.75万亿元，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的营收增速也进一步回落。具体来看，2024年，500强、百强、上市物企的营收总额分别为5,953.8亿元、4,189.8亿元和2,938.7亿元，同比分别增长4.0%、3.9%和3.7%，较2023年分别下降3.1%、

4.0%和3.0%。

（2）行业挑战增量市场持续萎缩。根据国家统计局公布数据，2025年上半年全国新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%。在增量市场持续收缩的宏观背景下，物业服务企业正面临存量竞争与增量突破的双重压力。如何通过“精准拓客-价值深耕-生态共生”的外拓策略闭环，构建“高效率、高质量、可持续”的市场竞争力，已成为物业企业突破行业增长瓶颈的核心命题。

（3）行业机遇

政策红利释放万亿级生活服务市场空间。2025年国务院《政府工作报告》提到“扩大健康、养老、托幼、家政等多元化服务供给”。住建部要求好房子需匹配好服务，如适老化、智能化设施改造和养老、托育、家政等生活服务配套提升。物业服务企业通过专业化服务提升居住品质，打造“好小区”标杆，例如优化能耗管理、完善安防系统等。进一步拓展社区健康管理、托幼托管等增值服务。结合绿色改造（如节能照明、充电桩）打造低碳消费场景，增强用户黏性。系列稳消费和改善流动性的政策将有利于物业管理公司社区增值服务业务的利润率和现金回款。行业竞争焦点转向智能化技术应用、增值服务生态构建以及精细化运营能力的比拼。

2．商业运营行业

（1）行业现状

消费市场强劲增长。国家统计局数据显示，2025年上半年社会消费品零售总额

24.55万亿元，同比增长5.0%，这一增速较去年全年提升了1.5个百分点，最终消费支出对GDP增长的贡献率达到52%，充分体现了消费作为经济增长主引擎的关键地位。按零售业态分，限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店、品牌专卖店零售额同比分别增长7.5%、5.4%、1.2%、6.4%、2.4%。全国网上零售额74,295亿元，同比增长8.5%。其中，实物商品网上零售额61,191亿元，增长6.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长15.7%、1.4%、5.3%。

据联商网零售研究中心统计，2025年上半年全国新开业的商业项目数量达119个（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡），同比下滑

9.2%。相比去年，虽然开业量有所下滑，但创新浓度上升，尤其是科技、绿色、文化、文旅等主题化商业成差异化核心。商业地产存量时代，更注重存量运营与精准定位，这使得近年来市场上存量改造商业的比例逐渐扩大。

（2）行业挑战

购物中心同质化竞争问题显著，多数项目在业态组合上仍以传统零售、大众餐饮与基础娱乐业态为主，缺乏基于区域消费特征的个性化配比，对客户缺乏吸引力，“千店一面”的市场困局加剧。

消费者的需求日益多样化、个性化和品质化，更加注重消费体验、品牌文化和社交互动，商业运营企业需更加及时洞察消费者需求的变化，不断创新产品和服务，提

升消费体验。随着商业运营行业的不断发展，竞争愈发激烈，市场竞争呈现出多元化的态势，对商业运营企业自身运营能力、品牌影响力提升提出更高的要求。

（3）行业机遇消费市场提振作用逐步显现。今年以来，各级商务主管部门扎实推进提振消费专项行动，加力扩围实施消费品以旧换新，促进服务消费高质量发展，深入开展“购在中国”系列活动，大力提振消费，全方位扩大国内需求，消费市场保持平稳增长态势，为做强国内大循环、推动经济持续向好提供有力支撑。随着购物中心行业的成熟程度不断提升，行业进入存量时代，在每年新开业项目中，存量调改后再开业项目的占比不断提高。在2024年开业项目中，存量调改后再开业项目的占比为21.79%，随着目前开业节奏不断放缓，未来存量调改后再开业项目的占比将不断提升。商业运营管理企业在存量改造、体验式消费、数字化转型等领域涌现出新的增长机遇，为行业发展注入新活力。3．酒店运营

（1）行业现状据文化和旅游部发布数据显示，2025年上半年，国内居民出游人次32.85亿，同比增长20.6%。国内居民出游花费3.15万亿元，同比增长15.2%。假日旅游拉动消费效应明显，元旦至端午五大节假日旅游市场持续繁荣，叠加“5·19中国旅游日”效应，推动旅游经济高开高走。酒店业作为文旅产业的重要组成部分，酒店供给规模持续扩容，据中国饭店协会发布的《2025中国酒店业发展报告》数据显示，截至2024年底中国酒店业门店数34.87万家、客房数1764万间均创历史新高。其中豪华五星级0.5万家，占比1.55%。

（2）行业挑战中研普华《2025中国酒店投资白皮书》指出，领先企业平均运营8个以上品牌系列，覆盖从经济型到奢华的全谱系需求。国际集团凭借全球分销系统（GDS）维持70%以上的国际客源占比，本土企业则通过会员体系数字化改造将会员复购率提升至61%。国际品牌在高端市场依然占据主导，特别是在一线城市，入住率维持在65%-75%区间。酒店业的竞争已进入深水区，无论是国际品牌还是本土企业，都面临着增长模式转型的挑战，国际品牌需要平衡全球化标准与本土化适应的关系。

（3）行业机遇

不同城市展现出截然不同的发展动态与路径，杭州、成都等新一线城市快速追赶，县域市场爆发式增长的多层次发展格局。这种区域分化既是各地经济发展水平差异的体现，也反映了消费升级过程中的多元化需求。高端与奢华酒店聚焦“超高端客群”，通过“文化主题”“定制化服务”提升溢价能力。国际品牌加速本土化。

（二）公司主营业务情况

详见“经营情况讨论与分析”报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

公司聚焦“城市综合服务运营商”战略转型目标，统筹经营业绩和服务能力提升，积极拓展业务，寻求业绩增长点。面对2025上半年市场环境和消费需求的深刻变革，公司立足项目自身特点，动态优化调整运营策略，有效确保整体业务的平衡健康发展。截至2025年

月

日，公司资产总额

104.65亿元，负债总额降至

84.16亿元，资产负债率降至80.42%，公司归母净资产12.8亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-0.36亿元。

．物业管理业务公司物管板块业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、产业园区、高校服务、企事业单位物业服务等，管理规模稳步增长；2025年上半年，新增签约项目

个，净增加管理面积

万平方米。截至2025年6月30日，签约面积共计1,053万平方米，业务规模较战略转型初期实现翻倍式增长。

2025年上半年，城投物业持续推动分级服务标准落地住宅项目

个、写字楼项目4个、营销案场2个。全面对标品牌序列标准，持续开展标准宣贯培训、设备设施提升改造及服务品质提升，完成各项目二季度品牌序列标准自评核验工作。云银城物业搭建信息管理平台，启用配送机器人实现社区最后100米无人配送、搭建消防设施智能监测系统、研发推广“云城臻选”线上平台以实现家政服务网络销售、综合运用智能工单系统实现任务自动派发与动态追踪，探索智慧物业赋能。

．商业运营业务

截至2025年

月

日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共

个，主要分布于杭州、宁波、台州、哈尔滨、昆明、成都等城市，签约面积250.76万平方米，其中：自持项目

个，受托管理关联方项目

个，受托管理第三方项目

个。下属云泰商管2025年全面深化推进品牌建设工作，持续推进“7+2”品牌体系建设“向成果转化”，推进各业务条线制度标准规范落地。选取苍南项目、临平项目打造品牌建设标杆范例，将品牌建设标准化机制延伸至在管项目，落地实施并不断优化、创新，持续提升项目精细运营管理品质。

面对消费下行、品牌开店计划缩减等市场局面，云泰商管不断提升品牌级次，丰富品牌矩阵，标杆品牌引进14家，区域首店进驻65家。

精准营销带动项目影响力。苍南项目通过沉浸式IP系列活动“鲸动全城”逆势实现客流、销售双增长；哈尔滨项目携手知名运动品牌点燃“

·我要骑”骑行热潮；临平项目、北仑项目多品牌实现区域销售第一。

营销管理从单纯的“卖货场所”向“体验中心”、“社交中心”转型，建立会员体系，构建客户画像，精细化分层营销。在创新活动方式的基础上，更加强了自有内容平台的打造，做好内容营销，高效运营小红书抖音、视频号等，全天候分享生活方式、探店攻略、优惠信息、活动预告。成都in99购物中心秉持创新理念，持续优化升级。2025年上半年，成都in99购物中心加快推进招商调改，积极洽谈各业态头部品牌，打造差异化竞争优势，新进和调改品牌超30个；营销方面上半年市场部围绕“抢占城市量级IP，开辟创新资源”展开活动铺排，品效合一，实现声量+销售的双丰收；同时重点开拓“粉丝经济”及“亲子机构合作”，有效提升客流及当日销售；在品牌合作板块，积极挖掘利用品牌资源，充分实现双向赋能联动引流。

3．酒店运营管理业务

截至2025年6月30日，公司旗下管理运营大理英迪格和成都华尔道夫2家酒店，共配备房间数

间。2025年上半年，大理英迪格酒店通过优化定价策略，保障入住率与房价的动态平衡。成都华尔道夫酒店调整宴会厅运营策略，餐饮收入显著提升。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

（一）企业文化优势公司锚定“城市综合服务运营商”的战略转型目标，秉持“用心做事”的企业价值观、“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当，构建战略导向、结果导向型企业文化。通过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植日常经营的全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。

（二）资源禀赋优势公司通过多年的服务运营积累，已在物业管理、商业运营及酒店运营等方面具备了较强的资源禀赋优势。在物业管理方面，合约规模较公司转型之初已翻倍，服务业态已涵盖住宅、非住、公建、食堂等诸多领域，业务辐射国内多个省市。下属物管公司标准化服务水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效显现，企业管理效率、客户满意度及市场影响力持续提升。在商业运营方面，业务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，独创“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。经过多年的发展，公司培养和锻炼了一支专业化运营管理团队，具有较强招商运营能力，品牌资源库共计品牌7,270个，在营合作品牌1,924个。在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店作为该品牌在国内布局的第3家酒店（全球第27家），跻身成都头部奢华酒店。公司下属大理英迪格酒店依托苍山洱海生态IP，以现代奢华的舒适环境、独树一帜的建筑设计风格，获得了携程2024年春节最受欢迎酒店、2024年亚洲

美景酒店奖、2024年大众点评必住榜。

（三）数智赋能优势为更好地服务客户，进一步提升运营效能，公司下属物管公司及商管公司通过外部合作和自主研发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营管理系统，实现跨业务流程贯通，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。

（四）组织管理优势为适应行业变革与战略升级需求，公司聚焦核心业务轴心，系统推进物业、商业、地产公司的组织架构优化，构建“专业化”管理体系。通过精简层级、缩短决策链条、垂直穿透管理职能，实现前中后台一体化运作。同时依托智能管理系统，提升跨部门、公司协作效率，建立更加灵活高效的组织运行机制，为公司高质量发展提供强有力的

组织保障。后续公司将持续深化组织赋能，推动全业务链协同升级，确保战略目标高效落地。

（五）规范运作优势公司在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，坚持以风险管理为导向，以合规管理为重点，以内部控制为支撑的“三位一体”风险内控合规管理体系，切实维护保障全体股东的利益。

（六）协同发展优势公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户群体，在数字化平台支持下，以“跨场景消费者画像”为基础，促进各板块之间业务协同。除此之外，公司始终坚持市场化发展道路，致力于协同一切有利于公司高质量发展的内外部资源，互利共赢，携手前进。

（七）国资背景优势公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在景区、医院、展馆、地产、教育、环卫等领域的优质资源，不断深化产业合力和资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

营业收入变动原因说明：商业运营收入有所下滑；营业成本变动原因说明：因总包工程结算审减，调整营业成本所致；销售费用变动原因说明：商场企划活动费用下降；管理费用变动原因说明：薪酬调整，摊销费用减少；财务费用变动原因说明：融资金额较去年同期增加导致财务费用上升；

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年收回债权款2.48亿元，去年同期支付清算后的土增税款6.8亿元；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期按协议支付参股公司代偿担保费2700万元，去年同期收到联营企业分红2000万元；筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：去年同期融资8亿元，本期无新增融资；

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用截至报告期末，公司使用自有资产为金融机构借款提供抵押、质押及担保等，受限资产账面价值总额43.61亿元，详见附注所有权或使用权受到限制的资产。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

√适用□不适用

发

单位

四、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1.外部风险

从外部看，物业管理与商业运营赛道已由增量竞争转入存量深耕，整体增速放缓，客户需求更加多元与精细；消费端复苏节奏仍显温和，商业项目必须动态调改业态、提升坪效与品牌黏性，才能在激烈的价格与服务比拼中守住并扩大市场份额。2.内部风险

从内部看，公司正处于轻资产战略全面落地的关键期。一方面，需要继续提升管理效能、强化专业条线，加快高端人才的引进和培养，确保组织能力与战略目标精准匹配。另一方面，必须同步推进低效、非核心资产的出清，彻底解决历史遗留问题，并通过完善风控体系和加强对参控股公司的管理，降低潜在风险敞口，为转型轻装上阵、高效运行保驾护航。

(二)其他披露事项

√适用□不适用

1、本报告期内，公司无新增土地储备。

2、本报告期内，公司无新开工面积和竣工面积。

3、2025年二季度销售情况

4、2025年半年度销售情况

5、报告期内房地产出租情况1）自持房地产出租情况

2）租赁房地产出租情况

注：出租收入包含租金收入、停车场收入、多经营点位收入、仓库出租收入、中庭场地租金收入及户外场地租金收入及综合管理费收入等。

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1、2025年1月，樊凡女士因工作调整，申请辞去公司非独立董事、董事会下设专门委员会

职务。经公司第十届董事会第二十五次会议及2025年第二次临时股东大会审议通过，同意选举巩明先生为公司第十届董事会非独立董事（具体事宜详见公司分别于2025年1月9日、2025年1月25日在上海证券交易所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的临2025-004号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第二十五次会议决议公告》、临2025-012号《云南城投置业股份有限公司2025年第二次临时股东大会决议公告》）。

2、2025年3月，经公司第十届董事会第二十六次会议，同意聘任刘勤先生担任公司副总经理。2025年5月，李扬先生因工作原因，申请辞去公司总法律顾问兼首席合规官的职务。经公司第十届董事会第二十八次会议审议通过，同意聘任刘勤先生担任公司副总经理、总法律顾问兼首席合规官（具体事宜详见公司分别于2025年3月13日、2025年5月16日在上海证券交易所网

站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的临2025-017号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第二十六次会议决议公告》、临2025-032号《云南城投置业股份有限公司关于总法律顾问辞任和聘任总法律顾问的公告》）。

3、2025年6月，施谦先生因个人原因申请辞去独立董事、董事会下设各专门委员会职务。经公司第十届董事会第二十九次会议及2025年第三次临时股东大会审议通过，同意选举相恒来先生为公司第十届董事会独立董事。（具体事宜详见公司分别于2025年6月7日、2025年6月24

日在上海证券交易所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的

临2025-036号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第二十九次会议决议公告》、临2025-042号《云南城投置业股份有限公司2025年第三次临时股东大会决议公告》）。

4、2025年7月，孔薇然女士因工作调整，申请辞去公司董事长（法定代表人）、董事及董事会下设专门委员会职务。经公司第十届董事会第三十次会议审议通过，选举崔铠先生担任公司董事长及法定代表人（具体事宜详见公司于2025年7月31日在上海证券交易所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的临2025-048号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第三十次会议决议公告》）。

5、2025年8月，崔铠先生因工作调整，申请辞去公司总经理职务，崔铠先生辞任总经理职务后将继续担任公司董事长、董事及董事会下设专门委员会委员职务。同时，公司副总经理李扬先生因工作调整，申请辞去公司副总经理职务。经公司第十届董事会第三十一次会议审议通过，同意聘任李扬先生担任公司总经理；经公司第十届董事会第三十次会议及2025年第四次临时股东大会审议通过，同意选举李扬先生担任公司第十届董事会非独立董事（具体事宜详见公司于2025

年8月5日、2025年7月31日、2025年8月16日在上海证券交易所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的临2025-048号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第三十次会议决议公告》、临2025-052号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第三十一次会议决议公告》、临2025-059号《云南城投置业股份有限公司2025年第四次临时股东大会决议公告》）。

6、2025年8月，结合公司实际情况，经公司第十届董事会第三十一次会议及2025年第五次临时股东大会审议通过，同意公司不再设置监事会、监事，由董事会审计委员会行使监事会职权（具体事宜详见公司分别于2025年8月5日、2025年8月21日在上海证券交易所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的临2025-052号《云南城投置业股份有限公司第十届董事会第三十一次会议决议公告》、临2025-060号《云南城投置业股份有限公司2025年第五次临时股东大会决议公告》）。

二、利润分配或资本公积金转增预案半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项□本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用√不适用

(三)其他说明

√适用□不适用

公司于2025年

月

日在上海证券交易所网站和《上海证券报》《中国证券报》《证券时报》《证券日报》上刊登的《云南城投置业股份有限公司关于累计新增诉讼、仲裁的公告》（公告编号：临2025-015号），其中，标的额在1,000万元以下公司及控股子公司作为原告的诉讼、仲裁案件，共计64个，涉及金额2,058.55万元；标的额在1,000万元以下公司及控股子公司作为被告的诉讼、仲裁案件，共计19个，涉及金额1,734.51万元。截止目前，已披露有进展的小额诉讼，公司作为原告的案件有19个，涉及金额1,466.13万元；公司作为被告的案件有11个，涉及金额1,419.06万元。

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚

及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用经公司向公司控股股东康旅集团发函确认，公司控股股东存在以下三笔未履行完毕的法院生效法律文书确定的义务的诉讼。

1、申请人昆明华润科技管理有限公司与被申请人云南省康旅控股集团有限公司(以下简称康旅集团)之间基金合同纠纷案，仲裁院于2022年5月24日裁决康旅集团向昆明国环股权投资基金合伙企业(有限合伙)支付管理费、出资违约金、律师费等人民币31,697,896.4元。目前基金正在开展清算工作，拟以基金清算退出取得的分配资金抵偿仲裁案要求支付的资金。

2、申请执行人云南衡变电气工程有限公司与被执行人景洪诚康农业食品发展有限公司买卖合同纠纷一案，执行标的为:支付货款1,793,580元及违约金119,572元，承担案件受理费11,009元，康旅集团对债务承担连带责任。目前景洪诚康农业食品发展有限公司已与申请人达成和解协议，按约履行中。

3、昆明市交通投资有限责任公司诉康旅集团、云南省城市更新有限公司及第三人云南尚博房地产开发有限公司缔约过失责任纠纷案，法院判决:康旅集团、云南省城市更新有限公司向昆明市交通投资有限责任公司返还预付款98,000万元并支付相应的资金占用费、案件受理费和保全费，本案已进入执行阶段，目前各方正在协商和解方案。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

√适用□不适用

1、存款业务

□适用√不适用

2、贷款业务

□适用√不适用

3、授信业务或其他金融业务

□适用√不适用

4、其他说明

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

√适用□不适用

1．2020年公司及全资子公司天津银润通过云南产权交易所公开挂牌转让11家下属公司的股权，该事项构成重大资产重组。截至目前，本次重大资产出售标的公司已全部完成股权交割工作。平阳银泰、杭州海威、苍南银泰、杭州云泰、宁波泰悦、淄博银泰、黑龙江银泰、台州置业、哈尔滨银旗共9家公司已完成工商变更登记手续，剩余宁波银泰、北京房开2家公司暂未完成工商变更登记手续。公司将继续积极协调相关股东推动工商变更登记手续，完成后续工作。

2．2022年为优化公司资产结构，增强公司抗风险能力，公司及全资子公司天津银润通过云南产权交易所公开挂牌转让14家下属公司股权，该事项构成重大资产重组。截至目前，公司已收回昆明城海等11家标的公司的全部股权款和债权款，合计约44.46亿元，收回东方柏丰股权款

2.5亿元、债权款5.06亿元，并与最终资产受让方完成股权交割；其中，昆明城海、西安东智、云城尊龙、云尚发展、杭州萧山、东方柏丰、陕西秦汉新城、西安海荣实业、西安海荣青东村、海南天联华共10家公司已完成工商变更登记手续，剩余台州商业、海南天利发展、杭州西溪、宁波奉化4家公司暂未完成工商变更登记手续，其中海南天利发展、宁波奉化未完成股权交割。公司将继续积极推动后续实施工作。

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表

合并资产负债表2025年6月30日编制单位：云南城投置业股份有限公司

单位：元币种：人民币

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

母公司资产负债表2025年6月30日编制单位：云南城投置业股份有限公司

单位：元币种：人民币

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

合并利润表2025年1—6月

单位：元币种：人民币

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

母公司利润表2025年1—6月

单位：元币种：人民币

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

合并现金流量表2025年1—6月

单位：元币种：人民币

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

项目

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

项目

公司负责人：崔铠主管会计工作负责人：巩明会计机构负责人：储利群

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

云南城投置业股份有限公司（下称本公司或公司）的前身为云南光明啤酒股份有限公司，于1992年12月以定向募集方式成立，1998年10月23日在云南省工商行政管理局变更名称为云南红河光明股份有限公司，2007年10月24日变更名称为云南城投置业股份有限公司。公司统一社会信用代码：915300002179235351，公司法定代表人：崔铠，公司注册地及总部办公地址：云南省昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在上海证券交易所上市。

本公司属于房地产行业，主要从事房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理。

本财务报表于2025年8月22日由本公司董事会批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2、持续经营

√适用□不适用

本公司对报告期起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。本财务报表以持续经营为基础列报。

五、重要会计政策及会计估计具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括应收款项坏账准备、存货跌价准备、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等。

1、遵循企业会计准则的声明本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司的主要业务包含房地产开发。房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

（一）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理

（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（二）同一控制下的企业合并本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。

对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。

（三）非同一控制下的企业合并

本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。

本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。

通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。

（四）为合并发生的相关费用

为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司。本公司判断控制的标准为，本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本公司取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用√不适用

9、现金及现金等价物的确定标准

本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。10、外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

11、金融工具

√适用□不适用

（1）金融工具的确认和终止确认

本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表内予以转出：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和

报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

在判断业务模式时，本公司考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本公司需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

在判断合同现金流量特征时，本公司需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对（货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异/对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小）等。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、长期应收款等。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本公司该分类的金融资产主要包括：交易性金融资产（其他非流动金融资产）。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

（4）金融工具减值本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、合同资产及财务担保合同等进行减值处理并确认损失准备。

1）预期信用损失的计量预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的不含重大融资成分的应收账款、合同资产等应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于租赁应收款，本公司选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述采用简化计量方法以外的金融资产（如债权投资、其他债权投资、其他应收款）、贷款承诺及财务担保合同，本公司采用一般方法（三阶段法）计提预期信用损失。在每个资产负债表日，本公司评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失

的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后未显著增加。关于本公司对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义等披露参见附注十一、1。

本公司采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估时，根据历史还款数据并结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

2）按照信用风险特征组合计提减值准备的组合类别及确定依据

本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本公司基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本公司采用的共同信用风险特征包括：

金融工具类型、信用风险评级、债务人所处地理位置、债务人所处行业、逾期信息、应收款项账龄等。

?应收款项（与合同资产）的组合类别及确定依据

对于划分为组合的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

1）无风险组合：根据业务性质，对于应收本公司关联方、政府部门、押金、保证金等类别的应收款项，由于发生坏账损失的可能性极小，认定为无风险组合，公司对该组合不计提坏账准备。

2）账龄组合：除上述款项以外的应收款项，公司根据以往的历史经验对应收款项计提比例作出最佳估计，参考应收账款的账龄按照账龄分析法计提坏账准备。

3)按照单项计提坏账减值准备的单项计提判断标准

若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，例如客户发生严重财务困难，应收该客户款项的预期信用损失率已显著高于其所处于账龄、逾期区间的预期信用损失率等，本公司对应收该客户款项按照单项计提损失准备。

4)减值准备的核销当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减记该金融资产的账面余额。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

（5）金融资产转移的确认依据和计量方法对于金融资产转移交易，本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本公司按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本公司须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合

同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本公司自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本公司在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了公司成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果公司作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

本公司根据所发行的优先股、永续债的合同条款及其所反映的经济实质，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将这些金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本公司计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（7）财务担保合同

财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，本公司向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。

（8）可转换债券

本公司发行可转换债券时依据条款确定其是否同时包含负债和权益成份。

发行的可转换债券既包含负债也包含权益成份的，在初始确认时将负债和权益成份进行分拆，并分别进行处理。在进行分拆时，先确定负债成份的公允价值并以此作为其初始确认金额，再按照可转换债券整体的发行价格扣除负债成份初始确认金额后的金额确定权益成份的初始确认金额。交易费用在负债成份和权益成份之间按照各自的相对公允价值进行分摊。负债成份作为负债列示，以摊余成本进行后续计量，直至被撤销、转换或赎回。权益成份作为权益列示，不进行后续计量。

发行的可转换债券仅包含负债成份和嵌入衍生工具，即股份转换权具备嵌入衍生工具特征的，则将其从可转换债券整体中分拆，作为衍生金融工具单独处理，按其公允价值进行初始确认。发行价格超过初始确认为衍生金融工具的部分被确认为债务工具。交易费用根据初始确认时债务工具和衍生金融工具分配的发行价格为基础按比例分摊。与债务工具有关的交易费用确认为负债，与衍生金融工具有关的交易费用确认为当期损益。

（9）金融资产和金融负债的抵销本公司的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用详见附注五、11.金融工具。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用详见附注五、11.金融工具。

16、存货

√适用□不适用

本公司存货主要包括房地产开发产品、房地产开发成本及其他等。房地产开发产品主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品等。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

存货在取得时，按成本进行初始计量，包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完成之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。存货实行永续盘存制。房地产项目存货发出时按个别认定法计价，领用或发出除房地产开发存货以外的其他存货采用加权平均法确定其实际成本。低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销。

资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。

17、合同资产

√适用□不适用

合同资产，是指本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本公司向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品

而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本公司将该收款权利作为合同资产。合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述附注五、11金融资产减值相关内容。

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

√适用□不适用本公司将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；②出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本公司持有的非流动资产或处置组（除金融资产、递延所得税资产、以公允价值计量的投资性房地产、职工薪酬形成的资产等项目外）账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

本公司因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。终止经营的认定标准和列报方法

√适用□不适用

终止经营，是指本公司满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

在利润表中，本公司在利润表“净利润”项下增设“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目，以税后净额分别反映持续经营相关损益和终止经营相关损益。终止经营的相关

损益应当作为终止经营损益列报，列报的终止经营损益包含整个报告期间，而不仅包含认定为终止经营后的报告期间。

19、长期股权投资

√适用□不适用

本公司长期股权投资包括对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本公司对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本公司对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法

本公司按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本公司对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司的

会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本公司的部分（内部交易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。

20、投资性房地产本公司投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

本公司固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值超过2,000.00元的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时予以确认。本公司固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、办公及电子设备、酒店设备等。

(2).折旧方法

√适用□不适用

22、在建工程

□适用√不适用

23、借款费用

√适用□不适用

本公司将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本公司确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本公司按照以下方法确认借款费用的资本化金额：借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

本公司无形资产包括计算机软件、商标权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

计算机软件和其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

27、长期资产减值

√适用□不适用

本公司于每一资产负债表日对长期股权投资、固定资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本公司进行减值测试。

本公司在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本公司以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考计量日发生的有序交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

本公司的长期待摊费用包括装修改造费和技术服务费等本公司已经支付但应由本期及以后各期分摊的期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29、合同负债

√适用□不适用

合同负债反映本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。30、职工薪酬

本公司职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。

短期薪酬主要包括职工工资、职工福利费等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。

本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。

31、预计负债

√适用□不适用

当与对外担保、未决诉讼或仲裁等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本公司将其确认为负债：该义务是本公司承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本公司于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。财务担保合同形成的预计负债的会计处理方法见五、11.金融工具（7）财务担保合同。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

（1）一般原则

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品的承诺。本公司的履约义务在满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。本公司在判断客户是否已取得商品控制权时，综合考虑下列迹象：①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；⑤客户已接受该商品；⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户款项。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价等因素的影响。

合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本公司重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

本公司根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断本公司从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品前能够控制该商品的，则本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

（2）具体方法

本公司的营业收入主要包括建筑销售收入、租金收入、酒店运营收入、物业服务收入等。

①房地产销售收入

房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

②租金收入

租金收入在租期内按直线法平均确认。

③酒店运营收入

酒店运营收入在已提供服务的会计期间确认。

④物业服务收入

物业服务收入在提供物业服务过程中确认。

⑤商品销售收入

在履行了合同中的履约义务，客户取得相关商品或服务的控制权时，确认相关的商品销售收入。

⑥利息收入

利息收入按照基准或实际利率法确认。

35、合同成本

√适用□不适用

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果该资产摊销期限不超过一年，本公司选择在发生时计入当期损益的简化处理。增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销

本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值本公司与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本公司将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：①企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本公司按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助,确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内按照合理系统的方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

本公司递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值之间的差额以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本公司对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

本公司在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

如将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后净额列示的，披露此段：在同时满足下列条件时，本公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本公司拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38、租赁

√适用□不适用

（1）租赁的识别

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

（2）本公司作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本（属于为生

产存货而发生的除外）。本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本公司根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。租赁付款额包括：①固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额；③本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本公司确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

（3）本公司为出租人

本公司作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本公司将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

39、公允价值计量

本公司于每个资产负债表日以公允价值计量投资性房地产、交易性金融资产等。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

（对于第一和第二层次）对于在活跃市场上交易的金融工具，本公司以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值，所使用的估值模型主要为现金流量折现模型。估值技术的输入值主要包括：债权类为无风险利率、信用溢价和流动性溢价；股权类为估值乘数和流动性折价。

（对于第三层次）第三层级的公允价值以本公司的评估模型为依据确定，例如现金流折现模型。本公司还会考虑初始交易价格，相同或类似金融工具的近期交易，或者可比金融工具的完全第三方交易。于2025年6月30日，以公允价值计量的第三层级金融资产在估值时使用贴现率等重大不可观察的输入值，但其公允价值对这些重大不可观察输入值的合理变动无重大敏感性。

每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

40、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

41、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

42、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率主要税种及税率情况

√适用□不适用

注1：根据财政部和国家税务总局2016年3月23日联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)，本公司及下属子公司从事的房地产开发经营等业务自2016年5月1日起由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于房地产老项目和建筑工程老项目，本公司及下属子公司依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》选择适用简易计税方法按照5%计缴增值税。

注2：具备土地增值税清算条件的项目，按《土地增值税暂行条例》清算缴纳，对不具备土地增值税清算条件的项目，按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税字[2006]21号）及本省市的预缴比例进行预缴。

注3：本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

√适用□不适用

2、税收优惠

√适用□不适用

1、企业所得税

（1）根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部国家税务总局公告2023年第12号），对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

本公司之子公司成都城鼎物业服务有限公司、云泰创新文化发展（天津）有限公司、杭州云淅技术有限公司适用上述政策。

（2）根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部税务总局国家发展改革委公告2020年第23号），自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。

本公司之子公司成都云银城物业管理有限公司、云南城投物业服务有限公司适用上述政策。

2、其他

（1）根据《关于进一步落实支持个体工商户发展个人所得税优惠政策有关事项的公告》(财政部国家税务总局公告2023年第12号），自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其他说明使用受到限制的货币资金

2、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(1).按坏账计提方法分类披露按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币

按组合计提坏账准备的说明：

√适用□不适用组合计提项目：无风险组合

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(2).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(3).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用应收账款核销说明：

□适用√不适用

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其他说明：

□适用√不适用

3、合同资产

(1).合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

4、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

5、其他应收款项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其他说明：

□适用√不适用

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用单位：元币种：人民币

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

6、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

(5).开发成本明细

√适用□不适用

(6).开发产品明细

√适用□不适用

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

8、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用按单项计提坏账准备：

□适用√不适用按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(3).长期应收款坏账准备明细表

单位：元币种：人民币

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用核销说明：

□适用√不适用其他说明：

□适用√不适用

9、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币